【回顧一下產業隊長對於士紙(1903)的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展,資產股士紙的目標價在哪裡?〉(2020-07-09)
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉(2020-06-23)
一、 基本面介紹》紙品製造起家,近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家,近年來已經轉型為美妝保養品的製造,並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個,就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地,近年來積極參與土地開發,並且予以資產活化。除了土地合建之外,士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司,專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發,其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區(約1萬2,000坪)最具價值。而士紙的4大開發案包括:
1.士紙舊廠區土地開發案,申請地目變更從「住三」變成「商三」,已經由北市都市發展委員會實質審查,在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案,於2012年第2季取得建照並且動工,規畫興建5戶公寓與5個停車位,已經於2014年第3季完工,2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層,已經改建為64戶的出租型公寓大樓,於2017年3月取得旅館登記,並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫,土地面積約622坪,將規畫12層的旅館大樓,預計於2019年第4季完成建築執照申請作業,2020年開始興建。此外,桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租,其他則作為倉庫,並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲,容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區,包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區,預計投資250億元。6月15日有媒體報導,最大開發案士紙舊廠修訂計畫,近期將送北市府洽談,希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁,法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通,同時重啟申請開發程序,預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案,曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」,不過遲遲未有下文。近期開發商提案,期盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示,因為時空背景不同,盼有調整空間,但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區,早年1994年都市計畫變更,就從「住宅區」變「第三種商業區(特)」,容積率維持225%,但是不適用都更容積獎勵,而且建物高度不超過30公尺,形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁?北市府都發局表示,當初都市計畫變更時,記載不能申請都更容積獎勵,不過,內政部已經解釋,都更容積獎勵屬於法定權利,因為不違背中央法令,所以經府內討論後,同意解除限制。
都發局表示,既然同意放寬都更容積獎勵,沒道理限制樓高,不過都委會尚未審議通過,近期會先找士紙開會,了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%,如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算,容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示,士紙舊廠區的周邊建案,樓高大多超過30公尺,而且時空背景不同,希望北市府能調整,會持續努力溝通,但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是,士紙舊廠區的土地時至今日,已經成為士林區最珍貴的大片面積素地,政府開發腳步動起來,加上鬆綁樓高與容積獎勵,即將有新的開發案令投資人耳目一新,沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點,以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元,今年前5個月的累計營收約6,790萬元,年減11.2%。但是,士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度,而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益,老師用士林區目前平均房價每坪70萬元,乘以容積率337.5%,推估每坪銷售金額約為235萬元,單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說,如果士紙走的是國揚(2505)的模式,將土地賣給壽險公司或大型開發公司,公司淨值可以高達91元。不過,如果士紙要自己開發,就會依循南港(2101)開發「世界明珠」的模式,雖然時間比較久,但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中,千張大戶到底思考的是什麼方向?看到什麼未來?公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯,苦熬多年,終於等到士林有大型的TOD案,市政府有決心要開發北士科,養兵千日,用在一朝!
在可預見的未來,也許3年至5年,士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等,資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入,但是,士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等,絕對不亞於南港。士林與北投,或許你覺得陌生,但是幸福就在不遠處,跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地,未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日,土地原汁原味,媲美南港輪胎舊廠區,自己開發也罷,全權委外也行,起風時,何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地,終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值(91元)。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此,同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖,剩下的交給時間與市場來認同。不過,一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期,就是投資士紙的風險。
最後,老師還是要提醒,所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件,唯一不變的事情就是「天天都在改變」,因此,預估的獲利數據僅供參考,市場的投資觀點分歧,看法見仁見智,應該互相尊重,請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
(圖片4來源為經濟日報)
(圖片5、6來源為北市產發局)
(圖片7來源為台北捷運公司)
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士紙開發案進度 在 蔣月惠縣議員服務專區 Facebook 的最讚貼文
感謝!阿猴新聞網康宗正記者記錄第6定期會
蔣月惠總質詢
https://youtu.be/OYPufYi0J7I
不滿蔣月惠指控 潘孟安動怒
不滿蔣月惠指控受政治獻金
潘孟安動怒要求收回誣衊
〔記者康宗正屏東報導〕屏東縣政府核准刀鋸工廠在高樹鄉泰山村設立,引起當地居民反彈及抗爭,縣議員蔣月惠18日在第18屆第6次定期會施工總質詢時,質疑屏東縣政府一昧坦護刀鉅工廠,是不是潘孟安縣長收受了廠商的政治獻金。引發潘孟安的不滿,潘孟安立即要求蔣月惠收回這項指控和誣衊,兩人都動怒且高分貝回嗆,一時氣氛僵硬,會議也因而一度終止。
蔣月惠18日頭戴紙帽、手持抗議的標語,針對屏東縣政府同意刀鉅公司在水源保護區設置工廠一事,她說,高樹鄉泰山村位於美麗的185線旁,如今「土地蒙難了」,泰山村有2700人口,多數種植芋頭、鳳梨和玉蘭花,因為在水源保護區內,農民都不能養豬了,為什麼刀鉅工廠還可以設廠,標準不一,又說會增加就業機會,高度機械化、一年營收幾億元的工廠,只需十幾位人力,何來增加就業機會?
