關於 loan to value ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

Flash Loan ระบบการกู้แบบใหม่ ในโลกคริปโท ที่เราควรรู้จัก /โดย ลงทุนแมน
ในช่วงกลางปีนี้ หนึ่งในแพลตฟอร์มระบบการเงินไร้ตัวกลาง หรือที่รู้จักในชื่อ DeFi
ที่ชื่อว่า “Pancake Bunny” ถูกรายงานว่าโดนโจมตีจาก Flash Loan
ซึ่งความเสียหายที่เกิดขึ้น คิดเป็นมูลค่าราว 1,500 ล้านบาท

ในขณะที่ไม่กี่วันที่ผ่านมา Cream Finance แพลตฟอร์ม DeFi อีกแห่ง
ก็โดนโจมตีจาก Flash Loan เช่นกัน มูลค่าความเสียหายอยู่ที่ 620 ล้านบาท

นอกจากแพลตฟอร์ม DeFi ที่พูดถึงไป ก็มีอีกหลายแห่ง ที่เป็นเหยื่อจาก Flash Loan เหมือนกัน
เช่น bEarn Fi มูลค่าความเสียหาย 360 ล้านบาท
BurgerSwap มูลค่าความเสียหาย 240 ล้านบาท
Value DeFi มูลค่าความเสียหาย 200 ล้านบาท

แล้ว Flash Loan คืออะไร ? ทำไมถึงมีเรื่องราวของ Flash Loan เกิดขึ้นมากมายในโลกคริปโทเคอร์เรนซี
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
เพื่อเป็นการอธิบาย Flash Loan ให้เข้าใจได้อย่างง่าย
ลงทุนแมนจะขอสมมติตัวอย่างจากชีวิตประจำวันของเรา

ถ้าให้ตลาดสด 2 แห่ง ขายสินค้าเดียวกัน แต่ราคาแตกต่างกัน
ตลาด A ขายหมูบด กิโลกรัมละ 55 บาท
ตลาด B ขายหมูบด กิโลกรัมละ 50 บาท

จะเห็นได้ว่า เราสามารถทำกำไรจากการซื้อหมูบด
จากตลาด B มาขายต่อที่ตลาด A จะได้กำไร 5 บาท ได้ทันที

ซึ่งหากเรารู้ก่อนและมีเพียงแค่เงินทุนของตัวเอง ก็ดูเหมือนว่าจะได้กำไรไม่เต็มที่
หากอยากเพิ่มกำไรให้มาก เราจำเป็นต้องกู้เงินมาเพื่อซื้อหมูบดเพิ่มขึ้น

โดยปกติแล้ว การกู้ยืมเงินไม่ใช่เรื่องที่ง่ายดายเลย เพราะผู้ให้กู้มักต้องการหลักประกันสำหรับเงินที่กู้ยืมเสมอและยังต้องใช้เวลาในกระบวนการต่าง ๆ เช่น การตรวจสอบหลักฐาน การอนุมัติปล่อยเงินกู้ และอื่น ๆ อีกมากมาย

สุดท้ายกว่าจะกู้เงินมาได้นั้น สินค้าทั้ง 2 ตลาดก็จะปรับไปมีราคาที่ใกล้เคียงกันแล้ว
เพราะคนอื่น ๆ ที่มีเงินทุนทำเช่นเดียวกันกับเรา ทำให้โอกาสทำกำไรหายไปในที่สุด

อย่างไรก็ตาม ด้วยไอเดียการกู้แบบใหม่ ที่เรียกว่า “Flash Loan” สามารถทำให้เรากู้เงินได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องมีหลักประกัน แต่ต้องแลกด้วยการคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยหลังจากได้รับเงินภายในเวลาเสี้ยววินาที

ซึ่งเมื่อมองมาที่โลกความเป็นจริงอาจจะทำไม่ได้
แต่มันเป็นไปได้ในโลกของคริปโทเคอร์เรนซี..

