#中國房地產到底怎麼了
上上週我們提過中國的遊戲圈被限制、演藝圈被整治。
再更早之前我們提到補教業的「去資本化」，
所有補教業者通通變慈濟，公益不營利。
然後科技大老們「瘋狂捐錢」，響應習近平的「共同富裕」。
現在中國市場簡直是颱風天的海平面，
海浪亂七八糟，一下這裡拉起一陣大浪然後立刻崩掉，
一下那裡一堆碎浪晃的你暈頭轉向。
然而，這些都只是前菜。
如果我們把目光放向中國房地產。
那才是真正的無敵海景佛跳牆。
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#索羅斯開口 #你就得擔憂
美國有個超級有名的億萬富翁叫索羅斯（George Soros），
有在關注金融市場的台灣人應該也都認識他。
索羅斯是個貨幣投機客，但也是眼光超銳利的金融巨鱷。
他最有名的事蹟就是在1992年放空英鎊，
結果英鎊像大怒神一樣跌到地下十八層。
索羅斯一個人將英國央行搞到破產了。
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但我們今天重點不是索羅斯有多厲害。
而是最近他說的話。
上週，全球最大資金管理業者的貝萊德集團（BlackRock Inc.）高調宣布進軍中國市場，
貝萊德這一舉動不容小覷啊，
它將成為中國第一家全外資擁有的共同基金公司，
也象徵著中國金融市場對外開放的第一步。
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然而，索羅斯大搖頭。
他上週投書到華爾街日報，直言不諱的說：
「Pouring billions of dollars into China now is a tragic mistake.」
（現在向中國投入數十億美元，就是個悲慘的錯誤。）
喔喔喔，索羅斯辱華專車要出發囉，你各位快繫上安全帶。
索羅斯這篇文章提及了各向我們前陣子說過的事。
其中有一句話特別吸引我：
「The BlackRock managers must be aware that there is an enormous crisis brewing in China's real-estate market.」
（貝萊德的管理人員必須意識到，中國房地產市場正在醞釀一場巨大的危機）
#中國房地產倒閉潮
#很大的恆大也難逃
索羅斯這句話讓我想起最近讀到的相關新聞。
上報前幾天報導：
【中國地產公司「一天倒一家」共274家破產 2022年3月將達償債最高峰1039.4億元人民幣】
沒錯，中國房地產公司現在正像颱風天的路上招牌，
狂風吹過路倒一片。
光是今年，就倒了274家房地產公司。
當然大部分以小家的為主，
但我們都看過美國2008年金融風暴，
房地產不是英雄單打獨鬥，
房地產是火燒連環船，
小船起火，綁在旁邊的大船你也別想躲。
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但為什麼會倒成這樣？
中國不是大家都富起來了嗎，不是有更多人可以買房嗎？
是這樣沒錯，現在中國的中產階級變多了，
房市交易也已經飛奔了好幾年。
問題不是出在消費者，而是出在這些營造業集團上。
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中國房地產的產業特色是高規模槓桿。
就是明明手上沒那麼多錢，
但為了要搭上中國經濟起飛的風潮，
企業們硬借了大量資金投入開發。
他們的想法都是我先蓋了再說，反正蓋出來一定有人買。
再加上中國政府官員鼓勵銀行多放貸，刺激經濟成長，
地產大亨們的狼性開發，搭配銀行資金的搧風點火，
中國的民間債務風險越疊越高，越來越驚悚。
這些建設公司很會蓋很高很大的建築物，
但其實他們最會蓋的，是債台高築。
#中國政府出手了
中國政府有意識到債務的嚴重性，所以他們去年就出手了。
去年他們推出所謂的「三道紅線」，也就是我們認知的打房政策。
三道紅線都是在規範企業不准借太多錢，
如果債務比高出一定數字，
中國政府將會有所懲罰（或限制不准再貸款）。
這聽起來很合理對吧，
但是因為政策來的太突然，各集團為了短時間內符合規定，
反正作了更多加速市場崩跌的舉動。
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其中一間叫恆大。
恆大是中國前幾名的房地產集團，富可敵國的那種。
他們同一時間在中國可能有數百甚至數千棟房子在蓋。
但是恆大同時也是全中國債務比最大的企業。
預計負債高達3,000億美元。
恆大為了快速降低他的負債，開始低價販售他手上的建案。
