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【北京施壓？地產商立刻唔認起納米樓】

#再上外媒

相對於以往發展商自豪起納米樓可以「迎合市場需求」、增加可建單位數目，講到納米樓係窮人上車恩物咁。最近北風起，中央表示「遊戲規則已變」禁止地產商「壟斷行為」後，竟出現地產商對納米樓態度180度轉變（至少表面上）嘅怪現象，好似暗地裡承認起納米樓本來就有問題。

外媒彭博新聞社(Bloomberg News) 翻查最新屋宇署資料，發現新鴻基位於籌備中嘅西貢西沙路大型項目，驚現只得88平方呎實用面積嘅單位，亦引述本研社今年頭發布嘅《納椎之地：香港納米樓研究報告2010－2019年》數據：近十年落成嘅納米樓單位85%連房都無，70%有黑厠，咁大家想像下得88平方呎實用面積嘅單位會係咩樣？

有趣嘅係，新鴻基回覆彭博個圖則唔係最終計劃嚟嘅 (The one currently filed wth the Buildings Department does not reflect the latest design)，暗示樓盤設計將會執過，唔會出現得88平方呎、慘絕人寰嘅蝸居空間。

呢個係咪中央施壓嘅效果無從證實，但明顯香港地產商已經知道形勢已變，需要短期內向外釋出「友善」訊息，避免觸及中央所指嘅「壟斷行為」。但講真個句，過往容許呢啲「壟斷行為」嘅香港政府，又需唔需要被問責呢？

參考資料
Bloomberg. 23 September 2021. H.K. Developer Says Tiny Flat Plans Aren’t Current.
https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-09-23/flats-the-size-of-two-kingsize-beds-are-being-built-in-hong-kong

《納椎之地：香港納米樓研究報告2010－2019年》.本土研究社
https://bit.ly/3i128qh

延伸閱讀
【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」 https://www.facebook.com/localresearch/posts/4474556349307070

本研Podcast 閒置中 Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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Hong Kong Free Press. 21 September 2021. Hong Kong’s Carrie Lam says developers ‘willing to cooperate’ on housing, but researchers say current schemes ‘negligible’
https://hongkongfp.com/2021/09/21/hong-kongs-carrie-lam-says-developers-willing-to-cooperate-on-housing-but-researchers-say-current-schemes-negligible/

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【渾水一片：還原香港海界爭議發展史】 (上篇) #都市化洋謀 #9月專研

過往在香港討論有關海洋邊界爭議，往往是香港以南的南海主權問題。事實上近年的焚船污染、明日大嶼、12人越洋、走私不斷等當下議題，都與海洋空間規劃、定界及海權問題有關，而香港早年殖民期的海界及海權作為各種海洋亂象之源，卻少有人深入探討。

翻查一系列關於香港水域爭議的英國解密檔案，整理過往殖民地時期有關香港「含糊」水域爭議的發展史，揭示牽涉複雜的海洋邊界政治，除了作為當時中英政治角力的前緣，亦有助我們了解現時香港水域範圍的歷史脈絡及源起。

一條海界　兩個表述

殖民地時期早年，香港的水域範圍一直未有公開確實的版本，亦引伸出有兩種不同的界線表述。

於20世紀初，根據《展拓香港界址專條》的香港地圖顯示，香港水域呈「方型」界線(square boundary )。根據一份關於新界邊界及現況的英國解密檔案(1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories)，當時中方海關經常巡邏於以大嶼山以西大澳水域一帶(方型界線以外)，似乎更視其為中方水域。然而，早在1901年英方已有向港督提及，按照國際上的海洋慣例，一般領海 (normal territorial waters)寬度應為3海里 (three nautical miles)，因而，香港領海界線應呈現為「彎曲型」(sinuous)，比起「方形」範圍雖然多了大嶼山以西水域，同時卻損失了東南方一大片水域，作為最早期的香港水域範圍的兩個表述。

