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《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平 香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。 壽終正寢：佐敦廣場 「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。 座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」 土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」 佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。 「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。 2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。 鄰近高鐵　於事無補 一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」 再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」 但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」 由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。 氣若游絲：先達廣場 「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」 吉舖處處　舖位變貨倉 先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。 商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」 經營靠好業主　等炒風救場 我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」 他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」 Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」 死過翻生：地皇廣場 位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」 2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。 Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。 聯合業主翻身　出租率達100% 業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」 她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。 雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」 記者：鄭汝翹 攝影：張志孟、許先煜 https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平 香港寸金尺土，普通打...

2020-08-17 22:59:27 有 164 人說讚
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【小B遊華欣—泰輕鬆4日3夜親子遊】 相比曼谷布吉，華欣算是一個比較少旅客的泰國熱門旅遊城市。由於外國的旅客較多，街上的氣氛都比較休閑⛱，酒吧亦成行成市🍺，沒有很多大型商場、手信熱點。 而對於帶着個小人兒的媽媽們來說，雖然華欣確是很適合親子遊👨‍👩‍👧，但卻由於它的景點不鄰近，坐車都要乘撘tuk tuk，育嬰室亦是罕見之物，設備來說雖不算是一個非常適合兩歲以下未戒片幼兒前往的地方，但某些景點卻令小孩見到很多新奇事物🧐，還是挺不錯的。 Day 1 出發之前，Wilma媽曾經參考其他旅遊包，以為由曼谷DMK機場以私家車前往只需要大概三個小時（另可選擇巴士🚌）。但結果我們下午兩時在曼谷機場出發，差不多下午六時才到達呢！ 