200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
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台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!FACEBOOK:陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益。
Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客。
Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換。
Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷。
Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q:要不要爭取報稅權益?
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限,換句話說,如果你的房租1年加總起來,12萬元抵扣額佔一定明顯的比例,那就很有幫助。相反的,如果你租的是豪宅,月租金1~2個月就超過12萬元了,其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元,每個月少1千元,那,不報稅換取降租金,房東也因此減少稅費負擔,或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上,有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅,因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外,現在各地方政府還有額外的租金補貼,每月補貼2~5千元不等;另外對房東而言,政府其實也鼓勵房東報稅,假設月租金1萬元,實際上可以扣除53%的養房必要費用,實際上報稅的金額才4700元/月而已(47%),所以報稅對房東的負擔,其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q:與房客常有的糾紛?
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件,但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東,畢竟房東是有資產的一方,所以通常來講是比較不會亂來才是,反而是房客沒有資產,隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如,欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲,屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒,影響鄰居安寧。
Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外,很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子,這類房子通常很便宜,只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌,買完之後大改造,再轉手出租或轉賣,通常都有不錯的獲利,往往投資客都有固定配合的裝修工班,所以常常以較低的成本,把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅,坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高,以台北市為例,許多小套房月租金都高達2萬多元,但是如果是三房產品,租金頭報率反而拉低,所以,小宅收租是很受市場青睞的。
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《在日本租房的大小事》
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Shika剛來到日本時
住的是工作單位「教育委員會」幫忙找的房子
所以沒有經歷過找房子的大小麻煩
直到後來自己搬出來
才知道在日本租房子有多麽麻煩 OQ
今天就來分享一下日本租房有多囉唆(?)
【日本的租屋有哪些種類?】
如果是懂日文的朋友,
走在日本住宅區會發現公寓有各種不同的華麗叫法。
這些大多都是其他國家來的外來語,像是:
・ハイム (heim):德文「家」
・ヴィラ (villa):英文的「郊外宅邸、別墅」
・カーサ (casa):義大利文的「家、住宅」
・レジデンス (residence):英語的「宅邸、官邸」
・パレス (palace):英語的「宮殿、公邸」
・メゾン (maison):法文的「家」
・コーポ (cooperative house):和製英語的「共同住宅」
一開始Shika也被搞得很困惑,後來才發現上述的叫法,
有時是建設公司為了讓房子名稱聽起來比較有個性而加上的別稱。
通常在談論租屋的房子時,除了單戶透天厝的「一戶建」,
比較常用到的兩個分類為:
・アパート (apartment):和製英語的「公寓、共同住宅」
・マンション (mansion):英語的「豪宅、大廈」
不過在日本,マンション (mansion) 也是指「公寓、共同住宅」
既然都是公寓,那他們到底有什麼不同呢?
於法律上,並沒有明確定義他們的不同,但一般的分類方式為:
アパート (apartment):木頭或輕質鋼骨為支柱建造而成的2-3層公寓
マンション (mansion):鋼骨+鋼筋混凝土(SRC造) 或是 鋼筋混凝土構造(RC造) 的3樓以上鋼筋水泥公寓
以結構上來說,「マンション」比「アパート」來的堅固,隔音性能也比較高。如果是大型的「マンション」,有時還有監視攝影器、自動鎖大門、太陽能發電等高機能的設備。
而「アパート」建造成本較低,所以與「マンション」相比,房租通常比較低,管理費也相對便宜。
當然,以上只是一個大概的概念,房租還是會隨著房子新舊與建設公司而有所不同。年數低的「アパート」比老舊「マンション」來的昂貴,也是常有的事情。而且兩者之間的界線並沒有明確規範,所以分類還是取決於建設公司。
但一般還是有「マンション」比「アパート」高級一些的印象。
【日本租房的初期費用?】
在日本租房子最麻煩的事情就是
要繳一堆大大小小的費用囧!!
每搬一次家就會有破一次產的感覺
那到底是要繳哪些費用呢?