後續1911年修訂《釋義條例》(Interpretation Ordinance) 時，由於港督的錯誤公告字眼(wording of an incorrect Proclamation)，令到香港水域繼續被闡釋為方型。

而這個錯誤的公告去到1950年被修訂。英方於1950年重新檢視與領海相關的條例，表示若沿用1937年英方對於《釋義條例》的闡釋，地圖所顯示的「方形」界線，只是英方租用中方領土的一條分界線(merely a line of delimitation of the area within which all territory was leased) ，並不是租用香港3海里以外的水域範圍(this did not mean that there was a purported lease of any waters outside normal territorial waters)，可見，內部確立「彎曲型」的領海範圍。

參考一份1950年關於香港水域的英國解密檔案 (1950 CO 537 6036 Territorial water) 中的英方外交部內閣大臣Jim Griffiths跟港督的電報來往中顯示，因當時中日關係惡劣，為了保持當時英方中立 (neutral) 的立場。英方亦想盡量避免中日雙方於香港水域範圍發生衝突 (Jørgensen N. H. B., 2019)，早於1937年至1939年，英方曾經指示香港水域要跟隨國際慣例，將領海寬度收窄至3海里。無獨有偶，1950年修訂《釋義條例》，已有英方法律意見表示當時擔心如果國、共兩軍在新海界（彎曲型）及舊海界（方型）之間的位置發生衝突，將會造成英方外交上尷尬，要盡快修例避免尷尬事件。可見，英方變動水域邊界時明顯有其政治考量。

即使已修例，1952年當時國際法庭 (International Court of Justice) 有關英挪漁業案(Anglo Norwegian Fisheries case)的判決 (Jørgensen N. H. B., 2019)，提及使用哪種基線方式來劃定領海的爭議，促使香港律政司重提「方型」領海是否合法地代表香港水域，但建議被英方否決。其後在1958年，即使英國外交部再次表示「方型」範圍只是表示港英領土的一條分界線 (all land within the line thus shown is Hong Kong territory)，但同時亦保留方型界線，聲稱為免影響航空航線。

早年香港水域邊界一直未被確實，即使在法律層面上，英方內部確立「彎曲型」領海範圍的合法性。然而，其後英方一直未有公開與中國共產黨政權講述其水域範圍，或擔心會侵犯中國領海主權。可見，香港水域一直受到變動中的海緣政治影響，經常遊走在當時國際上認可海洋慣例(彎曲型)與中英簽訂的《展拓香港界址專條》(方型)之間。

中方圍堵香港水域的預言？

水域範圍、基線劃定的方法及國際航海權一直是國際外交上一個十分敏感的議題。香港作為英國殖民地，卻緊貼住中國的領海範圍，除了香港水域定界，船隻來往香港的航道亦一直是英方十分頭痛的問題，稍有不慎，就會有被冠上侵犯中國海權的「辱華」罪名。

中方於1958年第一次聯合國海洋法公約（United Nations Convention on the Law of the Sea)，已經單方面將其領海範圍擴展至12海哩，英國宗主國當時內部表明會反對中方單方面的領海宣稱，擔心會發生圍堵香港水域的情況。

根據新界邊界及現況的英國解密檔案(1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories)中的電報來往，當時港英內部評估，認為中方擴展領海將對香港造成「海陸空」影響，除了會收窄飛機的航道、需要重新佈線電纜和無線電纜、亦會限制海軍的演練空間，大大影響香港的船隻來往，來往公海的航道走廊更會收窄到1海里(corridor of international waters could be reduced to about one mile)，形容「接近完全圍封香港」 (almost completely envelope Hong Kong)。

隨著國際共識的改變，在1972年第三次聯合國海洋法會議前夕，英方亦打算將國土領海範圍的3海里擴展至12海里。翻查另一份1972年關於香港水域爭議的英國解密檔案 (1972 FCO 21 1024 Territorial waters dispute between China and Hong Kong)，當時英方內部考慮這次擴展海界，應否包括香港殖民地，並計劃在香港附近水域進行海道測量 (Hydrographic survey)，明顯想放風測試中方反應。

