#民意│#居住正義│【#我種草皮,#不炒地皮】
論「#居住人權」的 #保障策略
【合作住宅、青銀共居、智慧住宅、房屋債券、囤房稅】的推行
1.『合作住宅』是『產、官、學、民』的四方合作
2. 推動『青銀共居』(深化多元對象的混居制度)
3.『智慧住宅』產業實驗場域
4. 發行『房屋債券』開發社會住宅
5.『囤房稅』施行,使屋主願意轉換資產配置
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民意│居住正義│【我種草皮,不炒地皮】
論「居住人權」的保障策略
2019/09/06地產新聞 台灣房市3高症頭張金鶚:囤房稅是解藥
http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20190906/38437545/news/
#居住是基本人權,德國人不炒房,卻是歐洲最強大的國家
#台灣空屋率高達10.12%🇹🇼
根據內政部資料統計,目前全台房價所得比為8.57倍,也就是說必須8.57年不吃不喝才能買得起房子,這數據遠遠超過5倍正常值;依照空屋最新資料顯示,全台空屋數量達到86萬4835戶,空屋率高達10.12%,也就是說10戶房子當中,就有1戶是空屋;在自有率部分,全台房屋自有率仍高達約8成。大臺北都會區在國內外各種因素之影響下,房屋價格居高不下,臺北市106年第3季房價所得比高達15.12倍,市民需不吃不喝15年才能買得起一棟房屋,而租賃市場資訊相對不透明,糾紛處理不易且缺乏專業管理,嚴重影響台北市民及弱勢族群的居住權益,造成民眾買不起房、租不到房的「居住不正義」問題。
政大教授張金鶚曾說:『台灣高房價、高空屋率、高自有率』並存,這三高在國際上是相當罕見的。
房子的功能本來是為了居住應用,如今卻淪為商品、成為用來賺錢生財、資產避險的工具。而居住政策所強調的不僅是品質合宜的住宅,更包含居住環境、社區、公共空間,以及居住者的需求與感受。再積極一點,則包含居住活動與行為在社會、經濟、教育與文化上的價值創造。以下經由統整學者專家意見、研究報告參考,綜合研究討論出以下主張:
#別的國家怎麼做?(我們先探討先進國家)
🇫🇷法國🇫🇷
法國棄「集合住宅」稱謂,以避免「孤島」標籤化被社會隔離。全球掀起法國「合作經濟」大師查理.季特(Charles Gide, 1847-1932)「社會暨休戚相關經濟」(L* conomie sociale et solidaire)思潮,運用非營利性質「住宅合作社」於住宅政策,推展跨世代混合居住的花園社區住宅,甚至發展「社區經濟共同體」,達到街區再生、活化社區經濟、環境平衡,自創社區互助照顧的效益,印證UNESCO通過「合作社分享共同利益的理念與實踐」為人類無形文化遺產的具體事業體。
🇩🇪德國🇩🇪
德國鼓勵「自建房、合作建房」,打破開發商對房屋供應的壟斷,是影響市場房價的重要因素。「合作社共同建房」已成為德國住宅建設的主要組織形式,已有兩百多年的歷史,合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。政府對合作社建房提供許多優惠措施,如提供長期低利貸款、土地價格合理、稅收減免優惠等 。
土地的供給上,由政府以相對較低的價格出租或出讓給住宅合作社,住宅合作社最重要的關鍵在於「土地的取得」,其他包括像是政府提供在財稅上一定的優惠,例如所得稅、財產稅、交易稅等等,以及提供融資優惠。
「合作住宅」的產權並非由住宅合作社的居民所「分別共有」,而係由「住宅合作社」所持有,在合作住宅的使用權於非自願性的移轉下可以繼承
財務模式更加注重財務的永續性,而非以收取利潤為導向,他們認為利潤僅需「合理」即可,並會將所得到的收入再次投入下一個新的計畫,以期待達到「撞球效益」。
「參與式規劃」的民主規劃,凡是牽涉到較廣大的議題時,居民之間則必須透過開會來決議,這種方式取而代之的是從傳統「規劃給人們(Planning for People)」的模式,轉變成「與人們一起規劃(Planning with People)」,使得每個人對於居住的空間想像與願景得以被滿足,更加具有適居性。