◎禮金:金額通常為1-2個月份的租金,是搬進去時要支付給房東的一筆小費,退租時不會退還。
關於禮金的由來有兩個說法,分別是:
・「謝礼金」:關東大地震後,因為災害造成住房短缺,所以房客會包禮金給房東,好獲得優先租屋的資格。
・「ご厄介金」:在高度經濟成長的環境下,許多年輕人隻身去大城市租屋工作。出於擔心,父母們會包錢送給房東,請房東多多照顧自己的孩子,近而演變成禮金的習慣。
◎敷金/保証金:類似於押金,金額通常為1-2個月份的租金。當房客退租時,如果有任何尚未支付的費用,或是房屋有損毀的部分,賠償費和清潔費等會從敷金扣除。剩下的餘額,會退回給房客。(也有押金是完全不給退的,依照每個地區與房東規則會有些變動,像是「敷引き」就是完全不退還的押金,因此看房要小心,「敷金2カ月」和「敷引き2カ月」是完全不同的!)
◎管理費 (共益費):公寓的清掃費以及管理費,有時會固定包含在房租裡面。
◎仲介手数料:金額通常為1個月份的租金,是支付給仲介公司的費用。
◎保証料:如果房客有拖欠租金的情況,保證人需要對租金負責。一般會找親人作保證人,外國人士則可以找公司或是同學。在沒有保證人的情況,則需要使用保證公司,每個月或是每年定期繳交費用。
◎火災保険費:針對火災/漏水等損害的保險,期間約為2年,一個人住的話金額通常是1萬5~2萬左右。
◎更新費:日本租約很多都是以兩年為基準,若租約到期時決定要續約,需要支付租約更新費,費用約為1個月份的房租。
◎鍵交換費用:退租時房東會向房客收取費用來更換房間的門鎖和鑰匙。
是不是看完覺得眼花撩亂呢?
雖然不是每個租屋處都需要上述這些費用,但不管如何,如果是有考慮來日本工作留學的朋友們,最好有心理準備在前期會花上一筆費用安置!
如果想節省費用,現在有許多地方是不需要「礼金」以及「敷金」的,可以把這免礼金與免敷金設定為搜尋條件。
與房東談合約時,也可以交涉減免「更新費」的費用呦。
Shika 自己搬家的時候,就是找沒有「礼金」「敷金」的房子!
另外以 Shika 的經驗,若在日本要搬不止一次家,透過同一間仲介找房子,有時也可以成功減免一些費用。
根據 Suumo房屋租賃的建議,房租金額最好控制在手取り的1/3以下。(手取り:扣除稅款跟保險等費用以後的實際收入)
租屋前評估狀況真的很重要呀,尤其在國外時
千萬不要在日本留學/工作時,錯租了過於昂貴的地方,而被房租壓得喘不過氣 OQ
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以上資料皆參考下面連結所撰寫
有些資訊會依日本地區有所不同
如資料有誤,還請溫柔拍打提醒
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---------------【參考資料】---------------
○LIFULL HOME’S 「住まいのお役立ち情報」
https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00077/
○CHINTAI情報局「建物の呼び名の違いは?」
https://www.chintai.net/news/2017/08/03/2914/
○SUUMO「部屋探しに関わる「お金」について知ろう」
https://suumo.jp/article/jukatsu/chintai/heyanojyoken/955/
○SUUMO「保証金とは?敷金・礼金とどう違う?」
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_money/hosyokin/
不定期租約被扣押金 在 黃珊珊 Facebook 的最讚貼文
房東房客爭端衝到頭版頭
二方都應該知道相關權利義務
我多年前寫的文章
吉屋出租
一般人最常碰到的法律問題,除了債權債務往來之外,最頻繁者就要算是房屋的出租與買賣了,每個人一生會都是為自己的窩奔波,如何掌控房屋的出租與買賣,就掌握了人生一大半:
房屋租賃屬於不動產的租賃,其期限超過一年以上者,應以字據訂定〈一般都是訂契約〉,房屋租賃最長僅可定為二十年,超過二十年者,縮短為二十年,但當事人得更新,也就是續約。定期租約於契約屆滿時當然消滅,如果未以字據訂定者就視為「不定期租賃」,不定期租賃有特別的情形,雖然依民法得隨時終止,但房東就是無法以書面條款約束承租人〈只能靠民法的規範〉,且依土地法特別規定必需有特殊原因才能收回房屋,對房東較無保障!另外,如果租約期限到期後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。也就是默示更新,如果租約到期後雙方繼續使用且收租卻沒有訂約,就會被視為「不定期租賃」,到時房東要收回房子就困難了!
