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即將開箱新房裝潢前心情｜
因為疫情影響，我的小宅裝潢時程也受到延宕，最近這幾天終於完工收尾了！設計師Hance跟我約今天下午一起去驗收。
在裝潢的期間，有不時的到現場看，但最後收尾還沒有看到。
現在的心情，有點期待又緊張，畢竟這房子得來不易，靠自己一手買的，就像看到自己的小孩出生一樣特別的珍惜。
回想買這間房，是在2017年，因為是預售，等了幾年才完工。我記得，買的那時候，房市景氣並不好，也因此當時很多建商祭出「讓利價」口號。
沒想到4年過去，從原先的「買方市場」，變成「賣方市場」，現在價格真的是難以恭維。
裝潢好了，最近準備挑沙發和一些家電，因為疫情影響，什麼都要等，挑到一款日立冰箱，也要等到11月，再跟大家分享裝潢的成果。
【投資？投機？蓋房子！賣房子！】
長期投資，像蓋房子，蓋之前要先設計好要蓋什麼樣的房子(計劃買進) ，然後就一層一層的蓋上去(分批買進) ，在蓋的過程中投入的資金都是成本，要好好規劃運用(資金管控) 在還沒賣出去之前，最後都可能虧損(風險意識)
但是只要你蓋的房子，有做基本的市場調查(研究基本面/籌碼面/技術面等等) ，還有區域地點考量(選市) 及分析選擇客群(選股) ，蓋好的房子是有價值的 ，那暫時的虧損，是機會成本，等到價值反應在價格上(耐心等待) ，房子賣出(賣股) ，獲利入袋(資本利得)
沒有人會蓋一半，就放棄，然後又去蓋另一間房子(沒計劃，沒耐心，頻繁交易) ，除非是錢太多，真的蓋房子，不可能有人這樣子，但是投資市場上，這樣的人很多，不過成交量也是這樣來的，這算大愛，用自己的錢不斷的進出交易，長期灌溉股票市場，增加國家稅收，增加劵商營收，大部分的投資人在還沒有達到財富自由前，就會努力工作，也增加上班公司的營收，最後繼續增加國家稅收，然後國家用於建設，再回饋給大家
還有最重要的蓋房子需要時間，不可能因為看到房價下跌，就拆掉不繼續蓋(殺低) ，然後又看到房價上漲，又投入資金開始蓋房子(追高)
房子蓋好後，再來就是銷售(計劃賣出) ，當然一定要賺錢才賣，不然辛苦蓋房子是在做身體健康的嗎？所以參考目前市場行情，訂出想要的銷售價格(目標價) ，訂出銷售時間多久(計劃持股時間) ，如果超過銷售時間賣不出去，就要檢討是銷售價格訂的太高(賣價太高) 或是銷售時間需要再延長，還是目前房市不好(大盤趨勢) ，如果是房市不好，就要耐心等房市好轉，再來賣出，這段期間可以先將蓋好的房子出租收租金(股息) ，然後等到房市好了，再依當時的市場行情，繼續賣房子，如果順利賣出(賺價差) ，之前又收到租金(股息)
所以你是在投資市場上有計劃的蓋房子(靠計劃投資) ，還是每天忙進忙出的蓋房又拆房(憑感覺投機) ，才剛裝潢好，銷售不到3天，就拆掉，最後真正穩定獲利的是建商(劵商) 及做裝潢的(營業員) ，因為每天都有很多人蓋了又拆，拆了又蓋(頻繁交易，增加成本)
短期投機，不蓋房子，直接買賣別人蓋好的房子，然後轉手做價差。厲害的人，懂得買低樓層的房子(低買) ，然後再用高樓層的房價賣出(高賣) ，也有人喜歡買高樓層的房子(追高) ，然後再用低樓層的房價賣出(殺低) ，你是屬於哪一種？
其實大部分的人不適合投機，但是投資市場上，大部分的人喜歡投機
喜歡不代表就會獲利，要找適合自己的投資方式，才有機會獲利
今天你是繼續蓋長期計劃的房子，還是又在拆昨天剛開始蓋的房子？
南哥之前分享的潤泰新/億光，還有之後會分享的安馳及宏璟，我都是用蓋房子的投資觀念去執行的，從設計(plan) ，建造(do) ，檢驗(check) ，銷售(action) ，南哥一手包辦，或許你也可以試試看
這是我在同學會的第2年，去年投資150萬，獲利74萬，報酬率約50％，今年投資1000萬，年底時會獲利或虧損，繼續追蹤看下去，你才會知道
南哥投資便利商店，自己當老闆，追劇追到自然睡，睡覺睡到自然醒，上班忙到還會笑，無人的自動化便利商店，定價買進，固定報酬率，定價賣出，努力創造被動收入
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【買預售屋必了解這件事！客變到底是什麼？】
#預售屋族必看 #阿嬤也能看懂的懶人包
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近幾年買預售屋這個選擇越來越夯啊～
因為新房子耐震係數、消防等都比中古屋嚴格
再來重點是能夠分期付款！
從下訂、簽約、結構中、工程期到交屋之間
依照各個不同時期按工程進度付費
讓大多數手上沒有足額預售款的購屋族
可以將兩到三成頭期款分期繳納
減輕一次拿出鉅額款項的壓力！
