中央銀行12月7日宣佈對不動產進行「選擇性信用管制」(內容如附圖),對購地興建銷售的建商及買方皆有新的規範。以往宣佈這麼重要的政策都是在央行理監事會議之後,這次選在召開理監事會議前突然宣佈,可說是震撼市場,消息一出的隔天除是各大新聞媒體頭條,營建指數更應聲重挫2.79%,隔日再下跌近1.5%,短期影響可說是頗大。
那麼各位投資人該如何解讀呢?
我分為兩個部分說明,分別是「央行的政策目的」及「對建商的影響」:
一、 「央行的政策目的」
1. 保護及健全銀行發展
整理央行新聞稿內容:
(1)為促進金融穩定及健全銀行業務,防範銀行信用資源過度流向不動產貸款
(2)銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資
(3)銀行不動產貸款占總放款比重接近歷史高點37.9%
(4)部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房;餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。
另根據金管會統計資料,國銀10月放款增加1,381億元,其中有1,100億元是不動產相關授信,顯示銀行確實授信業務長期集中在此,也因貸款利率低,造成房價飆漲的亂象。
2. 嚇阻不正常的房價飆漲
土地價格及房價應隨著經濟發展而上漲,這是必然,但如果上漲的速度及幅度是不正常的、甚至達到飆漲的程度,則會造成許多社會問題及民怨。例如「紅單轉讓」這種遊走法律邊緣的行為,或建商新建案完工都還沒賣出多少、舊案空屋率又高,但馬上又「以債養債」推出新案,這種高槓桿的操作模式,可能不是央行或相關主管機關所樂見。
二、「對建商的影響」
1. 對自然人買方來說,除非是要購置第3戶以上,不然沒影響;如果房價下跌,對首購族或想買第2戶的人有利,預期這些族群將是建商及銀行的主要爭取目標。
2. 對建商的影響:
(1)在「購地貸款」方面,因土地係蓋房子的必要元素,由原來沒有固定的限制,改為只能貸款6.5成,並保留1成動工款及須檢附具體興建計畫,可想而知,建商為購置土地來持續推案,必將多保留現金,可能採取降低現金股利發放率、向銀行融資或發行債券、現金增資等方式因應,也因要有具體興建計畫,新購置的土地可能也較難再長期去養地。
(2)在「餘屋貸款」方面,因只能貸款5成,除了採取上述的方式籌募所需資金外,對現階段餘屋剩下較多、但原想「慢慢賣」的建商來說,可能思考加快出清速度,對新建案來說則偏向儘可能的完銷,這些都將反應在毛利率的下滑。
由於許多讀者及朋友詢問,特別寫了這篇給大家,不管是投資或自己想買房,希望都對您有幫助。為了服務廣大的讀者朋友,考量每檔營建股都有各自的發展規劃或利基,將對華固(2548)、國揚(2505)、達麗(6177)、國建(2501)、總太(3056)、宏普(2536)、華友聯(1436)等進行分享(其中部分個股,僅分享在我的Dream Player: https://www.dreamplayer.tw/projects/intro/102/intro),或在Dream Player搜尋温國信,有需要的讀者朋友也歡迎多多參考、支持。
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新興有潛力重劃區的贏家置產訣竅,就是「#買在最前端」,楠梓82期公辦市地重劃區,目前正處於這個最前端位置,現在推出的預售建案都是「#創始價」,是CP值最高時刻。以股票上市達麗建設(股票代號6177)在 #高雄楠梓82期公辦市地重劃區惠義街、#惠忠街交叉口 推出的「#漾CITY2」案為例,基地面積約1365坪,產品規劃為地上15層地下2層的現代建築,格局以2房、2+1房、3房19-38坪為主,主要訴求首購、換屋以及「#二代宅」居住概念的購屋族。
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【2018-03-21】AM08:08以前
財報:建達(6118)自結2月份稅前虧損212萬元,稅後淨損139萬元,EPS-0.02元
財報:環科(2413)106年合併財報本期淨損1億2758萬元,EPS-0.98元
盈餘:凱柏實業(3073)自結2月份稅前及稅後虧損200萬元,EPS-0.04元
財報:健和興(3003)106年合併財報淨利歸屬業主4億9802萬元,EPS 3.20元
財報:禾昌(6158)106年合併財報稅後淨利7292萬元,EPS 0.67元
