#新竹大車站計畫開箱‼兩座大公園🌲+跨站平台商店街🛍+城市慢行系統🚶♀
相信各位市民朋友,過去這幾年來時不時在媒體上或市長的臉書上看到「新竹大車站計畫」,只知道要縫合前後站、帶動火車站周邊區域發展,但到底究竟大車站是什麼,卻有看沒有懂。
這絕對不是你的問題!因為市府一場說明會都沒辦,就連議員都是上周才知道計畫詳細內容是什麼。我已經 K 完整本 406 頁的可行性研究核定報告,並向多位專家學者諮詢。以下就讓我簡單來跟大家說明。(文末有報告電子檔,歡迎分享)
#大車站計畫五大目標
1⃣ 解決鐵路兩側因阻隔而缺乏無障礙的人行空間系統
2⃣ 解決鐵路阻隔客運轉乘侷限於軌道一側,並藉以提升周邊道路服務水準
3⃣ 車站平台預留與新竹輕軌共構空間,整合共乘無縫轉運
4⃣ 建立現代化車站,整合人流、物流、金流、城市生活生產與休憩的功能
5⃣ 藉由平台式車站 TOD(大眾運輸導向)整體開發,提升前後站國有土地使用效率及帶動區域都市發展
整個大車站計畫分成短期和中長期,短期以新竹車站跨站平台和周邊土地開發為主,中長期則包含北新竹車站跨站平台、市區鐵路路廊自行車道及綠帶、鐵道藝術村與南側舊倉庫群增設新竹鐵道博物館及藝文空間。
本次行政院通過的可行性研究只涵蓋短期計畫,並非整個大車站計畫,因此以下只針對短期計畫進行說明。
#計畫完成後會多出那些東西
🌲兩座大公園🌲
-北公園,約 0.5 公頃,為車站平台上的空中花園廣場,採扇形設計,以車站塔樓為視覺焦點,提供市民集散、停等以及逛街購物的開放空間。
-南公園,約 0.8 公頃,為輕軌站區的半戶外空間,公園上方以玻璃頂蓋設計,將成為全國唯一的「風雨公園」,結合休憩活動、商業空間和公共機能。
🛍 跨站平台商店街🛍
沿大車站平台主要動線設置精品店、商店街、便利商店等。店面每間 10 至 20 坪,規模至少 15 間,以達到集市效益。於適當空間設置 200 坪以上賣場,提升車站服務機能,吸引附近市郊居民搭火車前往購物。
🚈公共運輸轉運服務🚈
與新竹環狀輕軌共構,並於後站地區預留輕軌共站空間,改善前、後站發展差異。新設置前、後站市區客運轉運站,並配合後站 12 米計畫道路拓寬與新闢,引導前後站客運分流,分散人流與車流,紓解車站周邊交通負荷。
🏢周邊土地大樓林立🏢
除車站平台外,周邊規劃 ABCD 合計 6.4 公頃之開發基地,興建地下 5 層、地上 4 至 8 層之建築物。部分低樓層空間可引進百貨公司、超級市場、美食街等;高樓層則可規劃做為辦公室、旅館等使用。藉由步行可達的生活圈規劃,將「職、住、遊、憩」巧妙融合在一起,具體呈現在日常生活的動線中,將是宜居新竹的不動產發展趨勢。
#交通黑暗期有多久
🏗施工工期🏗
新竹車站跨站平台與周邊土地開發,從規劃至完成約需 10 年,預計 111 年 1 月開始動工,於 118 年 12 月陸續完成。其中跨站平台預計 116 年 6 月完工,工期約 5 年 6 個月。
🚆火車照開不受影響🚆
施工採「Rapittsu-0 工法」於車站區上方構築一個臨時施工構台,所有施工作業均在構台上進行,均不需於地面上作業,不影響構台下方列車營運與調度。
🚘少數車輛進出管制🚘
跨站平台第一期工程施工期間,後站東南街一巷需封閉,禁止車輛進入;第二期工程施工期間,前站中華路及後站東南街一巷仍維持車輛正常通行,但禁止停車。
#總共要花納稅人多少錢
💰計畫工程經費💰
計畫總經費預估約 65.33 億元,中央政府負擔 52.39 億元,地方政府非自償性 9.98 億元、自償性 2.95 億元。非自償性部分採分年預算編列,自償性部分可從車站平台商業收益,以及周邊土地開發回饋挹注。
計畫經費包括設計階段作業費、DE 基地鐵路設施拆遷補償費及工程造價費,以及多項設施直接工程費,含跨站平台(13.3 億元)、D 基地站前開發大樓 3 樓以下部分(13.5億元)、香山及竹南車站運工機電新建及移設工程(8.8 億元)、台鐵運務服務大樓(1.8 億元)等。
💲新增營運維護成本💲
預估每年增加約 4.3 億元的營運維護成本,由新竹市政府和台鐵局依相關原則和協議按比例負擔。
其中立體連通廊道、跨站平台管理維護費,由新竹市政府全額負擔;車站旅服空間或商業空間,由台鐵局全額負擔;本計畫於 E 基地所設置 2 處大型公園,其管理維護費,依台鐵、市府受益比例負擔;周邊 ACD 基地的公共設施依台鐵、市府土地持分比例拆算維護管理權責。
#相關問題一起來思考
1⃣ 新竹環狀輕軌真的會蓋嗎?
