由小學開始,我係一個聽眾,聽流行曲聽電台聽訪問睇各台每年流行曲頒獎典禮,由以前細個係興趣到而家身為傳媒工作者係職業所需;所以琴晚無線勁歌金曲頒獎典禮我都需要去睇......只能用慘不忍睹來形容,除咗林家謙嗰段可以正常呼吸之外,其餘部份都完全係呼吸有害!希望無線記住,佢哋每年一度嘅唔係新人推銷巡禮,而係喺樂壇稍為有成就嘅歌手成績表!但係琴日出現九成九嘅歌手,我真係唔知佢係乜水,啲歌難聽到一個點!完全就好似而家我喺彌敦道行街,見到嗰啲模仿日本品牌嘅家品店,一眾所謂歌手完全係嗰款抄抄雜雜、諗住用外表聲線胡混過關,呃到啲師奶大媽入場購買貨色,而佢哋啲歌,就好似啲吉舖短租買瓷器碟嘅舖頭,冇設計冇內涵粗製濫造,最緊要cheap,你聽佢哋唱歌完全冇靈魂冇投入感、結歌曲旋律歌詞同編曲恐怖到一個點!勁歌金曲以前細個係名牌,宜家只不過係一個垃圾堆填區,同佢地有千絲萬縷關係嘅唱片公司希望短時間推幾個新人唱下電視劇集主題曲,喺網上隨便宣傳下成功就賣到少少錢,唔成功就掉落堆填區再搵另一個!當然彌敦道上邊嘅吉舖永遠可以短期租約,貨品一向都唔值錢,參與呢場平價推銷活動嘅所謂歌手,自己揣摩一下啦!
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年10月25日(星期五)9:33am 今日新聞,感覺3.5分,1800萬,持貨2年升38%《Cheap Cheap Cheap 地段!》 第1581(堅)成交: 深水埗黃竹街2號地舖連閣樓 , 租金4.15萬, 地下建築面積970呎,入則閣建築面積750呎,闊26呎,深約28呎...
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我在信報財經月刊2021年1月的訪問:
2019年末,香港面臨經濟下行、政治風暴雙重夾擊,但世紀疫情尚未出現,環球股市欣欣向榮,當時林一鳴力排眾議,預測2020年本地住宅價格繼續橫行,不會大跌。誰知禍不單行,一場由新冠肺炎引爆的黑天鵝無聲出現,破壞遠超2003年沙士,商家、市民叫苦連天,唯獨港樓依然「企硬」·綜合各大地產行業數據,去年樓市窄幅上落,如同林一鳴所言,果真呈橫行走勢。
林一鳴接受本刊專訪時預料,2021香港經濟將持續低迷,但無損整體樓市格局,「基本上住宅不跌,但租金下跌;更差是二級寫字樓、工廈,最差是一級寫字樓、商鋪。」去年國際公共政策顧問機構Demographia報告顯示,香港樓價已經連續10年成為全球最難負擔,到底還要不吃不喝幾多年,本地人才有望置業?林一鳴坦言,今日香港出現平行時空,社會資源傾向有資產的人,貧富差距愈拉愈遠。若想準確預測香港樓市,先要認清誰是真正「入場者」。
平行時空下的香港
他認為,兩類人「上車」機會大。第一類是富有階層(約佔1/3就職人口),月入至少3萬左右或以上,比如金融、銀行、投資界人士〔圖一〕。去年香港股市,IPO氣氛熱烈,「這班人賺錢隨時比前年更多!」他們不但大多「供完樓」,更有能力買樓給下一代;另一時空下,疫情主要影響零售、酒店、旅遊等行業,以及月入約一至兩萬的「打工仔」,但只會令住宅租金下跌。簡言之,今時今日中低收入的香港人並非真正買家,左右樓價走勢上「no stake」。
