我在信報財經月刊2021年1月的訪問:
2019年末,香港面臨經濟下行、政治風暴雙重夾擊,但世紀疫情尚未出現,環球股市欣欣向榮,當時林一鳴力排眾議,預測2020年本地住宅價格繼續橫行,不會大跌。誰知禍不單行,一場由新冠肺炎引爆的黑天鵝無聲出現,破壞遠超2003年沙士,商家、市民叫苦連天,唯獨港樓依然「企硬」·綜合各大地產行業數據,去年樓市窄幅上落,如同林一鳴所言,果真呈橫行走勢。
林一鳴接受本刊專訪時預料,2021香港經濟將持續低迷,但無損整體樓市格局,「基本上住宅不跌,但租金下跌;更差是二級寫字樓、工廈,最差是一級寫字樓、商鋪。」去年國際公共政策顧問機構Demographia報告顯示,香港樓價已經連續10年成為全球最難負擔,到底還要不吃不喝幾多年,本地人才有望置業?林一鳴坦言,今日香港出現平行時空,社會資源傾向有資產的人,貧富差距愈拉愈遠。若想準確預測香港樓市,先要認清誰是真正「入場者」。
平行時空下的香港
他認為,兩類人「上車」機會大。第一類是富有階層(約佔1/3就職人口),月入至少3萬左右或以上,比如金融、銀行、投資界人士〔圖一〕。去年香港股市,IPO氣氛熱烈,「這班人賺錢隨時比前年更多!」他們不但大多「供完樓」,更有能力買樓給下一代;另一時空下,疫情主要影響零售、酒店、旅遊等行業,以及月入約一至兩萬的「打工仔」,但只會令住宅租金下跌。簡言之,今時今日中低收入的香港人並非真正買家,左右樓價走勢上「no stake」。
第二類是新香港人,亦即居港七年或以上、拿到香港永久性居民身份證的「港漂」·他們既可輪候公屋,買樓也可避開15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。林一鳴便曾計算,自九七年至今,大約160萬人移民來港,拿到「三粒星」身份近110萬。若根據大數定律,估算每年有八萬人拿到身份證,而當中三成精英絕對有能力買樓。「由於國內物業快速升值,近十年內地人財富暴升,拿幾百萬做首期相當輕鬆。」
面對龐大的置業需求,林一鳴慨嘆本地住宅明顯供不應求,「運房局經常說未來三至四年有9萬多個私人住宅單位供應,由頭到尾都是假的。過去十年,每年平均只有一萬多·」根據最新住宅施工數據,他悲觀推測未來兩至三年,私人住宅供應每年將維持約一萬。「今年《施政報告》好似搵到大量土地,但大多數十年後才有樓落成。」他解釋,「生地」轉「熟地」是一個漫長過程,包括進行基建、交通配套、環評報告等等,「梁振英時代都做好多,今日都未見成效」,因此供不應求的格局,至少5年內難以扭轉。
自住樓有需求 跟金融人走
身處香港經濟起飛時期,不少港人靠買「磚頭」滾存資產,成為今天的「收成期」群組。作為投資多年的佼佼者,林一鳴認為未來港樓難跌,但近年投資價值偏低,更透露約2016年開始減少投資地產,寧願找更高回報的投資工具。
「不單是看本地,也要評估全球環境,現在已經沒有一個地方比香港樓更貴。」他預計未來港樓保持橫行,投資者卻面對兩大不利因素。首先是樓市「辣招」推出後,近乎冰封二手樓市場,買賣方陷入兩難,中斷換樓階梯。初期政府推出雙倍印花稅(DSD)時,林一鳴仍有投資買物業,直至非首置物業稅率劃一調高至15%,「沒什麼方法可避開15%印花稅了」。其次是租金回報率「清一色」下跌,近年最高也不足3厘〔圖二〕,「炒樓都係想升,如果沒有升幅,買內銀股更好啦!雖然股價不變,起碼收六厘息。」去年金管局推出通脹掛鉤債券(iBond),單計保證息率就有2壓。
