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《尖沙咀🔸#萬豚屋》📝總分:8/10
主打日式烏冬為主
雖然佢係主打烏冬
但係亦有好多主菜不同嘅選擇
餐廳裝修好有日式居酒屋感覺
亦都好色彩繽紛
❣️牛油果野菜沙律🥗
你依個炎熱嘅夏天
食呢啲酸酸地嘅嘢真係好開胃
❣️自家製流心芝士豬扒烏冬
豬扒新鮮炸起,好香口
切開豬扒即流出熱騰騰的芝士漿
整體食落很腍蠻鬆軟
烏冬非常啲煙韌可口
揀選左香菌濃湯湯底,超級美味。
❣️花膠鮑魚烏冬
絕對係豪食烏冬之選
依個真係好吸晴,湯底亦鮮甜濃厚
一上枱就聞到好香黑蒜油嘅味道
花膠超級厚身,入口亦很軟腍
養生滋補之選,豐富抵食
服務員態度都幾好,有主動過嚟收碟
下次嚟開依頭可以再過嚟食
以下5分為滿分
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📍 萬豚屋 (尖沙咀)
尖沙咀赫德道19-23號地舖
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【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0823
股息率:3.9%
每股股息:$2.90
市值:$1500億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(8.98%)
5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):92.5/100/100/107/107
盈利(億):177/478/203/-171/11.9
每股盈利:7.93/21.7/9.56/-8.17/0.57
每股派息:2.28/2.50/2.71/2.87/2.90
(截至31/3為一個財政年度)
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金(REIT)--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年,租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%,成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展超過1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響暫時未算明顯。
另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租,疫情對業務都會有少少影響,但從領展的財務數據分析,影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況,並不是長期性,因此,只是疫情慢慢過去,領展就會回到更理想的業務水平,投資者只是忽視中短期情況,集中分析長期價值,就可以。
--投資策略--
綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質,因此市場估值往往不平,而息率有時會處3.5% 以下,雖然預期股息會逐漸上升,但較有耐性的投資者,宜等息率達4% 才投資,而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平,可理解為合理區約中間位置,對於追求平穩增長及收息的投資者,已可以分注投資,長線持有。如果本身有貨的投資者,只要長線持有就得。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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今日新聞《星島》: 第2593成交(堅): 成交2418萬,感覺5.5分位。 廖偉麟2418萬沽牛池灣舖。 牛池灣瓊東街8號嘉峰臺地下3號舖,建築面積2955呎,原業主叫價2800萬,成交2418萬,租客嘉峰小廚,租金71500至2023年10月31日,回報3.5%。 樓上住戶約1200伙。
嘉峰臺(英語:Kingsford Terrace)是香港房屋委員會的私人機構參建居屋屋苑,原址為嘉禾片場。由新世界發展附屬公司「鋒卓有限公司」(Advance Planner Limited)發展,及由香港房屋委員會負責監管整個發展過程及推售,周氏建築師事務所有限公司設計,協興建築有限公司承建,富城物業管理有限公司管理。位於香港九龍斧山,鄰近瓊麗苑。
屋苑基座設有多層商場及停車場,其中地下及一樓為商場,設有7-11便利店、地產代理、洗衣店、髮型屋、補習社、教會、餐廳等。
2012年,新世界發展以9,500萬港元出售嘉峰臺商場。2015年,紀惠集團副主席廖偉麟以1.75億港元購入嘉峰臺商場。
星島日報報道:
疫情影響漸退,商鋪市場逐步復甦,資深投資者趁機沽貨。正八集團主席廖偉麟剛沽出牛池灣嘉峰臺商場地下3號鋪,作價2418萬連租約成交。該鋪位現時出租予一家茶餐廳,月租約7.15萬,新買家料享約3.5厘回報。是次成交價對比該商場集團於2015年6月的購入價,物業於近6年間整體約有40%升幅。現時,正八集團於嘉峰臺商場,還剩餘1個面積約5000方呎的鋪位,現時分間三間出租。
Note: 評分基準,5分市值,10分超平,一分騙案(超貴?)