出租人的義務:出租人大部份為所有權人,所有權包括使用、收益、處分〈出售、讓與〉等權利。
房東出租房屋只將該房屋的使用及收益權出租予房客,房東應該要在契約關係期間保持租賃物合於契約之使用收益的狀態,所以如果房屋有毀損須要修繕的時後,除了契約有其他約定之外,應由房東負責修繕。如果房屋有瑕疵危及承租人或其同居人的安全及健康時,房客有權終止契約。如果出租人不為妥適的修繕,承租人得終止租約或自行修繕並請求出租人償還或在房租內扣除之。
租賃物的一切稅捐由出租人負擔〈如房屋稅及地價稅〉。
買賣不破租賃:出租人於交付房屋交承租人占用中,如將所有權讓與第三人〈出售房屋〉,原租賃契約對於受讓之第三人仍繼續存在,這就是為什麼法拍屋不點交沒人願意買,法院現在可以除去租賃讓法拍順利進行。
不定期租約的終止應於一個月前通知承租人。
押金:一般民間習慣有押金約定,法卻無明文,一般而言,押金通常是損害賠償的保證金,如承租人應負相關責任時,房東得扣除押金作為清償。另外應該要約定懲罰性違約金,以作為房客賴皮不搬或拒絕繳租的手段。
三、承租人的義務:
承租人不得拒絕出租人為保存房屋之必要行為〈如有必要的修繕〉。
因可歸責承租人或其同居人或承租人同意使用房屋之第三人的原因造成房 屋毀損滅失,承租人要負損害賠償責任。
失火責任,如果因為承租人的重大過失致失火造成房屋毀損滅失,承租人對房東應負損害賠償責任。
承租人應以善良管理人之注意保管租賃物,如有過失,則應負損害賠償責 任。
通知義務:如果房屋有修繕的必要,或有第三人出面主張權利,承租人應即通知出租人,如果未即時通知,造成出租人不能即時救濟者,應由承租賠償出租人因而造成的損害。
承租人應依契約約定方法使用房屋,如只能作為住家使用就不得作為營業場所,如有違反,出租人得出面阻止,如仍繼續時,出租人得終止租約。
依約定期限付租金之義務,如有延遲,房東得定期催告,房客遲付租金總額達二個月之租額以上如仍不繳租金,房東得終止租約。
承租人因自己的原因不能為房屋的使用收益時,在合約期滿或未終止前仍應按期付租金。例如租房子時常需裝修,如果是店家或辦公室應該要向房東要求裝璜期間不付租金。
不定期租賃,當事人得聲請法院依房屋價值之增減,增減租金。〈定期租賃只能依契約約定內容為之〉
10.非經出租人同意,承租人不得將房屋轉租,否則,出租人得終止租約。如果因轉租造成房屋毀損者滅失者,承租人應負損害賠償責任,所以奉勸大家千萬不要當二房東。
11.出租人得就承租人已得請求的損害賠償金額及本期及以前未繳之租金限度內,對於承租人之物有留置權。且得聲請法院逕行阻止承租人取回留置物。
12.承租人應於租期屆滿或終止時將租賃物交還出租人,通常會約定按照原狀返還,且不得就裝潢請求相關費用,如未約定,則房客所支出之有益費用將可向房東請求依現存價值償還。
13.出租人與承租人因租賃物而產生之賠償請求權,時效均為二年,出租人以受租賃物返還時起算,承租人以自租賃關係終止時起算。
四、如果你是房東,建議租賃契約最好辦理法院公證,這樣如果房客拒不交租或拒不搬遷時,可以不經訴訟程序直接申請強制執行,不要為了省稅金就不公證,以免得不償失!
