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大家都習慣開學生活了嗎？
這二週小橘真是忙得不得了（但鐵男很悠閒🤣）
漫長的暑假因為沒事做，所以很認真練琴
但開學馬上少了一大半練琴時間
每天都擔心曲子練不完
小橘還參加美術比賽
每天都帶草稿回家畫
雖然她是一臉樂在其中的樣子
但我真的很怕她無法兼顧呢！
每天都在跟時間賽跑
媽媽的任務就是一直催催催（心累）
.
影片是暑假錄影的
當時請大家在限動幫忙投票洋裝和髮型
雖然紫色也很好看
但小橘穿淡黃色很亮眼
真是讓我意外～
不知不覺鋼琴也學了四年多
現在升上四年級，曲目只會越來越難而已
最近都在努力練有夠難的裝飾音
真的不容易呢！
《飛出了戰爭：一個結束，與另一個開始》
美國最後一次從阿富汗起飛的航班，留下了許多未兌現的承諾和阿富汗未來命運的問號。
美國歷時最長的戰爭以毫不客氣、也毫不掩飾所有缺陷的方式結束。
喀布爾國際機場跑道上滿是垃圾，阿富汗人想離開、卻走不了的人們繼續徘徊在機場大門外，他們對未來充滿恐懼與不安，正如這個國家的未來也充滿了問號。
美國人，走了。這曾經是許多阿富汗戰士的渴望，也是許多平民特別女性的恐懼。
美國最後一班飛機，提前一天，8月30日，下午三點起飛。那天夜晚，塔利班勝利地向夜空開火，這一次炮火代表的是慶祝，不是殺戮。
離開的最後一天，兩名美國海軍陸戰隊員於喀布爾國內航站樓中，昏暗的燈光下，與塔利班戰士握手。
一排處於飢餓且脫水的阿富汗人，登上了灰色飛機，他們是最後被撤離的阿富汗人。在幸運的指間之間，這架飛機帶著他們遠離死亡威脅，也同樣走向不確定的未來。
對美國人和西方盟友，噩夢結束的日子在星期一终於到來。再留下來，誰也不知道還有多少難民，多少恐攻。
但結束不等同和平：它往往只代表這個任務，這場戰爭無以為繼了。
最後一天，曾經於815塔利班入城喀布爾後保衛哈米德卡爾扎伊國際機場的數千名美軍，也是在波濤洶湧的情況下陸續起飛，離開。
離開不只是機場，包括一個到後來不知為何而戰的戰場。
一架又一架笨重的運輸機，在最後幾個小時內，「飛出了戰爭。」
與之前被擊敗的蘇聯軍隊不同，美國人的遺產並不是一片佈滿被毀壞的裝甲車殘骸。
相反的，他們留下了提供勝利者塔利班精銳的武器和裝備。這是 20 年和 830 億美元，美國裝備阿富汗軍隊和警察部隊，一個「意外的禮物」。
但阿富汗也再次進入了另一個循環。
這個循環已經反復定義了過去 40 年的暴力和動盪史。
自 1979 年蘇聯入侵以來，這是第五次，一個舊秩序崩潰，另一個新秩序建立。但每一次新秩序都伴隨著復仇、清算：最終又跌入另一場混亂和戰爭的循環。
阿富汗的未來現在由塔利班決定。他們是否會像 1996 年一樣，從一群爭鬥的軍閥手中奪取權力，並且延續復仇的循環？
還是真正接受其領導人最近幾天承諾的新道路: 一種對過去的接受與和解。
難題不只留給塔利班，也留給美國。
自從賓拉登和基地組織在 2001 年 9 月 11 日對美國發動恐怖攻擊美國總統小布希宣布美國揮軍阿富汗、作為全球反恐戰爭的第一步以來，近 20 年：而現在，美國如何界定與它在 2001 年全力推翻的政權，新的關係？
對於美國人而言，那同樣是一個對於過去報復或和解的選擇。
當然，美國還得面臨過去廿年在中東地區種下的仇恨種子，那包括了阿富汗、伊拉克、敍利亞、利比亞⋯⋯任何國際恐怖主義威脅，隨時可能捲土重來，攻擊並復仇美國。
美軍撤離，塔利班執政，或許從此之後，阿富汗的農村可以是寧靜的，他們發生空襲的可能性大幅減少。
夜深人靜時，再也沒有匆忙掩埋的路邊炸彈，政府車輛爆炸或只是擠滿一般平民家庭的小巴士遭火箭攻擊，全家死亡。
但阿富汗人們也普遍擔心，隨著美國人的真正消失，塔利班統治的真實面貌將是什麼？
人們也會擔心，在塔利班只會戰鬥不會執政的情況下，政府官僚體系的崩潰，阿富汗混亂的局面，阿富汗很難修復的經濟、基礎建設毀滅和糧食短缺及伴隨而來致命的飢餓。
美國在阿富汗的衝突雖是一場曠日持久的戰爭：但撤軍，不是突然決定的，它已藴釀多時。撤離阿富汗，早在 18 個多月前已由川普政府確定了。當時川普政府與塔利班簽署了一項協議，撤軍時間表比拜登更早，2021 年 5 月 1 日前從該國撤軍。
「和平協議」中，作為交換，美國釋放戰俘，塔利班同意停止攻擊美國人，並阻止基地組織和其他恐怖組織在該國避難。
但事實上，和平協議忽略了一件事：與世界上最先進的軍隊作戰多年後，塔利班的影響力，已成倍增加。他們佔領偏遠關鍵戰區的前哨和檢查站，鄉村地區，主要道路。
