#人生不同 每次故作鎮定看豪宅時,秘密客心裡都在OS....
從2008年金融海嘯房市低迷,到景氣逆勢反轉房價一路大漲,還記得當時年輕人在帝寶門前靜坐大喊「高房價讓人人買不起房」的抗議景象再次浮現,最後政府不得不提出奢侈稅、房地合一、實價登錄等打房政策,抑制投機客炒房歪風,讓全台房市進入好一陣子的不景氣,房價歷經多年終於修正一些,自住客也開始出籠買房。
其中這些年輕的自住客,多半是爸媽先出頭期款,之後孩子再按月付房貸,這類客層就是房地產俗稱的「二代置產客」,如果夠幸運,有錢的爸媽還會直接豪氣買一戶,兒子、女兒連出錢都免了,因為爸媽早就幫你準備好了!(只能說,有個富爸爸可真好!)
之前秘密客採訪某內湖知名豪宅建案,只能說景觀超吸睛,重點是規劃也很棒,由知名建築師打造,建材用料沒在客氣,一戶總價少說5500萬起跳。那天與現場銷售閒聊談到,最近有一組爸媽帶孩子一起來看房的客戶,爸媽直接二話不說,要幫孩子出資買房,選的是最小坪數48坪,但孩子不但不領情,還冷冷回說:「我不要,這也太小,60坪的比較剛好!」秘密客一聽驚呼,「我的天兒呀!有人幫你買房,不用出你半毛錢,天上掉下來的禮物,不要給我好嗎?」在房地產聽到類似的故事還真不少,秘密客實在不理解,甚至開始懷疑人生,結論一句:「有錢人的世界還真看不懂。」
反觀那些靠自己買房,堅持不靠爸媽救援的年輕人,還真的是讓人忍不住舉起大拇指幫他按個讚!筆者身邊有許多買房自立自強的不靠爸族,頭期款自己努力存、房貸硬著頭皮自己繳,其實,這些人因為沒有任何外界支援,只能想盡辦法增進工作,努力升遷、跳槽為自己加薪,或者拼了命斜槓身兼多職,加班熬夜一步步累積財富,這類「靠自己的買房族」其實也不少,不論你屬於哪一種類型,只要靠自己的雙手買房,未嘗不是件令人佩服的事呢?
#地產秘密客 #結論一句繼續努力工作🤣
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過53萬的網紅好倫,也在其Youtube影片中提到,想買海外的房子,但怕未來匯率會跌怎麼辦?別怕,假如匯率看準的話,教您匯率"跌越多賺越多"的美元定存單質借避險術! 台灣政府打房,把資金都打到海外去了,也造成一股海外投資熱潮;投資海外房地產要注意的重點,除了交易安全以外,匯率的變動也要多多關心。 之前有一些名人買日本房子,表面上是買在日幣匯率高點...
房 地 合一 稅 奢侈稅 比較 在 我是崴爺 Facebook 的最佳貼文
■《看房記》
最近真的很常看房,從內湖、南港、松山,一路看到三重、五股、板橋、林口、龜山、青埔。
看房,一直是我的休閒嗜好(很特別吧);以前我還是上班族時,同事是偷偷上網逛Y拍、加團購,我是上網看591。
假日,朋友相約看電影,我是約朋友、同事去看建案,連代銷公司都認得出我的臉。
雖然當時買不起,但看看這些房子,腦中會自動勾勒出美好的未來,其實蠻療癒的。
也是給自己多一點賺錢的動力。
看房,是一個很勵志的休閒活動,推薦給大家(哈哈)。
我的第三本書 #外掛人生 裡,有寫到我買房的歷程,有興趣可以翻翻。
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雖不是專家,掐指算算崴爺也買賣過七戶房子,有自住、有投資,有小賺、有賠過、也有套牢中的,也算熟能生巧。
崴爺分享一下這十多年的買房心得,給想要買房的新鮮人。
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█【預算】
買房前,先看看自己的口袋,不要太過勉強。
買房是要讓自己生活有品質,而不是讓自己過得沒質感,甚至淪落到被迫賣房套現的地步…
只要你有固定收入、不是投資客(名下沒有太多房產),現在銀行房貸應該都可以貸到八成;也就是你必須有兩成的自備款。
如果你有200萬的購屋準備金,你可以找總價1200萬左右的房子。(多的200萬是用來殺價的)
每一千萬的貸款,每月大概要繳4萬多貸款(依實際為準);崴爺會建議,要多準備半年的還款預備金,才不會過得戰戰兢兢。
另外,買房還有不少「隱形成本」。
如果是透過房仲,會需要支付服務費(買方約2%左右);還有請代書過戶的代辦費、政府規費、保險費、家具、裝潢費;這些也要預抓一下。
█【裝潢】
崴爺告訴你,如果這不是你人生最後一戶房子,未來可能轉賣的話,裝潢真的不要花太多ㄟ!(如果你錢多就另當別論。)
因為當你轉賣時,這些裝潢,真的都帶不走、也不值錢。
誰管你花了兩百萬裝潢,現在買方都是看時價登錄在喊價;裝潢就像新車,落地就不值錢。
我之前內湖的房子就是這樣….(流淚)
█【投資】
小資族想靠投資房產來增值,那個美好時代已經過去了。
2014年後,奢侈稅、時價登錄政策上路,壓縮房價的增值空間,現在上網就查得到實際成交價,少了朦朧美….