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然而買預售屋有一些你一定要注意的事項
其中的「客變」就非常重要哦！
客變最大的好處是可以依需求客製化
包括格局、建材設備、天地壁、水電管線配置等
但因為客變對建商來說實在是太麻煩了
所以在買房前一定要問清楚是否能客變！！
（很重要哦！！）
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如果確定可以客變 你也要客變
那到底何時要準備好相關的資料？要準備什麼？
客變流程又怎麼走？其中的眉角是什麼？
這篇一次告訴你！
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若有客變需求的人
文章中也有提及咱們公司的費用、服務內容～
有興趣的人可以再參考看看😊
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PS.大家傾向買預售屋還是新成屋～～？
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這次的質詢題目較難，所以這裡整理個文字懶人包：
台北市有一筆基金今年就會突破一百億大關。這筆基金很厲害，每年固定會多出二十億的現金，所以明年底預估會有130億那麼多。
但這筆越變越多的現金卻是台北市最大的虧損投資之一，你知道為什麼嗎？
這個故事很長，要從一個叫做公共設施保留地的東西開始說起。
很久很久以前，基於都市計畫的理由，台北市把一些土地劃為公共設施保留地。這些土地的所有者很倒霉。因為公保地的意思就是市政府想要買下來建設成道路或公園，但是現在沒錢。可是因為已經被政府保留了，所以地主也不能拿去做別的用途，因為「有一天」政府會來買。
很多公保地就這樣躺在那裡十幾二十年。
這樣下去也不是辦法，所以2014年市政府想了一個很好的辦法，就是讓建商可以去「幫市政府買」。建商可以買公保地和捐現金給台北市政府，換取建商自己建案的‘容積獎勵，讓建商可以蓋更大的房子。通常轉手之間就可以賺到三倍以上的利益，不過政府也獲得公保地，倒楣地主也順利脫手，三贏啊。
但是這個好辦法卻出現一個bug。
這筆錢每年固定會收到建商給付的現金大約30-40億，但是每年都沒花完。例如今年收到35億，只花了15億，剩下20億。
有剩餘好像也不是壞事？但其實這筆錢有法律規定的用途，不能因為有剩餘就改拿來賑災、紓困、或做社會福利。它只能拿來買地。
當錢沒花完放在銀行時，每年利率大概0.1%，但是土地價值每年固定成長1.5%-4%。也就是你今年沒花完的錢，明年會因為土地價值的成長而損失1%左右，以容積代金總額100億來算，等於每年虧損1億以上。
那為什麼不把錢花完？明明被限定使用的公保地還那麼多。
因為公保地是採取標購制，畢竟我們是民主社會，我們不准地主隨便亂搞這些公保地，但我們也不能強迫他賣，所以地主要自己拿著地給市府標。
但是他們也不想賣。
因為按照規定，政府收購公保地的價格只能是土地公告現值的15%。等於要叫地主打1.5折賣給政府，很多地主並不樂意。而且因為依照現行的容積代金制度，建商也可以買公保地，而且不受15%的限制。最後建商與公保地主的成交價常常是在50%或甚至200%以上。建商很樂意出高價，因為容積獎勵可以讓他賺更多。
所以地主幹嘛把土地賤賣給政府呢？
政府不希望調高公保地收購價格是因為怕某些在最近幾年才持有公保地的建商或掮客牟取暴利，但是容積代金的問題不解決，我們只會看到一筆不能使用的現金變成利息虧損的怪獸。如何在合理範圍內調整土地收購的方法、刺激地主賣出土地的動力，或甚至找到代金的其他使用方法，是台北市政府不可逃避的責任。
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【智翔的議會質詢-社會局、法務局（9/24）】
#公共托育事項布建進度
在市長施政報告當天，智翔有提到桃園市0-2歲人口數大於台北市與高雄市，但托嬰中心數量卻不及，截至去年底候補代收托人數尚有1338人，且在桃園區、龜山區、蘆竹區的候補人數皆突破百人，量能不足的現況是事實。
但回到政策面，我們得先重新檢視「一區一公托」的進度，根據社會局的工作報告，公托家園尚有五處待建，若要達成局長所稱的一區一公托，則正在興建中的復興區公托家園在明年初開幕後便可完成。
儘管我們知道，「公托中心」與「公托家園」在收托的數量上還是有明顯的差距，但以先求有、各區都有公托設施的前提下，公托家園覓地較公托中心容易，經費、時間成本也較低。
#公共托育需求平衡
