【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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同時也有18部Youtube影片,追蹤數超過1萬的網紅Topaau土炮,也在其Youtube影片中提到,要食皮脆靚乳豬,穩着心看火候淡定轉豬是基本條件,亦講求轉豬前的預備功夫。清好乳豬內臟後以為可以即烤?錯了,這只是個開始。 其後要汆水,汆水後晾乾,再將淮鹽塗抹腹腔醃肉一會,之後上鐵叉支架定型。掛起後,隨即在豬背掃上由醋、麥芽糖、玫瑰露、紹酒、雙蒸製成的皮水,從豬尾到豬頭,均匀塗抹整個豬面,接著,置...
「新鴻基舊樓」的推薦目錄:
新鴻基舊樓 在 新北市議員鄭宇恩 Facebook 的最讚貼文
9/9疫情報告
#新北疫情發展
新北幼兒園群聚抗體結果出爐,18例個案中有8例陽性,包括3例弱陽性、2例陽性但曾接種疫苗,埃及籍爸爸一家3口則是全數陽性(今日新增兩例列為境外移入),可能已感染7天到1個月,研判感染時間較早。指揮官陳時中表示,若就發病時序研判感染源,幼兒園老師、埃及爸可能性較大,但確切源頭難以判定。
此外,今天該社區再增一名裝修工人染疫(列案於台北市),裝修工人的妻子採檢也確診,但根據初步資料,該工人並沒有進入大樓工作,只是因為公司在那邊裝修,而被要求採檢。
今天也有兩例新增案例與幼兒園事件無關,確診個案因需要到醫院就醫,採檢結果為陽性,CT值30.5,研判為舊案。同時他居住的朋友也被匡列,檢查結果為陽性,CT值31。
#行政院推出振興五倍券時程不變
行政院長蘇貞昌今天主持「振興方案記者會」,宣布振興五倍券10月8日起領用,全國實體店家、攤商皆可使用,也適用境內特定電商;經濟部則推出相關措施,盼數位綁定比例能提升至20%。外界關注振興券的發放是否受到這波疫情的影響,行政院表示,雖然目前疫情稍有變化,但沒有延後發放五倍券的規劃,行政院也會持續緊盯疫情的變化。
#第二批91萬劑BNT疫苗到貨
台積電、鴻海暨永齡基金會、慈濟基金會共同捐贈的第二批BNT疫苗91萬劑,已於今日上午運抵桃園國際機場,並在完成通關程序後,進行後續檢驗封緘作業。指揮官陳時中表示,此批疫苗將優先開放給12歲至17歲青少年族群造冊接種;其餘將優先提供已意願登記,且尚未接種過疫苗的18至22歲民眾。
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中央流行疫情指揮中心今(9)日公布國內本土COVID-19案例新增4例,案例分別於新北市2例及台北市2例。境外移入2例,確診個案中新增1例死亡。
#新北累積確診6906例
今日淡水、八里、三芝及石門無新增個案。
累積確診淡水151例、八里34例、三芝7例、石門4例。
新鴻基舊樓 在 李姓中壢選民 Facebook 的最讚貼文
<回想2016年時蔡英文說過這段話:「年輕人不要怕跟政府機關打交道,不用太溫良恭儉讓,我相信未來政府也會有這樣的雅量。如果第一次聽不見,大聲一點。第二次再聽不見,你可以更大聲一點。第三次再聽不見,#你可以拍桌子。」這些話如今聽起來都變成笑話,而年輕族群的陳謙這麼說:「我站在這裏是想告訴 #民進黨,你們變了,但我沒變,我會持續站在這裏跟弱勢人民、公平正義站在一起,我們不會放棄。」>
