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出賣繼承房產，支付巨額房地合一稅金，靠重購退稅的規定，把稅金拿回來！
新聞報導，有一父親3年前過世，家人決定由母親單獨繼承父親所留的房產，讓母親安心，而且未來母親不在時，子女再繼承就好。
不料，母親也在年前「畢業」了，子女繼承房產後不滿兩年就出售房屋，依法要付近150多萬元高額的房地合一稅！
幸好，房產是供子女自用並設戶籍後出售，只要在兩年內再購買較貴的房產，利用房地合一稅「重購退稅」的規定，把繳交近150萬的房地合一稅，給拿（退）回來！
不論是先賣房屋後再買自用住宅，或先買再賣，都可以「重購退稅」，但要注意，再買的自用住宅在5年內不能出售。
要稅好，才能睡好！
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#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。
很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。
另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。
對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！
📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。
注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！
Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得
※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%
Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅
※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%
📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。
請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？
1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬
答案：繳稅180萬
但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次
資料圖片來源/財政部網站
#地產秘密客
自住優惠則包括自住減免與重購退稅。自住減免為個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率，惟六年內限用一次。
重購退稅為售出自住房屋、轉買其他自住用物件情況下，若符合四大條件包括出售前一年未做營業或出租、為個人或配偶與直系親屬設有戶籍並居住、出售舊房地與重購新房地的移轉登記日在兩年內、五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項，即可採先繳後退機制。
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我在2018年有買一間房子
我自己沒設戶籍那間房子裡，只有我爸媽在裡面
近期想要賣房子，但馬上又會買另一間
看了一下自住條件是
本人，配偶和未成年子女設籍才算自住
直系血親設籍(父母)似乎不算
如果我在賣之前才將戶籍遷入
這樣有房地合一的重構退稅的資格嗎？
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因為我都查不到
但房地合一似乎沒有
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