大車站計畫其中一個重要的元素就是和輕軌共構,預估在目標年 (140 年) 輕軌每日運量可以達到 3.7 萬人次,並為火車站多帶來每日 5 千多的轉運人次。也就是說如果缺少新竹輕軌,大車站計畫本身要撐起預估的開發規模和效益幾乎不可能。
新竹市政府過去 22 年完成 4 次可行性研究,但歷任市長都沒有實際執行。這次因為前瞻計畫的關係,又獲得再次評估的機會,正由市府委託的中興工程辦理可行性研究,預估今年底完成。
然而,除了最早提出要串聯新竹舊城區、新竹科學園區、高鐵特定區及竹北生活圈之外,不但路線至今依然未定,跨越橋梁、河川、國道的工程技術也尚未克服。另外,竹縣、科管局都不願分攤地方自籌款、輕軌運量是否能維持營運、以及施工期的交通如何維持等問題都還沒有解答。
假設新竹輕軌無法蓋,那大車站計畫應該做怎麼樣的轉變,各項預估數字是不是要重新計算,這些不確性風險市府也應該在評估大車站計畫是否可行時,一併納入考量才對。
2⃣ 原有舊城區商圈會更沒落嗎?
「縫合前後站、帶動區域發展」是大車站計畫的目標之一,但就如同報告書也提到的,「新竹市中心衰退,戲院、百貨公司陸續撤離,城區活力明顯弱化」,很明顯舊城區需要被活化。
但就目前的計畫,車站平台規劃成商店街,周邊又以百貨、超市等為開發項目,難道不會和既有的舊城商圈搶生意嗎?會不會因此造成更多店家倒閉?
議會一再要求市府應該要就大車站計畫做既有商圈的衝擊影響評估,但整本可行性研究報告書隻字未提,究竟是縫合前後站,還是加速舊城沒落?市府有義務說明清楚。
3⃣ 新竹地區的精品百貨市場不是飽和了?
過去兩年,因為巨城具有強大磁吸引力的關係,導致新光三越新竹中華店、SOGO 新竹站前館相繼於 107 年 3 月與 108 年 8 月停止營業,而位於竹北市的 3.5 萬坪百貨商場 Sky City 也將於今年第三季開幕。
以新竹縣市共約 100 萬的人口,要再新設精品百貨購物商場和巨城與 Sky City 競爭搶客源,恐怕相當困難。市府應進行更具體的市場需求調查。
4⃣ 會有廠商願意再投資商辦或旅館嗎?
報告內容表示「近年來半導體產業發展暢旺,配合產業發展與企業擴充需求,新竹地區的 A 級辦公室供給已產生缺口」。然而,根據實際詢問,報告中提到的公道五台肥 TFC ONE、交流道旁竹科萊恩廣場、以及竹北高鐵暐順經貿大樓都尚有辦公空間在出租,並非供不應求。
另外,依據交通部觀光局統計,新竹市現有合法登記旅館共有 61 間,客房供給數合計為3,871 間,分布主要集中在新竹火車站附近。於計畫報告中也提到「目前新竹旅宿市場近乎飽和、競爭日趨激烈,旅館業者已面臨重大挑戰」。
如果要吸引廠商來車站周邊投資商辦或旅館,市府應提出具體的數據來證明確實有相關的市場需求。
5⃣ 有其他設施比公園和商場更能善用車站優勢嗎?
