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天下父母心-留房養「女」？！

有一位媽媽問我：她的女兒要結婚了，他想要送女兒一棟房子，讓她未來可以有一個安全的家，但是擔心未來女婿會把這個房子給騙走，到底該怎麼辦？

首先，我們要知道只要房子登記在女兒的名字下，女兒就有權利設定抵押權或出售房子，不管你的女婿有沒有要求離婚，只要女婿能夠「說服」女兒的話，房子是很難保住了！

原則上，寫遺囑是一個最好的方式，因為房子給女兒一家住，但是房屋的權利還是在媽媽手上，等到媽媽管不著了，再以繼承的方式給這個女兒繼承，稅賦方面可以節省，比起直接贈與女兒好。

一些家庭，媽媽有好幾個孩子，想把最貴的房子給這個快結婚的女兒，擔心以後用遺囑繼承來分配的話，擔心會有「特留分不足」的糾紛。（其他繼承人分配媽媽其他的財產，如果沒有達到法定特留分，其他繼承人就不足特留分的部分，要求分配這個房子）

有一個方法可以讓女兒可以很安心的住在房子裡，房子確定「屬於女兒」，她也沒有辦法將房子拿去抵押了，或賣掉換錢，未來其他子女也無法爭，這個方法叫做信託！

媽媽將房子信託銀行40年， 40年中間由女兒完全使用收益， 40年後這間房產轉給女兒，如此一來女兒用的到，但是40年內卻賣不了！

此種完全他益信託，雖然比遺囑繼承要繳不少贈與稅、土地增值稅、信託費用等，但是仔細想想，會比單純贈與房子給女兒好多了。

多留意法律保障，女兒一家會感激媽媽一輩子！

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#豐盛的人生
#信託
照片中的房子並非本故事中的房子

【龔成問答信箱】（Q14481-Q14500）

Q14481：

成Sir,你好, 我係你學生
有一只股票: 1212 利褔國際, 想請教成Sir!!

現金流量表中, 2017年到2018, 現金及等同現金, 同期未之現金, 大幅減少
公司是否出現危急?
感謝!!

龔成老師：

由於這部分比較複雜，因此要睇翻佢年報裡的「現金流量表」當中的「投資活動現金流量」先得。

之前我上堂講過，這報表是比較複雜的，因為較多會計上的定義，唔仔細，好難明。

你可以睇翻利福國際（1212）2018年年報，P95，你會見到影響佢最大的出入數，是「存放定期存款」「提取定期存款」。出入數有過百億，而加減後的淨額數有幾十億，正正是這個數，對佢現金影響好大。

同時，你再睇翻佢的2017年及2018年資產負債表，P91，在「流動資產」部分，你會見到2018年比2017年，多了一筆「定期存款」，為數$47億。

其實，只是現金在會計上的定義，一般都不包非短期的定期存款，因此無在現金流量表視作現金。所以這企業並無現金方面的問題。

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Q14482：

龔sir你好，早前聽你講 開始左月供盈富($4000)及港鐵($3000)已有1年，另有莎莎，恒生，中國銀行，阿里爸爸，1211，媒氣，各1~2手，以上分配可以嗎?如果想加多一隻月供約$2000 可以邊隻，置富可以嗎?

另外，家姐在澳洲有投資房屋做airbnb ，總價約75萬港，每年約有8萬幾港幣收入，計番有幾多回報率?如有錢，我應該在澳洲投資物業or留港投資or買股好呢? 感謝龔sir解答

龔成老師：

上述的股票，都是有質素的，可以進行長期月供，分配無問題。

如果想加，可加置富（0778）。

至於澳洲果邊，最簡單計算回報的方法，就是將全年收入，減去所有的支出，然後除以樓價，如果你上述所講的$8是「淨收入」，除以$75萬，回報率就有約10%，這是一個不錯的回報率。

