假日晚上，關於囤房稅會不會轉嫁成租金，來讀讀花敬群教授（not次長）跟章定煊老師的文章。
先講結論，2014年的花敬群教授，非常支持時力版 #出租視為自用 、#避免租稅轉移傷害房客權益 的囤房稅設計，財政部蘇部長應該好好跟花教授請益才是。
來看看花教授怎麼說：
https://www.storm.mg/article/23395?page=2
"租稅轉嫁的程度是由供需雙方相對價格彈性的高低所決定，而且彈性相對小的要負擔較多的稅負。價格彈性較直白的說法是，誰對價格比較敏感或反應能力較大，誰的彈性就比較大。
至於房屋稅增加所帶來的租金上漲，同樣是由房東與房客的相對彈性大小決定，如果市場上供給過剩則房東負擔多，如果需求較多，則房客負擔就會變重。
不可諱言的，一旦持有稅進行改革，若無適宜的配套規劃，承租房屋的人將面臨嚴重的租金上漲。所以，#全面稅改仍需兼顧租屋市場的健全穩定與房客的權益，這也是我們持續呼籲全面稅改的同時，應 #將出租住宅視為自用，以 #減輕稅負與避免傷及無辜的房客。"
接下來我們來拜讀章定煊老師昨天的進一步解釋：
有一件事情，無論是花敬群教授跟花敬群次長的態度都是一致的，就是反對「缺乏配套」的提高房地產持有稅，關鍵在於租稅移轉效果。
許多人主張增加房屋持有稅，房客會受害，房東會把租稅轉嫁到房客身上。在學理上這叫做租稅移轉(Shifting of Taxation)的討論，而租稅移轉後，主張者認為最後的租稅歸宿(Tax Incidence)都會落在房客的頭上。
事實真的是如此嗎? 租稅的轉嫁主要分成前轉、後轉、自行吸收三種(其他還有混轉 散轉 旁轉，在討論屋主與房客間關係比較用不上)，視交易雙方強弱勢而定(也就是經濟學上所稱比較雙方的彈性)。以後轉（Back Shifting）來說，如果房東愛租不租，房客非租不可，那房東當然可以將租稅大部分轉嫁給房客；反過來，是房東房子空著壓力很大，房客是此處不租還有別處，那租稅負擔大多數房東得自己吞下。當然，在台灣都不討論的情況是，也可能發生前轉(Forward Shifting )的情況，有意當包租公者，因為租稅負擔，回過頭來要求建商降價，就看建商跟屋主之間強弱勢。假設建商被屋主前轉租稅負擔，理論上他也可以前轉營造廠、協力廠商與地主，一樣看建商與相關方的強弱勢而定。
同樣的，建商大喊人工上漲、材料上漲所以房價必須要上漲，也是應用同樣的的方式分析。
在美國的相關實證研究中，比較近期的是Tsoodle and Turner 在2008年的研究(2008, Tsoodle, Leah J., and Tracy M. Turner, 2008. “Property Taxes and Residential Rents.” Real EstateEconomics 36 (1), 63–80. p. 77)，增加房屋財稅率0.34%(美國稅基是台灣十倍以上，在台灣相當於調3.4%，等於現行稅率加2倍)，將帶動租金上漲1.9%。也就是房東將稅負轉嫁到房客身上的效果是存在的，但是只有部份而已。到底有多少的百分比可以轉嫁到房客身上呢? Carroll J. R. and J. Yinger(1994, “Is the Property Tax a Benefit Tax? The Case of Rental Housing”, National Tax Journal, 1994, vol. 47, issue 2, 295-316)分成四種狀態分析，認為大多數的負擔都落到房東自己頭上，在不同狀態下，約75%-90%。也就是 #房東財產稅增加能移轉給房客的部分，最多25%，最少10%不到。
所以，要避免增加持有稅被後轉，就 #必須增加房客的彈性，降低屋主的彈性。要增加房客的彈性，比如說 #大量的增加社會住宅 是一種方式，也可以以共享的方式讓閒置的房間釋放出來…………….。要減少房東的彈性，就是也許可以 #靠租賃法規提高對房客的保護、#課徵空屋稅不讓房屋長期閒置………………..
當然文獻中也指出，如果房東能提供好的產品跟服務，會讓房客即使被百分之百轉嫁租稅也會心甘情願的接受，能提高台灣住屋的品質也是一個好的出路。