至於有自住需求者,林一鳴同樣由「真買家」角度出發,認為兩個地區發展較佳,樓價有機會跑贏大市。他分析,未來金融界人士仍然是置業主力,他們除了講求接近商業區,同時希望配備會所、有較寧靜的居住環境。縱觀香港地圖,大圍及將軍澳是不二之選。
「最重要見到基建記套提升。」以大圍為例,港鐵沙中線落成後,官方頂計前往金鐘僅用17分鐘,大幅縮短交通時間,他頂計會吸引到一班到港島區工作的金融人。同一道理,「未來十年愈來愈多人去東九龍、觀塘上班,不少是銀行中上層,有很大住屋需求」,當藍田隧道建成後,將軍澳居民不但能快速到達觀塘區,而且該區呎價比較低,具有較大吸引力。
一國兩制若不保 明日大嶼有何用
「上車難」向來是香港深層次矛盾之一,2018年《施政報告》正式提出「明日大嶼」願景,耗資近6000億填海造地,引起坊間激烈批評,包括費用過高、破壞環境、有其他新增土地方法,云云爭議中,林一鳴更關注「明日大嶼」落成時,香港地位的改變。
最近發展局局長黃偉綸表示,如果計劃研究順利,並得到社會支持,將於2027年開始填海,2034年才會有房屋建成入伙,意味就算「難得」沒有工程延誤,最快都要等候13年。林一鳴認為,「明日大嶼」遠水不能救近火,「如果立即填好,當然有幫助,但現在要等10幾年之後。」
2047大關逼近
林一鳴推測,特區選擇推動「明日大嶼」,實際想進一步將香港融入大灣區,成為區內西面較發達城市的中心,吸引大陸人流、促進經濟活動,但成功關鍵在於,香港是否仍然擁有「一國兩制」的獨特優勢。然而,自前年開始,他便強調中港關係已步入「第三階段」(第一階段是需要香港人,第二是只需要香港這地方,第三是人和地都不再需要),香港一旦淪為中國一個普通城市,如何支撐高昂的建築成本?
更關鍵是,等到「明日大嶼」建成,距離2047大關又拉近一步。他幾乎肯定香港將失去「一國兩制」,屆時兩地邊境消失、接駁交通激增,甚至再沒有香港身份證,「從整個大灣區版圖來看,你用咁多錢起明日大嶼,同樣的土地成本貴過珠海、中山幾倍,到時為何不直接上去?」他表示,香港綠色地帶面積甚廣,無奈港英時代規定不能建屋,若要從郊野公園邊陲及明日大嶼之中選擇,前者明顯較佳。
國際企業「去中環化」
「有時用WhatsApp溝通,打電話都好少。」過去一年,林一鳴從未親身見過私人銀行的客戶經理,更笑說:「他在那裹上班,其實與我無關。」過往這些跨國大行盤踞港島區的核心地段,既方便中環人,也是身份象徵,「如果以前在觀塘開銀行,大家都會覺得cheap咗少少。」
時移世易,林一鳴發現大眾對於公司選址,相對上沒有以前重視,於是部分公司搬至觀塘等二線地區,藉此節省成本,「反正現在都用Zoom,為何需要支付高昂租金?」近年愈來愈多國際公司「去中環化」,例如貝克麥堅時律師事務所、會計師事務所安永(EY)等,「最頂級的企業都搬走」。
仲量聯行展望2021時提及,自年初至今,中環甲級寫字褸租金累計下跌逾兩成,跌輻不但是各區之冠,更是2015年以來的新低,相比之下九龍東跌幅最少;整體寫字樓空置率升至8.8%,是2004年以來最高。仲量聯行商業部主管鮑雅歷預訓,今年主要商業區的甲級寫了樓租金將繼續下跌5%至10%。
值得注意的是,政府統計報告顯示,去年境外公司駐港數目亦首次下跌。林一鳴認為,由於本地經濟持續低迷,加上香港逐漸變成中國一個普通城市,失去獨立關稅區等負面因素,甲級寫宇樓及商舖價格較難維持一線城市最貴水平,是眾多投資物業中「最傷」,不建議趁低買人博反彈;勉強可以考慮的是二線、三線寫字樓,但要留意當區供應是否過多。
同時也有10000部Youtube影片,追蹤數超過2,910的網紅コバにゃんチャンネル,也在其Youtube影片中提到,...
