關於 新城市廣場三期成交 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

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• 取貨時間：下午十二時至晚上八時
• 取貨地點:
◦ 旺角地址：太子道西193號旺角新世紀廣場MOKO 5樓- 一田超市
◦ 元朗地址：YOHO MALL形點, 1期1樓 - 一田超市
◦ 沙田地址：正街2號, 新城市廣場3期 - 一田超市
• 送貨服務：
◦ 可選擇＋HK$85送貨
取餅日期：2020年 9月13日 至 9月27日
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如以Payme 結脹，請Whatsapp 9244-9466， 我們會發一個一次性的QR code作交易，完成交易後再以電郵核實。
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剛剛舉辦完記者會， 其實劏場小業主及政府可以達致雙贏。以下是新聞稿:

致：港聞版／ 財經版／地產版 ／商業版採訪主任
新聞稿
即時發布

「劏場聯盟」草擬購入劏舖方案
全港十個劏場聯合遞交
聆聽各持分者意見 釋除官商勾結的疑慮

(香港．2019 年 6 月 11 日(星期二))《財政預算案》早前宣布，擬擲 200 億元建設 158 社福設
施，如果方案真的以 200 億購買 61 萬呎商用物業，平均呎價將超過 3 萬元，實屬高價，亦有
托市之嫌。盛滙商舖基金管理有限公司創辦人兼行政總裁李根興博士曾表示「死場」劏舖則因
業權分散，政府未必考慮，唯上年成立的「劏場聯盟」有見及此，再次結集了全港近年成立的
八成劏場，部分劏場更已獲得接近七成業主簽名支持「購入劏舖草案」，旨在政府用部分資金
購入劏場物業以改善社區民生，「劏場聯盟」更計劃將向政府草案購入劏舖的詳情。

逾三萬一呎屬偏高
李根興博士計算過《政府 200 億買 61 萬呎商用物業》實行的話，即平均呎價超過 3 萬港元，
如此「天價」會令市民反感。呎價 3 萬足夠購入中環及金鐘一帶的甲級寫字樓，反觀現時市
場，位於較靜民生位置的全地舖，每呎的成交呎價也低於兩萬港元，如今年 4 月份東亞銀行沽
售的葵涌石蔭路 44-66 號地下 8 及 9 號舖，成交 5,160 萬，建築面積為 4,150 呎，位置良好，
但平均呎價只是$12,400 元，所以挪用 3 萬元購入一呎實屬偏高。

地舖連一至三樓有優勢
政府購買商用物業作社區設施，如日間幼兒中心、長者鄰舍中心、學前康復服務等，一般都需
要在六樓或以下才符合消防條例，如用作互助幼兒中心的話，更需要在三樓或以下，再者社會
福利署現有設施的選址，大部份都是地舖，方便出入，因此地舖連一至三樓應將會是政府的不
二之選。

如何善用 200 億
李氏認為市場上性價比最高的莫過於業權分散的商場 (劏場)，因為大部分劏場處於市區優越地
段，面積既大亦由地舖至三樓不等，符合政府購入物業的要求。而且現時所有劏場的舖位價值
已大跌，貶值超過五六成是等閒事，所以與其用天價買入物業，不如與劏場業主接洽，以合理
市場價錢成交，既可以鬆綁劏場業主多年受物業捆綁的資金，又更可善用 200 億，還有利建設
社福設施，達致三贏局面。

購入劏舖草案
「劏場聯盟」發言人地皇之光管理有限公司代表王榮梅表示：「我們希望政府能夠在落實方案
前，聆聽多方持分者的聲音，有助方案更多元化及多角度，價格合理的話，聯盟成員定必樂意
與政府傾談，而且我們相信此舉能有效釋除官商勾結的社會憂慮。」銅鑼灣銅鑼廣場業主委員
會二樓業主主席高倩芝表示：「政府不需要購入全部劏場，亦不一定要購入全層，即使合併數千
呎單位也可，因為我們明白當中會涉及不少改建或軟硬件配套，但我們會很樂意配合去討論當
中的可能性。」

