李登輝在 1990 年代推動臺灣政治體制的民主化後,準備於 1996 年 3 月舉辦中華民國首次總統直選。
而為了因應臺灣民意的要求,以及企圖突破中國長期以來對臺灣的外交封鎖,李登輝決定要對美國進行的「非官方」訪問。
李登輝認為,美國之行可以提升他在國內的民望,又可增強他與中共領導人江澤民直接談判的籌碼,因為李登輝在爭取訪美同時,總統府辦公室主任蘇志誠與中共中央辦公處主任曾慶紅就已經開始討論「李江會」的可能性和方法。
另一方面,李登輝對美國總統柯林頓的對臺政策很不滿意。為此,他成功游說美國國會,基於對臺灣民主成就的肯定,迫使柯林頓改變政策,給他訪美簽證。
但是,這種「壓迫」行政當局的做法,讓柯林頓政府的許多官員認為李登輝是個「麻煩製造者」。
不管怎麼樣,1995 年 6 月 10 日,李登輝成功訪美,並於母校康乃爾大學發表題為《民之所欲,長在我心》的演講。
這場演講強調中華民國主權獨立與臺灣民主化經驗,突顯臺灣的價值觀,並透過國際媒體的傳播,將臺灣的主張推向全世界。
然而,這些話在中國耳裡聽來刺耳,他們痛批李登輝的演講是在宣傳「兩個中國」、「一中一臺」。
中國又認為,美國允許李登輝訪美,是破壞中美關係政治基礎、違反「一個中國」原則、鼓勵臺獨勢力,中國的反應非常強烈,還召回駐美大使。
事實上,李登輝在爭取訪美時,並沒有預期中國領導人們會作出情緒性的過度反應,也沒有體會到中國領導人習慣寧左勿右的思維因而無法理解臺灣追求國際參與的民意。
但是,中國領導人把李登輝訪美視為嚴重挑戰「一個中國」原則的行為,中國認為李登輝不能一面推動兩岸談判,一面擴張臺灣的國際活動空間,而兩岸談判只能有一個結果,就是臺灣與中華人民共和國統一。
本來江澤民預期柯林頓會順從中國的要求,不給李簽證,但事情竟不如他所預期時,加上臺美兩方的行為以及軍方的壓力下,他決定採取嚴厲行動,也就是開啟「臺海危機」,以防堵未來發生類似的脫軌事件。
從 1995 年的 7 月開始一直到 1996 年 3 月,共軍不時向臺灣外海發射飛彈,舉行兩棲登陸作戰演習,使得美國也緊急調動兩個航母戰鬥群進入臺灣海峽,海峽一時戰雲密布。
但是,這種過度反應對臺灣民心造成了適得其反的效果,使臺灣人民對中國的反感大增。
而不只是臺灣,就連美國與國際都對中國能否信守「和平統一,一國兩制」政策畫了大問號……
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1994-1996年間,是一段關於臺灣人在面臨戰爭威脅下,第一次完成民選總統的重要歷史,也是臺灣民主歷程中重要的里程碑。
當時的臺灣,在外有中國在國際間外交勢力上無所不用其極的打壓,在內有各政黨明爭暗鬥、波濤洶湧的政治角力拉扯。
究竟,當時的總統如何在各種內憂外患的重重壓力下突破外交困境、順利訪美,並消弭政治惡鬥、開創臺灣總統直選的民主新頁?又該如何化解因外交發展,激怒中國後一觸即發的臺海戰爭危機?
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圖片來源:馬克吐溫國際影像公司
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【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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大問號 在 Soya手癢計劃 Youtube 的精選貼文
第四集來啦!!!
一樣要講一遍
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大問號 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
210416東森財經 花旗撤台找新買家 房貸、紅利點數都慘了?