ด้วยแพลตฟอร์ม DeFi และ Smart Contract หรือสัญญาอัจฉริยะ
สามารถทำให้เราส่งคำสั่งกู้ยืมและซื้อขายภายในธุรกรรมเดียวเลย
เพียงแค่เราเขียนเงื่อนไขและการทำธุรกรรมที่ต้องการลง Smart Contract
หลังจากนั้นระบบของผู้ให้กู้จะเป็นคนตรวจสอบ ถ้าอนุมัติแล้ว ธุรกรรมก็จะเกิดขึ้นทันที

กลับกันหากผู้ให้กู้เห็นแล้วว่า ผู้ยืมไม่สามารถคืนเงินได้ หรือทำกำไรจากการเทรดได้
Smart Contract จะไม่ทำงาน และธุรกรรมที่ส่งไปก็จะไม่เกิดขึ้น

แล้ว Flash Loan มีจุดเด่นอะไรบ้าง ?

1. สามารถทำ Arbitrage หรือการเก็งกำไรโดยปราศจากความเสี่ยงได้

คล้ายกับตัวอย่างหมูบดที่ได้สมมติมา ในโลกคริปโทเคอร์เรนซี
ก็มีบ้างที่บางครั้งที่มูลค่าคริปโทเคอร์เรนซีแต่ละ Exchange จะไม่เท่ากัน

เช่น แพลตฟอร์ม A มีเหรียญ X ราคา 10 บาท
แพลตฟอร์ม B มีเหรียญ X ราคา 10.2 บาท

ซึ่งต่อให้ราคาเหรียญแต่ละแห่งจะแตกต่างกัน เพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์
แต่ด้วย “Flash Loan” จะทำให้เราสามารถกู้เงินมาเทรดได้อย่างมหาศาล
โดยปราศจากความเสี่ยงที่เราจะเสียเงินต้น

และการกระทำแบบนี้ ไม่ใช่เรื่องผิดอะไร เป็นเรื่องดีด้วยซ้ำ
เพราะทำให้ส่วนต่างราคาของสินทรัพย์คริปโทเคอร์เรนซีแต่ละแห่งนั้นหายไป
ทำให้ทุกตลาดมีความสมบูรณ์มากขึ้น
นักลงทุนจึงนิยมใช้ Flash Loan ในการ Arbitrage

2. สามารถทำ Collateral Swaps หรือการเปลี่ยนสินทรัพย์ค้ำประกัน

ยกตัวอย่างคือเรากู้เงินจากแพลตฟอร์มแรกโดยมีหลักประกันอันแรก
ต่อมาเราไปกู้ยืมเงินจากอีกแพลตฟอร์มหนึ่งโดยใช้ Flash Loan เพื่อนำเงินที่กู้นี้ไปแลกกับสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันในแพลตฟอร์มแรก เพื่อนำหลักประกันนี้ไปใช้ประโยชน์ในด้านอื่นต่อไป

3. ค่าทำธุรกรรมที่ต่ำ

เนื่องจาก Flash Loan สามารถทำได้หลายรายการในเพียงธุรกรรมเดียว
ซึ่งปกติการทำธุรกรรมแต่ละครั้งมีค่าธรรมเนียม นักลงทุนหลายรายจึงนิยมใช้ Flash Loan เพราะเสียค่าธรรมเนียมเพียงครั้งเดียว

แต่นอกจากผู้คนจะนำ Flash Loan ไปใช้ประโยชน์แล้ว
ด้วยอำนาจในการกู้เงินได้อย่างมหาศาล ก็มีกลุ่มคนบางส่วนใช้ในทางที่ไม่ดี เช่นกัน
เพื่อโจมตีช่องโหว่ของระบบแต่ละแพลตฟอร์มให้ขยายใหญ่ขึ้น และกอบโกยผลประโยชน์