十個劏場面積近 24 萬平方呎 3,000 間商舖
北角城市金庫業委會秘書梁倩兒稱：「我們各大劏場各自擁有不同優勢，不論地段、交通、已裝
置的硬件等，政府計劃既然已計劃分三年用 200 億購買 61 萬呎商用物業，不如認真考慮收購
我們的舖位，聯盟十個場共約 24 萬平方呎，若政府每年預算買入 20 萬平方呎，置入劏場亦可
算小試牛刀，可樂而不為?「劏場聯盟」草擬案一起，城市金庫已成功獲得近七成的業主贊
成，明白距離成交還有漫長的路，但至少也希望政府考慮展開商討。」

名稱 地區 開場年份 樓層數目 約總面積 (平方呎) 店舖數目
大日子 大埔 2016 3 13,000 220
又一新城 元朗 2015 1 12,000 150
地皇廣場 荃灣 2015 3 18,000 235
壹號總站 屯門 2015 1 27,000 300
荃立坊 荃灣 2014 3 11,700 199
城市金庫 北角 2014 1 30,000 336
首都 尖沙咀 2013 3 60,000 705
銅鑼廣場 銅鑼灣 2006 2 13,200 206
銅鑼坊 銅鑼灣 2005 1 13,000 141
深之都 深水埗 2004 3 39,000 500
合共 236,900 2,992

草案內容包括:
一. 要求政府成立委員會後，主動接觸各劏場的業主提出收購，不能只與大發展商接洽。
二. 「劏場聯盟」會就十個劏場的個別情況，建議合乎市場需求的價格，如先評估附近同樣
位置，同樣交通，同樣繁榮的物業的叫價。
三. 「劏場聯盟」成員將作為與政府相關委員會的聯絡單位，協助政府與各劏場逾二千名業
主溝通，目標增取每個劏場達最少七成業主支持。

「劏場聯盟」成員包括大埔大日子、銅鑼灣銅鑼廣場、北角城市金庫、元朗又一新城、屯門壹
號總站、銅鑼灣銅鑼坊、荃灣荃立方、荃灣地皇廣場的業委會及個別來自深水埗深之都 、尖沙
咀首都廣場的業主。

如有垂詢，歡迎隨時致電聯絡 AQ Communications Ltd：
Jay Chan 電話：2137 9702／9517 4217 電郵：jchan@aqcomm.com

#十大劏場記者會，#聯署要求政府200億買舖買劏場

《政府200億掃貨效應》

剛剛索晒料.... 財爺昨日公佈用200億買60個商用物業做社褔設施，平均每單3億幾。 再聽埋羅致光局長今日晏晝嘅記者會，佢話買嘅物業唔會影響而家嘅社區設施， 即係應該唔會買依家係安老院或者幼稚園嘅物業。 合共要買嘅總面積係4萬平方米。

Here is my quick view:

(1) 對舖是打入強心針。 近年政府第一次對舖有好的措施， 工廈活化對舖無影響。 業主套現了200億，自然資金也會投回商舖。

(2) 這樣買商用物業做社區設施一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例， 如果要做互助幼兒中心，更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係舖。買舖，一定快過佢現有物業申請改用途。今日買，兩個月成交期， 裝修下，出臨時牌，半年內可以用。 如果現有牌照更加快。

(3) 根據土地註冊處，2018年成年商舖只是有400億的成交， 二百億相對是非常大的數字，佔一半。 即是包括埋商廈，都只係加多五百幾億成交， 但記住， 當中好多係甲級商廈，社會福利署一定唔會買囉。

(4) 2018年超過三億的舖成交只得十多單， 假設全部買舖，要三年時間買入60個單位也唔夠掃。

(5) 有些人話會買劏場/死場， 我話除非是單一業主，否則不會發生。 尖沙咀首都/荃灣地皇/元朗又一新城等劏場散業主無望。旺區/ 遊客區也不適合。 等於山頂唔會起公屋一樣。

(6) 最大機會是民生區/舊區(例如深水埗/大角咀/土瓜灣/西灣)的二/三樓或大型屋苑樓下(例如: 荃灣海濱廣場，小西灣富欣/富怡， 將軍澳富寧花園， 屯門兆安苑)等。 撇除咗現有嘅老人院或者幼稚園的話，可以供買入嘅更加少。

(7) 我今日了解過，在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的較靜段)放盤約有100個，叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。要買足200億，唔簡單，舖價必升!

