【3Q給台灣的提案6：房稅改革】
（2-5回顧：居住正義整體戰略）
前幾天，我從國土均衡、談到首都機能分散、再到結合公共運輸與公共照護的公宅，最後提到整合性的公宅帳戶，這些集合起來，是我談「#居住正義」的基本前提。在上述條件具備後，今天我們則要來談討論最熱烈的稅制改革。
馬英九時代，台灣房價快速暴漲，之後政府陸續提出「奢侈稅」、「房地合一實價交易課稅」等稅制改革，然而，流動資金仍然充足，頂多僅減緩房價升幅，並未讓房價能夠下跌。由於台灣房屋自有率在8成左右，為了防堵大戶炒作或圈房圈地，便有人倡議「#囤房稅」、「#空屋稅」，意圖使「只持有不使用」的屋主釋出房屋，但是實際能否如此理想？ 而其他不用修房屋稅法稅改手段又有哪些呢？ 在圖片中可以簡單比較。
#真的打得到炒房客嗎？
我們要先想像一個場景，有一位長期無業，但對土地房屋很有興趣的韓先生一家，過去幾年靠著炒房賺進千萬，去年此時他全戶同時持有四間房產，但實際卻是以租屋、借住方式居住。那麼「囤房稅」、「空屋稅」對他有影響嗎？
先說「囤房稅」好了，雖然韓先生4間房子每間各值千萬～四千萬不等，但卻有一間掛著女兒的名字位在國外。且韓先生雖喜歡炒作，但都是持有幾年後就賣出，且有些炒作用紅單進行，房屋根本還沒過戶，因此，囤房稅對他的炒房活動影響不大。
至於空屋稅，若以水電耗用率算，則韓先生只要開著一台冷氣、或是裝個漏水水龍頭，每月千餘元水電費就能迴避。若是以實地調查算，則戒備森嚴的社區警衛，或「感情很好」的鄰居，只會證實他的確有居住事實。
如果是「#實價課稅」呢？ 這個確實會推升韓先生的持有成本，然而對於財力雄厚，還兼投資未上市股票、各種儲蓄保單的他，由於房地產投報率仍相對驚人，上升的成本仍不足以讓他便宜賣出。但他財力沒這麼雄厚的鄰居就苦不堪言了，因此韓先生藉機煽動，表示「政府欺負自住庶民」，一舉成為政治明星，表示上任後要推動房地產大減稅促進經濟。
#稅制改革需在更大脈絡下推動
以上這個實例，雖然不一定符合普遍現況，但大家應該能認同不無可能。
而且，實現「居住正義」概念，重要的不是「房價下跌」，而是「需要的人住得到房子」。因此，直接供應租金、售價合宜的房子，速度最快。但這同時也涉及到要內政部整合公宅政策，並與地方政府合作；要和財政部協調國有土地管理；和國稅局等部門協調公宅帳戶的整合資格認定；要監督經濟部、科技部、交通部強化中南部產業與基礎建設的發展，以促進人口返鄉與反向流動；也要金管會與央行管理游資......因此，不是只有「一個法案」就能解決大部分問題，而是要通盤考量整體國家的未來，將居住權列為青年發展的重要必備條件，這些，都是我進入立法院後要監督推動的。
講這些，並不是否定稅制改革，反之，我支持持續檢討稅制，但我不希望大家會認為有了某個稅、修了某個法，就交代了居住正義，那些單次修法無法解決的難題，需要更漫長的溝通與持續監督！
#正義也要考慮全國性
我們要知道，持有四戶以上房屋屋主，他們手上的房子約佔台灣的8%，而實質認定的空屋，則約佔10%，若考量重疊，台灣有10-15%的房屋受稅制改革影響而有意願釋出，會讓台灣房價下跌多少呢？ 許多人會引用彭建文等學者的研究，指出有效稅率上升1%，則房價跌2%，然而，這邊的有效稅率是「稅金/實際市價」，也就是要「加稅+實價課稅」雙管齊下，才能有效打房。
但就算我們加了25%的實質稅率，讓房價跌50%，則台北地區的房價所得比仍在8以上，但此時融資斷頭的金融擔保風險，可能已會引起經濟衰退。打房打到這樣都還不夠，你就知道馬政府任內房屋炒得多變態！
