我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係,換了好幾個地方,也因為這樣,碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書,就會知道我遇上的房東大部份都很爛,只有非常、非常少數是不錯的!
像是房子原本就有漏水問題,房東花了一大筆錢修好之後,跑來找我付一半的錢,我心想:
「這人腦子有問題嗎?」
所以我受不了了,決定工作室用買的,再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事,我不想當冤大頭,所以先去上了一些房地產的課,以免買到爛房子,或是買太貴。
上完課,接下來就是實戰,直接和房屋仲介見面看屋!
有的仲介老實可靠,有的仲介舌燦蓮花,幸好我做生意好幾年了,所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次,我看到士林有一間屋況還不錯的房子,標價大約是1900萬台幣,到了現場看完房子之後,我問仲介:
「之前有人開過價嗎?」
仲介說:
「有啊,之前有人開到1800,屋主不願意。」
在看這間房子之前,我查過那一區的實價登錄,知道就算是1800,這房子還是偏貴,所以我說:
「這價格太貴了。」
房仲說:
「不然你想要多少錢?」
我計算了一下這房子的合理價格,然後跟仲介說:
「1500~1600左右,才比較合理。」
房仲一聽,馬上大聲的說:
「不可能啦!屋主不可能會同意的。而且我告訴你,屋主開的價格已經很低了,你在這一區找不到這麼便宜的房子啦!」
房仲的氣勢非常強,像是要一口把我給吃了。
我說:
「不是吧,這一區同樣屋齡、同樣類型的房子,一坪的價格最多就是賣43~46萬元,你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下,沒想到我有做功課,可是她馬上恢復鎮定,又大聲的說:
「我跟你說啦,你看到那些一坪45萬的房子,屋況都爛到不能住人,你怎麼跟這間房子比?不能這樣比啦年輕人!」
我的語氣也開始硬了起來:
「我這價格不是亂開哦,我是已經有把屋況給算進去了,我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽,地板鋪的磁磚大概是多少錢,弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢,氣密窗多少錢,天花板裝潢……等等通通算出來,然後跟房仲說:
「屋況最爛的房子一坪43~45萬,我開的價格,是已經有把這些裝潢費幫你加上去了,可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧?扣掉一些折舊的錢,全部算完我才跟你說1500~1600的價格,這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子,語氣開始軟化:
「好啦,我知道啦,可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面,所以我有把握,如果房仲站在我這邊去說服屋主,贏面會提高不少,所以我說:
「今天不是我亂砍價,問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了,請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說:
「好吧,先下斡旋,我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外,因為工作的需求,工作室也買了兩間,所以和房仲交手的經驗不少,其中一件事非常重要,那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的,用網路Google一下就可以知道最近幾年,那一帶的房子大概都賣多少錢,甚至可以看到你想要買的房子,屋主當初是用多少錢買的。
(如果是太久之前買的,就查不到了)
查了實價登錄,你會發現有些房仲很老實,跟你說這一區房子的真正價格賣多少,你也會看到有些房仲很會用話術,挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友,瞭解一下各種材質、施工的基本價格,才不會被房仲用屋況好的藉口,來提高房價。
另外,有時候不是房仲要騙你,而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說,這屋子的電線最近有全部換新,房仲就會這樣跟客人說,很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易,只要打開電箱看看電線的年份就知道了,只是有些電箱需要用工具開,看房的時候記得帶工具,房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下,我們是沒辦法和屋主見面的,全部的流程幾乎都是透過房仲,所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵,而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的,就是要讓房仲知道你是懂的,不要再騙你了,這樣他才會反過來幫助你,去和屋主談價格。
畢竟有些房仲,話術真的太多了,像是我自己住的房子,當初也是用很合理的價格買到的,不久前有個房仲帶著客戶,去看我隔壁要賣的房子,我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居,我隨口問了一句:
「屋主有期望什麼價格嗎?」
房仲說:
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道,開價通常都會比實際價格高,很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說:
「這開價太高了吧?」
我自己的房子才買不久,隔壁的格局和我一模一樣,但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說:
「沒有喔,你看看他的隔壁,當初賣的價格就和這價格差不多!」
房仲指的隔壁是我的另一邊,當初那一戶就是當了盤子,格局大小也是一模一樣,花了非常貴的錢買房子!