這樣也算是沒了半天了。 #PlearnWan 老街 起初以為這裡是一個歷史懷舊老街，由我們住的老酒店Hilton Resort & Spa坐Tuk Tuk 大約10分鐘（單程150銖），卻發現這裡是一個特意建造的景點。 每一處都是一些拍照的好地方：旋轉木馬🎠、不能坐人的小摩天輪🎡、看到下層的木椅，無論日光還是晚上拍照都好看。 至於店舖，大多是賣一些懷舊玩具，亦有一家看起來好吃的辣椒粉手信店，和賣精品的小店s。 如果不吃裡頭的小吃，這裡大概一個小時就逛夠了。 基本資料 🚸地址🚸：4/90-95 Soi Mooban borfai Tumbol Huahin Amphur Huahin Prachuap Khiri Khan 77110 Thailand ⭕️營業時間⭕️：星期一至四 10:00-22:00 星期五 10:00-00:00 星期六 09:00-00:00 星期日 09:00-22:00 載我們去老街的Tuk Tuk司機👨🏻‍✈️看起來老實又守時（他約我們9時半在老街外面等侯接我們回酒店，9時10分就到了），我就跟他約好Day 2 下午1時到酒店接我們去其他地方。 大概這天坐了太久車程夠累了，我們只去了老街就到酒店附近酒吧街裡的7-11置了一點飲品杯麵回酒店，就結束了Day 1了！😴 Day 2 在酒店附近找了一家食店，匆匆地吃了一點泰式河粉🍲和小食🍤作早餐，就開啟了我們的第二天行程。（帶著小B的旅行，吃好東西真的不能是我們的重點） #SantoriniPark 小希臘 它的位置其實不在華欣，是在鄰近的七岩，但這裡是華欣的必去景點。 坐了差不多45分鐘的Tuk Tuk，我們來到一個以地中海為主題的遊樂園/購物中心。 白色的矮小建築物和藍藍的天空，說自己去了希臘也可能騙得到人呢哈哈哈😂 Santorini Park內有像Outlet的服飾店、紀念品店，也有漂亮的甜品店🍧和餐廳，更有Miffy的甜點小店🍰呢。除了林林總總的店舖，這個樂園還有一少許玩樂設施，例如碰碰船、旋轉木馬、摩天輪，和一個好像間中會有表演的Open Area草地呢。（旁邊其實還有個水上樂園🏊‍♀️🤽🏻‍♀️的） 在這裡是一整個渡假風，拍一些文青照是不錯的～ 基本資料 🚸地址🚸：Petchakasem Road, Amphoe Cha-Am, Phetchaburi, Thailand 76120 ⭕️營業時間⭕️：星期一至五 09:30-18:30 星期六、日 09:00-18:30 入場費：外國人 150銖 小童一定身高才收費 網址：http://www.santoriniparkchaam.com/ #SwissSheepFarm 瑞士羊牧場 本來這裡不是我們行程的一部分，但Tuk Tuk司機說這裡跟小希臘和小威尼斯很靠近，而且路過的時候看見外面的宣傳牌有草泥馬的樣子，我們就到這裏順道走走看。 買了入場券，我們就走到園區裏。 第一個歡迎的動物朋友，當然是一群大大小小的羊群🐑。入場券已經包了一扎用來餵羊的草🌾，餵的時候會有園區的職員拍照（到出口就會見到你的照片包裝在相架中讓你購買，像海洋公園的機動遊戲拍照服務？📸）， 也有出售一小支奶（20銖），讓你餵很小的羊寶寶。 牧場動物除了很多的羊，也有大小馬匹🐎，讓人餵蘿蔔的小兔子🐰。 而草泥馬，就被安置在一間有冷氣的房子，需要另付入場費（大人80銖一位）才可進內，入場費包了一小盤飼料，亦會有職員跟隨進來幫助客人用手機瘋狂拍照。 看過動物了，園區中央是一大片草地，有以大樹作支架的秋千🌳，還有一個小型3D館和紀念品店，這個牧場對一家大小以言確是一個必去景點。 基本資料 🚸地址🚸：12945 Tambon Kao Yai, Chang Wat Phetchaburi 76120 ⭕️營業時間⭕️：星期一至五 10:00-19:00 星期六、日 09:00-19:00 入場費：成人 120銖 小童 80銖 80cm以下小童 免費 網址：http://swisssheepfarm.com 去完這兩個景點，我們必須回酒店讓芊羽稍稍休息。不過最後這孩子睡不著午覺，我們就到酒店泳池跟她初試游泳🏊‍♀️ #CicadaMarket 文青夜市 在華欣要買一些特色手藝品的話，就不能錯過這個週末夜市，這裡確實是泰國手作人們的必爭之地，聽說在這裡租攤位賣作品都要經過創意上的審批。 從酒店坐10分鐘Tuk Tuk（150銖），就到達這個號稱全泰國最美的巿集。 在入口已見一對鼓樂團體🥁在演奏，一進去嘛，乾淨整潔的用餐區，就讓人感覺舒服了。 這裡的食店都不收現金的，需要到售票亭購買現金卷，100銖是一張，每張有分5元10元20元的小格讓你分給店家，都不用找續的。