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內地 居民身份證 在 創富路 Richroad.hk Facebook 的最佳解答
【1萬元派糖措施Q&A!有三粒星也不代表你是「香港永久性居民」?!】
相信不少香港人都非常關心今年的財政預算案,特別是向大家派發現金1萬元的「派糖」措施。💰財政司司長陳茂波表示,政府預定向18歲或以上的「香港永久性居民」派發現金1萬元,但是很少人知道如何分辨「永久性居民」,今天就讓我們來說明一下吧。👩🏻🏫
❓❓❓
Q1:身份證上寫「香港永久性居民身份證」的人,一定是「香港永久性居民」?
A1:對,身份證只有兩種,即香港「永久性」居民身份證及「香港居民身份證」,沒有永久居留權的人領取的叫「香港居民身份證」。
舉例,從內地到港工作,或是從外地來港讀書的人,都是持有「香港居民身份證」,他們沒有永久性居民資格,無1萬元。
❓❓❓
Q2:有三粒星就等於「香港永久性居民」?
A2:三粒星只代表18歲或以上、以及有資格申領回港證。
❓❓❓
Q3:怎樣才代表你是「香港永久居民」?
A3:三粒星「*」後面有「A」字,代表擁有香港居留權。正如上述,「*」只代表持證人年滿18歲或以上及有資格申領香港特別行政區回港證,而11至17歲的香港永久性居民身份證上只會有1粒星「*」,可以將它當成是否夠18歲的指標,但沒有亦可以是「永久性居民」。
所以,最簡單確認有沒有1萬元的方法是:
1)身份證上寫「香港永久性居民身份證」及
2)「*」後有沒有「A」
❓❓❓
Q4:三粒星旁的英文字母有什麼意思?
A4:三粒星旁的「AZ」等多個字母組合,只是用來區別出生地、有入境權或居留權等。
* 持證人年齡為 18 歲或以上及有資格申領香港特別行政區回港證
* 持證人年齡為 11 歲至 17 歲及有資格申領香港特別行政區回港證
A 持證人擁有香港居留權
C 持證人登記領證時在香港的居留受到入境事務處處長的限制
R 持證人擁有香港入境權
U 持證人登記領證時在香港的居留不受入境事務處處長的限制
X 持證人報稱在內地出生
W 持證人報稱在澳門出生
O 持證人報稱在其他國家或地區出生
B 持證人所報稱的出生日期或地點自首次登記以後,曾作出更改
N 持證人所報稱的姓名自首次登記以後,曾作出更改
Z 持證人報稱在香港出生
❗️❗️❗️
小知識:身份證「字母」披露年齡?
除符號標記外,身份證號碼某程度上亦披露了持證人年齡。香港身份證號碼一般由1個英文字母及6個數字組成,當中的英文字母其實代表著「首次簽發時間」甚至「簽發地點」,詳細意義如下:
身份證字母
代表
A 首批身份證。1949-1962年間簽發
B 1955-1960年在市區辦事處簽發
C 1960-1983年在新界辦事處簽發
D 1960-1983年在港島辦事處簽發
E 1955-1969年在九龍辦事處簽發
G 1967-1983年在九龍辦事處簽發
K 1983年3月28日至1990年7月31日首次登記身份證
M 2011年8月1日起首次登記身份證
P 1990年8月1日至2000年12月27日首次登記身份證
R 2000年12月28日至2011年7月31日首次登記身份證
S 2005年4月1日起於香港登記出生
V 1983年3月28日至2003年8月31日獲簽發簽證身份書的11歲以下兒童
W 1989年11月10日至2009年1月1日首次登記身份證的外籍勞工及外籍家庭傭工
Y 1989年1月1日至2005年3月於香港登記出生
Z 1980年1月1日至1988年12月31日於香港登記出生
⚠️最後溫馨提示大家,陳茂波指最快於今年7月初接受申請,而預計登記截止日期為2021年12月31日。
#蘇文𠎀律師
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#香港法律
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內地 居民身份證 在 華人民主書院 New School for Democracy Facebook 的最佳解答
港府將派包機接回滯鄂港人 是為了選舉?
湖北多地封城超過一個月,目前至少有2700名港人滯留湖北,分散在37個城市。港府終於在周一(24日)晚上宣布,會派包機到當地分批接回港人。港府在疫情爆發初期,一直被批評反應遲緩,為什麼突然變得積極起來?
