沈寂了一陣子的地上權住宅案最近又出來了，這幾天又有粉絲來找我們討論，老實說一千多萬可以買到市中心新房子，應該讓很多立志想當蛋黃區女孩、蛋黃區男孩的人心動。
先提醒大家，地上權住宅跟一般建案不一樣，一定要先了解清楚差異再做決定。
「地上權住宅」顧名思義就是土地是政府的，買家買到的只有房子本身。只要是地上權住宅，每年都必須繳房屋稅跟地租給政府，地租金額是申報地價1%～5%，如果公告地價調漲，地租也會跟著漲。
給個參考，文山區地上權案「華固新天地」2014年43坪戶別年地租大約是6.5萬元，2018年漲到9萬，當時住戶覺得被詐欺還氣到上法院。
地上權住宅在房子所有權的部分又分成兩種型態，一種是房子所有權屬於住戶；另一種則是房子所有權屬於建商，而住戶買的只有房子使用權利的型態。
為什麼會有這兩種類型，是一個有點長的故事。盡量長話短說，政府一開始推的地上權住宅，是住戶有建物所有權的，不過後來發現這樣一戶一戶管理很麻煩，後來就變成統一對建設公司單一窗口，由建商擁有建物所有權，再分售「使用權」給住戶。
但是買只有使用權的建案，房貸很困難成數也不高，導致購買意願低，再導致建商開發意願低，所以最近政府又走回老路，推住戶擁有建物所有權的方案。
順帶一提，只有建物使用權的購屋客是沒辦法成立管委會的，只能成立管理小組，所以不適用公寓大廈管理條例，換句話說法律上的強制效力比較低。
總之一開始政府開始推地上權住宅的立意是要實現居住正義。大家都知道房價的定價是來自土地購價+工料成本+建商管銷來換算，但是地上權案其實就是建商跟政府租地，成本當然比買地低很多，房價當然也就降下來了。聽起來是不是很美好？
不過華人社會普遍還是覺得有土斯有財，地上權案其實比較像是長租的概念，所以很多人不推。不過我一個職場女強人同學就說她不在意，反正她不婚不生，地上權案花比較少錢可以在市中心住到往生，也是一種觀點。
附帶冷知識，前副總統連戰、知名藝人哈林都住過的「台北花園」就是台北早期的地上權住宅案。
#如果是你會考慮地上權案嗎？
建設公司 做 什麼 在 [閒聊] 建設公司跟營造廠- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
很多人會說那個品牌房子好，那個營造的房子好
事實上？
其實建設公司只是出錢 有的有出地 出設計的公司
營造廠只是整個案子的統包
案子好壞就是建設公司給的建造預算
建造預算又回到房價
2003時大安區房價全新的40萬有找
淡水一坪10萬
遠雄說他們北大8萬開始賣
那你覺得能用多好建材跟工法
當然當時造價也相對便宜
在房價低的時候或地區
營造費多個2-3萬，整個社區就超優質感
當地土豪超愛
這也就是為何桃園跟台中人，特別認那幾個品牌房子
再來就是帝寶帶動的，頂級的物業系統
你下水游泳，上岸馬上有人拿大毛巾幫你圍身體
做到就是每天住飯店總統套房感覺
回到差別
其實那個建設那個營造
就上面說的蓋的錢
說穿了營造就只是一個最頭的大包
下面在拆各項大包
他們在去拆包
你要拿工作還要壓保證金給營造
土木包的話
基本上桃園以北
綁鋼筋。板模。磁磚。抹墻。連續壁。灌漿車
就那些人有能力來10人，的超小包也是那幾個而已
有能力可以調的很多小小包也是那些
基本上越大型的工地工班用的越多
會變每個案子基本上同樣的人蓋的
另外大型工地因為大，人員不可能一直篩選
人會有原因不能做跟被挖角
或工作量不夠跑去別的地方
所以都是叫師傅認識的都找來不管工種，來就是排工作
做得好不好就是博杯
但同樣的人蓋出來，同樣的營造，為何有差異？？？
就是給的預算跟驗收
這幾年流行的戴雲發系統
就是綁完鋼筋建築師結構技師回去逐一檢查，沒問題開始板模
趕工的屁股跟著釘
灌漿下雨不灌，灌後養護
拆模黑心的早上灌晚上就去偷拆模
至於很多人錯的觀念
水泥硬化是水乾掉，說快乾多加點
其實水只是讓水泥產生化學反應用的
只是這很多學問太深，不同地方不同的攤度流動度，都會影響品質
我只知道所謂快乾是早凝劑，還會讓水泥磅數提升，原本100%熟成是30天拉到剩14天內。
到很多細微驗收
給水配好有沒有確實放空氣，打到10公斤壓力試水
排水測試那水管灌10分鐘。一般都倒一寶特瓶
冷氣排水也是。一般都倒一寶特瓶
窗戶外牆用關窗用高壓水噴窗戶不能漏進去
這都是錢
還有建材等級也是錢
今天100萬房價區建設公司有本錢用25萬去蓋房子
但你20萬房價區，要求25萬的蓋法跟內容不可能
但很多重劃區為了要好賣，價高
本身其實也能多賣的本錢下
會拉高些基礎工程預當噱頭
比方說戴雲發系統
浴室牆面是RC
等等
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現在缺工更是只要是人說你會都來做
不對在拆在改
工班就是搶
就要看驗收標準了
另外我認為與其看營造廠
更重要但也無法得知的，都被忽略掉
營造的工地主任
影響整個工地風氣
主任隨便工班就隨便，反正好驗收
主任雞巴工班就認真，很難驗收還會扣錢，那個死雞巴都不怕被蓋布袋，吃東西咬到舌頭
，肚子拉不完
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落實罰款扣款最有用
薪水給高
抓問題罰的跟扣的獎金制
沒抓的被其他人抓發工頭罰主任
一樣獎金制
師傅每個都一樣，能做好就是不想
每個給他好價錢還是嫌少
跟他說這場比較要求價錢多少
出來還是一樣
還說加那一點不夠，他不划算
業主不會講話拉，這樣就好
最有用的講好
做有問題就是拆掉改
拆+垃圾費+材料費+搬運費，拆了影響的壞掉的錢
就是扣.....
小小包老闆就會要求
還有有些工人就是要當比狗不如的
有地方上廁所就是要找牆壁尿
有那種主任派人每天檢查
檢查到看誰就扣誰，沒人承認就是當天有上班全罰
瓶罐一個個聞有無酒味，菸蒂檳榔也是，抓酒罰6千，菸蒂檳榔一個1千
所以大家都收超好，不會給工地收垃圾
他們很多很故意
都會說老闆不用做賺很多
給他說那換你接，我來做點工，他又不要
※ 編輯: a386036 (150.117.155.37 臺灣), 01/30/2021 12:35:33
※ 編輯: a386036 (150.117.155.37 臺灣), 01/30/2021 12:50:57
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