不過，你要仔細計好各費用，以及潛在的風險，先可考慮投資。

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Q14483：

龔sir，小弟持有大量現金打算投資美股港股，但現在美股是歷史高位，也是史上最長的超級大牛市，萬一爆破肯定全世界金融風暴的，現有還不停升。

而全世界的債卷都低息，黃金也貴，到底在大牛市時應該如何部署呢？應該小注入市，還是按兵不動？

龔成老師：

高不一定是貴。

我地最重要，是按每間企業的情況，分析其質素，平貴。

當我地以企業長期角度分析，就不用太怕中短期風暴，只要集中企業價值就得，總之，你的概念是買入一盤生意，這生意長遠的情況如何。

現時大市處合理區中上部，只要找優質股，動用部分現金投資仍是可以的，只要留一定現金等機會就得。

記住，我地不是預測風暴，而是進行財富的配置，建立一個組合。

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Q14484：

老師你好,工作了數年,26歲..月入13K, 家用比3K,支出每月約4K,餘下的儲起,儲蓄約10萬.

對投資都不太認識, 會買牛熊,有時有薄利.不是賺太多
目標希望3年能儲多儲8萬..

近來留意盈富,煤氣,電能, 以我的狀況, 應以月供方式 / 買入一手作投資嗎?謝謝你的建議.

龔成老師：

不建議再投資牛熊證，我只可以話，以我過往做銀行及證券行，見證大量散戶的投資成績，佢地玩衍生工具，絕大部分在長期計，都是輸的。

我會建議你月供股票，盈富（2800）$3000，煤氣（0003）、電能（0006）各$1000，長期進行。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q14485：

老師你好，本人29歲，沒有任何投資經驗，有30萬作投資，主要想投資在收息及潛力股，一路都睇緊0005，0019，2800，1221，700，請問現在適合入市嗎？還是等年後比較好？

各股的理想入市價大約多少，同埋分布如何？

龔成老師：

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

匯豐（0005）只是收息股，增長力不強，未必最適合你。

太古股份公司Ａ（0019）質素不差，增長力中等，你都可以考慮，但太古地產（1972）質素會更高。

信和酒店（1221）增長力不強，未必最適合你。

盈富（2800）適合你。佔組合較多都無問題。

騰訊（0700）都適合你，但不能太過大注。

另外，你可以考慮恆基（0012）、銀娛（0027）都是適合你的。

其實上述股，現價都在合理區，你都可以分注投資，但不能用盡現金。

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Q14486：

龔成老師, 我想多謝你一聲
三十出頭, 以前冇投資意識, 直至半年前開左戶口, 冇乜做功課之下買股票, 好好彩都算平手經過貿易戰第一波

之後朋友介紹吓開始留意你facebook同睇你啲書, 先慢慢組織起自己嘅投資租合

講吓而家計劃, 月入約34k, 月供股票10k, 另5k現金
4k 2800盈富
3k 3988中銀
3k 0012恆基
想問吓以上分配有冇問題? 會唔會太保守? 定係襯價低轉供0066?

另外留20萬投資用, 留12萬現金應急錢

有個問題想請教, 當潛力股已到達價格高水平, 例如
2331李寧, 已經倍升, 但同時亦似到價格高嘅水平, 咁樣係咪唔應該持有, 放左佢另入其他潛力股好?

最後講多一句, 我打算年中加人工或轉工後, 加大儲蓄同投資到50%, 希望3, 4年內儲到一百萬

睇你啲書多左, 好多謝你鼓勵正面積極思想, 我月入冇7萬唔緊要, 努力學習財產分配都可以做到財務自由, 大家加油!

龔成老師：

先講你的月供股票，這3股都是有質素的股票，可以長線投資。

不過，中行（3988）只是收息股，增長力不強，以你的年齡來說，並不是最好的配置。

其實，當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

所以，你可以考慮將中行轉港鐵（0066）。

李寧（2331）處略貴的水平，的確可以考慮轉另一隻。但要留意，我地不是分析高低，而是平貴，如果企業價值大幅上升，這樣，就算股價倍升，都未必貴。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。加油！