民調顯示蔡英文政府的 #年輕族群流失,這可說是民進黨執政五年多來累積的「成果」。其中在一些重要政策的「選前承諾、選後欺騙」,是失去年輕人信任的原因之一。真的想挽回頹勢的話,就把選前說過的那些 #捍衛人權、#公平正義 的話盤點一下,並且一一做到就好。
8月25日,在3百多警力壓境下強拆南鐵黃春香家的五天後,#黃春香家 關注組、以及20多個 #社運團體 來到民進黨部前,一眼望去都是年輕的臉孔。他們之中的許多人在2016年、2020年把票投給蔡英文,而當天他們在現場對著民進黨部喊的口號是:「#官官相護、#民主退步、#打壓社運、#背棄民主」。
#南鐵 比 #大埔,年輕人向蔡英文、蘇貞昌立牌丟鞋
抗議最後他們做了一件在2013年苗栗大埔事件中,對前苗栗縣長劉政鴻做過的事,那就是脫下鞋子,奮力砸向蔡英文、蘇貞昌穿著警察制服的立牌。是的,只能砸立牌,因為今天民進黨在抗爭現場的警力佈署可不比當年,想要靠近他們一步已絕無可能。
今日的年輕人拿大埔比南鐵,恐怕是民進黨最難堪的事,蔡英文在強拆大埔後曾經這麼說:「政府冷酷又無情,我們都應該記住這一天,這是悲劇,更是教訓,這是民主社會最遺憾的事情」。
為了避免再發生 #強拆事件,大埔事件後民進黨承諾要修《土地徵收條例》,幾個修法重點包括廢除區段徵收、以及類似黃春香案例的半拆房屋居住權保障。但民進黨執政後這個修法承諾再也沒有提起。因為執政後的民進黨才發現,原來這個條例這麼好用。
#民進黨在野時承諾過 的不只修正《#土地徵收條例》,還有廢止《#集會遊行法》等被視為 #警察治國 的法令。民進黨也同樣在執政後發現,這些法拿來對付抗爭者實在太好用了。
如何好用?就在民眾發言時警察不斷用麥克風告誡:「你們沒有經過合法申請集會、演講,不要再亂講話了。」或是:「注意你的言詞,不要煽動群眾。」還不斷插話要發言者保持理性。
而這些都是基於 #集遊法 的規定,例如第八條:集會遊行應向主管機關申請許可。還有30條:以文字、圖畫、演說侮辱、誹謗公署、公務員,還可以處二年以下有期徒刑、拘役或罰金。
而民進黨不但背棄承諾,而且還變本加厲,警察的手段不斷翻新。舉幾個在強拆南鐵黃家現場的控訴。黃春香家關注組成員林承彥說,在強拆的3個小時內警察用粗暴的方法將聲援者拖離屋內。
隔天他們回到現場,只是要舉行一個純屬聊天性質的和平集會,但警察卻在晚上10點時以違反集會遊行法將他們驅離,而且把他們全部上「束帶」拖到一旁,將近3個小時後才放開。
警察的濫權還包括對付記者。《報導者》記者、全國傳播媒體產業工會監事林雨佑,在三次強拆南鐡黃家時全程在場採訪,他的感受是:「#民進黨對新聞自由的干涉力道愈來愈大」。
第一次警察不依約定提前封鎖馬路,讓記者無法進入現場。第二次他在四樓,即使告知警察是記者,也出示記者證,並表示只是記錄,不會妨礙警察工作,但還是被強行拖走。抬他的過程中警察還說:不要裝了拉,你們都是來抗議的。他對此提出嚴正抗議。
第三次更嚴重,即使表明是記者,還是被拉走上警備車後丟包。黃家位於開元路橋下方,橋上是公共空間,他要上橋拍攝時卻被阻撓,警察還要求他删除相機裏的照片。他要求警方對此要有所說明。