隨著時代的演進,近年來國外的場站規劃,已從過去的百貨商場開發,變成結合創新、科技、教育等領域的產業開發思維。
像是法國巴黎的 Station F計畫,將車站打造成數位新創孵化中心,有超過 3 千張工作桌,60 間小型會議室、8 座會議中心,吸引 Microsoft、Facebook 、LINE等數位巨擘進駐,整個計畫花費約新台幣 40 億 8 千萬元。
大車站計畫除南北公園及商業空間的規劃外,市府也應一併評估有無其他產業開發模式更能善用車站和軌道運輸的優勢。
#大車站計畫後續
大車站可行性研究報告經行政院核定,市府接下來會辦理「綜合規劃作業」,預計將花費 4 千 6 百萬元,耗時兩年以上。 如果綜合規劃也通過中央部會,才有後續的細部設計和興建工程。
我認為既然市府有意要推動,就應該負責任地對計畫進行實質的評估,不要最終又淪為紙上作業。於綜合規劃階段,市府也應至少召開三場全市公聽會,積極邀請專家、民代及市民參與,廣徵民意並了解地方需求。
大家如果有想到什麼問題,或是有任何對計畫的建議,都可以留言或私訊給我,我會再和相關單位反應並商討。
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【新竹大車站計畫可行性研究報告】
全文 ( 406 頁)
https://reurl.cc/arVjA4
摘要 (林彥甫整理)
https://reurl.cc/D9AQE5
簡報(1090214 國發會審查)
https://reurl.cc/6253MM
同時也有10000部Youtube影片,追蹤數超過2,910的網紅コバにゃんチャンネル,也在其Youtube影片中提到,...
台肥 競爭 優勢 在 巴小智的粉絲團 Facebook 的最讚貼文
高森是很有見解的投資者,對於青蛙大的投資方式解讀相當平易近人,容易讓人接受。
如果對於青蛙大的投資還有疑問?歡迎再去閱讀,你就可以了解這樣的分散投資確實有它的道理。呵呵...
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小青蛙呱呱呱 小青蛙心得: (作者 : 高森)
睡眠,真的很重要。
睡前想,如此分散佈局,頗為困難,為何不直接買etf省事?也能做到資產配置與充分分散啊!
醒來若有所悟,指數型etf只能買與賣大盤,長投賺的是貝他的利潤,賣點是個為難,還是等要用錢時才賣掉一部分的etf單位數?
蛙式分散投資法,長投3個景氣循環,無論好壞,亦未刻意採取汰弱留強策略,就是讓他們自生自滅,因為樣本數夠多,總有「分別」冒出頭表現良好的標的,則可於長波段高點收割,獲利竟以10[倍 ]計,這不只賺貝他,還賺到阿法的利潤。
因為標的的選擇是產業或次產業的龍頭或具競爭性企業,已事前盡可能降低未來3個景氣循環期間倒閉,造成本金永久損失的風險。
但總是有可能遇到,因採取分散策略,該持股佔總資產配置的比率甚小,所以損失還能承受,且表現好的持股會拉大資產規模,更能比例上降低倒閉股對資產組合的整體影響。
要死不活的帳損股,也不刻意處理,不賣也不輕易攤平,生命自有出路,或許之後走向灰飛煙滅,也或許重生之後發光發熱,尊重統計上厚尾存在的客觀事實。
心得:
要保持身心健康,爭取長壽,能多經歷幾個景氣循環,老巴的雪球也是在後期越滾越大,若老巴當年60歲就葛屁了,今天書架上就不會有那麼多巴菲特神話可傳頌...
蛙式分散投資法,真的具有可經檢驗的學理基礎,理性上,自己是完全能接受。
唯一的敗筆在自己身上,情感上,完全沒把握自己能走完--選擇--佈局--持有--收割的超長期[買進--持有法 ]
真的是,師父領進門,修行靠個人啊...