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Q14487：

老師，最近買了你的2百萬和3百萬來看，獲益不少，想問你的新書年報勝經大概講d咩？

龔成老師：

主要是企業年報的分析，如果你投資股票，買入前就一定要了解企業，睇年報是一定要做的動作。

如你想學投資股票，建議你睇左《股票勝經》《選股勝經》先，之後先睇《年報勝經》。

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Q14488：

老師，想請教3140值唔值得投資？我見好多銀行都沒得月供這股票，如果想月供要點樣操作？

龔成老師：

可能有些證券行會提供月供。

如果無得月供，你可以自行分注，因為佢入場費不高，一手只是100股，其實二千多蚊已入到一手，你自行每個月入一手，都已經是一個分注的模式，又或每隔2個月入2手，都是一個方法。

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Q14489：

龔sir，請問下你覺得XX的派息基金算得上資產嗎？

因為佢派息有9%，依家仲可以玩埋複利滾存，我睇緊股票勝經，記得啊sir有講保險類的投資也算資產。

但我又覺得呢啲派息基金唔多穩陣，唔知自己買左啲咩，特意請教龔sir，感謝

龔成老師：

是否能夠定義為資產項，要睇翻佢能否長期增長，以及現金流都有增長能力。

首先，你最好了解翻佢的投資策略，派息政策，9%是不差的，但最緊要了解，這9%怎樣來？是利用高風險的投資策略？合理投資回報得來？還是動用了部分的本金派出？因為我見過有些基金的派息，只是用了原有本金派出，假象令自己成為一隻高息基金，但投資者卻「賺息蝕本」，因此要多了解。

只外，你要了解佢的投資策略，投資在那些項目，如果這些項目都—有質素，就可能是資產項。同時要預期長遠的回報如何。

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Q14490：

龔Sir , 你好~
想請問一下，你會點睇物流運輸相關股份？6123 圓通。多謝

龔成老師：

圓通速遞國際（6123）係一家以香港作為總部的國際貨運代理服務供應商，並在亞洲、荷蘭及北美設立了數十個辦事處。

空運及海運貨運代理服務，係佢的核心業務，主要涉及在收到客戶的訂艙指示後作貨運安排、自航空公司及海運公司取得貨運艙位、製備相關文件、拼箱以及在交付至目的地後安排貨物清關及貨物裝卸。

業務比較波動，見佢盈利近年有明顯下跌，令股價都有一定的影響。加上企業規模唔算大，未能產生好大的優勢。

整體質素分析，只是中等，現價合理，都反映了近年生意不利的情況，這類股不宜投資太大注。

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Q14491：

老師見你之前推介過大快活，而呢排大快回股價回落左唔齴，係咪因為係近排社會事件導致佢生意差咗影響純利，定係本質差左？

你點睇？另外現價是否合理可以投資定再等佢回落多啲？謝謝

龔成老師：

大快活（0052）生意有轉弱情況，不過我相信是中短期。

第一，香港的社會運動，對佢生意有影響，盈利受壓，但如果我地從長遠分析，當中的影響會慢慢減少。

第二，近年員工的成本增加左，而無法將所有成本轉嫁比消費者，這令到企業的賺錢能力減少，但我相信，市場會慢慢平衡，令佢賺錢更合理的利潤。不過，這不是短期的事。

整體來說，佢仍有質素，但增長力就不強。現價是合理價，可分注，長線投資。

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Q14492：

老師，中國光大國際 (0257) 和 中國光大綠色環保 (1257) 的市盈率已經分別回落到 8倍 和 6倍

想問問是否到達便宜區 和 那一隻更巨增長力和潛力 謝謝你

龔成老師：

佢地都是長遠發展正面的企業，不過，由於近年投資多左，負債增長多左，而投資的回報未見到，市場對佢估值略有調低。

但如果我地用長期角度分析，佢地的質素無變，發展力仍在，現價都在合理區中下部，有投資價值。特別是中國光大綠色環保（1257），這企業的潛力不少，當然，本身的風險都會高少少，如投資，要控制注碼。