港府在周一(24日)晚上召開跨部門記者會,公布一系列措施。當中最為港人關注的,是宣布將派包機到湖北,分批接回滯留港人,首班包機將會以滯留在武漢市的450名港人為優先,其次是湖北其他城市有緊急需要的人士,包括孕婦、長期病患者,及需要回港參與文憑考試的中學生等。
香港政制及內地事務局局長聶德權表示,至少收到2700名滯留湖北港人求助,但包機何時到達湖北、如何集合分散各地港人等,詳情都要和湖北省政府再協商。他強調,所有可以登上包機者,必須持有香港居民身份證,且通過病毒檢測及沒有出現症狀。而所有人回港後,都需要送往檢疫中心,接受14日檢疫隔離。
香港政制及內地事務局局長聶德權表示,至少收到2700名滯留湖北港人求助,但包機何時到達湖北、如何集合分散各地港人等,詳情都要和湖北省政府再協商。(資料照/維基百科)
香港政制及內地事務局局長聶德權表示,至少收到2700名滯留湖北港人求助,但包機何時到達湖北、如何集合分散各地港人等,詳情都要和湖北省政府再協商。(資料照/維基百科)
他表示,由於滯留湖北港人人數眾多,而且分散各地,因此撤離工作有各方面困難。被問到為何不選擇以高鐵一次接載港人,他表示主要取決於內地政府。
聶德權說:“至於用什麼交通公具,是飛機還是高鐵,其實是取決於內地政府,到底哪種方法,他們做起來是最能配合。所以目前為止,我們的計劃是用包機,以分批方法,先做在武漢市的香港居民,同時我也希望在其他城市,如果是有特別需要的族群,包括孕婦、患病的,或要趕回來做手術的,如果在可行的情況下,都希望能盡量坐第一班機回來。”
他表示,目前在湖北確診感染新冠肺炎的香港人,共有11人。而日前一名長居武漢的77歲港人,懷疑感染新型冠狀病毒死亡,去世後被納入感染個案。
港府:會盡力把風險減至最低
香港保安局局長李家超則表示,港府在接回“鑽石公主號”郵輪港人的過程中,得到處理突發事件及應對不確定情況的經驗,有助政府部署和計劃接回湖北港人的行動。但早前在日本已經通過檢測,並乘坐包機回港的“鑽石公主號”港人中,至少有12人回港後不適送院,當中有4人的病毒測試結果,初步呈陽性。如何避免同樣情況再發生?李家超承認,風險的確存在。
李家超說:“希望大家明白, 我們說的是風險管理,我們會采取不同措施 ,把容許坐包機的乘客,在(撤離)過程中受感染的風險減到最低。如果我們決定接送香港居民,由一個地方回來,這個風險必然存在,但我們會研究到很清楚,從衛生角度,去把風險減到最低的方法。”
對韓、日、意大利採取一系列措施
另外,因應韓國疫情,港府對韓國發出紅色外游警示,呼吁市民如非必要應避免前往韓國。而從周二(24日)早上6時起,將不容許來自韓國,或14日內到過韓國的非香港居民入境香港。而從周二(24日)起,所有從韓國抵港人士,都要接受港口衛生科人員評估,如有症狀,會被送院隔離及檢查,沒有症狀者,亦要接受醫學觀察14日,如果在韓國到過重災區大邱或慶尚北道,更要在指定檢疫中心接受強制隔離。
至於從日本及意大利抵港旅客,無論是否是香港居民,政府都會建議他們入境後如條件許可,14日內留在家中,要量度體溫,如要外出則要全程配戴口罩。
有效處理疫情或為9月選舉鋪路
港府上月在疫情爆發初期,一直被批評反應遲緩,近日先派包機赴日接載“鑽石公主號”郵輪港人,再派包機接回滯留湖北港人,是否有意挽回民心?香港《蘋果日報》日前就引述據稱是由香港特首林鄭月娥撰寫、向中央提交的抗疫報告。林鄭在報告中表示,現時是9月香港立法會選舉前“難得可扭轉形勢的契機”,希望通過“有效處理疫情”贏取市民的認同和支持,為親北京陣營創造“有利的氛圍”。
去年香港經歷反送中運動後,親北京陣營在11月的區議會選舉中大敗。親北京陣營寄望在今年9月的香港立法會選舉中扭轉局面。香港中聯辦主任駱惠寧日前約見多個社團代表時,亦表示立法會選舉選情嚴竣,呼吁越是困難,親北京陣營就更要團結。
記者:呂熙 責編:許書婷/申鏵 網編:瑞哲
本新聞由自由亞洲電台提供
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