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哇，低價販售也太棒了吧！
來唷各位，這裡有一批好便宜的房子喔。
房價降低，消費者不是應該要很快樂嗎？
答案是否。
因為恆大這幾年來債務過高，
其實已經有很多房子都蓋不出來了，
消費者買了一套兩年的預售屋，蓋了四年都還沒蓋好。
再加上我們前面講說有很多小家的房地產倒閉，
現在大家對於「買房子」已經是避而遠之，消費者信心度全失。
而且恆大的債務危機新聞一直被大量報導，
身為消費者，你肯定就會擔心，
就算我現在衝進去撿便宜，
萬一恆大兩年後倒了怎麼辦，我的血汗錢是不是就丟水裡了。
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就這樣，中國房市呈現一種「無量下跌」。
就是賣家跳樓大拍賣，買家都不願意買，
整個市場陷入恐慌，大家都在擔心，
如果連恆大都倒了，積欠上千間的營造商的貨款付不出來，
以及數萬戶成交的消費者血本無歸，
它將會是一整個從上到下的經濟崩盤，無人能倖免。
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我在研究這篇新聞時，腦袋裡不斷回放美國2008年次貸危機的畫面。
大家有興趣可以去看電影《大賣空》，
或是看一本書叫《高盛陰謀》。
看完後那你可以想想看，
中國房地產若崩潰，會發生什麼事呢？
我光想像，就不自覺的瑟瑟發抖呢。（怕.gif）
---我是工商線---
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今日新聞參考資料請見敏迪選讀官網
https://www.mindiworldnews.com/20210914-2/
台灣人在美國買房 在 Re: [閒聊] 台灣人買房觀念是不是跟世界潮流相反- 看板home-sale 的推薦與評價
怎麼又拿美國來講..XD
貧富差距超大的國家.
已開發國家遊民最多的國家.
炒房當總統,並且歷史上不只一個炒房總統的國家.
我估爹的哥哥就在洛杉磯炒房,炒短期的.
美國炒房還可以拍節目,房屋獵人之類的,哪像台灣這麼假掰.
你要知道高持有稅代表甚麼?
代表,只要你工作一不穩定,你的房子就很容易被法拍.
因為你持有房子的壓力很大.
另外租金一定很高很高,因此美國租金很多都占家庭收入的一半.
以及不動產流動性很高.
外加不動產商品化更嚴重.
因此某人不是才講,房子是負資產.
這是在美國的情況下.
當你工作收入,你去買房子.
你加上你得持有稅金和房貸,會占用比你租屋還龐大很多的現金流.
因此年輕人要"錢滾錢",她不建議優先買自住房子.
另外在龐大的持有稅下,房屋漲幅比較溫和,所以買自住房子存款的效應比較差.
相對於你買SP500,可能並不是比較好的"儲蓄"解.
更不用說如果你做其他投資,可能會有更好的效應.
因此對於"資金量小"的起家族,租屋會是更靈活的解.
但是,也因此美國有大量不動產投資公司,炒房投資客.
為啥?
因為持有成本高,尤其大都市,很多人都不買房子.
所以這邊就產生了收益的利潤可以期待.
只要你資金量夠大,你就不怕一些震盪產生的壓力.
而出租投報率因為高持有稅所以更高,並且好控制(也就是好炒作)
因為不會像台灣老人很愛賤價出租房子...
公司這種東西不會跟你客氣,他跟你客氣,他的股東就跟他老闆不客氣.
所以公司都是很殘的.房租能炒多高就炒多高.
另一方面.
因為持有稅很高,所以市場上很容易有"迫切性出售"或是法拍市場很容易有便宜貨.
因此為啥我估爹的哥哥可以爽爽的在洛杉磯炒房.
美國房價的買賣價差可比台灣大多了.
台灣行情1000萬,你一般投資客在一般時候,可以買到900萬就算很厲害.
大多時候你可能買在950萬,靠一些翻修裝潢轉賣在1100萬.
但在美國,1000萬的東西,你可以吃在800萬,翻修好賣在1200萬.
利潤很龐大.
最主要就是,持有房子壓力很大,因此很容易有賤價出售的物件可以撿之外.
美國一般人商業大腦大多都不好,外加他們人工很貴.
所以翻修的效應比台灣好很多,台灣人生意人命,每個都很會算很會比價.
當你拉太高,台灣人就不買,他會去買便宜的或是自己翻.
但在美國,很多時候看順眼就買了,它們沒想那麼多外,他們也不會自己翻修.
所以美國短期投資客很盛行.
當然啦,美國不動產波動也比較大,他大漲的囂張度比較低,但是他會不段的上下震盪.
因此短期常常會吃到房價下跌的問題.
例如行情1000,你買在800,要賣1200,可是行情下降了,你就只能賣在1100.
另外它們稅金比較高+貸款比較麻煩.
所以精算起來,大概會跟之前中南部玩短期的利潤差不多或多一點.