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Q14493：

龔sir,你好，我係澳門股票班嘅舊生。近兩日留意有部份消息話：東南亞國家有意整頓網上賭博，會唔會令金界控股（3918）嘅潛力更大？

另外，因為澳門月供股票手續費太貴，供股太少。如果我將計劃改為令4個月轉一隻股票：例如來年1-4月先集中供港鐵；然後5-8月集中供港交所；9-12月集中供另一隻潛力股，會唔會比較划算？

還有一個問題，來年老師你比較睇好邊一個板塊？或者邊一間企業係你會留意多啲？

龔成老師：

由於金界（3918）好多生意都是來自旅客（特別是中國），我相信網上的賭博就算減少左，對唔能夠話對佢有好大的正面影響，因為始終旅客並不是全部都為左賭，而親身賭同網上賭會有不同。

我相信對佢只可以話有少少正面，唔能夠推論到成為好大的利好因素。

不過，這股有質素的，壟斷的市場，不斷增長的遊客，中國遊客的潛力，這股長遠發展正面，但現價就在合理區中上部。

你的月供股票方法，可以，但就要較長時間，先有平均的效果。

如果想要更平均價格效果，最好是1月供A，2月供B，3月供C，4月供A，5月供B，如此類推，不過就比較煩，但風險度會比你的方法為低。

科技、醫藥類，因為科技的應用只會更廣，加上人口老化問題，長遠一定有發展。

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Q14494：

領展拆散至100股一手，長遠股價有好處？

龔成老師：

領展（0823）多年來，股價上升左好多，令散戶入場費大左，因此，佢進行拆細每手股數的動作，目的是方便散戶買入。

不過，這動作並不會影響企業價值，因此不會對長遠股價有甚麼影響。

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Q14495：

老師, 你好呀！如果我手上有人民幣, 現放在定期, 年頭就到期, 留意緊87001 匯賢產業信託

因它是用人民幣投資, 如我把手上的人民幣轉入這隻股票, 是否正確？這隻股優質嗎？

龔成老師：

你的確可以將手上的人民幣，轉為這房託，這房託有質素的，可以作長期收息，但要留意兩點，第一，你要計翻你的總財富，唔好大過集中在單一股票。

第二，匯賢產業信託（87001）雖然是不錯的房託，但這房託比其他房託有點特別。

匯賢現時主要資產：包括於2011年收購的北京東方廣場之零售、寫字樓及服務式公寓業務；以及兩家酒店（北京東方君悅大酒店及瀋陽麗都索菲特酒店）。

加外有新增投資，於2015年才收購的重慶大都會東方廣場。

但要留意，根據北京市人民政府於2006年6月26日發出的國有土地使用證（京市東港澳臺國用（2006出）第10128號），該發展項目總土地面積為7萬7千平方米的土地使用權已授予北京東方廣場公司作綜合用途，到期日為2049年4月21日。

