https://youtu.be/ec71kp9l4Ao
<影片更新>
這次是我的租屋經驗談
因為最近在準備搬家
所以應該最近都會是跟搬家有關的影片😆
.
話說在看房的時候遇到各種房子跟房東
.
印象比較深的有
1.地板軟軟的家
是開始找屋後第一間看的房子,因為租屋網上的照片很漂亮,而且房東特別註明百萬裝潢XDDD
又是電梯大樓,房租卻意外便宜
google一下(應該)不是凶宅就約看了
到了現場才發現電梯好像是後來自己裝的(?
所以每個月還要繳管理費(但是沒有管理員,應該是電梯的保養費用)
.
內裝真的是漂亮的,但跟想像不一樣的是
客廳是三角形(照片完全看不出來)
然後走到廚房區,驚!地面是軟的,踩下去會凹陷,但表面看起來真的是木頭地板的樣子
那個腳感讓我驚嚇,當然最後就沒有租這間
.
2.演雙簧的森77房東
第二間是離現在住處很近的電梯大樓(不想離開舒適圈)
我都會先上網google一下那個建案的格局長怎樣
(會有同棟其他間在出售的內裝照片)
覺得不錯就打電話約
一到現場就看到另一位聲稱也是要看房的人
但是從頭到尾都一直幫房東推銷她的房子
要我快點簽下去(?
這間房東完全不容許看屋的人提問
問她問題就會森77
因為刊登在租屋網上的價格跟房東口頭說的價格不一樣
所以我詢問了一下
房東就惱羞把我趕出去了😭
人生第一次被掃地出門,我明明很有禮貌
不過這間到現在還沒租出去,活該,嘻嘻
.
另外還有屋內充滿宗教物品的
看房時態度很高傲但後來又打電話來低聲下氣求我們租的
真是千奇百怪😂😂😂
.
一不小心就打了很多
大家在看房或租房的時候有遇到什麼奇人異事嗎?
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200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!FACEBOOK:陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益。
Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客。
Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換。
Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷。
Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q:要不要爭取報稅權益?
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限,換句話說,如果你的房租1年加總起來,12萬元抵扣額佔一定明顯的比例,那就很有幫助。相反的,如果你租的是豪宅,月租金1~2個月就超過12萬元了,其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元,每個月少1千元,那,不報稅換取降租金,房東也因此減少稅費負擔,或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上,有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅,因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外,現在各地方政府還有額外的租金補貼,每月補貼2~5千元不等;另外對房東而言,政府其實也鼓勵房東報稅,假設月租金1萬元,實際上可以扣除53%的養房必要費用,實際上報稅的金額才4700元/月而已(47%),所以報稅對房東的負擔,其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q:與房客常有的糾紛?
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件,但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東,畢竟房東是有資產的一方,所以通常來講是比較不會亂來才是,反而是房客沒有資產,隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如,欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲,屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒,影響鄰居安寧。
Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外,很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子,這類房子通常很便宜,只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌,買完之後大改造,再轉手出租或轉賣,通常都有不錯的獲利,往往投資客都有固定配合的裝修工班,所以常常以較低的成本,把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅,坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高,以台北市為例,許多小套房月租金都高達2萬多元,但是如果是三房產品,租金頭報率反而拉低,所以,小宅收租是很受市場青睞的。