因此在美國.
不動產比台灣更像商品.
而且是一般人的一個生活壓力之一.
跟台灣你貸款付清後,就可以當養老本的概念不一樣.
這其實才是資本主義..
更資本化.
更強調資本和炒作的能力,以及考驗你現金流和資金運用能力.
你只要財商不夠,你就會變韭菜被收割.
你看那個尼可拉斯凱吉,41億搞到自己破產..
NBA球星也一堆破產.
皮朋不就也要破產了.
阿它們就賺錢的時候住大房子,沒錢後房子本身也是壓垮他財務的負擔.
尤其那種大房子很難賣,要賣很久,之前不是有洛杉磯豪宅賣了幾年終於賣掉的新聞?
阿你就被房子綁住,然後永無止境的繳高昂的稅金.
之後你賺的大把的錢,就會被資本主義收割.
因此,你說把台灣改造成美國那樣.
好啊.
我之前就在考慮,要是之後台灣房價漲到他的"基本面".
也就是出租投報率 = 房貸利率+持有成本 後.
那我大概就會把大量資金挪出台灣.
那我要去哪裡炒呢?
中長期屯屋必然是往落後地方跑.
我知道妳們不敢去阿富汗..XD..但是我敢去怎樣.
另一方面,短期的話,去美國不錯阿.
學我估爹的哥哥那樣,帶著一票中國找不到工作的移民,到處狩獵急售房子來翻修轉賣.
(然後再賣給中國移民...呵呵)
所以美國本來就是考慮點之一,並且那邊既然有關係的人,那我要起步也會有一定的支援.
因此你要把台灣改造成美國.
那..我就不用跑美國了,留在台灣玩就好了.
並且那時候,房價必然壓在基本面上.
因為持有稅越高,市場就會越理智和越資本主義化.
不會像現在中南部整個房價過低...XD
另外,美國空屋率可是很高的.
有認識的老外住在紐約州的羅徹斯特.
那邊可是一大堆空屋和一大堆法拍..XD
上次還在那邊開live看空屋..
阿持有稅高.
所以當你都市化效應產生後.
外圍的鄉鎮就會衰退的很快.
因為稅金太重,一堆人就會被逼著拋售祖產,或是被法拍房子.
都市房價和租金暴漲.
外圍的房子加速崩潰.
底特律一雙球鞋換一棟房子....
這也造成貧富差距擴更加擴大.
哪像台灣一堆人在那邊等祖產等遺產..XD
這些你爸媽都無法替你守住的...都準備拋售或是被法拍.
不過基本上台灣要改變成那樣太難了.
這是生態問題.
你現在這邊就是熱帶雨林氣候.
你要把它改成溫帶氣候.
那基本上物種會80%都死絕.
也就是台灣經濟產業建構在不動產的這種結構上.
你改變稅金...那產業就要大代換.
你看到的公司大多數都要倒閉,然後產生新的.
不過在產生新的前,你的經濟會先衰退20年,像日本那樣..XD
(而且人家是挑大崩盤之後才調高,你是在強勢的時候調高...)
之後..之後要嘛你這個政府被選民拉下來.
要嘛選民就讓阿共統一我們因為統一後他的房子會增值.
至少比你要勒索他的房子害他被法拍好.
(你這樣搞下去,台北一大堆老人,喔不,現在全台六都市區一堆老人的家都要被法拍
那些人會跟你拚了)
然後,誰會開始獲取利益.
阿不就我們投資客...XD
你以為我們是笨蛋,在不同水溫會採取一樣的投資法??然後被水燙死或是凍死??
我們是專業的好嗎.
你看到的學者和名嘴,哪個比我們專業??
他買賣過多少房子?認識過國際上多少不同國家的投資客?並且交流心得?
阿你是認為在大變化的環境下,誰會最早適應環境,並且想出賺錢的辦法?
阿不就我們這些整天在市場打滾的,最清楚甚麼情況該怎樣炒房??
而死的會是誰?
會是廣大不動產觀念還在幼稚園的上班族阿....
難道你很懂不動產???...那你怎麼會聽到無限QE沒立刻衝去買房子??你怎麼會相信sway?
你真的懂不動產??...那你手上怎麼沒有個三間五間房子??
我怎麼看你都不懂啊.
so...
非資本家.
去羨慕資本主義大國的生態環境.
真是滿有趣的現象.
急著跳火坑也不是這種跳法.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.153.6 (臺灣)
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窮人會先變遊民..XD
富人翻船大多都是"高薪"族.
領薪水的...翻船比率最高.
尤其是領高薪水後退休的.