ยกตัวอย่างขั้นตอนการใช้ Flash Loan ในทางที่ไม่ดี

1. กู้เหรียญ X มาจำนวนมาก ๆ จากแพลตฟอร์มที่ปล่อยให้ใช้ Flash Loan
2. นำเหรียญ X ไปเทแลกเหรียญ Y ที่แพลตฟอร์มใดแพลตฟอร์มหนึ่ง
3. เหรียญ X จะราคาตก ขณะที่ราคาเหรียญ Y จะสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
4. นำเหรียญ Y ไปค้ำประกัน เพื่อกู้เหรียญ X ได้ในจำนวนที่มากกว่าเดิม
5. นำเหรียญ X ไปคืนแพลตฟอร์มแรก ที่เหลือคือกำไร

จากตัวอย่างที่ว่ามาสามารถทำได้แบบรวดเร็วในเสี้ยววินาที จึงทำให้เกิดเคสต่าง ๆ ที่กล่าวมาตั้งแต่ต้น ซึ่งแม้รายละเอียดวิธีการจะแตกต่างกัน แต่รูปแบบวิธีการโดยรวมเหมือน ๆ กัน

อย่างไรก็ตาม เห็นได้ว่าจริง ๆ แล้ว
Flash Loan อาจไม่ได้เป็นตัวการหลักที่ทำให้เกิดปัญหา
แต่เป็นเพราะช่องโหว่ของระบบ DeFi ในแต่ละแพลตฟอร์มที่ทำให้คนมาเห็นช่องในการทำกำไรได้
ซึ่งส่วนใหญ่ ช่องโหว่เหล่านี้จะเกิดจากความไม่รอบคอบจากผู้พัฒนาแพลตฟอร์มเอง

จากเรื่องนี้ก็ทำให้เห็นว่า
นักลงทุนไม่ควรเลือกลงทุนในแพลตฟอร์ม DeFi หรือเหรียญบางกลุ่มเพียงเพราะแค่ผลตอบแทนที่สูงเท่านั้น แต่เรายังต้องพิจารณาเรื่องความน่าเชื่อถือและความปลอดภัยควบคู่ไปด้วย

เพราะทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ไม่เว้นแม้แต่โลกคริปโทเคอร์เรนซี
เราจึงควรเริ่มจากลงทุนในความรู้ให้มากที่สุด
ไม่ว่าสินทรัพย์ที่เรากำลังจะลงทุนจะเป็นอะไร เพื่อให้เราพร้อม เรามีภูมิต้านทาน
ที่จะสามารถอยู่รอดในตลาดนั้น ๆ ต่อไปได้ ในระยะยาว..
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
Line - page.line.me/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงท-นแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References:
-https://www.coindesk.com/tech/2021/02/17/what-is-a-flash-loan/
-https://decrypt.co/resources/what-are-flash-loans-the-defi-lending-phenomenon-explained
-https://polkacover.medium.com/what-are-flash-loans-8eb492d39d02
-https://www.coindesk.com/markets/2021/05/20/flash-loan-attack-causes-defi-token-bunny-to-crash-over-95/
-https://www.theblockcrypto.com/linked/116055/creamfinance-exploited-in-18-8-million-flash-loan-attack
-https://www.coindesk.com/markets/2021/05/28/burgerswap-hit-by-flash-loan-attack-netting-over-7m/
-https://www.coindesk.com/markets/2020/11/14/value-defi-suffers-6m-flash-loan-attack/

【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研

港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」，今時今日香港土地問題走到如斯局面，與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係，但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商，絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案，還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意，將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。

▌構思初現：初期鐵路物業的背景與概念

「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012)，然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中，可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》，報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線，並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外，已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響：

”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”

當年報告所述，由於預視到鐵路系統的帶動下，當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是，報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外，首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見，現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。

70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難，更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示，早於1972年，香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority)，打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system)，但後來石油危機爆發，日本經濟陷入危機，財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億，遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建，檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執，甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。

當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷，即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months)，連帶物料通賬的財政問題，但卻認為必須「頂硬上」，調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向，於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件，港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system)，不僅使整個鐵路規模「大縮水」，同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施，以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤，皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event)，讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見，當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成，目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。