如果你常去各縣市重劃區、新建案量密集的蛋白區走跳,你會發現啊,現在新屋量真是多到嚇人。
通常小資族的預算也只能負擔得起這些地區,買來自住是可以的,但如果「以投資為前提」買屋,到時候你會發現591上有一堆同區域、同建案的房子在出售。
想脫手只能比誰低價,沒有你想像中好脫手。
你不要想用每坪30萬買個二十多坪的兩房,用31萬脫手,以為可以小賺…
因為日後你賣房時,會有很多隱形成本:仲介費(賣方是4%)、銀行貸款的違約金(如果還沒過合約期間)、還有代書費…
這樣東扣西扣的,你的售屋成本,會比你想像中高。
對了,如果有正價差,還會多一筆房地合一稅喔!
崴爺自己觀察,新建案較少的蛋黃區的小坪數(兩房),也許還有一丁點投資空間。
█【迷思】
新建案、預售屋不見得比舊屋好。
同一個地區的新建案、預售物開價都會比附近的舊屋貴(很多);雖然「看起來」比較有賞心悅目,但魔鬼藏在細節裡,房屋的品質不見得比舊屋好…
所以買預售屋時,建商的信譽、口碑,是重要的參考依據;我自己現在比較傾向買「看得到」、「有人入住」的建案,這樣才查得到實際的口碑。
█【風水】
要請老師看過;這是我個人的偏執。
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買房就像結婚。
婚前,你有很多機會,可以慢慢看、慢慢比較;千萬不要為了結婚而結婚。
三觀不合,勉強屈就或高攀,日後只會有層出不窮的麻煩和問題。
離婚會比結婚更難。
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(照片是崴爺最近客串房仲、帶客看自己房子的側拍,專業吧)
房 地 合一 稅 奢侈稅 比較 在 3Q 陳柏惟 Facebook 的最佳解答
【3Q給台灣的提案6:房稅改革】
(2-5回顧:居住正義整體戰略)
前幾天,我從國土均衡、談到首都機能分散、再到結合公共運輸與公共照護的公宅,最後提到整合性的公宅帳戶,這些集合起來,是我談「#居住正義」的基本前提。在上述條件具備後,今天我們則要來談討論最熱烈的稅制改革。
馬英九時代,台灣房價快速暴漲,之後政府陸續提出「奢侈稅」、「房地合一實價交易課稅」等稅制改革,然而,流動資金仍然充足,頂多僅減緩房價升幅,並未讓房價能夠下跌。由於台灣房屋自有率在8成左右,為了防堵大戶炒作或圈房圈地,便有人倡議「#囤房稅」、「#空屋稅」,意圖使「只持有不使用」的屋主釋出房屋,但是實際能否如此理想? 而其他不用修房屋稅法稅改手段又有哪些呢? 在圖片中可以簡單比較。
#真的打得到炒房客嗎?
我們要先想像一個場景,有一位長期無業,但對土地房屋很有興趣的韓先生一家,過去幾年靠著炒房賺進千萬,去年此時他全戶同時持有四間房產,但實際卻是以租屋、借住方式居住。那麼「囤房稅」、「空屋稅」對他有影響嗎?