用不完的話可以到售票亭退回現金💸。 而購物區方面，無論泰國特別擅長的手制布袋🎒、還是皮革👝、手造杯子、衣服👚等等，都值得入手。就算只逛逛不駐足細看，都需要個多小時才逛得完所有攤檔呢。 如果逛街累了，夜市裡也有露天話劇表演和Live Band🎸區域（但要坐下欣賞的話要買那區的啤酒飲品才可進内），就逛Cicada Market都足夠花一整個晚上了！ 基本資料 🚸地址🚸：The Venue at Suan Sri, Hua Hin ⭕️營業時間⭕️：星期五、六 16:00-23:00 星期日 16:00-22:00 官網：http://www.cicadamarket.com/ #TamarindMarket 週末夜市 這個跟Cicada只有一巷之隔的小巿集主打食物和啤酒🍕🍗，強烈推介先到這裡醫肚了才到旁邊的Cicada逛街。 雖然在Cicada Market的食店更多，但這邊的選擇也不少之餘，價錢更便宜的，吃不夠再在旁邊添食吧！ Tamarind Market的氣氛和燈光佈置都挺不錯的，還有Live Band表演，可以買堆小吃和啤酒🍻坐著欣賞呢！ ⭕️營業時間⭕️：星期四至日 17:00-23:00 Day 3 這天的上午直到午飯，是我們的親子遊拍攝時間，是我最期待的行程呢！就在這一天，我們認識到新朋友Pete。再次萬分推介我們最愛的攝影師給各位👏🏻 泰國親子攝影推介👉🏻 https://bit.ly/2Jw30is 來到算是最後一天活動時間，相對Day2滿滿的行程，這天是較為輕鬆的。拍攝完回到酒店稍稍休息，我們就到商場閒逛了👀！ #Bluport 新購物中心 過往華欣只有一個大型商場，早前Expedia推出了一個叫旅遊教練🏋🏻‍♂️的東西，就試試問一下華欣行程，才發現這個原來已開幕年多（2016年10月）的新購物中心。 酒店坐Tuk Tuk來這裡只需10分鐘（150銖），明顯是一個以海洋🐠為主題的商場呢！ G/F 就有滿滿一整層的餐廳讓我們先吃個飽，選擇超多🥙🍣🍛🍱，大多是泰國的連鎖餐廳，也有曼谷的超巿Gourmet Market。 地庫是一些特色小店，按摩店美容店的，人實在不多，我們也匆匆逛過就到其他樓層了🛍。 1/F、2/F都是男裝女裝的樓層，但實在不太對我的口味，就沒有仔細逛了。 反而Wilma爸在這裡的Uniqlo找到香港沒有的少年Jump 50週年款式哈哈🤡 Bluport 3/F的Whaley Port才是小人兒們的重點行程！ 這個室內遊樂場有沙池、超大的波波池，人不多，設施雖然跟香港的大同小異，但不用那麼擠迫也是一件好事呢。 基本資料 🚸地址🚸：Petchkasem Rd., Hua Hin, Hua Hin District, Prachuap Khiri Khan 77110 ⭕️營業時間⭕️：星期一至日 10:00–22:00 #TheMoonTerrace 海邊海鮮餐廳 跟我們的酒店只有數分鐘路程之隔。 這一條街有很多海邊餐廳，這家是看起來最漂亮的一家。 價錢是跟香港沒差很遠的價位，可是可能不太對我們口味吧，❌Wilma媽覺得不怎好吃...... 但旁邊的海邊餐廳都是客滿的，吹著海風吃海鮮，大家或者可以到這間以外的試試看啊🦀🦐 #ChatchaiNightMarket 華欣夜市 這個Night Market幾乎是華欣唯一一個傳統夜市，所以實在是必去的。 我們從酒店走路過去只需10分鐘，吃過晚飯就去逛逛了。 這裡的攤檔很多，由衣飾到傳統皂，手信在這裡買很不錯呢！ 走著走著，會從有蓋的市集走到大街上。 我跟Wilma爸多後悔沒在這樣吃海鮮呢!!! 這條街的海鮮店極多，就只差一個海景，而且價錢便宜多了。 不吃海鮮的話也有大大塊牛扒豬扒🐮🐷可以點，還有些店有live band呢～ 基本資料 🚸地址🚸：Daychanuchit Road 57, Phet Kasem Road ⭕️營業時間⭕️：星期一至日 17:00-23:00 Day 4 雖然我們乘坐的是下午5時的飛機🛩，但由於帶著小嬰兒不能網上先辦登機，而華欣回曼谷機場也很費時，我們幾乎是亂吃點東西、收拾行李，就出發機場了。🚘 值得一提的是DMK機場，內陸線那邊反而是新裝修的，當國際線這邊你連換片的地方都找不到的時候，內陸線那邊竟然有育嬰室👶🏻 而且食堂也更多樣化可以選擇。 來到這邊，Wilma媽一家三口首次外遊就愉快地結束了，期待今年年尾可以踏足芊羽沒去過的國度呢🎉

【小B遊華欣—泰輕鬆4日3夜親子遊】 相比曼谷布吉，華欣算是一個比較少旅客的泰國熱門旅遊城市。由於...

2018-07-19 00:06:44 有 23 人說讚