▌立業辟地：港鐵上蓋四小龍

直到1975年，為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備，集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中，一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示，最早期物業上蓋發展的具體情況：

—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園)：

當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目，而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例，佔地165,800平方呎，打算興建大型屋苑，滿足18,000個人口的住宅需求。

—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期)：

首個非鐵路站上蓋作物業發展，只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站，為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。

—金鐘站上蓋物業(現時海富中心)：

佔地60,000平方呎的海富中心，當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途，包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。

—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心)：

當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities)，一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋)，二來物業及鐵路站同時興建，可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。

其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業，作為「鐵路加物業」發展模式的雛型，當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地，整體政府部門都相當歡迎，認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局，與及能夠為該區提供額外設施的機會，甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展，從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展，已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。

▌誰主上蓋物業？

這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation)，是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出，上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」，鐵路物業發展權是否批出，或批給誰，完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。

文件亦同時指出，程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地，政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之，港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定，包括根據現時的實際考慮（公營房屋供應長期落後及不足）用作興建公屋，不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。

▌物業收益應急而起

70年代尾，鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示，當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外，亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself)，而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入，可以用作應對以下4個應急情況：

—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)

—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)

—加速還債(accelerate loan repayments)

—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)

可見，港英多次強調，鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency)，而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。

引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見，明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重，已經超越鐵路票務收入，現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見，透過重現當初的批地原意，更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態，形成尾大不掉之勢。

▌賣樓補車費：明言物業發展利潤補貼車費

港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論，亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件，提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具，不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment)，只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。

文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益，會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤，以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy）。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度，當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。

在40多年前的歷史時空，當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語，發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意，明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論，帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式，並不是一套千秋萬世的發展方程式。

參考資料

1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.

研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

ก้าวย่างที่ท้าท้ายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากปี 63 สู่ปี 64
โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ x ลงทุนแมน

ตั้งแต่ต้นปี 2563 นี้ ดูเหมือนว่าแทบจะไม่มีข่าวสารหรือปัจจัยใดที่เป็นผลบวกต่อวงการอสังหาริมทรัพย์เลย โดยหากไล่ timeline ดูจะเห็นว่ามีแต่สถานการณ์ที่เป็นอุปสรรคเสียมากกว่าโอกาสให้กับผู้ประกอบการ ไม่ว่าจะเป็น ปรากฏการณ์ของฝุ่น PM2.5, การเกิดโรคระบาดโควิด 19, สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา, การบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, การชุมนุมทางการเมืองของกลุ่มนักเรียนนักศึกษา ในขณะที่ผลกระทบจากมาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) ยังคงอยู่

จากสถานการณ์ต่างๆ ที่ได้กล่าวถึงนี้ ล้วนแต่ร่วมกันส่งผลกระทบที่สำคัญในทางลบต่อผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับธุรกิจทั่วไปที่สามารถเพิ่มหรือรักษายอดขายได้จากการส่งออกหรือการหาช่องทางอื่น ๆ อย่างธุรกิจออนไลน์ แต่อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่ไม่สามารถส่งออกได้ และต้องพึ่งพากำลังซื้อที่มีจำกัดอยู่เฉพาะภายในประเทศเท่านั้น ก็ยิ่งทำให้ความเชื่อมั่นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ลดน้อยถอยลงเป็นอย่างมาก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Residential Real Estate) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (Industrial Real Estate) ล้วนแล้วแต่ได้รับผลกระทบไม่มากก็น้อย ทำให้กลุ่มความต้องการ (Demand) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มนักลงทุน (Investor) กลุ่มเก็งกำไร (Speculator) กลุ่มความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ตลอดจน กลุ่มชาวต่างชาติ ที่มีกำลังซื้อ ต่างหายไปจากตลาดอย่างเห็นได้ชัด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อย่างคอนโดมิเนียมที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่นิยมของนักลงทุนไทยมาตลอด รวมถึงนักลงทุนชาวจีนที่มีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ก็ได้รับผลกระทบในเชิงลบ ทำให้หลายโครงการมียอดขายลดลงทั้งในเชิงจำนวนและมูลค่า หรือแม้ว่ายอดขายเท่าเดิมหรือเพิ่มมากขึ้นแต่ก็จะมีสัดส่วนของกำไรที่ลดลง