環評的審議過程疑雲重重,21位的環評委員只來了5位就通過初審,日前工廠附近埋設暗管,更是啟人疑竇。刀鉅工廠6月8日提出申請路權,縣府6月14日就通過,她申請案件3個多月才有下聞。蔣月惠生氣的質疑,縣府對刀鉅工廠的行政效率如此之高,是不是潘縣長收了政治獻金?
潘孟安聞言動怒,臉色鐵青的要求蔣月惠收回這項指控,他認為議員的質詢要有所本,不應在議會殿堂做不實的誣衊,請蔣月惠「自重而人重」,不要做這種影射。
蔣月惠也很不滿,她大聲回嗆「你不知道人民有多痛苦嗎?」她可以合理的懷疑,「有就有,沒有就沒有」,她拒絕收回她在議會說的話。
在兩人一來一往,高分貝互嗆時,擔任議會主席的唐玉琴見狀立刻制止雙方發言,在暫時冷靜後,再請潘縣長就蔣月惠的質詢回答。
潘孟安說,該用地在64年就劃定為丁種建築用地,業者提出合法申請,縣府依法核准。至於埋管部份,經縣府人員勘查結果,是承租的農民為預防淹水而埋設的,把水引到隔壁的溝渠,距離工廠也還有200公尺。
https://www.facebook.com/100001215589335/videos/1725609440822892/
https://www.facebook.com/100001215589335/videos/1725610327489470/
http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2226214
106/10/18日9點縣長施政總質詢:
失去地平線.我的故鄉屏東
屏東縣市好山好水好地理,是農業大縣
但農地非農用違反區域計劃法,亦或都市計劃或非都市計劃變更為甲.乙.丙.丁種工業用地或農地變更建地蓋房子
農地農用地方產業卻搞環境污染,當地居民精神倍受虐待.也影響地方房價.地價下跌
土地一直被自殺.居民不敢發聲.畏懼恐嚇.
話説了.被威脅
國小大學區制亂象.學校無法均衡發展
.政府失能.百性無奈.失去地平線.我的故鄉屏東
106/10/18日9點縣長施政總質詢:
左106.5.06相片有關頭前溪崁仔頂 大排溝被染紅右105.4.29相片
106/10/18日9點縣長施政總質詢:
106.5.06有關頭前溪崁仔頂 大排溝被染紅.播放影片
http://www.ltulove.org.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=563
請問縣長這家公司處理進度進展如何?
106/10/18日9點縣長施政總質詢: 有關萬人通行道路林森路一巷於1o5/7/29日封路.何時完成都市計劃變更道路.縣長積極爭取高鐵南延.請否先爭取林森路一巷道路完成通行以減車禍發生
林森路一巷連接著屏東大學民生校區及林森校區,附近有許多住宅區,多年來是住戶及學生必經之路,每天汽機車流量約有1萬台,土地歸還地主後,民眾需繞路通行,影響大量用路人之通行權益
106/10/18日9點縣長施政總質詢:
高樹泰山水資源地蒙難.農地有危
106/10/18日9點縣長施政總質詢:
高樹泰山美麗的185縣道旁.媲美日本.歐洲的廣大又整齊的農業地景.不要變得工廠林立
屏東縣高樹鄉泰山村,農業區內土地,將要興建鐵具工廠,引發居民抗議,擔心污染水源,破壞農地。
工廠興建地點,位於185縣道旁的田野上,空拍望去就在廣大鳳梨產區的旁邊,如此農業區,要蓋工廠?更何況附近還是水質保護區。
工廠的興建,在於原有工廠位於農地,臨時登記證到期,就找塊農地變更的丁種建地,搬遷過去,形成新的農地破壞,台灣農地就在大風吹的東趕西遷中,持續破壞。
這現象反映著台灣農業土地上,長期存在丁種建地的問題,當初為放寬工廠在農地設立,編出丁種建地,如今成為工廠「合法」進入農地的巧門,非法的趕不走,合法的更擴大。
開發案已過環評,一切合法,但是看看現場空拍照片,如此一往無際的農業區,適宜放入工廠嗎?當一家來,各家來,是不是又讓一塊乾淨農地,變得工廠林立。
農委會、縣政府,廣大農地是工業區嗎?保護農地,容許破窗效應,讓農地再度沈淪嗎?然後再來後悔、補救嗎?