然而，根據英國外交部及港英的內部電報來往，英方雖然一度打算在翌年與中方在第三次聯合國海洋法會議上提及香港殖民地水域擴展，但英方內部亦指出中方定會反對香港的水域擴展至12海里，除了因為香港擴展會跟中國水域重疊，中國亦一直視香港為固有領土，不可視香港為獨立的行政個體 (separate entity)，應該維持現狀，限制今次香港擴海界。

呼應早期50年代有關中方圍堵香港水域的擔憂，英方擔心如果掀起討論，更有可能令香港航道問題惡化 (a risk that any such discussion would vitiate the present adequate though limited freedom of passage)。按英國外交部理解，中方只不過默許船隻在不進入擔桿列島5海哩範圍的前提下進入香港；如果中國「執正嚟做」嚴格實踐其12海里的主權宣稱，則連博寮海峽都不能通行 (a 12 mile limit strictly adhered to in this area would make normal surface access to Hong Kong through the Lemma Channel impossible)。最後，英方外交部為免觸動到中方神經，加上「信唔過」中方 (their good will… cannot be relied on a year ahead)，建議的對策卻是避免「打草驚蛇」(let sleeping dogs lie)，絕口不提香港擴海界。

直到1987年，英國正式將水域擴展到12海哩，但香港並沒有納入被擴展的範圍。在香港前途談判過程中，亦未有正式提及香港水域擴展12海里一事(Jørgensen N. H. B., 2019)。可見，面對中方進取的領海主權宣稱，英方在香港水域邊界問題上，尤其顯得無力。

香港「渾水」邊界的潛規則

面對中國擴海界後將會圍堵香港的擔憂，根據一份有關香港水域及其爭議的英國解密檔案(1968 FCO 21 547 Dispute with China about territorial waters)，當中牽涉中英雙方就香港海界爭議鮮為人知的權宜之計(modus vivendi)。

事緣1968年一艘美國貨船於萬山群島近珠江口一帶(Lema Channel in the estuary of the Pearl River)被中方海軍的警告已入侵中方水域，檔案中有一份美國國務院情報與研究局官員Thoms L. Hughes事後對中國共產黨於香港鄰近水域的主權宣稱(Communist assertions of sovereignty over waters in the vicinity of Hong Kong)進行一份內部評估報告，提到中方不時會「放生」來往香港的商船。

於50年代初，船隻可以經萬山群島近珠江口一帶接近香港水域，可謂當時的潛規則（local ground rule)。然而，在中方宣稱12海里領海後，於1959年曾發出達20次警告，外國商船透過萬山群島近珠江口一帶接近香港期間入侵中方水域，並禁止一切外國船隻通往萬山群島近珠江口一帶，評估報告中亦提及多次美國商船及軍艦通往香港遇上中國海軍的事件。

然而，中方不但少有採取實際軍事行動，多是「口頭」表示抗議及警告外國船隻侵犯中國水域，更沒有對外公開批評數次入侵事件。就以上例子，美方評估中國當時並不是新的「強硬路線」宣示領海主權(new harder line from Peking)，只是由於過多船隻進入萬山群島內沿而作出的回應(is a reaction to an increasing number of passages through the interior Lema Channel)[萬山群島內沿被中國視為內海]。

而當時美方估計中方「放生」的動機，很可能取決於政經考量，其一為不想失去香港作為(kill the goose)來往外國商船主要來往中國的航道，以及香港為中國帶來的外匯，而另一原因則是避免發生中國海軍與美國軍艦於海上起衝突。

此外，除了英方一直未有公佈香港水域邊界，中方一直並未有公開宣稱香港以西南的珠江通道12海里的精準劃界(public silence regarding the exact limits of its claim)。中英雙方基於政治考量，對於香港水域劃界及航道，更被美方稱靈活的實用主義(flexible pragmatism)。