商舖的價錢貴唔貴是非常難斷定的， 不是按呎價，而是按租值回報。 但如果政府是自用的， 打返條租約落去就什麼商舖價都合理。

因此最大的問題是: At what price? 會否利益輸送給發展商/商舖大業主? 相信社會必定有好大迴響。

我認識陳茂波， 佢都係我哈佛大學同一個OPM (Owner President Management) program 嘅校友。 佢係一個非常之聆聽其他人意見嘅人， 佢係一個好官，really! 有心有力，相信好多嘢都會傾得掂。

【睇完條片我都唔想賣?】第2308成交，sold 2000萬。大圍積富街57-69號積富樓地下G舖， 建築面積約500平方呎，租客資料: Andy's 烘焙坊，租金每月$40,000。回報2.4%。盛滙舖，當然高分? 買家為首次買舖。

盛滙於2020年7月以1668萬買入。

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地址 :大圍積富街57-69號積富樓地下G舖 (步行2分鐘至大圍港鐵站)
建築面積 : 約 500平方呎
門闊 : 約 10呎
舖深 : 約 35 呎
差餉及地租 : $2,425/每季
管理費 : $110/月
備註 : 三相電 60A, 設有洗手間及來去水
租客資料: Andy's 烘焙坊
租金: 每月租$40,000，全包，(租期由2019年10月26日至2022年10月25日)
買賣模式: 物業或股份買賣形式

物業原叫價：HK$28,000,000
現以HK$24,000,000放售

盛滙大圍旺舖放售

詳情: https://www.bwfund.com/bridgewayshop/detail?id=197

物業位於大圍核心地段，鄰近港鐵大圍站，為大圍新進的消費熱點，每日門庭若市，不愁客源大圍為80年代初開始發展的新市鎮，現已成為發展成熟的住宅區，而區內已經有多年沒有全新大型住宅項目供應。

新世界大圍站上蓋項目快將推出市場，第一期項目設2座住宅大樓，共建783伙。
而於整個項目由7座大樓組成，將提供3, 090伙單位，大大增加大圍區人口。
項目基座將會建設高達66.7萬呎樓面面積的商場，衣食住行一應俱全勢將成為沙田新城市廣場以外的一個消費集中地。

此外，該項目亦包括一幢樓高4層的新公共交通交匯處、專上學院及港鐵站裝卸區。
總建築面積約1,360,000平方呎，相信將大大提高大圍站附近的學生及工作人口數目，
從而帶旺當區零售商舖及食肆。

根據政府統計，整個沙田區人口於2016年約65萬人，到2026年將會增加至72萬人左右
而大圍交通四通八達，大圍站位處屯馬綫及東鐵綫交匯，沙中線大圍至紅磡段將於2021年底開通，而紅磡至金鐘段將預計2022年第一季開通，相信屆時利用大圍站的人次將會大幅上升，促進各區人口往來，為大圍區商舖增添新動力。

舖位現租客為人氣古早味蛋糕店，物業附設三相電及來去水等配套。

#新世界柏傲莊舖，#大圍最平這間

第2283-5成交(堅-註冊) 感覺5分。現時點 very hot! ??? 今年第三單成交，但全蝕讓?

油麻地彌敦道530-538號「現時點」，今年三間舖成交分別為:

【最新】2樓248舖，建築147呎，實用81呎，成交268.8萬，原業主2014年11月以320萬第一手劏出時買入。帳面蝕16％， 輸少當贏! 實用80呎。

2樓279號舖，2015年7月入300萬，出200萬，蝕33％。實用80呎。

1樓147號舖，2016年3月入345萬，出262萬，蝕24％。實用80呎。

劏場算輸得少。買第一手劏場，一般輸少過一半已經算贏! ? 現時點現在一般租金回報約三四厘， 差幅好大。有些大幅減租，有些過5厘。

以上三位是從林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位，共2.5萬平方呎，2014同年林子峰分拆舖位出售，入場費50萬元起，套現約4億。

該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位，2014年拆售時已全數出租。

當時出售時，買家可獲以下優惠:
1）租金保證2年5厘回報
2）送全數厘印費，高達樓價4.5%以上
3）律師費
4）送2年管理費及差餉
5）買家免佣

As said 如果你想買商場舖，記住 ...