先說「囤房稅」好了,雖然韓先生4間房子每間各值千萬~四千萬不等,但卻有一間掛著女兒的名字位在國外。且韓先生雖喜歡炒作,但都是持有幾年後就賣出,且有些炒作用紅單進行,房屋根本還沒過戶,因此,囤房稅對他的炒房活動影響不大。
至於空屋稅,若以水電耗用率算,則韓先生只要開著一台冷氣、或是裝個漏水水龍頭,每月千餘元水電費就能迴避。若是以實地調查算,則戒備森嚴的社區警衛,或「感情很好」的鄰居,只會證實他的確有居住事實。
如果是「#實價課稅」呢? 這個確實會推升韓先生的持有成本,然而對於財力雄厚,還兼投資未上市股票、各種儲蓄保單的他,由於房地產投報率仍相對驚人,上升的成本仍不足以讓他便宜賣出。但他財力沒這麼雄厚的鄰居就苦不堪言了,因此韓先生藉機煽動,表示「政府欺負自住庶民」,一舉成為政治明星,表示上任後要推動房地產大減稅促進經濟。
#稅制改革需在更大脈絡下推動
以上這個實例,雖然不一定符合普遍現況,但大家應該能認同不無可能。
而且,實現「居住正義」概念,重要的不是「房價下跌」,而是「需要的人住得到房子」。因此,直接供應租金、售價合宜的房子,速度最快。但這同時也涉及到要內政部整合公宅政策,並與地方政府合作;要和財政部協調國有土地管理;和國稅局等部門協調公宅帳戶的整合資格認定;要監督經濟部、科技部、交通部強化中南部產業與基礎建設的發展,以促進人口返鄉與反向流動;也要金管會與央行管理游資......因此,不是只有「一個法案」就能解決大部分問題,而是要通盤考量整體國家的未來,將居住權列為青年發展的重要必備條件,這些,都是我進入立法院後要監督推動的。
講這些,並不是否定稅制改革,反之,我支持持續檢討稅制,但我不希望大家會認為有了某個稅、修了某個法,就交代了居住正義,那些單次修法無法解決的難題,需要更漫長的溝通與持續監督!
#正義也要考慮全國性
我們要知道,持有四戶以上房屋屋主,他們手上的房子約佔台灣的8%,而實質認定的空屋,則約佔10%,若考量重疊,台灣有10-15%的房屋受稅制改革影響而有意願釋出,會讓台灣房價下跌多少呢? 許多人會引用彭建文等學者的研究,指出有效稅率上升1%,則房價跌2%,然而,這邊的有效稅率是「稅金/實際市價」,也就是要「加稅+實價課稅」雙管齊下,才能有效打房。
但就算我們加了25%的實質稅率,讓房價跌50%,則台北地區的房價所得比仍在8以上,但此時融資斷頭的金融擔保風險,可能已會引起經濟衰退。打房打到這樣都還不夠,你就知道馬政府任內房屋炒得多變態!
但相對而言,若用同樣力道打房,則持有不只一間中南部老家空屋,但在外地工作,或經濟弱勢房子也處分不掉的一群人就會反彈。所以居住正義不能只有「台北觀點」,同時納入「國土平衡」與鼓勵地區發展人口返鄉機制,我認為才是完整!
因此,我贊成朝多戶課稅與實價課稅方向修正,但不論新增或調整稅率,重視「地區差異」、正視「課稅成本」、透過行政手段與金融監理「減少逃漏稅」與「管理資金流動」,都是在協商相關法案時,必須考量的!
房 地 合一 稅 奢侈稅 比較 在 好倫 Youtube 的精選貼文
想買海外的房子,但怕未來匯率會跌怎麼辦?別怕,假如匯率看準的話,教您匯率"跌越多賺越多"的美元定存單質借避險術!
台灣政府打房,把資金都打到海外去了,也造成一股海外投資熱潮;投資海外房地產要注意的重點,除了交易安全以外,匯率的變動也要多多關心。
之前有一些名人買日本房子,表面上是買在日幣匯率高點,但是假如有使用,美元定存單質借日幣的避險操作方式,就可以達到高借低還,日幣"跌越多賺越多"的操作效果。
海外房地產不只是投資不動產,也是投資外匯的一個方式,買低賣高是大家都知道的基本功。
但是,之前日本匯率到了歷史高點,居高思危,判斷未來可能會下跌,我們可以先用美元定存單,向銀行質借日幣去買房子,等到匯率如預期的下跌了,一樣的日幣借款,卻可以用比較少的美元來償還,這是屬於進階功:高借低還,類似股票的融券或借券放空。
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