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美國11月總統大選不是簡單的共和黨對民主黨,川普對拜登;而是以華爾街金融資本家為利益樞紐,綑綁了美國民主黨、主流左派媒體,和中國共產黨形成聯盟;再利用「黑人命貴」BLM及被川普宣佈為恐怖組織的Antifa以抗議種族歧視為由,實則採取毛澤東階級鬥爭路線,破壞美國傳統價值及社會秩序;民主黨就可站在道德高點,利用媒體輿論譴責川普以利自己勝選。
這有點像食物鏈,華爾街金融資本家位於頂層,因為他們是美國主流左派媒體的老闆、是民主黨的主要金主。華爾街與中國共產黨利益綑綁極深,川普2016參選就不斷被華爾街主導的主流左派媒體圍剿,也包括受華爾街控制的好萊塢。他們攻擊川普是白人至上主義,而3K黨白人至上主義者其實都是民主黨人。原因很簡單,川普自己有錢也有保守右派白人資助,可以不甩華爾街金融資本家,且完全不受控制。
華爾街也是全球自由貿易和分工的推動者,中國成為世界工廠正是華爾街金融資本家力推,影響美國及西方政府決策,鼓勵其投資的關係企業到中國設廠,以利用廉價勞力生產並銷售全世界。對華爾街金融資本家而言,中國就是「流奶與蜜之地」。
由於川普展開美中貿易大戰,追究華爾街與中國利益勾結,造成華爾街與中國大失血,因而雙方共同力挺民主黨拜登(Joe Biden)對抗川普。拜登家族與中國關係密切,其子亨特(Hunter Biden)從中國銀行獲得10億美元資金與中國國企合夥創立渤海華美股權投資基金,並投資研製人臉辨識監控系統的曠視科技,用於監控中國人民及新疆維吾爾族。
了解華爾街金融資本家與中國共產黨如何勾結,才能看清這場美國左派社會主義與右派資本主義之爭。
美國前總統雷根的經濟金融戰略設計師羅賓遜(Roger Robinson)估計,中國從美國資本市場可能拿走了約3萬億美元的資金;從美國資本市場融資,是中共賴以生存的主要管道。
2019年11月14日,他在參加「應對中國當前危險委員會」舉行的新聞會上時表示,中國可能從美國股票市場拿走1.9萬億美元,債券市場可能拿走1萬億美元。中國這種做法可說是「借雞生蛋」,美國就是那隻雞。羅賓遜說,這些錢都是「美國人自己的錢」。
華爾街的投資銀行已幫助許多中國公司在美國證券交易所上市,目前美國資本市場上有650多家中國企業。紐約證券交易所86家、納斯達克62家、上櫃500多家。上櫃因監管最少,也是那些尋求規避透明度和披露要求的中企最愛市場。其中許多上市公司是中國國企或有軍方背景的公司,其資金規模高達萬億美元以上,這些具中國官方背景的公司吸收美國投資者的金錢用來威脅美國國家安全並侵犯人權。
最近的例子是在美國上市的瑞幸咖啡(Luckin Coffee)財務造假醜聞,瑞幸咖啡2019年5月17日在美國納斯達克交易所上市,估值達20億美元,募資超過10億美元。截至2019年12月31日,共開設4507家直營門店,成為中國最大的連鎖咖啡品牌。2020年4月2日,瑞幸咖啡在美國證券交易委員會承認22億人民幣的交易額造假,隨後股價崩盤,市值驟減近50億美元,令投資人損失慘重。摩根史坦利、瑞士信貸、中金公司和海通國際,做為瑞幸咖啡首次公開募股的聯合承銷商,預計將面臨高額罰款。
中國公司財務造假會計事例也沒能阻止投資銀行的貪婪,華爾街投行明明知道很多中國公司存在欺詐行為,不遵守財務規則、報告規則和會計規則。但是他們仍繼續投資、並促成違規中企在美國上市,共同詐騙美國投資人。目前中國政府阻止SEC(美國證券交易委員會)或美國監管機構檢查中國公司的審計工作文件,稱這些文件包含「國家機密」。依照商業規則,不管來自中國還是來自世界各地,任何想在美國上市的公司,都必須像美國公司一樣遵守真實的審計,遵守與美國上市公司相同的標準。
有一名叫孟宇(Ben Meng),出生並成長在共產中國,1995年到美國加州大學戴維斯分校就讀,是加州公共僱員退休系統(CalPERS)的首席投資官。CalPERS是全美最大的養老基金之一,為加州大部分州和地方公共機構的退休或在職的公職人員管理著超過3500億美元的資金。中國官媒《人民日報》曾報導過孟宇對「祖國」宣誓效忠。
