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政府出手打房影響相關類股基本面與成長性
台股去年第4季資產營建股面臨政府出重手打房,12月8日央行公布「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」4大重點,即日生效,重點如下:
1.新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第1戶貸款最高貸款成數為6成;第2戶(含)以上貸款,最高貸款成數為5成,均無寬限期。
2.新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為六成,無寬限期。
3.新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6成5,並保留其中1成等待工興建後始得撥貸。
4.新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為5成。
楊金龍指出,這一波比起2009年、2010年房價上漲,上漲態勢仍算溫和,他指出,2010年第2季與2009年第1季相比,國泰房價指數上漲17.1%、信義房屋指數上漲25%;而2020年第3季與2019年第1季相比,國泰房價指數上漲11.2%、信義房屋指數則上漲7.6%,顯示這波房市還算溫和。
楊金龍也分析,包括美中貿易戰、肺炎疫情及全球央行採行寬鬆貨幣政策,形成資金流竄,再加上台商回流投資皆讓南科、中科、竹科、桃園地區,甚至是各縣市的土地重劃,且建商積極在都會地區推案,發生部分建商衍生出紅單炒作的問題,也讓這一波房價呈現上漲。
#產業隊長隊長評論:央行罕見在央行理監事會之前,就宣布全面不分區域選擇性信用管制,可見近期炒房亂象已經受到重視,從過去經驗來看,選擇性信用管制影響所及,初期對成交量有所影響,主流產品價格也很難暴漲。細觀察上列4大重點,央行出手管制信用的對象,在於公司法人、第3戶住宅的貸款成數,對於建商、跟投資客都有不小的壓力,買房的人會觀望、市場氛圍一旦成型,短時間投資相關類股的資金也會觀望,例如未來房地產成交量預期縮小影響到信義房屋、海悅代銷,縱然業績很好,但是受影響的層面就還要進一步評估,股價少了成長性的預期,當然就順勢修正,修正後還需要進入整理,但長線來看,獲利與成長持續的話,好公司跌深都是買點。
政府透過信用管制表態,可抑制不當炒房,有實施的階段性必要性,而購地貸款和餘屋貸款的限制,也可避免不當囤地囤房,讓房市降溫,長期交易健全發展,好的建商依然穩健成長,房子在打房前已經銷售完畢的建商,有長期競爭優勢的建商例如XX、XX,跌深後也一樣會回歸基本面合理的評價,甚至會更好,因為房地產景氣的復甦與大循環,才剛要開始!
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中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定修正規定 在 Joe's investment Facebook 的最佳貼文
Joe:「央行直接管制購屋金流,租屋市場和房屋供給都不受到影響,副作用還是最小的,有些購屋者,可能會因為拿不出足夠頭期款而放棄了。」
睽違10年,央行再度對房市祭出選擇性信用管制,央行總裁楊金龍宣布4大規定,為了防範銀行信用資源過度流向房地產,12月8日生效。
第一、公司法人第1戶房貸限貸6成、第2戶以上限貸5成,均無寬限期。第二、自然人第3戶以上限貸6成,無寬限期,高價住宅貸款維持目前6成、無寬限期規定。
第三、購地貸款部分,限貸6.5成,保留1成動工款,並檢附具體興建計畫;第四、餘屋貸款限貸5成。
其中在餘屋貸款,為央行首次限制成數,楊金龍表示,目的是希望建商能儘速清理餘屋,不要有一些囤屋、囤土地的現象,這次主要考量包括全球經濟不確定性仍高,認為銀行不應該過度集中在不動產授信;銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%,接近歷史高點37.9%;部分銀行放款案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低、寬限期過長的現象;近期找36家銀行座談會,發現銀行授信規範寬嚴不一,因此希望訂出一致規範,以利遵循。
楊金龍表示,近期房價確實漸漸上漲,理由包括台商回台投資,包括中科、南科,連桃園、竹科房價都水漲船高,另外各縣市土地重劃,部分建商積極在周邊推案,也有一些炒作問題,央行也發現,公司法人部分,確實有增持戶數較多現象。
楊金龍表示,銀行在房貸的風險控管品質良好,放款呆帳率到目前為止也控制良好,但是統計銀行平均放款成數,發現低成數貸款愈來愈少,高成數貸款愈來愈多,因此這次祭出成數規定,就是希望可以透過資金面、控管到高成數貸款部分,像是餘屋貸款30多家銀行平均數是5.5成,但是高成數有的做到8成,因此這次就訂出5成。
中央銀行宣布新的不動產信用管制措施,金管會立即發布新聞稿宣布,12月即將啟動的不動產授信專案金檢與一般金檢,會將央行的新措施納入,也就是銀行8日才核貸新不動產授信案,都要符合央行新規定,否則重罰。
金管會12月開始到2021年3月底前,要完成不動產授信前十大銀行的專案金檢,主要針對餘屋授信、土建融、豪宅及投資客房貸三大業務的風險控管措施,金管會主委透露,除了專案金檢、一般金檢及逾放等控管,也會配合政府跨部會會議決定,「不排除有下一波措施」,金管會尚有集中度管理,如各類不動產授信占銀行授信總額比率控管,另外還可要求增提備抵呆帳、增加資本計提等手段。
金管會已祭出三措施,一是發函各銀行,先前不動產授信八大缺失,不要再犯;二是啟動專案金檢十家不動產授信主要銀行;三是看逾放比、不動產授信額度、存放比及備抵呆帳提存比率。黃天牧表示,這次不僅專案金檢,連一般金檢也會將不動產授信列為重點。
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202012075006.aspx
https://ctee.com.tw/news/finance/382938.html
中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定修正規定 在 House123 我有好室告訴你! Facebook 的精選貼文
據說是...27號開始實施
1. 購屋貸款之特定地區範圍增列新北市 4 個行政區 (五股區、泰山區、八里區及鶯歌區) 及桃園縣 4 個行政區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)。
2. 新增全國不分區單一借款人之第 3 戶以上購屋貸款,最高貸款成數為 5 成之規定。
3. 調整高價住宅認定標準,並將最高貸款成數降為 5 成。
4. 調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數為 5 成。
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