而美方認為英方亦知悉船隻來往香港的「後路」，根據一份英方未被公開的非正式文件( informal note)顯示，除了船隻背後的註冊國家將成為影響進入香港的政治因素，英方更提及最合適的接近香港水域的航道，是經萬山群島以南以及擔桿頭島五海里以外(keep to the south of the Lima Group and five miles or more off Tam kan Head)，港英政府早於五十年代，已廣傳這份文件到商船公司及中方，有共識地默許外國船隻經香港東南方水域，作為當時來往香港的「後路」。

可見，比起香港陸上的邊界，早期香港水域由定界、擴界到圍堵，可謂「渾水一片」。而當中牽涉複雜的海緣政治，亦顯示香港水域並非一條確確實實的邊界範圍，反而是中英雙方的妥協空間。而後來香港水域邊界將如何落實為現時版本？當中牽涉多少談判？而所引伸的一系列有關領海執法權以至政府管轄權的問題，將揭示香港水域日後跨境執法以至逃犯移交的爭議。(下集待續)

參考資料

Jørgensen, N. H. B. (2019). The (Unequal) Relationship between Hong Kong’s Waters and China’s Baselines. Asia-Pacific Journal of Ocean Law and Policy, 4(1), 1–27.

1950 CO 537/6036 Territorial water

1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories

1968 FCO 21/547 Dispute with China about territorial waters

1972 FCO 21/1024 Territorial waters dispute between China and Hong Kong

1974 FCO 18/154 Hong Kong territorial waters

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做生意的三種力《勞力、智力、財力》

我爸爸教我:「做生意，先發「勞力」，再動用「智力」，最後用必須使用「財力」才是長久!」點解?

今日睇報紙，就話家農老闆娘簡利珍最近用5000萬買起新界仔天水圍用緊嘅兩間相連舖。 新界仔前排又用咗4800萬買入旁邊相連的兩間舖自用。 前前後後嗰條街，四間合共實用只得千四呎的舖，連手續費，就洗咗過億，兩大菜檔龍頭買入自用霸地盤。 你話呢啲係咪「財力」?

如果你有睇報紙，佢哋最近兩伙人都頻頻掃舖咗億億聲的舖， 霸市佔率，霸地盤。下下每間舖幾千萬起， 要賣幾多菜先夠數?

令我諗起我係一個好幸運嘅小孩子。 最近我賣咗間舖，收到爸爸呢個message。

佢話:「賣一間舖賺幾百萬，如果賣豆腐花要賣一百萬碗，十年八年才賺到。所以爸媽引領大家走財務、地產、鑽石的路，又賺大錢又輕鬆，對啦! 」

我目的唔係想 show off，話炒炒賣賣好。我目的是說，我自問冇我爸爸的引領，我無今日。 我目的係想同你分享佢由細到大教我嘅智慧，我覺得對做生意長遠的「三步曲」好大啟發，但先行好第一步， 一步步向前發展。 亦都解釋咗點解近年家農同新界仔，開始行到第三步，依家要瘋狂買舖。

我爸爸話:

做生意，第一步是「勞力」，第二步是「智力」，第三步是「財力」! 只有行到第三步才會容易長久。

第一步是起步 - 「勞力」。我爸爸由大陸文革時期兩手空空來港， 第一份工是1973年在觀塘電子工廠做檢測QE，返夜班晚上11點至早上7點，工資每月290元。

家農同新界仔都有佢起步嘅時候，相信主要都係靠「勞力」， 勤力啲， 薄利多銷，貨如輪轉，時間做長啲。

第二步是「智力」 - 加速器。我爸爸打了兩年工廠工，就開始在觀塘雲漢街家樓下租舖開了間「利川士多」，專賣華僑食品。 他入貨椰子一粒買入9角，搾第一遍濃椰漿可賣4.8元，第二第三遍椰汁水可賣三杯，每杯一元。共計4.8+3=7.8元。偷雞加些雲呢拿香精， 特別香，街坊個個飲到上晒癮?! 後來椰子漲價每粒1.1元，椰漿就漲價6.8元+3=9.8元。賺8倍!