房仲很聰明,不跟客人說我這間買到的價格(因為便宜合理),偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講,我也不再多說什麼,因為我未來只想跟值得信任的房仲合作,沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶,他們不久前把房子賣掉了,賠了好幾百萬,所以買房子真的要盡量談到合理的價格,不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室,也順利用合理價格成交了
________________
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210919蘋果 台北兩大商圈套房不到700萬 專家揭「下不了手原因」
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210919/YNTMPZJVBFEN5OTZVMH53G547Y/
北市萬華、中山區有很多低總價套房,聚集在西門町商圈、林森北路商圈,總價700萬以下可買到10坪以下的套房,個別迷你套房室內坪數不到5坪,總價400多萬可以買到。專家分析,這兩個商圈低總價就可以買套房,但需注意屋齡老舊、通風採光不良,居住戶數眾多,住戶職業特殊,如八大行業進駐,且商圈到了夜晚吵鬧,引發治安問題,皆為抗性。建議買房可以亂中有序的挑選,找注重管理的電梯大樓,或在商圈附近的學校旁找房,治安相對穩定,環境較好。
(林佩萱/連線報導)……↓
台北買房動輒要上千萬,但在西門町商圈可以找到低總價的套房,目前網路待售物件,如「新巴黎大廈」不到6坪的套房,開價328萬;「錦繡大廈」7.3坪的套房,屋齡46年,目前開價450萬;而較遠一點的「開封龍邸」,位於開封街二段,走路到捷運西門站要超過10分鐘,10~14坪的套房購屋總價550萬~740萬。
至於林森北路商圈,「鉑斯國際」近10坪的套房,屋齡38年,開價500萬元;「東光富貴角」的10坪套房,室內坪數不到5坪,開價688萬,都是千萬以下的低總價套房。
這類便宜的物件,到底該不該入手?
東龍不動產資深經理陳泰源表示,這類低總價套房位於市中心熱鬧商圈,取得門檻低,適合預算有限又想買房的小資族。至於缺點,西門町一帶的套房主要是環境問題,如「鑽石大樓」、「新巴黎大廈」有很多室內使用空間僅3~4坪的迷你套房,甚至連對外窗都沒有,空氣不流通,屋齡老舊,而「開封龍邸」非位於正西門商圈,街景老舊,部分民眾會介意,該樓鄰近正在興建的福星社會住宅,認為周遭聚集經濟弱勢者,擔心環境因素,影響房價升值空間。
至於林森北路商圈,陳泰源指出,北市中山區住宅產品多元,成交量一直很高,其中林森商圈、新生南北路高架橋旁、建國南北路聚集低總價小套房,總價6~7百萬即可入手。但缺點是屋齡老舊,同樣也有個別套房沒對外窗,甚至扣掉公設,室內坪數僅4坪,很多人買下入住之後,感到空間根本不敷使用,加上這類產品通常一層有很多戶,戶數眾多,出入人口也較複雜,住戶職業也較特殊,在錦州街一帶,還有大樓因住戶太多,公共空間維護不易,導致公共走道都可聞到煙味等問題。
一位不便具名的在地房仲坦言,其實萬華西門町、林森北路商圈,皆聚集八大行業工作者,甚至將套房直接改為工作室,而且商圈有治安問題,人多雜亂,特別是到了夜晚較吵鬧,就有民眾奔著便宜買房,入住後卻因為鄰居素質和環境抗性,只好將房屋賣掉搬走,因此這類小套房的買賣頻率很高。
天時地利不動產總經理張欣民建議,若考慮在這兩個商圈買房,建議可以亂中有序的尋找管理相對較好的電梯大樓,或在這兩個商圈的學校週邊找房,相對治安穩定,環境也較好。
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【分段重點】
00:00 開場介紹
00:50 最美博士被爆偷吃人夫 對話露骨?
12:18 指認打嘴砲、不認開房間的用意是?
15:00 借錶帶上直播 要用來宣示主權?