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盛滙商舖基金2016年成立以來,已成功買入54間街舖,賣出33間。長遠目標向買入1000間賺錢的街舖邁進?。李根興 (盛滙商舖基金創辦人)
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《2021年第二季商舖基金集資》 目標集資上限港幣6000萬(最低投資金額300萬)。我額外加碼2000萬,合共8000萬。我保持25%以上基金持股。李根興
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基金如何運作?基金如何升值?基金如何派息?
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上居下舖香港 在 果籽 Youtube 的精選貼文
不知道大家有沒有光顧過香港的文青咖啡店,這些店舖多以簡約清新風格示人,剛剛開始的時候當然是很有新鮮感,但久而久之這種公式化的設定就變得相當之沉悶。在揭背車(Hot Hatch)世界亦然,今時今日市面上所有Hot Hatch基本上都是採用前置引擎/前輪驅動或四輪驅動的佈局,再配一副2公升Turbo直四引擎,可謂新意欠奉。
紀念車廠百周年 推中置後驅Clio V6
相反以前的Hot Hatch真的精采得多,而在近代Hot Hatch當中最為瘋狂和經典的莫過於Renault Clio V6。試想像一下,一部本來是前置引擎前輪驅動的小鋼炮,居然搖身一變成為超跑佈局的Hot hatch,今時今日這種狂想也只能停留在Concept Car階段,但在1998年的時候,雷諾居然真的夠膽把這個概念化成真,並且量產化成為一代經典。當然雷諾也不是憑空想到將一部Clio改裝成中置佈局的,事關早於80年代,雷諾便將FF佈局的Renault 5改裝中置引擎的Renault 5 Turbo參加拉力賽事,當時這部車更因為Homologation而量產化,成為80年代其中一部最具代表性的Hot Hatch。去到1998年巴黎車展,雷諾為了迎接廠方成立近100周年,便特意利用Clio來復刻Renault 5 Turbo的經典元素,向外界推出了中置後驅的Clio V6。
設計賽車寬體車身 用膠水裝上固定
為了強調Clio V6的中置佈局,雷諾不惜設計一套猶如賽車的寬體車身,因此它比起普通三門版Clio闊171mm、矮66mm、軸距加長38mm、前後輪距分別加闊了110mm和138mm。不過有趣的是,這套寬體車身並不是一換一裝上,而是用膠水把寬體固定在原來的車身。
Clio V6貴為當年最高性能的Clio,但論操控不比前驅的Clio 172優秀,再加上Clio V6增磅300公斤,身懷230匹的Clio V6並不是想像中那麼快,特別是相比起結構簡單得多的Clio 172,這個結構性改動並沒有帶來太大禆益。因此以理性角度去看待這部車,它簡直就是雷諾「多嚿魚」的作品,相反如果我們用車迷眼光看待Clio V6,它可謂法蘭西癲狂的絕唱,試想像一下怎會有一間車廠夠膽將一部出身卑微的前驅買餸車,改裝成中置後驅車,再塞一副V6引擎進去,然後還夠膽將它量產,如此大膽的作風已經叫人拍案叫絕。
標緻406 V6及雪鐵龍C5 用同一副偈
雖說Clio V6身懷一副V6引擎,但這副V6引擎的出身跟Clio一樣沒有甚麼貴族血統。事實上這副引擎正是來自PSA與雷諾集團共同開發的ES9 2.9公升(2,946c.c.)V6引擎,因此這副引擎曾應用於標緻406 V6及雪鐵龍C5等法國房車。值得一提的是,由2001年至2003年的Phase 1 Clio V6是交由著名賽車團隊Tom Walkinshaw Racing(TWR)親自調校,並在瑞典生產的。尾期型的Phase 2則是交由Renault Sport自家生產,而Phase 2的馬力由第一代230匹提升至255匹,成為2003年最大馬力的Hot Hatch。
Renault Sport Clio V6(Phase 1)
引擎︰2,946c.c. V6
馬力︰230hp/6,000rpm
扭力︰300Nm/3,750rpm
波箱︰6前速手波
二手價︰$200,000-$250,000
查詢︰Car In Life
影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋:愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
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