東財原影→https://youtu.be/17cmhm_5HK8
花旗才剛找來金曲歌后魏如萱代言,力推2%的無腦刷信用卡,旗下主推的其他卡片從20元累積1里程回饋、墊商6%回饋、happygo聯名點數3倍送等福利,在業界都算名列前茅。
記者/洪珮瑜、柯皇名 採訪報導……↓
記者/洪珮瑜:其實花旗最廣為人知的就是到威秀電影院刷卡看電影,可以享有6折優惠,不過隨著現在要退出台灣市場,未來新買家接手,能不能延續優惠還得打上一個大大問號。
就怕福利縮水,累積的紅利點數又該怎麼辦?專家說按照往例,新買家接手後,必定會提前通知,會不會保留,讓卡友決定要將點數提前兌換完畢。
花旗退出金融消費服務,就是一般大眾最常跟銀行往來的內容,除了信用卡、ATM、一般儲蓄、信貸、房貸、車貸也通通在影響範圍內。
房仲業者/陳泰源 表示:一旦換了銀行,那就要申請變更、抵押權變更、重新設定,因此當初跟花旗原本談好的房貸的民眾,這個條件也要重新再談,也就是一個轉貸、換銀行的概念。
貸款利率有影響,連原本主打免手續費速度又快的海外速匯也確定無法延續,讓網上卡友一片哀嚎紛紛掀起剪卡潮。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210416.html
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大問號 在 R BEN 騎士日誌 Youtube 的最讚貼文
Husqvarna Vitpilen 401 絕對是黃牌車中,最美的存在,但究竟他好不好騎,一直是一大問號,今天就跟我來一探究竟~
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使用器材
Sony A7c
Insta360oneR
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大問號 在 來自星星的事20170619 靈異大問號完整版 - YouTube 的推薦與評價
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來自星星的事20170619 靈異 大問號 完整版. 27,056 views27K views. Jun 20, 2017. 123. Dislike. Share. Save. KING ZERO. KING ZERO. ... <看更多>
大問號 在 【在太平洋上打了一個大問號:雲雀颱風】... - 天氣風險 ... 的推薦與評價
在太平洋上打了一個大問號:雲雀颱風】 很少有颱風在太平洋上是「逆時針」的拋物線軌跡移動,尤其還從東向西貫穿日本,真的是滿天問號。 這樣的移動軌跡, ... ... <看更多>
大問號 在 Re: [新聞] CNN:Fed正在輸掉抗通膨戰爭- 看板Stock 的推薦與評價
※ 引述《season2011 ()》之銘言:
: 阿就看漲找漲的理由 看到崩找跌的理由
: 而FED從頭到尾講的都是要升到4%多
: 再保持一年
: 對了 這不用畫圖
: 去搜個
: 美國 - CPI & Core CPI 絕對值與年增率
: 我懶得縮網址
: CPI 已經走平四個月 麻煩的是核心CPI 還在微幅上調
閒聊一下
鳥惹大半年
說老實話
全世界認真研究cpi"報告"的人太少惹
最近因為影響太大被很多人盯
fed抗通膨沒有輸贏的問題
真正的問題4被抓出來這份報告一堆黑人問號
簡單講BLS在做cpi各項數據的時候
基本假設4大致上不會有大變化
所以亂做也不會被抓包
偏偏這兩年疫情就是一堆東西變化太快
也可以說fed跟bls其中之一或者是一起出來承認自己是智障
core部分大概分商品跟服務
商品
車->二手車接下來大概每月-2%以上
衣->清庫存
醫療用品->黑人問號 下面提
住宅用品裝潢建材等->航運緩解 改善中 不過美國鐵路業很糟
其他->無感
服務
租->超級黑人問號 下面提
醫療->黑人問號 下面提
運輸->車險沒救
娛樂->ok
教育->ok
其他->ok
先講醫療cpi怎摸算的
他有葛方法叫做retention earning method
簡單來講
就是把醫療當成整組
用美國保險公司收的保費減掉給醫院醫生啥的錢
當成醫療成本指標
然後再用沒人知道的方法分散到各項目裡面
這些數據4NAIC提供的
每年十月更新
簡單來講現再看到的通膨數據是2020vs2021
按omair sharif的說法(這人大概是估狗的到研究cpi項目最仔細的人)
因為疫情期間很多人保費繳惹但是怕去診所被傳染covid
大量醫療行為停擺 保險公司大勝利
所以今年醫療cpi報告狂衝
沒意外的話下葛月開始報告會冷一整年
因為保險公司獲利縮惹
租金這部分就超級黑人問號
租金有葛項目叫做owner equivalent rent oer
佔cpi報告所有項目最大 22%
聽起來好像跟房客實際租金無關
本來大家以為這數據是bls去問自住者
自家房租應該多少錢
結果真的仔細去看發現根本不是這樣
其實他只是把統計到的租金扣掉水電而已
所以增幅通常比租金小一點點
問題是美國房租大部分本來就不包含水電惹
尼4在扣三小???