106/10/18日9點縣長施政總質詢:請縣政府正視高樹泰山民國76年列入水資源保護區,勿讓其污染產業進駐農地變更丁種用地破壞水資源地.工廠應回歸工業區,落實農地農用,俾保障農民求一口飯吃。
1.高樹鄉泰山村人數2千7百人有九成是務農村種植香蕉.檸檬.火龍果.酪梨.檳榔.晚香玉.其中以芋頭.鳳梨為主.玉蘭花面積也是南台灣最大。
2.請政府落實農地農用.拒絕農地變更為甲.乙.丙.丁種工業用地設廠污染當地生態。
3.104年福鑫刀鋸工廠購得土地.106年6月通過環評.106 年9月通過通行權10月1日進場蓋場房。
4.請求權責單位拒絕核發刀鋸工廠通行路權.阻止進場蓋廠房.工廠應回歸工業區
106/10/18日9點縣長施政總質詢:反對水資源區設工廠 高樹鄉民抗議播放影片
http://www.ltulove.org.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=565
請問縣長這刀鋸工場何時可撤銷工廠登記證?
106/10/18日9點日縣長施政總質詢:
全國唯一美麗140年恆春張家古厝竹塹
106/10/18日9點日縣長施政總質詢:張家古厝被竹塹包圍.相當特殊.但文資審議委員認為僅做防風用.不具防禦功能.不登錄為文化景觀
106/10/ 18日9點
縣長施政總質詢:爭取恆春張家老屋竹塹景觀 保留播放影片
http://www.ltulove.org.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=559
請縣長解釋何謂竹塹?
106/10/ 18日9點縣長施政總質詢:
106年9月11日不登錄.9月27號恆春張家古厝竹塹
被土地開發商 突擊拆,請問縣長有收土地開發商 政治獻金否則效率之快?火車站會到恆春嗎 ?不要亂喊 讓不肖份子在這裡炒地皮
106/10/18日9點
縣長施政總質詢:農地農用地方產業卻搞環境污染.半夜臭醒的真實噩夢.佳冬賴家村民養豬場前抗議.
http://www.ltulove.org.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=561
106/10/18日9點
縣長施政總質詢:話説了.被威脅業者卻疑似用假帳戶在議員的臉書中留言,要帶100人到她的服務處,還說「白天讓你表演,晚上讓你紅」,恐嚇意味濃厚。
屏東佳冬鄉賴家村數10位居民,上午前往村內的一家養豬場抗議,村民表示,這戶養豬場都在半夜偷排豬屎豬屎,導致空氣瀰漫惡臭,臭到連睡覺都會被醺醒,還有在外地工作的子女回到家,也被臭到連夜逃跑,不想回家,要求業者還給他們乾淨的空氣。
好臭好臭,真的被醺到受不了。賴家村數十位居民,11日上午拉著白布條,來到村子裏這家養豬戶前抗議。
佳冬鄉賴家村人口約有300多人,以養殖魚塭為主。村民說,以前也有人養豬,但只有兩戶,總共100、200頭豬,數量少也不覺得臭,但2年多前外地人進駐,替跨國大財團代養豬隻,飼養規模擴大到980隻,從此之後,豬屎惡臭就揮之不去。居民連家裡窗戶都不能打開,因為臭味馬上就會飄進來。
屏東縣議員蔣月惠也來聲援,業者卻大門緊閉沒有回應,卻疑似用假帳戶在議員的臉書中留言,要帶100人到她的服務處,還說「白天讓你表演,晚上讓你紅」,恐嚇意味濃厚。
議員質疑這處養豬場疑似超養,污水設備也不敷使用,要求有關農政單位和環保局要加強查緝,別讓村民天天高唱「豬屎徹夜未眠」。
(民視新聞/洪明生 屏東報導)
106/10/18日9點
縣長施政總質詢:業者疑似用假帳戶臉書留言
106/10/18日9點縣長施政總質詢:
請問縣長若千頭養豬就在您家後面每天聞臭豬臭尿味您會如何處理?