加入CalPERS之前,孟宇在中國國家外匯管理局(SAFE)擔任了三年的副首席投資官。國家外匯管理局是中國國務院下屬的行政機構,負責起草外匯市場活動的規則和條例,並管理國家的外匯儲備。中國的外匯儲備系統由中國政府嚴格控制,是世界第二大經濟體的重要機構之一。而宣誓效忠共產中國的孟宇竟然能成為美國政府3500億美元退休基金的管理者?美國人的退休投資組合中可能有近20%中國證券,美國人正在用他們的退休金來支持美國的最大敵人——中共政權。
澳洲知名中國問題專家漢彌爾頓(Clive Hamilton)和德國馬歇爾基金會研究員馬曉月(Mareike Ohlberg),合寫《隱形的手:中國共產黨如何重塑世界》,深入剖析了北京與華爾街之間深厚且共生共存的利益關係。新書除了分析北京藉由與華爾街大亨交好,來影響華府決策外,也進一步拆解北京如何與華爾街利益綑綁,確保對美國政治、經濟影響力持續不斷。
1993年中國企業開始在香港上市H股,這些就是華爾街與中國紅二代結合的產物。華爾街投行如果認真對這些中國企業檢查賬目,根本就無法上市。但是為了合夥詐財,投行會協助這些公司把賬目整理的漂漂亮亮,通過香港證監會,在香港交易所掛牌,這些後來稱之為H股與紅籌股再經過包裝宣傳,形成搶購熱潮。華爾街投行、上市中國企業、中國紅二代,三方合夥賺大錢,等股票跌到谷底,虧死的全是散戶股民。
再舉另一個例子,2014年9月19日,阿里巴巴在高盛集團協助下於美國紐約證券交易所掛牌上市,掛牌價為68美元,,募資金額為218億美元,加上承銷商擁有「超額配售權」,阿里巴巴此次IPO達250億美元規模。當日最終以93.89美元作收,使阿里巴巴的市值達到2314億美元,超越Amazon的1530億美元及Facebook的2025億美元,成為美國股市市值第四大的科技公司,僅次於Google、蘋果及微軟。隨著高盛集團聯合其它投行炒作下,股票最高達到200美元,市值超過4400億美元。
但250億美元股票並不表示全發行在公開市場,通常會由承銷商高盛等在一級市場由各大投資銀行、證券公司如黑岩、先鋒等認購;到二級市場開放散戶股民購買達到20%,即50億美元就很多了。股票大部份由投行、券商持有,少量在股市進出才好操控股價做多;等達到高點大戶分批出脫,阿里巴巴大股東和高盛及其他投行、券商大賺,再由散戶接手,被坑的永遠是美國股民。而從中賺錢最多的是華爾街投行,如高盛承銷手續費達3億美元、高點分批拋售股票價差,都讓投行們賺到滿缽滿盆。
1999年10月聯手富達以500萬美元融資給阿里巴巴取得40%股份的高盛(出資330萬美元),如果繼續注資且沒在2004年以2200萬美元出售給Yahoo和軟銀(2000年投資2000萬美元成為大股東)全部股份;在最高市值達4400億美元時,高盛還能再賺數百億美元。
馬雲在納斯達克上市前從Yahoo回購20%股份,2019年9月10日於阿里巴巴20週年年會上宣布辭任董事局主席,職位由張勇接任,傳說馬雲的400億股權已被捐贈給中國政府,阿里巴巴已形同中國國企。2019年11月26日,阿里巴巴在港股二次上市,但已坑殺美國股民無數。
中國自2001年加入WTO世貿組織未曾兌現開放銀行業的承諾,華爾街仍一直與中國保持著密切合作關係,助推了中國經濟發展而反噬美國;為獲得業務,僱用中國官員的親戚,如摩根大通以利益交換僱用中國紅二代,違反了美國賄賂法。為此摩根大通於2016年同意支付2.64億美元的罰款,瑞士信貸和德意志銀行也因類似做法支付了巨額罰款。
多年來,紐約華爾街的主要投行,扮演了為中國在海外融資的關鍵角色,比如融資中國新創企業、做股票上市承銷商、保薦人、財務金融顧問等,為中國輸血續命。
華爾街在上世紀90年代起就與江澤民家族有密切關係,這種利益綑綁關係在資本市場上非常明顯。江澤民的孫子江志成(Alvin Jiang),於2009年美國哈佛畢業就加入美國投資銀行高盛,任職於美國高盛香港的直接投資部門PIA(Principal Investment Area)。1997年的中國移動,被認為是江澤民家族的地盤;2000年時,中石油是周永康家族的地盤;中海油一直是曾慶紅家族的地盤。摩根大通參與了廣深鐵路、中石油、中國鋁業、中國電信、阿里巴巴等等一眾中企海外上市募資行動。