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190718蘋果 豪宅招租比價拼內料「文華苑」管理費看誠意可免「昇陽國寶」住就旺
新聞網址→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190718/38394453/
《591租屋網》日前刊登1筆出租資訊,為北市知名豪宅「文華苑」10樓戶,以每月55萬元招租,若有誠意,管理費13萬元可免,房東正是精英前董座蔣東濬。無獨有偶的,《591租屋網》也有另一豪宅「昇陽國寶」11樓戶求租,房東則是創見集團束崇萬家族。想和富豪攀關係,可以試著先當房客。
【唐家儀╱台北報導】……↓
位於慶城街、文華東方酒店旁的「文華苑」,屋齡6年,樓高15樓,1層2戶,總戶數26戶,比照文華東方酒店規格的物業管理,包括請飯店主廚到府外燴,或是禮服送洗等特殊需求,吸引精英前董座蔣東濬、國巨董座陳泰銘搶買。
寧租不空待價上漲
目前陳、蔣各持有8戶,蔣東濬所持有的是4樓2戶、5樓1戶、6樓1戶、7樓1戶、10樓2戶、12樓1戶,主要以面對公園景觀的上下樓為主,而此次出租的就是其名下擁有的10樓戶,出租物件格局為5房3廳5衛4陽台,總坪數340.92坪,含平面車位月租55萬元,不能養寵物。
蔣東濬是「文華苑」的原始住戶,預售時已買3戶,再逐步收購,最高紀錄持有9戶,估砸20多億元;今年3月,他將持有的13樓戶轉手賣給陳泰銘,賺逾2億元。
事實上,這並非蔣東濬首次將名下物業出租,《蘋果》在3月間也曾報導「文華苑」4樓戶、10樓戶,都以月租55萬元價格出租,顯見蔣的理財手腕高明,「寧租不空」,待房價上漲才脫出,堪稱最大贏家。
仲介表示,「費用都可以談,有誠意的話,管理費13.6萬元可含在租金裡,房東對租金不是很在意」。繳交租金可選擇境外、境內匯款,月繳、年繳都可以,若需要報稅,開立發票證明都能配合。仲介強調,目前裝潢很新,包括地板、櫥櫃、隔間、燈光等,均已完備,但沙發、床等家具及部分家電則需自行添購,還強調看屋要快,因為「文華苑通常一釋出,很快就租走了。」
不只菁英前董座蔣東濬出租名下豪宅,創見集團束崇萬家族也當起房東,《591租屋網》出租訊息上面也列有「昇陽國寶」11樓戶求租訊息。「昇陽國寶」位於信義區松勤街,是經典豪宅,屋齡約28年,樓高14層、每層2戶,總戶數22戶,規劃176坪、181坪、276坪及278坪4種;住戶包括綜藝大哥胡瓜、潤泰集團總裁尹衍樑等,其中創見集團束崇萬家族是最著名住戶,於「昇陽國寶」共擁有7戶豪宅。
束家目前持有7、13、14樓整層以及2樓、10樓各1戶,以及今年1月,以總價3.25億元,最新入手11、12樓的樓中樓戶。目前共持有7戶,推估買進該名宅的產權比率將近5成。
但束家右手買進、左手出租,根據《591》資訊上顯示,束家出租的11、12樓戶,7房4廳6衛2陽台,總坪數278.58坪,含車位月租要55萬元,不含管理費6萬4828元,可以養寵物。經手仲介表示,「已經出租一段時間了,該屋沒有家具、家電,裝潢、屋齡雖然有點偏舊,不過住進來的住戶、租客,運勢真的蠻旺的。」記者發現該物件3月就曾在《591》求租。
《蘋果》針對「昇陽國寶」、「文華苑」這2筆交易物件做一比較發現,都是豪宅出租,月租都是55萬元,但蔣東濬的「文華苑」為5房3廳5衛4陽台格局,權狀坪數為340.92坪,扣掉33%公設,實際使用坪數約為228坪,不但包含16萬元管理費,室內還有衣櫃、熱水器、冷氣、天然瓦斯、冰箱、洗衣機等基本配備,更別提其擁有文華東方酒店規格的物業管理,奢華公設配備多功能景觀宴會廳、空中花園、中庭花園、健身房、游泳池、頂級水療SPA等。
反觀束家出租的「昇陽國寶」,公設雖然只有18%,實際使用坪數也約是228坪,但僅有熱水器和冷氣,且屋齡偏舊,社區附屬游泳池、健身房、宴會廳都比較陽春,兩相比較之下,「文華苑」無論是租金、公設、配備都大勝「昇陽國寶」,難怪仲介會說,「文華苑只要一釋出,很快就被租走。」
無人入住不利屋況
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,豪宅出租報酬率多偏低,屋主看重的並非租金收入,若轉手沒有獲利空間,富豪們寧願以租待變,等待時機。美商ERA不動產資深經理陳泰源也說,多數豪宅屋主不會將豪宅出租,一是報酬率不高,二是怕遇到惡房客,但蔣東濬選擇將「文華苑」出租,主要考量可能是閒置房子太多,且「文華苑」已有裝潢,空租無人維護反而不利屋況,因此希望找個好房客幫忙愛惜,租金只是其次,且收租金額不無小補,蔣東濬可同時收租,邊等待房市回春,再一舉高價賣掉。
此外,陳泰源也指出,豪宅不附裝潢、家具,多半是因為「有錢人都有極度主觀的審美觀,有特定偏好的品牌、款式、顏色。」他補充,豪宅租客會透過專門的租賃公司、房仲幫忙選擇物件,而8成是用公司名義承租,得以申報營運支出,可扣抵稅務,另外承租豪宅的租客,多希望戶別單純,單層4戶都嫌多,也較注重物業管理、公設的豐富度。
挑租客方面,陳炳辰說,豪宅屋主對於房客篩選嚴謹,以長期穩定、外商高階主管或做客戶招待之用的企業主最符合,看屋前也會過濾身分背景,避免招來意不在租屋的假觀光客;此外,租約也會公證,保證買賣雙方權益。
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