【又一間家樂福要熄燈了 ...】
繼高醫家樂福熄燈,昨日傳出愛河家樂福店,也即將熄燈 …
愛河家樂福是我從大學時代,社團聚餐、登山採買的記憶,相信很多高雄人也在愛河家樂福有各種家庭、親友聚會、與另一半的生活回憶;
不過,家樂福的用地,是跟南和興產承租的,2年後租約即將到期,而在昨天,南和興產以以單坪119萬元,總價42億元售出給建商豐邑機構。
未來,家樂福預期將消失,取代的是河景第一排建案。
對我來說,這真的不是好消息;因為新建案我應該是買不起,但是,消費得起的家樂福,要消失了。
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最近高雄房市到了一個近似瘋狂的狀態,最近的問候語是:「台積電要來,附近房可以投資!」我昨日聽聞房仲描述的情況是,前一周900萬交易的房子,在隔一周交易轉手,1100萬成交;親友間互相提醒,有錢趕快買,某些地段原本待售的房屋,瞬間下架。
這樣瘋狂的房地產交易,對於崩世代的人類來說,真的不曉得世界怎麼跟想像的不一樣 … 房子變成投資商品,不會奇怪,但是對於僅是傳聞中的台GG,高雄產業轉型還沒發生,房產的轉手熱度已經炒上天。
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包含過去的高醫商圈家樂福、美奇萊,在近幾年陸續熄燈,也很多高雄人反映:高雄的 #夜生活好像逐漸消失中,晚上經過那一帶,原本閃亮的招牌,如今已下架,夜間一片寧靜,看著已逝去的高醫商圈風華,心中不免一陣難過,出售土地及投資在資本主義掛帥的社會中,不是新鮮事,但若牽扯到 #公共利益,就是我們需要關心的事了。
這些土地的持有者:高雄的最大地主「南和興產」,原本南和興土地在創辦人陳啟川堅持下 #只租不賣,但近年來,陳家子孫對於當初的祖訓,有了不同想法,開始將手上持有土地大量出售,光是曾經公開報導的資料,從2014年起,南和興產在高雄的土地交易總額,將近300億元。
其中的「眉角」在哪裡呢?
⚠南和興如何利用 #土地交易證券化 繞過土地法規範?
簡單說,透過土地交易證券化,表面上,土地所有權還是在南和興手上,但實際上,土地處分的決定權,已被外資股東介入
⚠土地資本證券化,用證券交易的方式,把南和興58%股權賣給香港 #亞太置地集團(APL)在台灣成立的公司 #德高置地。
德高置地共成立三家公司,再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司,用這六家子公司,取得南和興董事會及監察人過半席次,實質掌握南和興產的運作。
但,因為名義上還是南和興的地(本國法人),所以台灣 #土地法 中,對於外國人買賣台灣土地的規範,在這邊不適用*
亞太置地透過子公司代表,入主南和興之後,先是拋售大量股票,先拿回20億元;再來又一次減資,將減資股款都退回股東(最大的股東就是自己),又拿回20億現金,入主南和興第一年,就拿回40億元現金。
🔺會造成什麼後果呢?
在大筆交易中,應該繳的稅完全被豁免,有關土地交易的稅收如土地增值稅完全收不到,只能收點皮毛如證券交易稅。外資賣地賺贏,高雄商圈凋零,這就是高雄商圈式微的進行式。
*根據《土地法》第17、19、20條,外國人取得台灣土地,必須經過直轄市或縣市政府核准,並且在 #移轉、#設定負擔或租賃 上有限制,但,外資藉由取得台灣公司股權,操作被認定是本國法人的土地交易,而避開外國人在台買賣租賃土地之限制。
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偏門研究員 KUN 表示:「愛河環境隨著近代的整治下,沿岸的住宅大樓如雨後春筍般建起,無敵水景造就極高的房市價值。家樂福愛河店土地賣出後,未來應該也是以住宅大樓為主要發展,不過眾多高大量體的座落,是否會影響愛河的景觀品質仍需慎重思量,畢竟愛河是高雄重要的文化觀光資產,期待未來有更全面性的都市設計準則,針對愛河周遭的新建建築詳細規範其量體配置、材質顏色、開放空間等,把美好的城市河岸風景延續至下一世代。」
未來的愛河畔,在土地變賣之後,應該還是難免成為河畔高樓,除非,建商有讓我們跌破眼鏡的選擇,否則只能看著房價成為年輕人越來越不可及的夢幻數字,而大多數的高雄人,再一次失去逛賣場的小確幸,河景第一排,將成為少數人及投資客的專利。
面對愛河家樂福即將熄燈,你的感覺是:
高雄房價起飛👍
我最喜歡逛家樂福了🥲
可惡,以後要去哪裡尬推車😡
期待新屋落成❤️
#你的事就是阿凱的事
#愛河商圈式微進行式
土地法第19條 在 元照出版 Facebook 的最讚貼文
【民事裁判精選】
陳忠五教授篩選、簡析22則最高法院裁判,其中6則裁判涉及的法律問題或見解,理論或實務上具有重要意義,值得注意。以下摘要本期部分裁判涉及爭點:
📌人壽保險契約的要保人,在保險契約未終止或特定情事未發生前,對於保險人可能享有的「保單價值準備金」利益,是否屬於一種要保人對於保險人所得主張的「債權」或「權利」,構成其「責任財產」的一部分,從而其債權人得依強制執行法相關規定,聲請執行法院就該「債權」或「權利」核發扣押命令?