後來他再入貨椰子，上面寫個「囍」字， 就每個賣13-14元俾街坊嫁娶用， 寓意「椰子、椰子、有爺有子」! .... 真有諗頭?? (All figures are exact. 我爸爸和我確認了以上數字) 。我聽爸爸講當時都幾好搵，再買樓買車搬屋都是靠佢!

由500呎士多變成5000呎超市(太平超市)，後來在觀塘瑞和街再借用200呎巷仔開始做地產代理。 乜都唔識，周圍問管理處看更攞盤，介紹客之餘，再左手交右手，再交返右手，又賺幾萬至幾十萬。

家農同新界仔都有佢嘅「智力」，先至能夠打低同行做大。

爸爸教我，做生意，必須行第三步「財力」- 才是長久。 他地產代理做到1997年，他決定再憑著他多年地產的經驗再轉型做財務至今日，專攻物業按揭，多謝我哥哥 Steven加入帶領，「康業」成為全香港 No.1 的物業按揭信貸公司 (Money Lender - 2019年市佔率 17.4%，排第二的只有10.4%)。 做銀行做財務，老實說，翹埋隻手都有利息收。做商舖業主做地主，翹埋隻手亦都有租金收。

我自己今時今日做商舖基金也是跟隨我爸爸的步伐。 沒有我爸爸的指導，我沒有今日的本事。

家農同新界仔， 依家就係行緊第三步，用緊佢哋嘅財力去霸地盤。始終可以供買賣的街市街舖數量有限， 霸到地盤就能夠更壟斷街市生意， 新競爭者更加難入嚟競爭。 自用舖，進可攻退可守， 即使30年後攰啦唔做，相信磚頭舖頭都分分鐘值幾十幾百億。 如果佢哋能夠運用財力，控制埋背後嘅蔬菜豬牛羊肉供應鏈的話， 甚至乎透過自己對市場供求的熟悉， 再係金融市場玩埋什麼糧食/牲畜/油籽期貨等買賣，我相信長遠做菜檔每年大賺幾億幾十億唔難。

做生意，「以財力 - 錢搵錢」，遠遠容易過、長久過「以勞力搵錢」。 我爸爸教我:「人始終會老，會慢。但財富就可以一步步累積。」

我唔係叫你依家去炒炒賣賣， 我係叫你依家先打好基礎，用「勞力」先去賺錢，再運用「智力」，再發揮「財力」，長遠時間才是你朋友。 我自己都係2001年由買賣小生意仔，做中介，收幾千蚊顧問費開始。 嗰時都係辛苦錢! 一步一步，廿年後才發展到今日全香港買賣最多街舖及最願意揼錢出嚟幫租客做生意嘅商舖基金公司。

希望我爸爸的創業故事和對我的創業指導，對你長遠做生意亦有所啟發。真心的❤️!

老土都要講句: 「爸爸 I Love You! 」You have to meet him one day, you will love him too ??

李根興

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做生意的三種力《勞力、智力、財力》

我爸爸教我:「做生意，先發「勞力」，再動用「智力」，最後用必須使用「財力」才是長久!」點解?

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佢話:「賣一間舖賺幾百萬，如果賣豆腐花要賣一百萬碗，十年八年才賺到。所以爸媽引領大家走財務、地產、鑽石的路，又賺大錢又輕鬆，對啦! 」

我目的唔係想 show off，話炒炒賣賣好。我目的是說，我自問冇我爸爸的引領，我無今日。 我目的係想同你分享佢由細到大教我嘅智慧，我覺得對做生意長遠的「三步曲」好大啟發，但先行好第一步， 一步步向前發展。 亦都解釋咗點解近年家農同新界仔，開始行到第三步，依家要瘋狂買舖。

我爸爸話:

做生意，第一步是「勞力」，第二步是「智力」，第三步是「財力」! 只有行到第三步才會容易長久。

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由500呎士多變成5000呎超市(太平超市)，後來在觀塘瑞和街再借用200呎巷仔開始做地產代理。 乜都唔識，周圍問管理處看更攞盤，介紹客之餘，再左手交右手，再交返右手，又賺幾萬至幾十萬。

家農同新界仔都有佢嘅「智力」，先至能夠打低同行做大。

爸爸教我，做生意，必須行第三步「財力」- 才是長久。 他地產代理做到1997年，他決定再憑著他多年地產的經驗再轉型做財務至今日，專攻物業按揭，多謝我哥哥 Steven加入帶領，「康業」成為全香港 No.1 的物業按揭信貸公司 (Money Lender - 2019年市佔率 17.4%，排第二的只有10.4%)。 做銀行做財務，老實說，翹埋隻手都有利息收。做商舖業主做地主，翹埋隻手亦都有租金收。

我自己今時今日做商舖基金也是跟隨我爸爸的步伐。 沒有我爸爸的指導，我沒有今日的本事。

家農同新界仔， 依家就係行緊第三步，用緊佢哋嘅財力去霸地盤。始終可以供買賣的街市街舖數量有限， 霸到地盤就能夠更壟斷街市生意， 新競爭者更加難入嚟競爭。 自用舖，進可攻退可守， 即使30年後攰啦唔做，相信磚頭舖頭都分分鐘值幾十幾百億。 如果佢哋能夠運用財力，控制埋背後嘅蔬菜豬牛羊肉供應鏈的話， 甚至乎透過自己對市場供求的熟悉， 再係金融市場玩埋什麼糧食/牲畜/油籽期貨等買賣，我相信長遠做菜檔每年大賺幾億幾十億唔難。

做生意，「以財力 - 錢搵錢」，遠遠容易過、長久過「以勞力搵錢」。 我爸爸教我:「人始終會老，會慢。但財富就可以一步步累積。」

我唔係叫你依家去炒炒賣賣， 我係叫你依家先打好基礎，用「勞力」先去賺錢，再運用「智力」，再發揮「財力」，長遠時間才是你朋友。 我自己都係2001年由買賣小生意仔，做中介，收幾千蚊顧問費開始。 嗰時都係辛苦錢! 一步一步，廿年後才發展到今日全香港買賣最多街舖及最願意揼錢出嚟幫租客做生意嘅商舖基金公司。

希望我爸爸的創業故事和對我的創業指導，對你長遠做生意亦有所啟發。真心的❤️!

老土都要講句: 「爸爸 I Love You! 」You have to meet him one day, you will love him too ??

李根興

#如何不愛這爸爸? #做生意的三種力

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【做生意 - 時間是你朋友或敵人?】

人生最難逆轉的就是時間。做生意，它是你朋友或敵人，好重要。 你現在經營的生意時間又是朋友或敵人呢?

全文內容:

前幾日同幾個朋友食飯交流下創業心得，佢哋分別做健康、香水、同埋 party room 生意。 仔細傾過乜? 始終係商業秘密，唔多講啦。

但整體上，我話我爸爸教我，做生意，你要知道時間是你朋友或敵人?

如果你班客是重複性購買，或批貨是累積性及隨著時間保值/升值， 唔需要成日轉款或者出新產品，時間就是你朋友。 只要你大致上做得啱，你現有班客/批貨，都可能已經足夠養你成世。月底交租/出糧都輕鬆啲，長遠， 放假旅行都去得多啲。

但如果你班客係「餐搵餐食餐餐清」， 今次幫襯完你，唔知佢幾時返嚟。 班客貪新鮮或者要有新款先可能返嚟買，又或者你批貨係越放越唔值錢， 放多兩放，分分鐘過期，變死貨的話，你要好小心，時間係你敵人。 長遠年紀大， 你開始手腳慢，你會做得好辛苦。放假都少啲。