然後房租的統計方式
全美國幾千萬戶
他只統計六組 每組8000戶
一葛月統計一組 同組的數據更新間隔半年
這種搞法平常沒啥問題
偏偏疫情時產生大量遠端工作
2021初期全美國統計有七成的工作可以大部分遠端完成
於是東西岸大城是一堆人搬到sunbelt跟mountain區享受生活&低房租低房價
再加上各州政府補貼失業者租金
於是房地產租價大爆噴
外面網站統計的租金月增從0.2%->1%的時候
cpi報告就月增成長一點點
到惹今年
遠端工作者一堆被公司叫回去上班
東岸大城像紐約就擠滿人
租金飆爆 衝太快又撞牆惹
外面各家大型房地產網站9月的報告
月減在0.2~0.3%間
但是因為這些統計的都是類中位數
實際上把幾十大都會區數據整理過
真正的月減可能是0.5~0.6%
然後cpi報告是月增0.88%(無季節性調整)
按cpi報告這種統計方式
fed再怎摸升
core cpi-service都是走自己的路
因為尼在打歷史數據
至於租屋市場接下來怎摸走
Q4本來就季節性較冷
不過沒看過這摸冷的
路上各家房地產專家分析
租屋空置率大概一路衝到2024
蓋太多+通膨沒錢+景氣不明沒人敢花錢+被公司趕回大城市擠小房間
簡單講租金會一直鳥下去
例如之前炒爆的德州
四大都會區大概剩austin租屋空置率兩年後可以維持6%左右
其他都是會跌爛的7~8%
對比去年是3%
所以說R
尼現在看到啥大型金融機構分析師出來喊通膨藥丸
這些人基本上都騙子
因為大家都知道租屋市場崩壞中
fed尼嗆他他也是裝傻
雖然他大概幾葛月甚至更已前就知道有問題惹
反正大致上這件事fed也不會主動戳破
新聞炒作數據難看=消費信心緊縮=有助緩解通膨
只是會馬上被明顯影響的像車價油價加起來也就cpi裡面的十幾趴
至於接下來會怎樣
按歷史數據看
房租月減>0.2%以上時
下葛月的cpi報告月增就會下滑最少一點點
目前外面的統計數據跟cpi報告
疫情至今大約累計惹額外10%的漲幅
最快一兩季內就會被消化完
Q4租屋市場是推估未來cpi變化的關鍵
大概三種可能情況
1.Q4季租金季減1%以內
->通膨還會鳥一段時間 未來大概跟路上的預期差不多或更差
如果不減反增就不知道會怎樣惹
2.Q4季減3%
->租屋市場出現明顯供過於求 cpi逐步反應 明年升息即將結束
core cpi月增有望明年中回落至0.2%~0.3%
fed大勝利
3.Q4季減5%
->租屋市場大毀滅 core cpi月增掉到接近0%
房地產市場可能全面出現大動盪
投資公司蓋來租的房子被銀行追錢被迫法拍爛尾
目前看起來是1&2之間
我4覺得大家也不用一直去想升息要升到多少惹
供需問題還是觀察供需變化比較直接
貨幣政策只能間接影響需求
就算升息升到10%問題也不會馬上解決
沒意外的話
11月看到10月報告
大家就改觀惹
頂多11月初fomc出來嚇嚇人
這次就這樣惹
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