第二類是新香港人,亦即居港七年或以上、拿到香港永久性居民身份證的「港漂」·他們既可輪候公屋,買樓也可避開15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。林一鳴便曾計算,自九七年至今,大約160萬人移民來港,拿到「三粒星」身份近110萬。若根據大數定律,估算每年有八萬人拿到身份證,而當中三成精英絕對有能力買樓。「由於國內物業快速升值,近十年內地人財富暴升,拿幾百萬做首期相當輕鬆。」
面對龐大的置業需求,林一鳴慨嘆本地住宅明顯供不應求,「運房局經常說未來三至四年有9萬多個私人住宅單位供應,由頭到尾都是假的。過去十年,每年平均只有一萬多·」根據最新住宅施工數據,他悲觀推測未來兩至三年,私人住宅供應每年將維持約一萬。「今年《施政報告》好似搵到大量土地,但大多數十年後才有樓落成。」他解釋,「生地」轉「熟地」是一個漫長過程,包括進行基建、交通配套、環評報告等等,「梁振英時代都做好多,今日都未見成效」,因此供不應求的格局,至少5年內難以扭轉。
自住樓有需求 跟金融人走
身處香港經濟起飛時期,不少港人靠買「磚頭」滾存資產,成為今天的「收成期」群組。作為投資多年的佼佼者,林一鳴認為未來港樓難跌,但近年投資價值偏低,更透露約2016年開始減少投資地產,寧願找更高回報的投資工具。
「不單是看本地,也要評估全球環境,現在已經沒有一個地方比香港樓更貴。」他預計未來港樓保持橫行,投資者卻面對兩大不利因素。首先是樓市「辣招」推出後,近乎冰封二手樓市場,買賣方陷入兩難,中斷換樓階梯。初期政府推出雙倍印花稅(DSD)時,林一鳴仍有投資買物業,直至非首置物業稅率劃一調高至15%,「沒什麼方法可避開15%印花稅了」。其次是租金回報率「清一色」下跌,近年最高也不足3厘〔圖二〕,「炒樓都係想升,如果沒有升幅,買內銀股更好啦!雖然股價不變,起碼收六厘息。」去年金管局推出通脹掛鉤債券(iBond),單計保證息率就有2壓。
至於有自住需求者,林一鳴同樣由「真買家」角度出發,認為兩個地區發展較佳,樓價有機會跑贏大市。他分析,未來金融界人士仍然是置業主力,他們除了講求接近商業區,同時希望配備會所、有較寧靜的居住環境。縱觀香港地圖,大圍及將軍澳是不二之選。
「最重要見到基建記套提升。」以大圍為例,港鐵沙中線落成後,官方頂計前往金鐘僅用17分鐘,大幅縮短交通時間,他頂計會吸引到一班到港島區工作的金融人。同一道理,「未來十年愈來愈多人去東九龍、觀塘上班,不少是銀行中上層,有很大住屋需求」,當藍田隧道建成後,將軍澳居民不但能快速到達觀塘區,而且該區呎價比較低,具有較大吸引力。
一國兩制若不保 明日大嶼有何用
「上車難」向來是香港深層次矛盾之一,2018年《施政報告》正式提出「明日大嶼」願景,耗資近6000億填海造地,引起坊間激烈批評,包括費用過高、破壞環境、有其他新增土地方法,云云爭議中,林一鳴更關注「明日大嶼」落成時,香港地位的改變。
最近發展局局長黃偉綸表示,如果計劃研究順利,並得到社會支持,將於2027年開始填海,2034年才會有房屋建成入伙,意味就算「難得」沒有工程延誤,最快都要等候13年。林一鳴認為,「明日大嶼」遠水不能救近火,「如果立即填好,當然有幫助,但現在要等10幾年之後。」
2047大關逼近
林一鳴推測,特區選擇推動「明日大嶼」,實際想進一步將香港融入大灣區,成為區內西面較發達城市的中心,吸引大陸人流、促進經濟活動,但成功關鍵在於,香港是否仍然擁有「一國兩制」的獨特優勢。然而,自前年開始,他便強調中港關係已步入「第三階段」(第一階段是需要香港人,第二是只需要香港這地方,第三是人和地都不再需要),香港一旦淪為中國一個普通城市,如何支撐高昂的建築成本?
