#大家熟悉的築地市場已經正式搬家變成豐洲市場了
#通路自主採購趨勢以及家庭飲食結構轉變_帶來了什麼影響?
#面臨嚴峻內需消費挑戰與閃耀動人的出口及觀光商機_豐洲市場怎麼做?
【築地之後，日本豐洲市場瞄準海外市場】
相當受境外旅客青睞的日本知名漁產觀光景點築地市場，因市場容積飽和、建物老舊、衛生條件不佳等原因，於今年10月正式搬遷至豐洲市場(豊洲市場／とよすしじょう)。雖然開業時間延後了兩年，但豐洲繼承了築地市場「東京圈廚房」的功能。於10月11日正式啟動了日本最大規模的新核心市場。
豐洲市場總投資額達6,000億日元，佔地40公頃，為原築地市場的1.7倍。與築地市場相比，新的豐洲市場採取了「封閉式」的建物設計，亦即拍賣場所與批發商店鋪均位於可進行溫度管理的建物內部，無論是衛生條件或物流功能均有所提升。蔬果賣場亦引進了大型冷庫，內部配備無人化移動貨架，有助於節省人力並提高效率。
然而，熱愛嘗鮮的排隊人龍與大篇幅媒體報導，仍無法掩飾豐洲市場預計每年將出現逾90億日元的虧損幅度。主要原因除了用地、基盤整備與土壤汙染對策等費用的提高外，更關鍵的一點在於日本家庭飲食習慣與生鮮食品流通鏈條正迎來結構性變化。根據日本農林水產省統計，國內生產規模加計進口額度後，日本國內消費農林水產品規模約10.5兆日元，批發市場佔6.7兆。其中經由批發市場交易的水產品量僅佔52%，然而這項比例在1989年高達75%，兩相比較不難看出，30年來日本終端消費市場與食品流通環節已出現重大轉變，正逐漸削弱作為中間商的批發市場角色與重要性。
事實上，在豐洲市場開業前，築地市場處理的水產品規模已經連續下降15年，2016年市場交易量幾乎只有巔峰時期的一半。水產批發市場重要性降低的主因在於通路自主採購趨勢的形成，以及家庭飲食結構轉變的影響。在日本，永旺、羅森等大型零售通路業者，於多年前即展開向上游整合、縮短產銷歷程的風潮。由傳統的批發協商交易，轉向採取與農戶直接簽約的産地直採、以及自主經營直營農場等形式。産地直採加上生鮮電商市場的擴大，使過去農產品從產地到終端消費市場層層關卡的供應鏈環節遭受到破壞性創新襲擊。另一方面，相較於生鮮產品，雙薪與高齡家庭更加偏好半成品與加工食品，也導致生鮮商品需求減退，尤其是需要繁雜處理程序的魚類。根據日本衛生部調查，2007年日本民眾日均攝入82.6克肉類（非海鮮），超過了魚肉和貝殼肉（80.2克）的水準，顯示越來越多日本民眾選擇吃其他肉類而非魚肉。
因此，日本批發市場希望透過提高物流機能、發揮出口基地功能等方式，突破目前的經營瓶頸。而豐洲市場作為全日本最大批發市場，背負引領轉型發展的先導性作用，已率先創新舉措，例如於市場內部設置轉配送中心，讓零售企業能夠做為物流基地使用，同時也提供可加工為小包裝等符合消費者需求規格的産品之場所空間。此外，日本農林水産省《批發市場建設基本方針》提出，希望能夠結合批發市場的集散貨功能以及築地品牌等飲食文化的影響力，共同作為推進日本農產品出口的重要基礎。因此日本政府希望以將歐洲最大農產品交易中心漢吉斯國際批發市場（Rungis International Market）為目標，將豐洲市場打造為日本農産品出口基地，以海外批發市場做為增加營業額的秘密武器。
將焦點拉回台灣，從數據來看，我國批發市場交易量目前仍相對穩定，尚未面臨嚴峻挑戰，但日本作為亞洲社會課題先行國，其所面臨的問題與瓶頸仍相當值得我國借鏡。我們可以看到，築地市場的老邁與衰落，導致魚市經銷商數量在過去20年中衰退近三成，持續經營的商家中，近半數表示正虧本經營或聲稱資不抵債。築地市場經銷商代表指出，目前面臨的情況已嚴峻如生存遊戲，且預期未來競爭將越來越激烈。
根據我國經濟部2017年針對批發業者的調查顯示，農產原料及活動物批發業者(62家)以及食品飲料及菸草製品批發業(288家)均表示，競爭激烈與利潤縮小為目前遭遇最嚴重的困境，佔比分別高達72.6%及64.2%，遠高於其他經營障礙。可以看出，我國同樣面臨激烈競爭的挑戰，加上我國社會及產業同樣迎來高齡化、小家庭化、以及通路向上整合等趨勢，如何在傳統批發環節上創造出多元附加價值及開拓新市場，建構屬於批發市場的差異化持久性競爭優勢，將是相當重要的關鍵。
築地市場的叫賣聲已成為時代的眼淚，而豐洲市場所面臨的，是嚴峻的內需消費挑戰與閃耀動人的出口及觀光商機。他山之石，可以攻玉。日本業者目前所作的各項轉型舉措與突圍戰略，均可做為我國相關業者未來經營與轉型的參考基礎。
圖片與數據來源：日經中文網；東京都中央批發市場；臺灣地區農產品批發市場年報；農委會農業統計年報
主建物佔比是什麼 在 [請益] 同一層但主建物占比不同？ - 看板home-sale 的推薦與評價
看屋時，有一棟一層兩戶的50年老公寓
我看實價登陸，13號22坪，主建物佔比88%
同樓層11號是20坪，主建物佔比卻是100%
如果同樣條件下，那不就買11號比較划算?
坪數少，可用空間還比較大
不過也很疑惑，同棟共用樓梯間跟地下室，怎麼會有不一樣的主建物佔比?
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