#sfg0008
青蛙大蛙式分散投資法----已公開資料彙整篇
先要佈建一個基本盤,
這個基本盤就是融合各大類股中具備寡占特性或是具備很深的護城河
甚至是隱形冠軍的產業龍頭股
基本盤的類股比例:
1.傳產50%
2.電子30%
3.金融10%
4.ETF10%
股票組合也要符合人類基本需求來作比例的搭配,
根據馬斯洛人類需求五層次理論,金字塔越下方的配置的就要是最多,
因為那是符合人類的最需要,越上方的代表離基本需求越遠,
所以配置少一些,所以傳產占比最多.
建立基本盤的優點:
1.分成100多檔,補充保費不易被課到
2.不會因為1檔而套牢,就算100檔套20檔也沒差, 因為每一檔的數量都不多
3.買入低基期好股,有機會輪漲,有機會大賺
4.漲1倍就不賣,漲50%如果盤很久就先賣,並且將獲利部分.直接轉買2412這檔
5.基本盤的配息率約7~8%.等配息又賺價差,又不怕大盤暴跌
為什麼要100檔以上 : 買100支與買1支買到爛股的機率來說,
只買1支很危險,畢竟少虧才能賺錢
(100元跌20元是跌20%,但是從80元要漲回100元,是要上漲25%),
買1支100張和買100支各1張其實是一樣的,而後者的好處是
1.省稅
2.因為分布在不同產業,類股會輪漲,每次反彈都有份
3.運氣好會有5支飆股
4.每1支個股持有張數不多,壓力也會較小
5.可以輕易換股,也比較不會有損失
買賣股原則
1.1張1張買進較沒壓力,且買在均值,成本才容易降,
且趨勢一旦形成要改變短期也沒辦法,所以一次買入太多風險很高
2.好股票又買到成長股,不要馬上停利,要擺3個景氣循環以上
就會有超額的報酬
3.多頭時買個股,空頭時買指數,多頭時買強勢股一波賺到底,
空頭時不要買個股去攤平,因為個股跌深時不一定會反彈,
但大盤跌深一定會反彈
4.所以空頭時要買0050攤平才會穩贏,太多人喜歡攤平個股
這方法不優,除非你的錢夠大才能逆勢操作
5.核心概念:避免追高殺低越攤越平,所以要買進具有相當大市占
或是幾近獨占的公司
6.買進在台灣具有相當大的市占或幾近獨占的公司長期下來
雖未見成長,但穩定的現金流入仍是一大後盾,此時有2種作法
(1).保守者買進後持有等待發股息再投入等同複利
(2).積極者買進後持有,等待發股息再尋找成長性產業,藉以拉高
整體平均報酬,正所謂進可攻退可守
7.買來買去沒有比較好,當脫離成本區很多的個股才更要留下來
8.買股票以不攤平為原則,因為攤平有可能越攤越平,千萬不要讓虧損擴大,
且買股1次買1張,以避免趨勢看錯,這是數理統計原則
換股時機
股災的時候進行換股策略,用防禦股轉出去低接已經很便宜的攻擊成長股
(1).績優權值股跌18%以上再買進
(2).股本30~50億的就跌18~25%之間買進,看股性
(3).股本20億以下中小股跌25%再考慮!
繁華總是夢 夢醒一場空 Nan Nan Lin
『青蛙呱呱呱 亂投資法則』文章 網址如下:
http://blog.yam.com/smart0806tw/article/123578586
偶先列出100檔持股先供大家討論及集思廣益如何?這樣會更有互動性溜~~
水泥
1101台泥
1102亞泥
電信
2412中華電
3045台灣大
4904遠傳
食品
1216統一
1229聯華
1231聯華食
1210大成
1215卜蜂
1232大統益
1227佳格
1233天仁
4205中華食
農藥
1712興農
6508惠光
橡膠
2103台橡
2104中橡
2105正新
2106建大
2108南帝
2114鑫永銓
航運
2637F-慧洋
2605新興
2606裕民
2612中航
塑膠
1301台塑
1303南亞
1307三芳
1326台化
紡織
1402遠東新
1434福懋
1451年興
電機
1507永大
1513中興電
1527鑚全
1535中宇
1540喬福
4526東台
4532瑞智
4555氣立
6605帝寶
1560中砂
1583程泰
4506崇友
4535至興
2233宇隆
化工
1704榮化
1708東鹼
1710東聯
1711永光
1717長興
1722台肥
1726永記