但相對而言，若用同樣力道打房，則持有不只一間中南部老家空屋，但在外地工作，或經濟弱勢房子也處分不掉的一群人就會反彈。所以居住正義不能只有「台北觀點」，同時納入「國土平衡」與鼓勵地區發展人口返鄉機制，我認為才是完整！
因此，我贊成朝多戶課稅與實價課稅方向修正，但不論新增或調整稅率，重視「地區差異」、正視「課稅成本」、透過行政手段與金融監理「減少逃漏稅」與「管理資金流動」，都是在協商相關法案時，必須考量的！
台灣房價下跌 在 [閒聊] 房價高低真的要看地方- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
看大家在吵房價高低，大家可以參考一下這一篇。
或許他會是台灣"房價續漲"或"房價崩盤"的參考資
料。
我跟我家人這十幾年有蠻多次買房子的經驗。當然
每次買都會聽到甚麼大崩盤，少子化衝擊，空屋率
泡沫什麼的。自己是白手起家受薪階級，也會很怕
。我看到下面日本的分析的時候，我覺得很有參考
價值。
大概的內容我自己的推測是，等到少子化發威，二
三四線都市的就業機會會持續減少。導致青壯人口
為了尋求就業機會必須往大都市移動。進一步導致
少子化情況下鄉村房價崩，都市房價漲的怪異現象
。剛好我個人買房都買在捷運套房，專門買捷運。
我個人不專業的觀察台灣房價不太跌有以下原因:
1. 房租收入可以打很高的折數再認列收入繳所得稅。
就算你房子出租好好繳稅都是很穩定的金流。對於
不買股票基金債券的投資屬性喜歡穩穩收錢的長輩
房租是有吸引力的。
2. 老房子的貸款基本上不會被銀行卡太多成數。導致
新屋漲價老屋跟著漲價的怪異現象。這個其實才是
政府一直打房沒有打到的重點的地方。"老屋貸款"
不會有甚麼問題也會造成都更困難。
3. 政府嘴巴講打房，可是熱絡跟不斷上漲的房市政府
收稅收的滿盆滿缽。(我不評論對錯，純個人觀察)
我認為一波又一波的所謂打房政策反而提高了台灣
房地產的資產品質。( 空空不要罵我，我算有很有
經驗的交易者，我單純冷靜分析 )。實價登錄剛出
來的時候，大家說實價登錄會助漲助跌，大家應該
是領教到助漲的部分了。每次政府管制，大家都說
會崩盤，但是最後都大漲。大家一定要放下自己的
情緒去冷靜分析為什麼?
4. 台灣經濟體質一直不差，失業率一直很低。高薪的
人實在是很多。我身邊年薪破百萬的真的比例超高
。而且以前是三代同堂，現在是一人要一房。這個
社會的變遷就變這樣。我舉個例子，我們家六個人
就是沒辦法住一起。在大家結婚成家前我爸媽分居
一人住一間，四個子女全部都自己買一間。變成一
個家庭六間房。然後很多經濟能力好的爸媽，我這
一輩會很早幫自己的子女存好長大要用的房子。這
些都是會造成都會區房價上漲後外溢到外部縣市的
原因。
5. 全球長期低利率環境就是會造成資產價格膨脹。這
個是大環境的趨勢。至於最近大升息，房價反映會
不會下跌，跌多少，還要觀察。我不知道房價適不
適用我以前經濟學老師教的"物價下跌有僵固性"漲
上去，就難下跌。
6. 持有稅率、房價所得比、地價稅這些都是專業的因
素。房價應該是要看區域來看，比如說全台空屋率
這個實在很沒意義。信義計畫區的空屋跟阿里山的
空屋比較實在很沒邏輯。低利率環境建商就是可以
慢慢賣房子。把價格慢慢撐上去。這個真的沒辦法
，你看特斯拉降價車主就靠北到死了，你新成屋越
賣越便宜難道不會被屋主幹死? 提高稅率的成效，
大家可以自己估狗。南韓可以參考參考。
7. 我認為全面性的台灣房地產泡沫崩盤是有難度的。
失業率、利率，沒有激烈變化，演變成建商倒閉或
銀行呆帳大增法拍屋數量暴增。那很難演變成全面
性的大崩盤。但是可以參考看看日本的例子。日本