合作住宅(Co-Housing)與安寧病房的結合,以低廉的租金讓需要接受照護的居住者能獲得服務,大多居住在地面層,並以重症、安寧病患、慢性疾病患者等為主。
🇰🇷韓國🇰🇷
韓國政府發展出一套「住居階梯模式(Housing Ladder Model)」,透過住居福利整合模式,協助社會弱勢族群並鼓勵不同社經背景的人群共居。負責執行中央政府可負擔住居方案的LH韓國土地與住宅公社,自一九九〇年代起的三十年中,已經供應管理將近一百萬套公租宅。韓國的「公租宅」扮演了社會安全網的功能,降低租金負擔,也降低市場進入門檻。公租宅同時也扮演了穩定住宅市場、協助朝擁屋目標前進的角色。LH韓國土地與住宅公社期望能為每個人提供住居相關服務。「我家中心」於2015年成立以來,這項全國性計畫提供所有人住居相關福利的服務,至2019年7月為止,已經成立五十六間中心。中央政府已經委託LH韓國土地與住宅公社經營「我家中心」。
🇯🇵日本🇯🇵
日本政府採取主動,不只發展大都市,也關注較小都市與鄉村地區。平等且均衡的跨區發展,在空間上重新分配資源,是戰後區域政策的主要核心。透過公共工程分配與財務轉移體系,政府保護了地方經濟。然而,泡沫化後的經濟停滯、激化的城際競爭與無所不在的新自由主義有效結合,導致區域政策轉向以東京為中心的取向。此轉向與日本政府經濟上地方分權、鼓勵地方社群自立的新政策同時發生。公共工程分配與中央政府財務支援大幅減少,暗示政府不再齊頭式保護地方經濟。
先進國家中合作社的房屋量占全國房屋量的比例,如北歐瑞典22%、挪威15%較高,然而如德國5%,英國、法國、美國、加拿大等1%以上,雖比例不高,卻能提供國民可負擔的住宅,穩定社會發展。百年的住宅合作社,包括英國的起源延伸新創社區合作事業,德國的住宅、儲蓄機制與教育連結創新,法國的文化保存與多元社會組織運用,以及日本再從社區自治的興起,這些經驗,說明政府與民間透過「新協力模式」落實住宅與照顧政策,這是國際間合作社長期累積而創新社會經濟的進行式,也將是台灣發展住宅政策之學習新方向。
【#創新社區營運模式---#合作住宅、#合作社區 、發展「#社區經濟共同體」】
依據聯合國1991年第4號與2007年意見書,政府提供社會真正弱勢者「公共住宅(Public housing)」,提供市民擁有「可負擔的住宅」(Affordable housing),稱為「社會住宅(Social Housing)」。而台灣現行的社會住宅便是推出建案興辦建築物,座落地區又引起當地居民因對公共住宅的刻板印象而產生的爭議、反彈與排斥,認為其影響房價,造成社會的分裂。因此社會住宅不應只是找地、發包的營建工程,而必須立基在整體都市住宅政策規劃的基礎上。
然而,台灣的空屋各區域零星散布,為了善用空屋,建議由政府提供各地區的閒置空間(蚊子館/校舍)作為區域居民的集會場所,並同時活化閒置國宅(如伊甸基金會承購大林國宅)、老舊建築物改建(如中和警察宿舍改建為小規模的青年住宅)、閒置宿舍改造,增加可住戶數。
依據內政部不動產資訊平台,現行的社會住宅包含「新建及包租代管」,包租代管可有效活化空屋,但現行包租代管僅試行3年,建議可增加長期包租代管選項(10年/20年/30年)滿足租屋者較長期穩定的租屋需求,亦容易對社區產生歸屬感,有利於社區發展。
【#合作住宅、#青銀共居、#智慧住宅、#房屋債券、#囤房稅】的推行
1⃣『#合作住宅』是『產、官、學、民』的四方合作的趨勢
有了公共空間及可入住房屋就可以成立「社區合作社」,加入社區合作社的居民藉由「入股」的方式,訂定基本額,繳交給合作社,在這個社區裡合作社的社員可以在公共空間舉辦活動、課程、甚至舉辦市集,每年年度結算時,若有結餘可配股,等到居民離開後,可以申請將當初入股的費用予以退還。申請者須符合社區合作社的內部規範,亦即所有的社區合作社成員除了要認同合作社的價值外,同時也必須遵守合作社所規定的內部規範,這就是一種社會金融(social finance),以達到永續社會發展,自營自生、自住管理。