今年年初，塔利班更進一步，已佔領幾個主要城市。
當時的美國正在爭論拜登政府是否可以上任，川普正在美國本土全面反擊他沒有敗選。
誰也沒空理睬塔利班。
直到危機，全面且無情地攤開在所有人的面前。
當拜登總統和北約在 4 月宣布美國和聯軍將於9 月 11 日撤出時，塔利班已經攻佔一個又一個地區。
對於美國扶植的阿富汗安全部隊要麼投降，要麼成群結隊自己解散。
於是，如螺旋般發展，很快的，阿富汗省會城市也被塔利班圍困。
儘管拜登和其他美國高級官員一直認為美國空軍和阿富汗軍隊加起來人數接近 30 萬人：但據美國官員私下稱，在最後幾天，阿富汗安全部隊逃的逃，自行解散的解散，軍隊的總數僅剩原來的六分之一。
阿富汗軍隊逃離的不僅僅是戰鬥，包括絕望。
另一個美國人很少注意到的是美國早已悄悄不知不覺減少部隊。但這件事卻深深影響阿富汗政府及軍方。他們明白一件真相：美國自 2009 年 12 月以來，在阿富汗一直處於撤軍階段，早在歐巴馬總統時期，數萬軍事人員已於美國對抗ISIS時，也就是2014 年起自阿富汗撤離。
從那時起，阿富汗人和美國在阿富汗的盟友，一直處於警覺和猜疑的階段，各方都努力確保他們的未來和他們的商業利益。
這種不確定性加劇了西方所譴責的阿富汗官員腐敗，但諷刺的是美國仍然繼續用數十億美元養活他們，一廂情願期待阿富汗政府可能以某種方式改變，自立自主。
現在，從戰爭的金庫中汲取養分的阿富汗前政治家、前企業家和前社會精英們，最終都逃離了。
最後一架美國軍用飛機起飛，留下至少 100,000 名有資格在美國重新定居的阿富汗人，因為他們曾與美國人一起工作。
撤離工作開始於 7 月，當時對幾千名阿富汗人美國尚進行有序而適度的撤離：但隨著喀布爾於 8 月 15 日崩潰，情勢急遽變化，終而演變成一場世界末日的出逃。
人們棄車行走至機場：美國軍隊以紅外線監控機觀察人群是否帶著炸藥，但人太多了，多到曾經踩死了小孩，多到紅外缐沒有發現那名超級炸彈殺手。
回憶15天來，瘋狂想逃離的阿富汗人從運輸機腹部墜落，包括8/15日那天直升機以轟隆聲倉惶撤離了美國大使館。
阿富汗在喀布爾當地美國大使館，是世界上最大的外交使團之一。
當西貢淪陷，直升機被當地人互相以一隻手和一隻手拉扯，最終人掉入大海的疏散悲劇場景，阿富汗的撤離讓人想起了前一代美國戰爭的場景。
“我們與塔利班有著互惠互利的關係，”一名阿富汗士兵諷刺地說。
他在夜深人靜時擠在機場人海附近，手持標牌、文件和合法護照，美國士兵手持步槍以手電筒照亮，他們被美軍大喊大叫，要求他們停止前進並返回。
其中一個人被一串帶刺的鐵絲網夾住，驚慌失措的家人趕緊將其拉了出來。
一年前，或十年前，或 15 年前，塔利班是林木中的影子，看不見的幽靈。他們將美國、北約和阿富汗軍隊面前的地面，變成了佈滿地雷的地獄。每往前一步，心中都得提出一個問題，如果前面的朋友突然被地雷炸成兩半怎麼辦——哦，止血帶放在這裡，他的血型是O型陽性。
然而，在美國這場戰爭的最後幾個小時，塔利班已經不是躲在森林的幽靈，他們就在該國首都，就在總統府，就在機場大門的另一邊。
他們突然變成無處不在，塔利班的黑白旗幟圍繞著美國僅控制的機場陣地，圍繞著人群，最後是由他們製定時間表，逼美國人結束戰爭——而不是按照美國人想像的911。
對於在戰爭最後幾週駐紮當地的美軍而言，他們的任務已不再是巡邏、平反叛亂行動或清除地雷。
他們不再攻擊塔利班武器藏匿處或炸彈製造商，因為炸彈製造商及其指揮官，現在正控制著這座城市。
年輕的美國士兵和海軍陸戰隊的任務是設法幫助那些有幸抵達機場大門附近的人：他們把人拉過門檻，到達未來可能過上更好生活的地方。
當然有時那些阿富汗人並沒有合法的文件，被拒之門外。再多同情，也不得不拒絕。
美國人在最後幾個小時，再次面臨軍事損失——13 名美國軍人，週四在伊斯蘭國恐怖襲擊中喪生。當時美國士兵試圖對一群拿著文件的阿富汗人進行分類，以供撤離：而這些人中，有一個自殺炸彈客，於是近 200 名阿富汗人在同一場恐怖襲擊中共同喪生。
這是一場毀滅性的屠殺。
在卡達、科威特、德國和美國，數以萬計的阿富汗人如今坐等在基地，他們已經遠離塔利班新政府的陰影，但他們也不確定何時或如何到達美國。
在美國，歷史學家和分析家將回顧美國為什麼失敗？解決方案和被誤導的戰略是什麼？也許美國人民會要求對成千上萬的生命和花費的數兆美元負責，為什麼這場戰爭的結果是塔利班最終重新掌控局面，甚且比 20 年前更強大？
也許他們不會在乎，而是關注受到戰爭深刻影響的美國，能否繼續前進——包括政治、經濟和個人。