房價所得比應該還好吧? 可是也是很多人買不起啊
?!因為少子化情況下，房子的價格在城鄉差距下變
得差異更大。
回歸到自己購屋上，現在可能就要考慮少子化後哪裡會
有價格撐盤? 持有稅率上升後，哪裡有人願意買? 我覺
得應該是這樣去看到房市。要買要賣我就不勸各位了。
與其每天抱怨東抱怨西，不如快點把自己收入拉高一點
。多兼幾份工作斜槓賺錢，好好理財不要亂花。人生才
會改善。
https://dq.yam.com/post/14642
日本房市走向兩極 人口老化推波助瀾
2022-01-29
2022-01-26
本文經授權轉載自友站全球中央文/ 黃名璽 （中央社編譯）
高所得家庭增加、建築成本增高，以及土地價格高漲，造成日本首都圈房價高漲；但高齡
化進程也來得快，地方的空屋數不斷攀升，形成房市兩極化發展。
高所得家庭增加 首都圈房價創新高
人口高齡化 地方空屋率不斷攀升
路透社 / 達志影像
台灣各大都會區近年房價大幅上漲，鄰國日本2021年首都圈新成屋價格同樣漲幅驚人。根
據日本調查公司所公布的數據，2021年10月首都圈（指東京都、埼玉縣、千葉縣及神奈川
縣一都三縣）大樓新成屋每戶平均售價高達6,750萬日圓（約新台幣1,650萬元），比2020
年同期成長10.1%，超過1990年泡沫經濟時期平均房價的6,123萬日圓。
雖然這個數字是單月平均房價，但調查公司預估，就算放眼2021年一整年，預料全年平均
房價也將創歷年新高。
文章插圖
東京的一處工地裡，建築工人正辛勤地工作著。
路透社 / 達志影像
高所得家庭增加 首都圈房價創新高
日本不動產經濟研究所統計，以首都圈大樓新成屋來看，1990年達到平均每戶6,123萬日
圓高峰後轉為大跌，在2002年「觸底」時的平均價格來到約4,000萬日圓，之後轉為緩漲
，經過約20年後，2021年1月到10月平均房價來到6,565萬日圓。
日本房價為什麼會漲到堪比泡沫經濟時期？NHK分析歸納四個原因，分別是疫情影響、高
所得家庭增加、建築人力不足與建築材料上漲，以及土地價格高漲。
這兩年受到疫情影響，日本民眾待在家裡的時間增加，為了更加舒適地在家工作及生活，
希望擁有房子的剛性需求增加。
日本近年增加不少夫妻同時在外工作的雙薪高所得家庭，加上日本中央銀行─日本銀行持
續採取金融寬鬆政策，造成低利率環境，房貸易於申貸有助提升大樓新成屋人氣。
再來就是建築業人力不足造成人事費用成長、日圓貶值造成進口建築材料成本上漲，以及
建築用地有限土地價格上漲。
日生基礎研究所副主任研究員渡邊布味子談到房價高漲時說，雖然在大企業工作的民眾，
也就是資金相對充裕的人不斷在買房，但房價已經漲到不是誰都能買得起的水準。
展望房市未來發展，渡邊說，新大樓會在建商購買土地後的一年到兩年才蓋好，所以現在
市面上開賣的幾乎都是疫情爆發前購入土地的物件；基於疫情後地價並未下跌，「很難想
像未來房價會下跌」。
至於日本首都圈房市榮景會不會是「泡沫經濟再現」，專家並不這麼認為。
LIFULL HOME’S總研副所長中山登志朗日前接受TBS電視台訪問時分析，所謂的「泡沫」
，一般來說指的是隨著大量投資，造成物件「價格」大幅超越「價值」，但目前的房市很
難想像會出現像泡沫時期一樣「一買就上漲」的可能性。
文章插圖
路透社 / 達志影像
人口高齡化 地方空屋率不斷攀升
如果離開首都圈來到地方，日本近年來又面臨一個截然不同的房屋問題，也就是「空屋問
題」。
日本非營利組織空屋及空地管理中心指出，造成日本空屋問題主因之一就是高齡化社會。
日本總務省2013年一份調查指出，日本全國空屋數約820萬戶，等於平均每七戶就有一戶