สืบเนื่องจากวิกฤตโควิด 19 ได้ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่เรียกว่า new normal ซึ่งส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นไปอย่างชั่วคราวหรือถาวร ก็อาจจะเป็นการสร้างหน้าประวัติศาสตร์ใหม่ให้กับวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่ผู้ที่เกี่ยวข้องกับวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องวิเคราะห์และเตรียมแผนการรองรับกับสถานการณ์ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นแล้วและกำลังจะเกิดขึ้น เช่น ปริมาณและอัตราผลตอบแทนในการเช่าของชาวต่างชาติ ที่อาจจะต่ำลงอย่างถาวรจากการหดตัวอย่างรุนแรง อันเนื่องจากการจำกัดการเดินทาง, ความต้องการเช่าที่น้อยลงของกลุ่ม Expat เพราะสามารถใช้เทคโนโลยีหรือรูปแบบใหม่ในการจัดการที่จะช่วยประหยัดต้นทุนในการเดินทางพักอาศัยให้กับองค์กรได้, การที่ก่อนช่วงโควิด 19 จะระบาด แนวคิดของการใช้พื้นที่ร่วมกันได้มีความแพร่หลายเป็นอย่างมาก ทั้ง Co Working Space, Co Kitchen Space, Co Learning Space ก็อาจจะต้องเปลี่ยนแปลงมาสู่การจัดสรรพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น ก็เป็นได้, หรือแม้แต่การที่ผู้บริโภคได้ถูกเร่งให้เข้าสู่การใช้เทคโนโลยีในการซื้อของออนไลน์ก็ย่อมเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้พฤติกรรมต่าง ๆ มีการเปลี่ยนแปลงไปเช่นกัน

สำหรับปี 2564 นั้นอุปสรรคที่ทำให้เศรษฐกิจไทยตกต่ำลงอันสืบเนื่องจากวิกฤตโรคระบาดโควิด 19 คือ การรอคอยการพัฒนาวัคซีนว่าจะสำเร็จเมื่อไร และผลกระทบจากการบอบช้ำที่เกิดขึ้นในปี 2563 ตลอดจนสถานการณ์ของประเทศต่าง ๆ ที่ยังไม่สามารถควบคุมโรคระบาดได้ ดังนั้นเศรษฐกิจไทยที่ขึ้นอยู่กับ การท่องเที่ยวและการส่งออกเป็นสำคัญ ก็ย่อมจะส่งผลต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ยากที่จะกลับมาฟื้นตัวได้โดยเร็วเช่นกัน

ด้วยองค์ประกอบทั้งหมดที่กล่าวมานี้ทำให้ ในปี 2564 ดูจะยังไม่ใช่ปีแห่งโอกาสของชาวอสังหาริมทรัพย์ หากแต่ยังคงเป็นปีแห่งการประคับประคองธุรกิจต่อไป ซึ่งแนวทางในการรักษาชีวิตขององค์กรในยามนี้ ดูเหมือนว่าจะต้องให้ความสำคัญกับการจัดการระบบภายในของแต่ละองค์กร ด้วยการรักษาสภาพคล่อง/ การจัดการต้นทุน ขององค์กรไม่ว่าจะใหญ่ กลางหรือเล็ก เพื่อที่จะรักษาชีวิตขององค์กรออกไปให้นานที่สุดจนถึงยามที่สถานการณ์ต่าง ๆ กลับมาดีขึ้น ซึ่งอาจจะกินเวลาออกไปหลายปี