『#合作住宅』是自助互助的「人合」組織,而非「資本的結合」只追求最大獲利。以成員共同出資,一人一票共商共決經營和分配,此為「集體的社會型企業家」共同承擔風險和創新,重視人與組織的結合、社區關係,經濟學家Marshall稱兼具「社會關懷與經濟效率的『雙重性格』」,是特殊的中間性、草根性「社會經濟事業體」,不以營利為唯一目標,謀求社員、社區、社會的利益,具有公益性、教育性、經濟性和社會性功能。
『#建物生命週期評估』 (Life Cycle Assessment,以下簡稱LCA)。所謂建築物的生命週期(Life Cycle,以下簡稱LC)就是建築物由出生到滅亡的時間。所謂綠色建築的LCA 就是由建材生產、營建運輸到建築物拆解、廢棄物處理週期的環境衝擊評估,亦即從建築物的「搖籃到墳場」進行全面性、系統性的環境影響評估。LCA 法是現代「價值工程」與「信賴工程」的基本學理,在1990 年代漸漸成為綠色建築評估的理想。
#建物生命週期評估LCA
『產』:產業,在LCA,建物生產履歷與建物營建、維修養護、拆除回收
『官』:政府:協助管理監督,補助輔導、法令釋疑
『學』:學術:參與LCA評估、設計規劃、輔導監督、監督品質
『民』:居民:參與LCA所有階段、監督施工品質、永續發展、自主管理
2⃣.推動『#青銀共居』(深化多元對象的混居制度)
現今社會同時出現「高齡化老人獨居」及「青年租屋不易」的問題,這樣方案推行可以調降低空屋量
(1)青年:照護長者換宿/長者:共享房屋換照顧
(2)地方蚊子館活化(集會場所)
(3)社區營造(課程/活動/社團)
3⃣『#智慧住宅』產業實驗場域
優先試辦「智慧住宅」、「智慧社區」,申請本共居方案的青年及長者優先享有政府補助的「智慧住宅」、「智慧社區」產品及服務,並同意大數據資訊蒐集、負定期填寫滿意度問卷及使用意見徵詢的義務。
4⃣發行『#房屋債券』開發社會住宅
由於房地產業周期長,資金周轉慢的行業特點,所以房地產企業都傾向於發行中長期債券(1-10年),以獲取長期資金。發行『房屋債券』開發社會住宅可與青年購房相結合,購屋者可監督及參與其中的設計討論。房地產債券的發行可採取與購房結合的形式,居民購買債券可以不還本付息,到期轉為購房的預付款,補差價後,以實物形式還給債權人住房,或債權人享有一定購房優惠的形式。這種方式既能促進債券的銷售,又能加快解決居民住房問題。
5⃣『#囤房稅』施行,使屋主願意轉換資產配置
台北市府推行良好的囤屋稅政策採累進稅率制、自住輕稅,房屋所有權人本人及其配偶、未成年子女於全國僅持有1戶供自住使用、辦竣戶籍登記之單一且自住房屋,稅率至0.6%。取消自住3戶優惠,住家用房屋不再區分自住或非自住,以家戶持有全國房屋戶數採累進差別稅率,保障其中1戶稅率1.2%,持有超過1戶以上房屋採累進差別稅率。
此制度有效抑制房價並促使有多筆房產的家庭在孩子成年後轉換資產配置,減少啃老族並促成年輕人更願意在適婚年齡結婚買房。
結語
當今公共住宅興建的目的在於調節住宅市場,藉由公共住宅的存量對抑制房市,避免市場投機炒作。
『#產、#官、#學、#民』的四方合作的趨勢,民間、政府、NGO可以有更多合作、協商、討論、互動,掌握在地需求及民意。社會住宅的推動牽涉到居住文化的轉變、空間的調整、都市區域規劃,並不是一蹴可幾的。社會住宅推動不只是衝數量、蓋房子,作為都市政策的一環,規劃與研究過程不能少,需透過居住調查,因地制宜的回應在地需求,更需要民間的參與,才能發展出永續、多元的社會住宅。
#台灣民眾黨 #居住正義
#願眾生離苦得樂 #共築圓境
參考資料:
2019/09/06地產新聞 台灣房市3高症頭張金鶚:囤房稅是解藥
http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20190906/38437545/news/
聯合國推動城市永續 以住宅政策穩定社會經濟
https://www.ntpu.edu.tw/admin/a3/people3_more.php?id=306
住宅政策應正名為居住政策/內政部次長 花敬群
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/260/article/1632