縣長施政總質詢:實施大學區制政策學校大者恆大.小者恆小.學校無法均衡發展
中正國小 26 仁愛國小 56 海豐國小 12 公館國小 20 大同國小 7 鶴聲國小 46 凌雲國小 6 勝利國小 19 歸來國小 8 民生國小 12 前進國小 6 唐榮國小 13 民和國小 13 建國國小 6 復興國小 19 忠孝國小 35 和平國小 26 信義國小 24 瑞光國小 16 崇蘭國小 43 106/10/日教育處業務質詢: 實施大學區制,讓校校是優質學園 一、實施大學區制的想法 藉由大學區的規劃,以行政的力量來規範學校的規模,用最適經營的理念,來規劃學校特色,結合孩子的興趣,充分落實家長教育選擇權,以藍海的理念,讓學校間保有競合關係,而不是像目前紅海的競爭,到處在搶學生。 106/10/日教育處業務質詢:實施大學區制的配套措施1.限縮學校班級數.全校最多不超過30班 1.就學校的規模而言 一些大型學校的規模應該避免過度的膨脹,如以每年級最多5班,全校最多30班(不影響行政編制),將過多的班級學生人數,可適度的疏散至其附近小型學校,讓小型學校每年級至少2班以上,對於學校的經營與特色的發展,有積極正面的幫助。 106/10/日教育處業務質詢:實施大學區制的配套措施 2.就學校的發展特色而言 以區域發展的概念規劃 2.就學校的發展特色而言 以區域發展的概念規劃,將區域內的4-5所學校為一聯盟群,規劃區域聯盟內每所學校發展不同特色,而學校呈現出來的特色結合孩童的學習興趣,讓區域內的家長來選擇適合其孩子就讀的學校,也避免家長長途跋涉的辛勞。以屏東市而言就可發展出約4-5個聯盟群,各聯盟群的學校間亦可就其特色教學進行同性質或異性質的專業成長與分享。 106/10/日教育處業務質詢:實施大學區制的配套措施 3.限縮大校班級數以解小校超額老師 3.就學校教師員額而言 大型學校因為班級數限縮而產生得超額教師問題,因鄰近小型學校或許接收大型學校過多的班級學生人數而有增班情形,這些小型學校就能接納這些超額老師,不會造成教師家庭生活上的困擾。 106/10/日教育處業務質詢:實施大學區制的配套措施 4.落實家長的教育選擇權 4.就學生的學習而言 因區域內的學校發展不同的學校特色,依學童的學習興趣,讓家長能就近去選擇符合學童興趣的學校,學校只有特色的不同,沒有明星學校、好學校的稱謂,校校都是優質學校、特色學校如此既能落實家長的教育選擇權,也能兼顧孩童學習權的保障。 106/10/日教育處業務質詢:實施大學區制的配套措施 5.讓每校老師皆能站在相同高度來進行教學 5.就教育士氣氛圍而言 小型學校教師普遍被家長誤解.而有教學士氣低落的現象,學校要去「拜託」學生來就讀,對教師的尊嚴影響甚鉅,如能讓每個學校的老師皆能站在相同的高度來進行教學,不僅能提升教師的工作士氣,亦可讓學校有努力發展的目標,就整體教育士氣的提升是有幫助的 106/10/日教育處業務質詢:實施大學區制的配套措施 6.班級數挪移.教育經費一樣 6.就教育經費而言 整體的教育經費不會因這樣的配套措施而有所增加,國小部分還是符合每班29人的規定,只是班級數的挪移,差距應該不大 106/10/日教育處業務質詢:實施大學區制的配套措施 7.少子化浪潮下.讓每校.每個學生都能有亮點表現 7.實施大學區制透過相關配套措施,希望藉由行政的力量管控整體的學校環境與規模,目前學校大者恆大,學校小者欲振乏力的狀況或許能有所改善。或許因為大型學校班級數的限縮,會有些執著於明星學校的家長有所不諒解,但在少子化的浪潮下,應該是要讓每個學校、每個學生都能有亮點出現,而不是只執著在某些學校。
106/10/18日9點縣長施政總質詢:
教育經費一樣.限縮學校班級數.全校最多不超過30班.請問縣長何時實施?
若教育不均等,未來付更大成本,資源集中在資優生,培育成果後,就業於國外,不回本國貢獻
弱勢中低學童放牛吃草得不到充分資源,學無所成,成浪子後,作奸犯科
入監獄終老
106/10/11日教育處業務質詢:實施大學區制政策.學校大者恆大.小者恆小.屏師附小一年級限四班能?一般學校一年級為什麼不能限5班.讓各校學生均衡發展.以解小校超額教師問題?
106.10. 18日9點
縣長施政總質詢:請縣政府正視工業用地閒置面積.設法條開罰佔用購地增值.應制約工業 用地 .出租方式
租地讓中小企業能夠 駐地營運
屏東人口沒增長就是地下工廠太多.把屏東的環境都污染了. 不是水污染.土污.空污.空中不時飄臭味. 環境沒搞好.當然沒有人想要住在這裡.
工業用地很貴.被炒到.正常公司跟本買不起政府要正視這個問題.大財團買工業用地閒置增值. 後再去買農地違反區域計劃法蓋地下工廠.
違反區域計劃法.歷史共業已久.中小企業開罰單不是解決根本之問題設法輔導合法去工業區
請清查屏東工業區有多少空地佔著不生產?
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