📌摩根大通(JPMorgan Chase,簡稱小摩)與共產中國的關係始於1973年,當時擔任大通銀行主席的大衛·洛克菲勒帶領第一個美國商業代表團訪問了中國。大通銀行當年就成為中國銀行首家美國代理銀行,並於1982年成為首家在北京開設辦事處的美資銀行之一。
小摩旗下的基金公司摩根富林明與上海國投簽署協議,合資成立基金公司。摩根大通作為商業銀行取得了經營人民幣業務和外匯兌換牌照,這為其在中國境內開展包括投資銀行業務在內的各項業務提供了便利。
摩根大通董事長哈里森大言不慚指出,小摩這樣的國際性金融機構能夠利用其寶貴經驗,幫助中國建立一個充滿活力、積極創新的金融服務行業。他們掌握這個過程所必需的種種工具,例如風險管理方面的豐富知識和經驗,對全球範圍資本市場的廣泛接觸,創造分散風險及促進競爭的新型金融市場的第一手資料等。哈里森表示與中國分享這些財富並將這些工具中國化。
📌再以摩根史坦利(Morgan Stanley,簡稱大摩)為例,其網站介紹,摩根史坦利「深耕」中國25年,為中國客戶在全球股票資本市場獲得融資總額,超過3200億美元。
1995年8月,摩根史坦利入股中國國際金融有限公司(簡稱中金公司),和中國建設銀行是主要股東,摩根史坦利持股34.3%。中金主要為中國大型國企提供海內外融資上市服務,當時中國總理朱鎔基之子朱雲來由部門負責人逐步升為執行長。
摩根史坦利和中金,曾共同參與多個大型中企上市項目,以下僅舉數例:
1997年10月,中國電信(香港)首次公開募股(IPO),同時在香港和紐約上市,籌資42億美元。
2000年6月,中國聯通IPO,同時在紐約和香港上市,籌資56.5億美元。
2000年10月,中石化全球IPO,同時在紐約、倫敦和香港三地掛牌上市,籌資34.6億美元。
2001年12月,中國鋁業股份有限公司IPO,同時在紐約和香港掛牌上市,籌資4.86億美元。
2002年11月,中國電信IPO,同時在香港和紐約兩地上市,籌資15.2億美元。
摩根史坦利不是個案,華爾街的投行,協助中共大型央企、國企進行重組和IPO的現象非常普遍。
📌高盛(Goldman Sachs)幫助中企海外上市募資行動,以下僅舉數例:
1997年,中國移動通信於首次公開招股發售,籌資40億美元。
2000年3月,中國石油首次公開招股發售,籌資29億美元。
2002年7月,中國銀行(香港)首次公開招股發售,籌資26.7億美元。
2004年,平安保險首次公開招股發售,籌資18.4億美元。
2004年,中興通訊香港首次公開招股發售,籌資4億美元,這是第一家在香港上市的A股公司。
2005年,交通銀行海外上市項目,籌資22億美元,成為第一個在海外上市的中國國有銀行。
2005年,中國石油於後續股票發售,籌資27億美元。
2006年,高盛還成功完成了中海油價值19.8億美元快速建檔發行項目以及中國銀行111.9億美元H股首次公開上市項目。
2014年,阿里巴巴在美國紐約上市公開募股(IPO),募資218億美元。
在債務融資方面,高盛在中國牽頭經辦了四十多項大型的債務發售交易。高盛多次在中國的大型全球債務發售交易中擔任顧問及主承銷商,分別於1998年、2001年、2003年和2004年10月完成了10億美元以上的大型交易。
華爾街金融資本家在幫助中企募得數十億、百億、千億美元資金的同時,自己也獲利無數。但這些貪婪金融資本家餵養出了一隻食人巨獸,正要吞下美國,將美國轉化為社會主義國家。中國所滲透的不止華爾街,還有其它國際金融機構包括英國、德國,這些投資銀行經常吹捧中國的經濟成就而唱衰美國。
下圖為2011年9月佔領華爾街行動,這才是美國式和平示威,沒發生任何暴動(局部衝突也是和平收場);警察正常執勤,示威民眾被捕也沒反抗。請跟 Black Lives Matter 暴動相比較。
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
想了解更多我哋盛滙嘅商舖基金,投資額300萬港幣起,歡迎隨時whatsapp我或者致電 2830 1111 查詢。希望呢條video 嘅 Senario 1, 2,3, 對你日後買舖買樓博收購出乜嘢價亦都有所啟發。
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