劏場舖有三類型:
(1) 第一手劏出嚟，未有租客，只睇圖則，i.e. 尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場(經典?，死足29年) and 太多太多，通常連「x年x%保證回報」，第一手劏售接貨有極大風險，近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好，有二手賺錢個案，其他好大機會 *蝕近七八九成* ! 一般我勸你唔好買! 好多劏出來的都是我「朋友」? 叫我唔好出聲 ?

(2) 商場已成型，已經有租客及人流， 大業主分拆出售細舖，i.e. 油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場， 小心啲，通常蝕少啲 ( *蝕二至四成* )，但買啱位都有機會賺錢。

(3) 當「劏場」已淪為「死場」， 當每間舖由幾百萬，跌至幾十萬時， 跌足八九成。如果你有錢冇掟洗，可以買幾間分散風險，博下。 好彩的話，分分鐘以賠數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖，2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬買入，2017年7月以30萬沽出(5年蝕92.5%?)，接手的業主於2019年4月再沽出90萬。21個月賺2倍! 相信也是近期香港升值紀錄。

不過，點都好，總結: *街舖時間係朋友* (因為人唔會因為條街舊咗而唔行，反而有重建潛力)， *但商場舖時間係敵人* (因為越舊的商場，欠缺中央管理，越冇人行。 香港歷史上，從來沒有成功收購重建劏場的例子)。 劏場細業主投資者大部份損手離場，因此我從來不會投資劏場 (不買不沽不沾手，有啲錢我唔想賺?)。

除非你有錢冇掟洗，投資「劏場」舖小心啦?。李根興

P.S. 雖然我唔熟，好多經紀都同我講，近年興起的工廈劏工作室 (變相工廈劏房)第一手買家都輸得好慘 (未計違規及人命風險)， 絕大多數蝕讓幾成。好多想走都走唔到，真正的變成「不動產」 (無人問津)?。

其實有啲錢，明知下手 likely 蝕，真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖/劏工廈房賺大錢，後悔多，因此我唔做。 *賺錢要賺開心錢?*

如果有日我做「劏場」，記得罵叉我! XYZ&#^&XYZ?!

聯絡李根興 Edwin whatsapp (+852) 9036 1143

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【2021年第一季商舖基金集資】集資上限港幣6000萬。我會加碼1000萬。

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於2及3月份舉辦多場基金講座，讓您了解牛年舖市走勢及商舖基金如何捕捉良機。

日期：2月22日(一)/3月2日(二)/3月3日(三)/3月4日(四)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1117 (Ashley) / 2830 1111 (Suki)
WhatsApp： 62067091

博收購【剛成交】第2004成交 (傳) 感覺5分，成交1800萬。

黃大仙鳴鳳街4號地舖，建築面積750呎，門闊約18呎，業主叫價2200萬，成交1800萬，回報3.33%，租客文豐家品，租金五萬元。

原業主於2012年12月用1300萬買入。

這間舖在坊間已經放盤好耐。這個舖位地段的不可分割業權份數是1/90。 這間舖向斑馬線，隔離26至48號地段已經被大華收購中，好明顯這舖是位於博收購地段， 有收購潛力。 可惜門面是斜路，人流較靜，如果不是因為收購潛力，今時今日未必賣到這口價。感覺是貴市值5%成交。

簽約日期大約是2020年10月12日

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李小姐 (Vivian Lee) 9311 9274 / 2830 1188
郭先生 (Marc Kwok) 6092 6444 / 2830 1130
馬先生 (Mani Ma) 9669 1789 / 2830 1190
潘先生 (Joe Poon) 9250 6708 / 2830 1138

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