1730花仙子
1773勝一
4706大恭
百貨
2903遠百
2905三商控
電子股
2354鴻準
2317鴻海
6192巨路
2347聯強
8050廣積
3060銘異
3702大聯大
6189豐藝
3028增你強
3033威健
2324仁寶
6239力成
2441超豐
3088艾訊
3416融程電
2392正崴
2382 廣達
2356 英業達
2451創見
6202聖群
5471松翰
2383 台光電
3044健鼎
鋼鐵
2002中鋼
2015豐興
2034允強
營建
2501國建
2548華固
5534長虹
5522遠雄
製藥
3705永信
油電燃氣
2616山隆
6505台塑化
8926 台汽電
9908大台北
金融
2886兆豐金
2880華南金
2892第一金
5880合庫金
2891中信金
2851中再保
2884玉山金
2881富邦金
2882國泰金
5871F-中租
99類股
9905大華
9917中保
9925新保
9933中鼎
9941裕融
9942茂順
9943好樂迪
9945潤泰新
『不完美的理解』是人類既存的限制,不確定是我們唯一可以確定的事。無論你下多少功夫,你永遠沒有辦法全盤掌握所有狀況,因為看好一擋股票而集中押注是過度自信的做法。投資專家「深入分析「愈理財愈貧窮」的投資人投資模式,最常犯的錯誤就是違反長期分散原則。他們常將大筆資金投入深信不疑的趨勢,而造成投資標的集中:如集中在少數個股或區域或是集中投資時點,結果每次都買到高點,賣到低點:甚至做短線進出,或用融資投資,只要風暴一來,慘遭滅頂。」近年來有許多投資專家看好中國的發展潛力,如「歐洲彼得林區」安東尼‧波頓、「新興市場教父」馬克‧墨比爾斯,結果大陸股市是最近全球最弱的市場,投資在大陸股市者全部慘賠。這就是投資人無法全盤掌握所有情勢的一個明證。
股票當初被創造出來其中的一個目的就是分散。當年英國的有錢人投資在極具風險的遠洋船舶,如果他投資的船滿載而歸,他就大賺一筆;但如果他投資的船在海上沉沒,他就血本無歸。海上的風險沒有人能夠預測與控制,即使你挑選到最好的船、最棒的船長,你也無法把握他一定能順利平安的歸來,所以他們想到股票這個方法,將風險分散在幾艘船而不單獨一艘船。這樣的做法是:分散投資可以讓投資人降低風險,而不致減少整體報酬。
分散的好處眾所皆知,有句名言說,分散投資是投資人的「免費午餐」,任何投資組合缺少這道菜就不算完整。
人人討厭風險,人人都想避開惱人的意外。投資人寧可保持穩定、可靠的報酬,不願面對大起大落的輸贏風險。
分散投資可以讓投資人降低風險,而不致減少整體報酬。
分散投資的目的在於撫平輸贏的大起大落。各種不同的交易不太可能同時都贏或都輸,因此如果我們進行風險較高的交易,分散投資就可以降低總投資組合的風險。
首先去思考核心持股跟衛星持股,這樣配置好嗎?
市場永遠走他自己要走滴路,不會跟你想要走滴路一樣!
多思考看看!
可以去讀些數理統計跟工程數學,也許會有些不同思考點!
你的報酬率在你買入股票的當下就已經決定了,就是你在該價位買入之前就已經做好該公司未來的報酬率預估,買入之後,你的成本就已經沒有意義了,因為已經變成資產了。
接著你該關注的是該公司的營運,是否有照著你的期望在走,至於有沒有配息、成本有沒有降低,真的是一點都不重要。配息只是從你的左邊口袋換到右邊而已,公司賺了錢,錢在公司裡,不配息,就是一直留在公司,淨值持續增加,配息出來的話,淨值減少,轉到你的口袋。不斷持續滴存股真正意義就是公司資產增長,公司有無配息,年化報酬率多少並不重要,除非你是要賣出。
VTI就是大中小全包,退1步SPY是500家大企業,台股約可選250家組成1ㄍ類似VTI組合!取樣越廣越趨向常態分佈,取樣少就變成二項分佈,一般人常用核心及衛星持股就是取樣少,容易大好大壞,台股沒有像美股有那麼多世界級好公司,一旦你所謂核心持股在中長期慢慢失去優勢,那時要付出轉換代價成本就會很高,所以所謂自己能力圈選股就持有這幾家,可能非是好方法~~
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