內政部 不動產資訊平台
https://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0501.aspx?mode=9
【投書】為什麼他們不想要社會住宅?撕下「自私」標籤,看見在地需求
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/52/article/7608
台北市政府居住正義論壇
http://www.udd.taipei.gov.tw/living-justice-forums/
https://paper.dropbox.com/doc/20180316-VII-f8hJXYK5jC1Keu6FwrOl7
OURs都市改革組織 2019-10-09無殼蝸牛三十週年「青年安居政策論壇」各政黨邀請說明
https://ours.org.tw/2019/10/09/housingpolicyforum2019/
放眼海外 來看看他國的青銀共居是怎麼樣的?
https://ubrand.udn.com/ubrand/story/11817/3731481
10個重點瞭解德國合作住宅──公平、民主與永續
https://ours.org.tw/2019/09/05/housingmovie03/
社會金融(SOCIAL FINANCE)維基百科
https://en.wikipedia.org/wiki/Social_finance
What is Social Finance?
https://web.archive.org/web/20140713082016/http://www.clanncredo.ie/default.aspx?m=22&mi=172&ms=0
社會金融(SOCIAL FINANCE)的可能性
https://twstreetcorner.org/2018/09/04/wuchungshen-3/
房地產債券
https://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%80%BA%E5%88%B8
政府債券
https://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%80%BA%E5%88%B8
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過7萬的網紅Post76影音玩樂,也在其Youtube影片中提到,想成為 Party 焦點 ? 唔一定要做啲好「出眾」嘅嘢先可以引人注目嘅 ~ 有時候一隻喇叭都「夠照」架啦 ~ 柏豪就同大家試左呢隻 JBL PartyBox On-The-Go 藍牙喇叭 , 以 Spotify 試聽一下 SSAK3 這隊韓國限時組合的出道作《Beach Again》,發覺在音樂開...
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【英國🇬🇧倫敦】
這次還好有帶胖胖箱,才塞的下這個厚重的巨無霸,復古的Marshall趁打折買價格真的差好多,怎樣也要把它帶回家啊~~ 想像放在家裡多好看❤。 收到箱子的時候,我有感覺到一股微微的殺氣... 我打包票說胖胖箱一定裝的下啦!! (還好真的裝的下...) 怕撞壞,還保留外箱,整個剛好塞滿半個行李箱 哈~ 🤣🤣 還塞了一堆書,我們真的很會操行李箱。 胖胖箱真的比一般尺寸好推,所以被小孩霸占,殊不知她那箱明明最重。
✔英國倫敦26天行程總覽: https://reurl.cc/G8D23
自從前年去德國沒電梯,有過每天換飯店扛行李的經驗後😭,現在來歐洲訂房一定先問有沒有電梯。所以這次來英國訂的當然都是有電梯的!
不過,人算不如天算,剛好被我們遇上電梯壞掉在維修... 這次就真的不是我的問題了吧?!😱😱... 這個故事告訴我們,除了訂房要有電梯以外,還不能訂太高的樓層... 3F~ 應該極限了吧?! 忘了說... 樓層有點挑高... (逃~~)
耐操行李箱進社團看!