唔好講人，講我自己嘅成長過程。 我爸爸大陸落嚟，以前係觀塘做士多第一間就係我後面雲漢街呢道、我當年就係樓上出世。之後佢再係下面瑞和街做超級市場， 日做夜做，基本上手停口停。我讀小學時仲成日落去幫手。但批貨呢? 基本上越擺得耐，就分分鐘過期。 班客今日來幫襯， 聽日對面開咗間平啲， 就可能去咗第二間。 班客底，講真，真係唔知有幾多個。 交租出糧，賺埋賺埋無幾多，時間係敵人。

試過幾次唔好彩，畀人爆竊， 甚至乎持槍打劫，我仲被人捉埋去做人質，the only one! 個賊捉住我同警察談判嘅時候，仲係我側邊仲開咗槍先逃走， 成個超級市場嘅閘打穿咗個子彈窿。我無哭，嗰時我得五歲半，唔識驚。Real story! 呢張就係當年我爸爸記錄成個打刧嘅過程。

My point is 嗰時我爸爸明白到都當做生意時間係敵人時，賺錢好辛苦。 萬一大吉利事，一個意外，天災人禍， 好似今時今日社運/肺炎咁， 賺乜都嘔番曬畀佢。

我自己以前2001年起買賣小生意都係一樣， 呢個就係當年我第一個傳媒報導，雖然之後成交過千單， 算係全港最多， 但單單deal都係餐搵餐食餐餐清， 個客今日幫襯完我買盤生意，幾時再回頭幫襯我第二次真係唔知。 我同一時間代理緊個幾佰盤生意，今日就放盤， 聽日就可能東主有變掛，後日就可能盤生意都執埋，過多一年後，全部啲盤都會變晒，資料不斷更新，時間係我敵人。 買賣生意爭拗多，仲要孭好多鑊上身， 畀人爆埋「糖衣陷阱」，做咗十二年嗰時真係做到氣都喘。

依家就唔同啦。 我屋企人生意做康業信貸快遞，我2001年開始，佢哋就1997年開始。我有個好好的爸爸，佢係我偶像! 也有個好叻嘅哥哥。

財務公司， 嚟嚟去去都係借錢收息啫。 每年人客同埋 loan portfolio 就係累積性，重複性。客人每個月都畀利息， 即使翹埋隻手100年唔做嘢， 錢就繼續係錢，利息就繼續照收。 因此香港好多間財務公司都相對地都搵到錢， 因為時間係朋友。 月底啦，雖然一樣要交租出糧，但肯定又收多一個月利息先。

我自己2013年決心轉型做商舖基金都一樣 ， 每月每季累積性集資，累積性買舖， 肺炎後，我哋都照樣襯平買咗六間街舖，相信係同期全港最多單，合共1億2千多萬。因為我相信只要買啱位置， 翹埋隻手，租金就重複性收，另外100年後嘅今日都會升咗值。 唔升都重建咗，即係有錢袋! 時間係朋友。

仲記得，以前每逢每個月到25/26號， 心入面馬上都會諗又要出糧交租啦， 今個月跑夠數未? 依家? 老實說，過咗都唔知! 無感覺。 可能仲好，過多幾年賣舖唔使交咁多稅。

你呢? 問心，你需唔需要不斷更新你嘅產品? 你知唔知道你班客會幾時回頭返嚟再幫襯你? 你批貨放喺度多一年十年結果會點? 你班客十年後又會點? 你係咪手停口停，定可以放多啲假呢?

啱啱創業嘅你，唔緊要，絕大部分人，時間都係敵人。 但人會老， 人會懶， 人有惰性，長遠要保持你嘅競爭力， 就盡量慢慢轉去時間係朋友嘅生意。 轉型係需要時間， 分分鐘五年十年， 但「模糊地正確，好過準確地錯誤。」

雖然我唔可以排除，好多千千萬億嘅成功個案，時間都係敵人。 但背後死咗個99967個你唔知。我爸爸教我，做生意就係「捨難取易」。

時間係敵人，定時間係朋友? It's Your Life. Your choice!

#時間是朋友或敵人

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