但是資本家可是一堆百年家族,屹立不搖.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 13:50:38
現在它們都在期待.
"瞬間把稅金調整到很高"
然後因為極短時間狂拉稅金,讓我們投資客措手不及就掛掉.
恩...夢想很好啦..XD
誰要聽你的立刻急速地把稅金拉那麼高??
你要台灣崩潰??政府破產?捷運破產?台糖破產??中油破產??
阿如果你是溫和的調整,例如一年+0.05%持有稅.拉20年達成1%成就..
那你再來看看是誰會死.
我們會死還是你們自住戶的老爸老媽爺爺奶奶會死.
喔..我們會發大財
然後你們領薪水又不懂不動產的老了,有更高比率變遊民.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 13:53:38
他們的豪宅通常都賣個幾年..XD
不是最大得原因,但是就如螞蟻啃食一樣.
不段的啃食他的鈔票.
美國豪宅可沒那麼好賣.
另外你看他們的買價和賣價.
價差是多少...並且是經歷多少年漲幅之後價差是多少..XD
這邊虧損也是一大筆
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 13:54:46
台灣賣可是賣不掉加價賣.
賣很多年後賺更多..XD
你先看看皮朋和妮可的房子賣掉是多少錢和他們買是多少錢.
你在算一下稅金.
吃掉額度很大耶.
只是那不是"急迫性"壓垮他的東西.
但是總虧損很龐大.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 13:56:07
我專業阿..XD
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 13:56:30
你媽怎樣虧的,我倒是很好奇.
你是在高點買新板特區新屋??
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 13:57:06
我親戚在炒美國阿..XD
不然你炒美國?
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 13:57:28
你媽該不會去搞度假山莊那種??
淡水理論上來講應該沒有高點買新板特區那一波那麼慘才對..@@
要比那個慘應該要199x年的那些度假山莊,那個是真的慘.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:00:06
另外美國房貸利率也比較高.
目前應該還在2.x~3%左右.
當然啦,美國可以把房子拋給銀行不用承擔房價跌後法拍貸款不足額的問題.
我表姊就幹過.
2008的時候,把房子拋給銀行清空貸款,然後法拍市場再買回來.
讓他省了好像10萬鎂的房貸.
跌太兇會大量法拍的由來之一.
把房子拋給銀行就可以清空貸款不像台灣要補足餘額.
所以跌的產生時,美國會很慘烈.
當然反過來也是機會.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:03:52
其他親人大多是屯房,收租這樣.
不過這比較沒啥技術性..XD
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:04:29
2008的時候.
你用親人買回來就可以了.
另外法拍那個信用沒多久就恢復.
而2008崩潰後,你下一次會用到信用的時候也是幾年後..XD
所以我表姊才會這樣操作.
她老公那邊是上海人,也是一堆房子的.
所以不動產玩法多少都有幾把刷子.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:08:08
其實只有少數炒很兇的地方修正..XD
你可以爬2015~2019我們都在幹嘛.
繼續炒房賺錢.
沒停過.
台灣目前結構就是,中長期屯屋目前都是必勝狀態.
適合一般人.
但是你說比較複雜短期或是一些特殊玩法就不適用.
不過通常板上我講中期或是長期比較多吧.
短期的文章內容應該不多.
阿就技術性高不適合一般人.
但是中期,長期,這個很適合上班族無腦操作.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:11:01
2015~2019.
老屋漲翻了.
閉著眼睛亂買都會賺爆..XD
2009~2014是蛋黃區在爆漲.
所以你要區分哪個時候漲甚麼.
我前幾年不是一直被嗆只會買老屋,只愛老屋.
阿就那時候漲老屋.
你們買蛋黃區買新屋的都躺在那邊眼紅我發財..XD
結果去年我是不是轉回蛋黃區,並且也買新屋???
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:12:51
另外其實現在老屋漲幅很少.
現在蛋黃區和新屋抓狂.
可是老公寓和老大樓漲幅是不是很低,不到10%,甚至可能不到5%.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:14:10
現在30-yr不是2.9%左右?
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:14:50
美國玩房子技術性比較高.
因為你各種壓力都比較大.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:16:07
這麼high,難怪大漲.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:17:40
淡海是先爆漲,之後再轉跌.
不過如果你是第一批進淡海的應該都還是賺很大.
中後期的就被套住.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:29:02
另外沒提還沒注意到.
淡水有點低迷..@@
他在低迷下去,過兩年去買一間來收藏..XD
如果過兩年他還是這個價位的話.
※ 編輯: ceca (61.227.153.6 臺灣), 10/11/2021 14:34:05
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