15:47 單純打嘴砲是言論自由 未必犯法?
22:39 許藍方外遇的處理方式讓人不解?
28:05 得不到許藍方道歉 正宮站出來告到底?
30:31 小三傳裸照給人夫 會侵害配偶權嗎?
33:43 傳訊比吃飯簡單 言論出軌司空見慣?
35:09 四月打官司八月才爆料 為什麼?
41:51 認為被騷擾 為何不做任何回應?
45:08 提告後還一直傳訊 是迷戀還是有詐?
47:46 大方坦承偷吃最美博士的心態是?
51:55 房仲老公偷吃女客戶 成交後再提告?
55:23 黃宥嘉夢到學長也傳訊 結果是?
59:01 外遇最後被犧牲的 永遠是小三?
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內文:
2023/02/24 17:46:40
中央社 記者賴言曦台北24日電
4大房仲2月業績多數呈月增,房仲表示,部分賣家因買氣不佳,願讓價爭取成交機會,若
買氣續緩,今年可望是近3年來最好議價的一年。
永慶房屋集團統計,年前觀望的房市買氣有回籠跡象,2月全台交易量較1月成長46%,但
若與去年2月同期相比,全台房市交易量減少5%;另如果排除春節因素影響,將1、2月合
併觀察,今年全台交易量較去年同期減少26%,其中新竹縣市、台中市量縮最為明顯,超
過3成。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,今年長達10天農曆春節假期都落在1月,以房市交易
來看,工作天數減少,勢必會影響房市量能,但今年2月交易量仍呈現年減狀況,顯示市
況不如去年熱絡,充滿挑戰。
中信房屋統計,2月全台整體成交件數較1月成長40.5%,但累計前2個月交易量,全台年減
27.6%。
中信房屋總經理張世宗說,目前物價位處高檔,房地產營建成本壓力持續,中古成屋賣方
因預期通膨將使房價有撐,對價格有所堅持,而買方認知跌價才入手的心態濃厚,買賣雙
方對市場價格認知產生落差,市場進入僵持期,去化天數拉長。
台灣房屋集團統計內部成交行情,今年前2月和去年同期相比,七大都會區整體交易量年
增3.5%、成交價年增4.5%;七都中,除了雙北地區1、2月成交量較去年同期衰退外,其他
地區皆成長,其中又新竹1、2月交易量成長8.5%居七都之冠,桃園則年增7.6%居次。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,年初受到農曆春節影響工作天數,交易波動較
大,而今年由於預售市場受到平均地權條例過關影響,買氣降溫,尤其中南部等預售較熱
的區域,自住族群轉向成屋市場,因此使得南部交易量增最為明顯。
住商機構企劃研究室統計旗下加盟店2月成交業績與1月相比,全台交易量減少45.5%,與
去年同期相比量縮0.7%。綜觀六大都會區今年2月的業績表現,新北市2月成交量較1月成
長最多,但年成長以台中市最大,至於過去買氣較熱絡的高雄市卻呈現量縮。
住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨指出,面對2023年政經環境不穩,2月交易依舊不振
,意味著只要價格不修正,交易量不容易擴大,後疫時代房價雖有通膨支撐,可是買盤猶
豫,市場持續維持震盪,民眾購屋步調持續放緩,2023年可能將是近3年來最好議價的一
年。
信義房屋則統計全台主要都會區交易狀況,2月台北市交易以總價新台幣1000萬元至2500
萬元交易量最多,新北市則是700萬元至2000萬交易最多,桃園、台中、台南、高雄則是
總價700萬元到1500萬交易最多。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,整體交易出現賣得更久、議價空間略增的現
象,反映屋主出售一段時間後,發現真的買氣反應不佳,有些願意讓價爭取成交機會,不
過價格尚未有明顯鬆動現象。
心得:
價格未鬆動
政府的房地產利多又越來越多
買方忍不住出來看房了
因為他們擔心今天不買明天會更貴
房價會像過去兩年一樣翻倍漲
過去是800萬的商品
結果一年後變1800萬
所以他們就急著買
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如果還有來世,我想當一個獸人
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