至於留在阿富汗這個擁有 3800 萬人口減去最近幾週逃離或死亡的數千人的國家，他們所能做的就是向前看，問自己及任何願意傾聽他們的人：接下來，阿富汗會發生什麼？
https://www.nytimes.com/2021/08/30/world/asia/us-withdrawal-afghanistan-kabul.html?referringSource=articleShare
【2021暑期強檔：經濟布，完全沒有畫面】
關於今(9)日立院經委會考察核二廠，原能會與台電之回應，我們嚴正提出質疑。
從新聞照片可看出，紅線區到控制盤仍有一段距離，即使「早上六點半」值班人員配合打掃，如何把椅子滑那麼遠？平面控制盤有外傾角、控制器位置內縮的設計，目的就是為了防止物體碰撞，因此椅子移動會碰到控制器的機率幾乎為零。
立委要求現場模擬椅背如何撞擊開關，台電無人願意親自模擬，現場操作也完全無法再現。
過程中，立委詢問「有沒有錄影控制盤面？」竟有原能會官員立刻走出會議室對口供。回顧7月27日跳機當天，原能會火速同意重啟，表示「事件肇因已確實釐清、並進行完整之事件檢討」，如今卻無法回答種種疑點。
台電副總則表示，因為「重視員工隱私」，現場沒有影像紀錄。控制室是正當工作場所，哪來的隱私問題？
執政黨立委洪申翰把過錯推到長年核安文化失效。然而，運轉38年，為何從未出錯，現在出錯，一定是什麼組態在近年改變了。任何的意外都不應該這麼輕易的發生，絕對是有多項偶然才會發生。原能會報告輕描淡寫，把問題導向單一事件，忽略系統性的問題。
「失效即關閉」是很基本的安全設計，815大停電也是一個元件失效，然後系統就自動關閉讓電廠跳機而停下。核二廠停機正是安全的表現，但這次觸發停機的原因，台電應該沒說真話。
核二廠跳機之後，我即向立委轉述專家建議：
「要一下控制室當天的影像。我認為這些內容根本是篩選過的，一號機停轉影響的設備組態請台電一併提供。
如果有問題，台電會用各式各樣的理由塘塞不給，例如核子保防之類的鳥藉口，委員可以更進一步地說願意到核二廠的保安室，目視影帶內容不取副本，如台電還是推諉，其中必有重大問題。
說不定是要動1號機的東西，跑到2號機去了。而這件事情，如果1號機沒有要除役，或許完全不會發生。」
今天完全沒有畫面，果然一如所料。
核二廠1號機停機準備除役中，設備的組態也改變，所以過去原本不會因為單串誤動作引發跳脫，現在因為1號機停轉，2號機組態跟著改變，所以設定點也與過去不同，2號機現在其實比過去更脆弱。
不過，不能明白說因為非核家園導致組態改變，以至於不小心誤觸就造成單串跳機，只能讓那個倒楣鬼吞下。
那個倒楣鬼比較慘，祭旗是免不了，這跟興達事件如出一轍，過去備轉足夠，就算發生胖手指，系統也有容錯能力。現在今非昔比，系統已經沒有餘裕，所以任何的失誤都不再有空間可以挽救。
原能會既然不做安全管制，改併經濟部做電力調度好了。
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台股破萬五驚驚漲，眼看台積電股價來到六字頭，許多投資人不禁有些忐忑，600元的台積電究竟該買？還是該賣？今天再次請到超馬芭樂跟投資策略師徐翊達，要來教我們現在到底該如何投資才能趨吉避凶？
00:00 精彩開場
00:59 資金浪潮難預測? 達人:別單用道理判斷行情
02:19 疫情嚴重熱錢越多? 專家揭資金行情延燒關鍵
04:38 外資認錯資金回補!達人公開曝外資最愛股票?
06:26 台積電還能進場嗎?看準兩條線掌握買賣時機?
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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。
又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。
仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:
有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬
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– 價錢好平，可能是內部轉讓
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