從整體及本質上，這房託是不錯的，適合長線投資。雖然有上述所講的潛在風險，但高股息率，可說能抵償當中風險，同時反映部分物業有「到期」因素。

簡單來說，就是佢的股價，會慢慢長期向下，因為有些資產會到期。不過，如果佢餘下的資產在這段時間增值，咁股價就不會向下。

你其實可以咁樣理解，你收到的股息，有少少是包括了本金的部分，所以就算日後賣出價低了少少，也不會因此而虧損。

整體來說，這股現價有投資價值，分注投資就得。

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Q14496：

老師，請問如果我想要完成圖中目標

（月供$6300，8%回報，25年）

是否每月保持月供以上金額的優質股，25年後即可達到滾存至6百萬？

還有什麼需要做？
例如收到的股息再投資？

龔成老師：

對，只要你保持每月做月供股票，$6300，持續25年，假設每年的複息回報有8%，大約就能滾存到$550萬至$600萬。

首先，你一定要保持供$6300或以上，要堅持。

第二，要取得8%的複息回報，這是一個（連股息的回報），即是說，當你收到股息後，你要做一個再投資的動作。

就算最初收到的股息數目不多，你都要先儲起，然後等機會投資。

下一步，就是選股，選長期能增長8%或以上的股票，建議你選一些平穩增長股，成功機會較高，例如盈富（2800）再加上其他股。

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Q14497：

你好，我未試過月供股, 想開始月供股票

想請教是否每月固定購入就是月供股票, 同埋係供幾耐. 本人每月可供約1-2萬, 想請教老師有那些股票值得供.謝謝

龔成老師：

簡單來說，月供股票就是你每月將現金，買入某一隻或多隻股票，慢慢咁樣儲貨。坊間不少銀行都有提供月供股票服務，你先開證券戶口，然後登記做月供股票。

形式就是每月投入相同的金額，買入同一隻或多隻股票，並持續進行。

例如，每月以相同金額$10,000 買入盈富基金（2800），假設第一個月股價為$25，就能買入400股；第二個月升至$35，就能買入286 股；第三個月跌回$30，就能買入333股。

總結這三個月，投入了的資金為$30,000，累積股票為1019股，平均買入價為$29.4。

由於月供股票每月投入的金額相同，因此當股價上升時，買入的股數自然減少，而當股價下跌時，就自然會買入較多股數，如同自行調節一樣。

要注意的是，由於每月持續投入資金，因此一定要選優質股，長線投資，同時要以儲股票的概念進行，最少持續供3 年以上，之後持有5年以上。

我會建議你這刻月供$10000，之後如果資金較多，可再加。

你可以考慮盈富（2800）$6000。

另外再加2隻（每隻$2000）：銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果你不懂股，就集中供盈富$10000。

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Q14498：

請問老師認為那個地區的升值潛力會更高呢？

本人看好洪水橋一帶的發展，因為現在所有的基建及配套都未完善，應否在它潛力未釋放前先買這區的物業，等待多年後才慢慢收成。

龔成老師：

我相信2020年香港的樓市會下跌，但不會多，由於長遠香港樓市會向上，因此，2020年香港經濟差，是一個買樓的時機。

當然，無人知會跌多少，同時我地買樓，不用太著重「是否見底」「之後的樓價升跌」，最重要是，能夠「供得起」。

洪水橋一帶的發展，正面的，發展會更為成熟，不過，我一向都太多供應的地方，都唔會給予太高分，始終供應多會令投資者選擇多。整體來說，投資價值算是不差，但只擔心在長遠太多供應。

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Q14499：

老師點睇2606藍光嘉寶服務和1501康德莱醫械？值唔值得長線投資？

龔成老師︰

藍光嘉寶服務（2606），主要在中國提供物業管理服務及相關增值服務。

康德萊醫械（1501），主要在中國從事介植入醫療器械的研發、製造及銷售，當中專注於心內介入醫療器械。

2隻股票都上市不足1年，而且市值都唔算十分高。如果你有留意開我FB，我一向都新股半新股都無興趣，因為真實面要慢慢先見到，加上佢股價十分波動，估值困難。

所以現階段好難話佢地有無長線投資價值，如果你睇好此2間企業，建議你保守點只可小注，同時你要明白當中的風險。

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Q14500：

龔成老師, 請問我年半後會移民離港, 你應為應現在賣樓先定年半後先賣呢?

移民後唔需要呢筆錢做生活費, 咁keep住層樓出租可行嗎？謝謝

龔成老師：

你可以將香港樓，視為一個長期收租的資產項，因此，你就算唔賣樓，長期持有作收租，都可以。

當然，這要視乎你有無資金需要，同時是否睇淡香港。

如果你移民，都身都睇淡香港前景，咁不如現時已賣。

首先，要睇你本身的資金需求，同時，要睇你是否想長期持有香港樓，作為環球分配資產的其中一部分。始終香港樓，由於地少人多，點都有價值。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

【案例1】

2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

【案例2】

2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

【履約保證與價金信託的差別】

看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

《帳戶有別》

履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

《便利性》

履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

《撥款效率》

在撥款文件事先準備好的前提下，

履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

《簽約形式》

履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

《買賣契約書》

履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

《代書代繳稅的方式》

履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

《收取相關費用》

履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

《服務有別》

履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

【買房，你該這樣做】

無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法律教室】

依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

【履約保證增添違約處理簡易流程】

買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

【慎選合法代書】

在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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