空屋。根據民間機構預測，隨著高齡化持續推升，到了2033年左右，全日本空屋數將高達
2,150萬戶，幾乎相當於每三戶就有一戶是空屋。
東洋經濟ONLINE日前報導，從2018年的數據來看，山梨縣是日本空屋率最高的地區，比率
約21.3%；空屋率第二高及第三高的地區，分別是和歌山縣的20.3%及長野縣的19.5%。空
屋率最不嚴重的地區是埼玉縣及沖繩縣，比率同為約10.2%。
一間民間公司在2021年10月對擁有空屋的108人調查得知，會利用現有空屋的比率不過
35.2%，其餘的人都是閒置不利用。這些人之所以會擁有空屋，62%是繼承而來，新屋時就
購入及購買二手屋的比率加總僅約25%。
談到空屋閒置的理由，超過三成受訪者認為「拆除費用很花錢」居冠，接著是「懶得處理
」占22.7%，及「不清楚要如何使用」占21.2%。
空屋無法被利用最嚴重的問題在於，就算屋主「想出租也找不到人租」、「想賣也找不到
人買」。空屋如果空著，屋主仍必須負擔管理與維持成本，並支付固定資產稅等費用，接
手空屋只是徒增經濟負擔。
日本國土面積比台灣來得大、高齡化進程來得快、城鄉差距更為明顯等因素，日本房市不
像台灣房市呈現「一頭熱」猛漲的情況，還反映出蛋白區老屋無人繼承或無法利用的空屋
問題，這種兩極發展勢將隨著日本人口持續「衰老」而更加嚴峻。
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675653155.A.23E.html
就是先傻傻地存個一百萬。然後開始做一點理財，賺一
點錢，後來看上一間老公寓買下來後出租繼續住家裡面
。同時繼續上班努力工作，我每個月會盡量存一半的收
入下來。但是後來薪水變比較高，就比較沒有在看比例
我就是開始買儲蓄險、作定存、繳房貸、不斷地做。其
實真正開始覺得手頭寬鬆是本業薪水跳上來的時候。如
果本業薪水難增加，一定要斜槓。不然永遠錢都多不出
來，家裡面沒有靠就要靠自己。我的老公寓我是這樣使
用的。我老公寓繳了幾年房貸後，我就是開始增貸把錢
拿出來繼續做理財。等到變成銀行VIP後，貸款條件成數
都會比較好，再繼續繳房貸，存錢，投資(投資一定要做
很保守的)。然後循環慢慢滾錢出來，現在手上就是會有
八位數現金隨時可以用，我大概花十四年的時間達成。
我中間並沒有甚麼目標，我就是不斷反覆做以上動作。
https://www.gvm.com.tw/article/85090
這邊有韓國稅制的影響，但是台灣媒體品質還是要多方閱讀。
稅制是怎麼弄都可以，但是好壞要自己承擔。升息升到一個臨
界點確實會讓房地產價格下來，但是會不會因為利息太高導致
沒有房子的人更不敢買房? 同時造成租屋成本上升。我知道覺
得房子貴的人真的會巴不得崩盤撿便宜。但是我想要提醒一下
多數買不起房的人或是只買得起一兩間的人，在房市崩盤的經
濟環境下都是韭菜，會是死第一批的。我自己也是受薪階級，
我知道經濟崩盤的時候我的下場是什麼。大家估狗一下歷史上
房價崩盤時的的經濟概況。台積電金融海嘯崩盤的時候大家都
不敢買了! 何況房子? 網路時代網路亂流資訊很多，會讓大家
失去判斷力。但是也沒人知道怎麼樣是對的。只能謹慎小心保
護好自己辛苦賺來的勞動所得，慢慢累積財富。發文只是想要
分享經驗給跟我一樣二十幾歲出社會時戶頭只有五千塊台幣的
年輕人。慢慢累積財富，不斷精進專業技能，提升自己本業收
入或兼差。然後好好理財，不要亂花錢，人生不會沒有路。
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