👉『Rubee嚴選好物』社團 http://bit.ly/2VvLBOc
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《 關鍵評論專欄 l 敦睦艦隊與太平洋的風 》
隨著台美關係日趨緊密,美國國務卿龐畢歐(Mike Pompeo)多次釋放友台訊息,美國國會包括「台灣保證法」等友台法案一個接一個出爐,網路上瞬間支持蔡英文政府外交政策的聲量大增。身為一位外交人員,我當然是感到開心的。但振奮歸振奮,外交這檔事還是得回歸事實(facts)再來評論,方不致於失真。
例如這幾天新聞上說:美軍在帛琉進行軍事演習,我國敦睦艦隊訪問帛琉剛好巧遇美軍(有的新聞媒體用「見證」一詞)。好幾個中文新聞媒體,以及臉書上幾個有關國際事務的粉專同溫層(例如「美國政治觀察」粉專),都提到了這個新聞。霎時間,感覺好像台灣跟美國即將在帛琉進行聯合軍事演習,真是興奮!
相信我,我也很希望這是真的,但事實上卻不然。美軍的確在帛琉進行演習(4月14日至19日),我國敦睦艦隊的確也將造訪帛琉(4月18日至20日),兩者時間的確重疊,但,很抱歉讓各位失望了,這兩者之間沒有任何關聯。
2015年至2017年期間我在駐帛琉大使館服務,兩年期間跟著大使努力鞏固邦交,其中印象深刻的是協助敦睦艦隊(Fleet of Friendship)的造訪。「敦睦艦隊」的全名是「敦睦遠航訓練支隊」,它事實上就是高雄海軍官校的畢業航訓,也就是讓大四的應屆畢業生,實際藉由這趟遠航驗收四年的學習成果。這趟畢業航訓可不輕鬆,除了環島之外,也會造訪拉丁美洲或太平洋等地的邦交國。我國敦睦艦隊造訪帛琉,正是這個背景的產物。
有看到重點了嗎?大四應屆畢業生。如果真的是台美聯合軍事演習這類何等重大的演訓,怎麼可能派還沒正式掛軍士官階的大四學生上場呢?
但可別誤會我說敦睦艦隊不重要,它事實上有一定重要性。第一,它代表軍艦進入他國12浬內的領海停泊。以這次帛琉為例,我國三艘軍艦分別是磐石號、武昌號以及田單號,一共約有750名軍官士兵。根據聯合國海洋法公約(United Nations Convention on the Law of the Sea, UNCLOS)規定,軍艦進入他國領海必須連續(continuous)且快速(expeditious)通過,這稱為「無害通過」(innocent passage),至於要不要事先跟當事國報備在實務上則有不同。敦睦艦隊代表著我國軍隊進入並使用帛琉港口(Malakal港)設施,當然有政治及軍事上的意義,其中最重要的當然就是友誼及信任。這也是敦睦艦隊的造訪被稱為「親善訪問」(goodwill visit)的原因。根據記錄,這次將是我國敦睦艦隊第十四次造訪帛琉。
第二個重要性很特別,大概沒幾個人知道。位在高雄的海軍官校從2016年起每年提供帛琉學生兩個全額獎學金名額,照時間推算下來,2019年的四月這些學生正就讀大三,換言之,如果沒意外的話,明年(2020)如果敦睦艦隊再次造訪帛琉,就會看到我國軍艦上有兩名帛琉大四應屆畢業生光榮返國(帛琉)。想想這該是多麽令人感動的畫面啊!(大概類似早期我國南部家境清寒學生考上台大,四年後光榮畢業的畫面吧!)