更關鍵是,等到「明日大嶼」建成,距離2047大關又拉近一步。他幾乎肯定香港將失去「一國兩制」,屆時兩地邊境消失、接駁交通激增,甚至再沒有香港身份證,「從整個大灣區版圖來看,你用咁多錢起明日大嶼,同樣的土地成本貴過珠海、中山幾倍,到時為何不直接上去?」他表示,香港綠色地帶面積甚廣,無奈港英時代規定不能建屋,若要從郊野公園邊陲及明日大嶼之中選擇,前者明顯較佳。
國際企業「去中環化」
「有時用WhatsApp溝通,打電話都好少。」過去一年,林一鳴從未親身見過私人銀行的客戶經理,更笑說:「他在那裹上班,其實與我無關。」過往這些跨國大行盤踞港島區的核心地段,既方便中環人,也是身份象徵,「如果以前在觀塘開銀行,大家都會覺得cheap咗少少。」
時移世易,林一鳴發現大眾對於公司選址,相對上沒有以前重視,於是部分公司搬至觀塘等二線地區,藉此節省成本,「反正現在都用Zoom,為何需要支付高昂租金?」近年愈來愈多國際公司「去中環化」,例如貝克麥堅時律師事務所、會計師事務所安永(EY)等,「最頂級的企業都搬走」。
仲量聯行展望2021時提及,自年初至今,中環甲級寫字褸租金累計下跌逾兩成,跌輻不但是各區之冠,更是2015年以來的新低,相比之下九龍東跌幅最少;整體寫字樓空置率升至8.8%,是2004年以來最高。仲量聯行商業部主管鮑雅歷預訓,今年主要商業區的甲級寫了樓租金將繼續下跌5%至10%。
值得注意的是,政府統計報告顯示,去年境外公司駐港數目亦首次下跌。林一鳴認為,由於本地經濟持續低迷,加上香港逐漸變成中國一個普通城市,失去獨立關稅區等負面因素,甲級寫宇樓及商舖價格較難維持一線城市最貴水平,是眾多投資物業中「最傷」,不建議趁低買人博反彈;勉強可以考慮的是二線、三線寫字樓,但要留意當區供應是否過多。
cheap段舖 在 李根興創業之友 Edwin's Entrepreneur-Friends Facebook 的最佳貼文
《畀條路人行下...》昨日收到朋友嘅電話,佢間舖位於尖沙咀近加連威老道/金馬倫道,樓上舖, 正正遊客核心段。租7萬。專做特色化妝品/香薰, 前年投資了近二百萬裝修間舖,簽了長租約5年。本來生意唔錯。可惜社運/肺炎,生意冇咗九成。 個個月蝕入肉 ,盲嘅都睇到。
社運要求減租一陣,業主唔減。肺炎要求減租,「減一成兩成都好過無,真係頂唔住」,直至現在業主一蚊都唔減。 仲話「只要你遲交租就馬上告你。」
整棟大廈都是同一業主,樓上漏水,業主唔跟。 大廈有僭建問題,業主唔跟。 樓下樓梯,行上樓污糟邋遢,業主唔跟。打電話去搵業主,租務部經常無人聽或換人。無人跟進,只叫你準時交租,唔係就告你,租約內有「懲罰條款」。(業主是香港某出名家族。)
我同佢講,你既然遇上「無良業主」,你就做個「無良租客」啦。你可以點點點點點 .... #無良租客對無良業主。
我唔想點名罵人,但真係火都嚟,點解做業主要咁 “cheap‘’。 呢個業主身家唔知幾多十億/百億,#畀條路人行下,何必逼死人?
有時我都明白香港人點解咁「仇富」。😪
P.S. 我唔係扮良心業主,我經常話我是一間「超級牟利公司」,租我的舖,準時交租是非常重要。但有時都可以 #畀條路人行下 ....
cheap段舖 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
錄影日期: 2019年10月25日(星期五)9:33am
今日新聞,感覺3.5分,1800萬,持貨2年升38%《Cheap Cheap Cheap 地段!》
第1581(堅)成交: 深水埗黃竹街2號地舖連閣樓 , 租金4.15萬, 地下建築面積970呎,入則閣建築面積750呎,闊26呎,深約28呎,叫價2200萬,成交1800萬。買公司。簽約日期2019年10月24日。大廈9層高,業權份數 2/30。 樓年齡約56年。美聯促成交易。
租約內容: (1)髮廊(向巷仔)租金2100,(2)工程5800,閣樓9000,(3)按摩10800, (4)志祥貿易13800。合共41500。
此舖成交紀錄:
- 2017年3月20日以1297萬買入
- 2010年7月22日以770萬成交
- 1963年2月以14.3萬第一手成交買入
黃竹街成交比較:
- 這段黃竹街近年比較少成交,多放盤,但無成交。 舖價是好平,平均每間舖面(非單邊)約千頭萬。
一聽到黃竹街,石硤尾街,楓樹街,白楊街, 我馬上掉頭走!
商舖業主/經紀放舖熱線 (直接聯絡我): WhatsApp +852 9036 1143
康業信貸快遞,業主按舖/按樓熱線2110 2110 (My family business,聯絡 Bonita Tsui,話李根興介紹)
盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
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(1) 「買舖 要買得 PRO」書 ($198)
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(1) PayMe at 9745 3555
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(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
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