興櫃:南俊國際(6584)董事會決議,擬每股配息0.8元
個股:台光電(2383)董事會決議,擬每股配息4.8元
個股:健和興(3003)董事會決議,擬每股配息1.8元
興櫃:世界科(6481)決議即日起至5/20買回庫藏股138.6萬股,每股區間28~34元
財報:同開(3018)106年度合併財報歸屬母公司稅後淨利5607萬元,EPS 0.88元
個股:力山(1515)董事會決議,擬每股配息1.2元
財報:訊達(6140)106年度財報稅後淨利897萬元,EPS 0.23元
興櫃:春日(4544)董事會決議,擬每股配息1.8元
個股:榮星(1617)董事會決議,擬每股配息0.6元
個股:長榮航(2618)董事會決議,擬每股配息0.2元、配股0.5元
財報:聲寶(1604)106年合併財報母公司業主淨利3億1240萬元,EPS 0.67元
個股:聲寶(1604)董事會決議,擬每股配息0.2元
個股:總太(3056)董事會決議,擬每股配息2元
個股:所羅門(2359)每股含息1元,訂107/6/21為除息交易日,7/6發放
個股:所羅門(2359)董事會決議,擬每股配息1元
個股:康控-KY(4943)董事會決議,擬每股配息5元、配股1元
個股:禾昌(6158)決議即日起至5/20買回5,000張庫藏股,每股區間16~29元
個股:美琪瑪(4721)董事會決議,擬每股配息2.4元
個股:世禾(3551)董事會決議,擬每股配息1.2元
個股:華票(2820)董事會決議,擬每股配息0.71元
個股:育富(6194)董事會決議,擬每股配息0.75元
個股:界霖(5285)董事會決議,擬每股配息3.2元
興櫃:弘凱(5244)董事會決議,擬每股配息1.5元
個股:晶心科(6533)董事會決議,擬每股配股0.5元
個股:矽力-KY(6415)董事會決議,擬每股配息6元
個股:金寶(2312)董事會決議,擬每股配息0.3元
個股:金寶(2312)決議即日起至5/18買回4萬張庫藏股,每股區間7.3~15.5元
財報:矽力-KY(6415)106年度財報稅後淨利18億801萬元,EPS 21.20元
個股:勤誠(8210)董事會決議,擬每股配息3元
個股:安勤(3479)董事會決議,擬每股配息2.6元
個股:旺矽(6223)董事會決議,擬每股配息0.5元
個股:台翰(1336)董事會決議,擬每股配息0.6元
財報:元晶(6443)106年合併財報淨損歸屬業主9億5096萬元,EPS-2.20元
財報:三晃(1721)106年合併財報本期淨利6906萬元,EPS 0.32元
個股:三晃(1721)董事會決議,擬每股配息0.2元
個股:長興(1717)董事會決議,擬每股配息0.5元、配股0.7元
個股:奇鋐(3017)董事會決議,擬每股配息1.3元
個股:聯合(4129)董事會決議,擬每股配息1.2595559元
財報:達麗(6177)106年全年稅後盈餘11億3599萬元,EPS 5.17元
財報:展匯科(6594)106年全年稅後盈餘2128萬元,EPS 1.15元
財報:長榮航(2618)106年全年稅後盈餘57億5206萬元,EPS 1.38元
財報:益登(3048)106年全年稅後盈餘3億6371萬元,EPS 1.63元
財報:豐達科(3004)106年全年稅後盈餘1億8514萬元,EPS 3.52元
財報:保瑞(6472)106年全年稅後盈餘1401萬元,年減42.94%,EPS 0.56元
財報:旺矽(6223)106年全年稅後盈餘1億4576萬元,年減74.12%,EPS 1.83元
財報:長興(1717)106年全年稅後盈餘19億963萬元,EPS 1.65元
財報:台光電(2383)106年全年稅後盈餘27億9095萬元,EPS 8.74元
財報:安勤(3479)106年全年稅後盈餘2億2857萬元,EPS 3.33元
財報:總太(3056)106年全年稅後盈餘7億4801萬元,EPS 3.24元
財報:奇鋐(3017)106年全年稅後盈餘8億8668萬元,EPS 2.51元
財報:榮化(1704)106年全年稅後盈餘35億8194萬元,EPS 4.20元
財報:世紀鋼(9958)106年合併財報本期淨利4952萬元,EPS 0.32元
財報:力山(1515)106年財報合併本期淨利2億7053萬元,EPS 1.49元
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