但接下來就是智翔想點出的問題，儘管在未來各區都有公托設施，但依現況來看，公托資源的分配是桃園馬上就得面對，且是緊鄰而來的重大挑戰。根據審計報告另一項指出，桃園市公托收托率約6.9%，但其中只有中壢、桃園、蘆竹高於平均，其餘十區未達平均，龍潭、大溪、復興則未達2%。
甚至今天局長有提到，觀音區新開幕的草心富林公托中心，是完全沒人候補的狀況，顯示城鄉差距十分明顯，人口密集區除了公共館舍難尋，還得等待諸如社宅完工後、公益設施回饋等，才有更多空間來辦理。
總括來說，考量各行政區的人口組成與需求，盤點每一個區域需要的公托設施為何，將資源優先投注於公托需求龐大的行政區，是智翔的建議，期待社會局未來的規劃。
#日照中心收托成效偏低
桃園市截至去年十月底，日照據點的收托比例僅69.4%，屬成效偏低，而運用戶籍資料畫出需求人口的熱區圖來比對可發現，八德、大溪、復興、龜山等區的據點明顯偏離需求人口，對此社會局有什麼改善的方式？
社會局長則回答，考量移動距離與方便性，未來日照中心會改以國中學區作為劃分，以桃園市內有59所國中為例，未來學區內至少要有一處日照中心，智翔只希望能讓日照設施更符合需求人口的位置，以學區來劃分確實有所依據，期望社會局多加努力，執行上若有困難我們再來討論如何改進。
#社會福利政策標準不一
根據審計報告指出，桃園市公益彩券的盈餘，原作為擴充社會福利功能、照顧弱勢民眾基本尊嚴的用途，卻被拿來補助許多財力充裕的宗親會、同鄉會、校友會、國際同濟會、青商會、扶輪社等社團，計有63案，且每案金額介於3~61萬不等，與社會福利政策的意旨相違。
針對這一題，審計部提出建議，請桃園市政府盡早研議修訂公益彩券盈餘的補助要點，將「社會服務優先補助」、「弱勢服務」、「參與對象應含弱勢族群」等要點納入其中。
既然今天社會局有答應改善，智翔也會持續盯緊修法的進度，希望讓公益彩券的本意有所發揮。
#預售屋定型化契約審查
最後則是一題過去質詢地政局的老問題，預售屋定型化契約的審查。
買房是人生大事，民眾在面對複雜的定型化契約以及與建商的糾紛過去質詢時提到許多，這邊不再贅述，智翔也了解，依目前桃園新建案的數量以及局處的人力，確實難以做到全面審查預售屋定型化契約。
之前智翔曾建議地政局，是否可以將審查定型化契約的業務，外包給民間的事務所，今天也將同一題，來詢問法務局對審查預售屋契約的立場為何，局長表示，將思考更有效率的方式，也期待能朝全面審查的方向進行。
智翔必須重申，以桃園市的新建案數量來看，若不改進相關措施，定型化契約的違規只會長年居高不下，買房民眾權益若一再受損，只會降低政府的威信、建商的形象與民眾在桃園置產的意願，有效的解方則有賴法務局同仁的努力了。
🎞完整質詢影片請看：
https://youtu.be/jaoy_qOTV0Q
🎞youtube頻道請搜尋：桃園市議員簡智翔
210711三立iNEWS 實價登錄2.0價格更透明 可能議價空間變小
三立原影→https://youtu.be/HcJgwnXhKZY
以往想買預售屋，就先看看樣品屋，有喜歡坐下來慢慢談，看不到實體，不少民眾都會趁機殺價，能砍多少是多少，不過現在議價空間可能會縮小。
記者／張珈瑄、王承偉 採訪報導……↓
原因就在實價登錄2.0主打資訊更透明，有專家分析現在「預售屋」建案名稱、價格全都露，可能會帶動不二價現象。
原因就出在，假設A買家用1千萬買一戶預售屋，而B買家只用8百萬，因為現在預售屋成交物件必須在一個月內登錄，這樣一個月後A買家發現自己買貴了，代銷人員恐怕會面臨消費糾紛。
房仲業者／陳泰源：先買的買家，會讓他們有一種不公平的感覺，萬一越買越低的話怎麼辦？有一些建商或許會鑽這個漏洞，先找自己人左手換右手，先買一個、揭露一個比較高的價錢之後，一旦這個價格被定住了，之後接手的買家就會一直不斷往上墊高價。
專家解釋，就怕預售屋價格成為有心人士「定錨價」，因此不二價似乎更保險，所以在這種情形下，可能也會帶動房價緩漲，不過也有另一派專家認為，其實還是要看當時景氣好壞。
房市專家／黃舒衛：相對來講，如果景氣翻轉之後，如果現在登錄的狀況或者是登錄的買氣就變成消費者殺價的基礎，所以基本上我認為說，實價登錄是有一個助漲或助跌的這個效果。
也就是說實價登錄價格可能是地板價，也有可能是天花板，專家提醒民眾，實價登錄還是參考用，不管看到什麼價格，還是得多看、多比較，不要因此失去自身對房價的判斷。
陳泰源YT→https://youtu.be/BM7n4I1rlEQ
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210711inews-20.html
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