五、有關房屋的租賃關係,知己知彼,房東與房客都清楚自己的權益,多一些溝通,有助於賓主關係的緩和,讓房東與房客的對立不再,也使市場的供需間能有一個平衡點。
不定期租約被扣押金 在 租屋押金拿不回來了,如何當一個合法的惡房客 的推薦與評價
是的話,哪就構成了,不定期租約不定期租約民法第422條,不動產租約超過1年,且未定立字據民法第451條,租賃期約屆滿,承租人仍為租賃物使用收益,而出租人不表反對意思 ... <看更多>
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剛剛房東那邊告知“合約載明退租需前一月提出,所以只會退一個月押金,另外還需補這二個月調漲租金的差價。” 我想請問: 1. 請問我這樣的狀況是否屬於不定期租約?(我們到 ... ... <看更多>
不定期租約被扣押金 在 [房客] 不定期租賃退租遇糾紛- 看板rent-exp - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
大家好,我是應屆畢業生卻延畢的女學生。
目前租的是學校旁的雅房,剛住滿兩年又一個月。因為合約只打第一年,第二年開始沒有
重打合約所以變成不定期租賃了。
五月時候有考慮搬家或者跟同一個房東換房間,房東詢問有沒有要續住時我回答應該吧?
不過六月中我的第二年口頭續約到期他還是沒有跟我簽新合約,。在七月底我找的工作卻
離住處太遠上班要提早一個小時半出門通勤,加上之前有考慮過要搬家,因為住在這裡的
這兩年安全指數太低了,第一年遇到變態靠在我房間那裡的陽台(公共的)聞女生內褲…,
某天回家發現房門被不正當方式打開過,內走道鎖門後外走道訪客翻窗戶進入;第二年放
在房間的單眼相機被偷而因為沒有監視器抓不到小偷……,每次事發後要求房東給予安全
保障房東承諾會裝監視器都說說而已,出入大門又不能管制,當初簽約前他還說過他會親
自查看我們的住處安全呢。
所以我趕在七月底跟房東說我要準備退租了,然後房東說我讓他很為難,五月六月不跟他
說,現在他找不到房客房間要空一年,要我找一個承租我房間的新房客,我說我願意幫忙
但不保證一定能找到。他就開始#@%$&^@$*,大致重複循環我住兩年了現在卻讓他很為難
,我的問題都不是問題。因為我覺得我也有點不厚道所以順著他(我是蠻不敢強硬爭取的
人),最後他說要扣我全部押金(兩個月),我只能說他很現實但我應該也半斤八兩,當下
我就怒了。
1.我們是不定期租賃,租金是一個月一個月算,我有依照房租時間提早一個月告知要準備
退租。(我查了一下,我這樣做是符合規定的)
2.我五月被詢問續住與否時就有告知我延畢是半年而已,房東以前做口頭續住約定時會跟
我討論期限而且並不是完全以一年算,這次期限到了做第二次口頭續住約定時並沒有提一
定要滿一年,其他房客也有半年簽約的例子。可是房東卻用我違約而扣押金全部。
3.在律師諮詢網站上看到案子解釋提到若前面有簽過約,合約書有提到提前解約事項可依
據合約書走。大家知道書局版合約嗎?上面提到乙方如故提前解約應付當月房租及扣一個
月押金。我有付房租耶,為何還要扣我兩個月押金QQ
4.就算簽約時知道,但如果對安全健康上有影響,乙方可以提早解約,押金也是扣一個月
。我房間都被小偷扒過了,這樣不能算安全有影響嗎?反應過後並沒有改善,我的房間門
甚至從被強制打開過後就可以用衣架打開上鎖的門,就像刷卡一樣從門縫刷下去就開了,
我反應後並沒有改善。
其實我並不是不願意幫助房東打廣告找房客,住的期間也幫房東拉過幾位新房客,但我就
是不能接受錯也是我,找房客也是我,押金也要扣。所以努力上網找了很多資訊惡補法律
常識,可能我有誤解或吸收到不正確的資訊。不過我還是分享這個經驗,後面我會跟我家
人討論,讓我的家人幫忙,也打算找管道調解。然後就有點壞心的想收集資料看如果押金
真的一毛都拿不回來了能不能靠檢舉賺回來一點點。by the way 如何知道房東逃漏稅?
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