最近我們在美國賣房子，打算跟隊友的單身小房說掰掰，我才發現美國賣房跟台灣很不一樣，給大家參考：
1. #賣屋前準備非常重要
網站上多得是房子要租要賣，要想脫穎而出，真的要拿出參加Blind date的精神😂
賣相要好，不然大家不小心就滑過去了。厲害的房仲會派出團隊協助你清窗戶、大掃除、然後派出佈置團隊（就是之前講過的Home stager）把你家改頭換面變得更閃亮。
其實說是閃亮，我觀察了一下秘訣，大概就是：
🌱把色系不統一的東西換掉
🌱把看起來廉價的材質換掉
🌱用巨大的裝飾讓照片視覺突出
🌱拆除太過個人化的擺設
🌱清除表面一切雜物
圖一就是左邊在home staging,右邊在清掃，超忙。
好的佈置可以讓房屋的詢問度提高，如果有意願購買的人多，常常可能加價競標，比原本的開價高出許多。
他們把門面妝點好之後，就會派出360度/3D環景攝影師拍照，然後再掛到各種房仲網站，和購屋社群。
（厲害的房仲手上甚至會有許多海外投資客的聯繫管道）
2.#買方賣房都有仲介
在美國買方會找仲介帶你去帶看。
以買新房來說，當你找了A仲介看新房子之後，如果買了當然他就會抽佣金。
如果你後來覺得B比較好，想透過B去跟建商買新房，此時如果你之前跟A去看過，填過資料，那抱歉，佣金還是屬於A的。
也就是一開始那個仲介就非常非常重要，最好要好好打聽好口碑的仲介。
好的買房仲介除了盡責是必須的，還有退佣多寡，台灣我記得退佣比例還挺固定，但美國可會差非常非常大。
買新房的話，仲介可能會拿到建商給他的3%佣金，然後有些仲介只會退買家2500-5000美金，但也有些則可以退到很高的比例。（我保密一下，免得破壞市場行情，有興趣買Orange county的人再私訊問我）
那麼你說，如果不透過仲介買，是不是建商可以直接退你全部？答案是：不可以。
基本上不透過仲介就一毛都沒有，這是建商給仲介的行規獎勵。
很怪吧😂只能說美國真的是個很保護仲介的國家。
至於賣方也會有仲介，你會跟仲介簽約，然後他會負責一切的聯繫，例如疫情期間，我們的仲介就會要求買房仲介帶人來看的時候，一定要戴口罩手套，甚至穿上鞋套，並且禁止觸碰任何傢俱表面衛生疑慮。
賣房仲介也會確認我們不在家才來，基本上他們會把客人照顧得好好的，很像演藝圈經紀人😂
當然，也可能是要遇到好的仲介。
3.#看房子前先繳出財力證明
不像台灣想看房就看房，在美國我們是賣方，有權決定只讓有附上財力證明（Pre approval）的人來看，否則阿狗阿貓隨便跑來，大家哪有那種美國時間😂
這個類似財力證明的東西會經由第三方認證，你的存款薪資足夠繳多少房貸，所以你差不多可以看什麼樣價位的房子，通通一清二楚。
所以虛張聲勢說自己很有錢、很有意願也是沒用，拿出證據就是了。
（想來真是好直接啊，羞，豈不是跟報名相親時先秀出存款簿一樣的意思嗎😂）
是不是很有意思呢？
——
好啦，如果有想在南加Orange county或Irvine的人想找買屋或賣屋仲介，我很樂意推薦你我的這個團隊，讓我跟隊友都讚不絕口不是很容易😂
他們非常犀利，團隊有西方人和華人，中文可通。
staging意思 在 [討論] Staging table 是甚麼? - 看板Database - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
今天有朋友問到甚麼是Staging talbe，就字面上來看就是一個臨時表
請問這是個temp table嗎 ? 也上網查過解釋
https://www.sqlservercentral.com/Forums/Topic1437794-391-1.aspx
意思是說從外部系統拋傳來的資料的table就是stage table，
不知道我這樣解讀是否正確。
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