ในขณะเดียวกัน ก็ต้องพยายามหาลูกค้าหรือธุรกิจอื่นเพื่อประคับประคองรายรับให้กับองค์กรด้วยไม่ว่าจะเป็นกลุ่มความต้องการที่แท้จริง กลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด 19 กลุ่มที่ได้รับโอกาสจากวิกฤต กลุ่มผู้มีรายได้สูง หรือกระทั่งการผันตัวเองไปทำธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องหรือฉีกออกนอกกรอบไปเลยก็ตาม

โดยพื้นฐานที่สำคัญในการปรับตัวในยามนี้คือ “การคิดนอกกรอบ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสถานการณ์โรคระบาดในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ไม่เคยบรรจุในตำราใด ไม่เคยมีอยู่ในแผนประเมินความเสี่ยงขององค์กรใด ดังนั้น วิธีการที่จะนำไปสู่เป้าหมายและสิ่งที่คาดหวังในรูปแบบใหม่ก็ย่อมต้องการ การปฏิวัติความคิดและการลงมือทำอย่างรวดเร็วที่สุดเช่นกัน

ดังเช่นที่หลายองค์กรอสังหาริมทรัพย์ได้ออกกลยุทธ์ใหม่ในแบบที่แทบจะไม่เคยมีมาก่อน ไม่ว่าจะเป็น การออกหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์ (Perpetual Bond), การตั้งกองทุนของกลุ่มทุนใหญ่เพื่อใช้โอกาสในการซื้อสะสมพอร์ตโรงแรมที่ไม่สามารถไปต่อได้, การชะลอการซื้อ ขายหรือพัฒนาที่ดินออกไป เพื่อการรักษาสภาพคล่องทางการเงินของตน, การปรับเปลี่ยนสัดส่วนของผลิตภัณฑ์ระหว่างโครงการแนวสูง-แนวราบ โครงการเพื่อการเช่าหรือซื้อ, การออกแคมเปญอยู่ฟรี 2 ปี หรือแม้แต่การเรียกร้องต่อภาครัฐให้เปิดโอกาสในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในสัดส่วนที่มากขึ้นกว่าเดิม เป็นต้น

ทั้งนี้ทางการบริหารจัดการถือว่าวิกฤตที่เกิดขึ้นนั้น จะเป็นตัวเร่งเร้าให้แต่ละองค์กรผลักดันให้เกิดนวัตกรรมและผลิตภาพอย่างรวดเร็ว และถือได้ว่า “วิกฤต” คือสถานการณ์ที่สะท้อนให้เห็นถึง ความแข็งแรงที่แตกต่างกันไปในแต่ละองค์กรและบุคคล ดังคำกล่าวที่คุ้นหูกันดีว่า “วิกฤตอาจเป็นบ่อเกิดของผู้กล้า สถานการณ์สร้างวีรบุรุษ” และ “ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส”

โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จัดตั้งขึ้นโดยความร่วมมือจากธนาคารโลก กรมที่ดิน และ University of South Australia ตลอดจน ด้วยความเชี่ยวชาญของคณาจารย์ ความร่วมมือจากองค์กรทั้งภาครัฐและภาคเอกชนทำให้หลักสูตรเป็นที่ยอมรับและได้การรับรองมาตรฐานจากองค์กรทางด้านมาตรฐานการศึกษาระดับโลกอย่าง Association to Advance Collegiate Schools of Business (AACSB), European Quality Improvement System (EQUIS) นอกจากนี้ ยังได้รับการจัดอันดับให้อยู่ใน Top 100 ของโลกมาโดยตลอดจาก Eduniversal/ Best Masters Ranking

โดยหลักสูตรปริญญาโท Master of Science in Real Estate Business (MRE) รุ่นที่ 21(MRE #21) เริ่มเปิดรับสมัครนักศึกษาใหม่ตั้งแต่วันนี้ ถึง 3 พฤษภาคม 2564

ผู้ที่สนใจสามารถศึกษาหรือสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ โทร. 0-2613-2260, 0-2613-2297
หรือ www.re.tbs.tu.ac.th
และอีเมล์ property@tbs.tu.ac.th