談完敦睦艦隊,讓我們回過頭談美軍在帛琉的聯合軍事演習。
沒錯,這的確是重要的。但先釐清一下,所謂「聯合軍事演習」,指的是「美國軍方」跟「帛琉警方」,因為帛琉沒有軍隊。
讓我們先簡單回顧一下帛琉歷史。帛琉在1994年正式從美國託管地獨立為一個國家,但在1982年時帛琉、馬紹爾群島(Marshall Islands)及密克羅尼西亞聯邦(Federal States of Micronesia, FSM)這三個國家與美國陸續談判並簽署「自由聯合協定」(Compact of Free Association, COFA)。在COFA之下,帛琉的國防由美軍協防,所以帛琉自己沒有軍隊。COFA是一個非常特別的國際協定,例如藉由這個建制,每年美國內政部的島嶼事務辦公室(Office of Insular Affairs, OIA)提供可觀的財務援助給帛琉。
當我在帛琉服務時,的確見過美軍在島上行動,但嚴格來說,是比較接近工兵團的性質,負責一些基礎建設的維修。這個美軍工兵團人數不多,直接向美國駐帛琉大使館報告。有時候我會在餐廳或酒吧遇到他們,也會閒聊幾句。
而這次真正的美軍回到帛琉進行軍事演習,事隔三十七年,上一回得追溯到1982年(彼時這三個太平洋國家正在跟美國談判COFA條件)。從這個意義上而言,的確顯現它的重要性。一個合理的解釋是,在美國川普政府的印太戰略下,美軍藉此展現對帛琉或第二島鏈的重視,才會在三十七年後的今日再度派駐美國陸軍造訪帛琉。
而這次的美軍演習,事實上是美軍「太平洋通道」(Pacific Pathways)的五場演習之一,另外四場為美泰的年度陸軍演習「哈奴曼衛士」(Hanuman Guardian)、美泰大型軍演「金色眼鏡蛇」(Cobra Gold)、美菲的Salaknib演習及美菲「肩並肩」(Balikatan)。這次帛琉軍演的地點在Ngeremlengui州,約有200名美軍及50名帛琉警力參加,另外美國陸軍第十八醫療司令部也會在帛琉的兩個主要離島貝里琉(Peliliu)及安佳(Anguar)執行人道援助。
值得注意的是,根據美軍的說法,這次演習的目的為:增加美國陸軍的存在,得到位置優勢,重新確保美國的安全承諾,並增加美軍太平洋司令部(USARPAC)在此區域的存在。我個人認為,重點正是最後這句話:增加美軍太平洋司令部在此區域的存在。這句話說給誰聽?我想是中國。
(原文為:The focus of these events is to increase U.S. Army presence, gain positional advantage and reassure U.S. security commitments while increasing the USARPAC presence in the region,”)
順帶一提,美軍演習的地點為Ngeremlengui州(帛琉共十六個州),這個州發音很難,我兩年還念不標準。它位於帛琉大島(Babeldaob)的西岸,人口三百多人,距離帛琉市區科羅(Koror)大概車程40分鐘。為什麼要特別提它的地理位置呢?因為我國的敦睦艦隊停在Malakal港口,跟Ngeremlengui相較,位於科羅的另一邊。從Malakal港開車到科羅市區,大概十分鐘車程。意思是,敦睦艦隊跟美軍演習的地點,完全不相干。
爬梳完了這些新聞的事實,回過頭想想,敦睦艦隊有巧遇或見證在帛琉演習的美軍嗎?我想是沒有的。這兩件事情,一個代表台帛邦誼穩固,一個代表美國強化區域安全角色決心,兜在一塊很牽強。不過退一步想,太平洋的風很怡人,也許有時候,我們也不必那麼追究了吧!
以上資訊來自公開的新聞媒體,大家有興趣可以看看原文。
Island Times:
http://islandtimes.us/taiwan-naval-fleet-to-visit-palau-while-us-army-holds-military-exercise/?fbclid=IwAR0nqR3DimoPDyOHXPRHTrsacxQg2bpkaLxXseTpbDaRPooX9xSfJ41jO3k
https://www.stripes.com/news/pacific/us-soldiers-return-to-palau-for-exercise-after-37-year-hiatus-1.576150
Marianas Variety:
http://www.mvariety.com/regional-news/111917-us-soldiers-return-to-palau-for-exercise-after-37-year-hiatus
#青年外交官劉仕傑
Line : https://line.me/R/ti/p/%40jerryliu
Instagram : old_dog_chasing_ball
YouTube : https://www.youtube.com/user/JerryLA0209
marshall維修 在 Post76影音玩樂 Youtube 的最佳解答
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