📌實務上所謂「不法行為不得成立表見代理」,有時係混淆「代理行為的客體」與「代理人無權代理的原因事實」二者的結果,應予釐清。
本次挑選的最高院裁判廢棄原審法院判決,明確釐清相關疑義,具有參考價值。
📌土地法第104條第1項規定有關基地承租人優先購買權的規定,其適用,解釋上當然以「基地出賣時」,承租人對基地之「承租權仍屬存在」為必要。問題是,基地出賣時,承租人對基地之承租權仍屬存在,且已行使其優先購買權而與出賣人成立基地買賣契約,惟在「基地所有權移轉登記前」,承租人對基地之承租權已喪失者,此時承租人是否仍得主張其對基地有優先購買權?或者,該原已成立的基地買賣契約,其效力如何?
📌「給付不當得利」與「非給付不當得利」的類型化標準為何?或是,具體個案中,如何判斷某一不當得利為給付類型或非給付類型?
此項問題,將影響在多數相互牽連且變化複雜的財產變動關係中,如何「界定不當得利的當事人」,亦即在何人與何人間成立不當得利的判斷,同時亦將影響受益人受有利益有無「法律上原因」的判斷及其「舉證責任」的分配。
📌系爭權利質權設定通知C銀行時,C銀行對A公司已有具備抵銷適狀的借款債權存在,惟B公司並不知其事,A公司未告知B公司此事,C銀行辦妥設定權利質權註記函覆B公司時,亦未加註「本銀行不拋棄行使抵銷權」或「本銀行得依法行使抵銷權」等文字,以致B公司無從評估系爭權利質權設定可能的風險,而未採取降低風險或維護自身權益的措施,於此情形下,C銀行嗣後行使抵銷權,是否與誠實信用原則有違?
完整內容:#月旦法學雜誌 第313期(2021.6),民事裁判精選/陳忠五教授
📕本期目錄:http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2756
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土地法第19條 在 林于凱 高雄市議員 Facebook 的最讚貼文
涉及外資圈地的南和興產調查專案,今天下午在大會審查未通過,
對此,我感到遺憾。高雄市土地買賣遭受外資操控的問題,不能小看,高市府應表態要求中央就制度面,處理這樣的問題。
上個會期,我在議會提案成立「南和興案專案調小組」,針對南和興產在高雄土地買賣證券化過程中,是否有涉及不當的漏稅,以及通過證券交易,規避《土地法》中對於外資購買台灣土地的限制,由市議會組成專案小組進行調查。
不過本案今天在議會遭到否決。
🏘 號稱高雄市最大地主的南和興產
2014年,南和興產為了處理龐大的土地資產,用 #證券交易 的方式,把南和興58%股權賣給香港「亞太置地集團(APL)」在台灣成立的公司「德高置地」,德高置地共成立三家公司,再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司,用這六家子公司,取得南和興董事會及監察人過半席次,實質掌握南和興產的運作。
根據《土地法》第17、19、20條,外國人取得台灣土地,必須 #經過直轄市或縣市政府核准,並且在移轉、設定負擔或租賃 上有限制,但是南和興產巧妙透過 #土地交易證券化 的方式,讓外資實質掌握過半股份,介入南和興產的土地交易。
🏛 監察院2019年提出過檢討
前監察委員高涌誠對於南和興產案,曾經在2019年提出調查報告,指出「#外資藉由購買本國公司過半比例股權,取得經營權後,再處分入股公司原所持有土地之方式,以 #規避土地法就外國人地權規定限制,容不無檢討必要。」之見解,認為要避免外國公司炒作我國土地,應積極檢討。
🦽外資圈地,對高雄造成的影響
從2014年起,南和興在高雄的土地交易總額,就超過250億元。其中包含高醫旁家樂福在2018年1月結束營業,以及去年底美奇萊影城的關門,都是南和興處理土地易主後,導致原本業者無法繼續營業,周邊商圈受到極大影響,我實際走訪,在附近30年的業者表示,家樂福熄燈後,整體夜間的營業額直接掉了五成。
這樣的繞道讓外資取得土地方式,對於許多土地位於高雄市中心的土地利用,產生巨大影響,因為是外資,人在國外不曉得高雄都市發展紋理,只想賣地換錢的心態,欠區對於整體社區發展的考量,也造成當地市民的憂慮。
更重要的是,這些程序都迴避 #土地法中對於外資圈地的監督,長期以往,對於高雄整體發展事關重大,甚至影響國土安全。
⚠國內第一個土地證券交易化的案例
南和興案,是國內第一個土地證券交易化的案例,如果在外資審查及地產公司的管理上,未對這種行為予以明確的規範,未來將可能有更多外資繞道取得台灣土地的可能。
今天提案被否決,我除了深感遺憾,也呼籲高雄市政府能主動要求中央金管會及內政部,要從制度檢討這種外資圈
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