台灣土地正義行動聯盟秘書長陳謙說:「我曾經期待過蔡英文總統、民進黨執政可以為台灣帶來全新的國家,但勞工依舊被資本家剝削,土地依然被怪手拆除,這是我們要的民主國家嗎?」
新鴻基舊樓 在 Topaau土炮 Youtube 的最讚貼文
要食皮脆靚乳豬,穩着心看火候淡定轉豬是基本條件,亦講求轉豬前的預備功夫。清好乳豬內臟後以為可以即烤?錯了,這只是個開始。
其後要汆水,汆水後晾乾,再將淮鹽塗抹腹腔醃肉一會,之後上鐵叉支架定型。掛起後,隨即在豬背掃上由醋、麥芽糖、玫瑰露、紹酒、雙蒸製成的皮水,從豬尾到豬頭,均匀塗抹整個豬面,接著,置進烤爐內焙烘兼掛皮水一小時。
還未完⋯⋯
為了令乳豬皮烤出來爆裂乾身、入口外脆內嫩,會於焙皮後,將乳豬置於常溫下風乾數小時。
風乾後,再於腹腔抹一層由芝麻醬、磨豉醬、海鮮醬拌勻後的秘製醬料,隨即埋爐以明火慢烤。
慢烤時絕不能心急,火候要控制得當,轉豬是一大學問,並非盲目往同一方向狂轉便可,需察看火候大小,來決定轉豬的幅度與方向。
火勢每刻在變,猛火時需叉高一點慢轉慢烤,小火時又要放低少少靠近火勢,這樣才受熱均匀,而且豬身重,鐵叉支架又重,還要不間斷以人手轉動至少六分鐘,真是少一點心機及耐力也不行。
鳴謝
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|中環鏞記破格重塑風月宴 劉天賜 鄭寶鴻 沈西城一夜夫妻豈止百二蚊 一圍$66,240九男九女嘆一柱擎天 擺設藏性暗示單料銅煲
上世紀二三十年代,香港攞正牌的塘西盛世,也帶旺附近的飲食業。單是山道,廿多家大小酒樓倚着妓寨「四大天王」而建,還未計具規模妓院自設飯堂,輕巧的酬酢、豪氣的霸王夜宴,晚晚開局。夜未央滿樓酒色、煙花地滿園春色、尋花客滿臉急色,一幕又一幕銷魂的都市浮世繪。廿多年前起,中環鏞記應熟客要求設計了一頓摩登風月宴,食材刁鑽之外,菜名以至賣相優雅中洋溢性暗示。24人的銷魂飯局,昔日動輒八萬十萬落樓,雌雄配對今夜不設防,近幾年已絕迹。《蘋果日報》邀得鏞記破格重塑這失傳特色宴,更找來劉天賜、鄭寶鴻、沈西城三位豪情掌故王連同被賞賜的「後土」(女伴)開局,重現香艷的旖旎春色。琳琅滿目通桌鋪,老饕之意豈在食?杯酒間回溯風流未了花事。
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鏞記「風月宴」廿多年前由甘健成與大廚們合力設計,收集了不少老師傅的智慧,創作力量同幻想會嚇你一跳。「二京二生」、「四冷四熱」,還有主菜「八大八小」,「洞裏藏霞」、「一柱擎天」、「鴛鴦交合」、「繡榻藏春」……還有「粥宴」和甜品,下午四時入席,隨時食到凌晨才散席,但宴到一半各人已飽上喉頭,把酒談鹹故,甜味在心頭。下午時分,步入被喻為飲食少林寺的鏞記廚房,熱氣騰騰,鏞記酒家總廚蔡偉初(初哥)正在忙着炮製風月宴。「很多食材根本很難找到,有錢都找不到。」初哥抹着汗介紹最難製的一味菜「輕扣雲裳」,燒雲腿欖角炒田雞扣,逐粒逐粒撕走田雞胃不能食的薄膜,撕到手指甲痛。「其實由頭到尾菜式含意都非常搞笑,食客要慢慢咀嚼當中的字眼,菜式配搭和襯托的意思。」
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塘西夜夜笙歌,阿姑晚晚去幾轉飯局胃都傷,故並非每場飯局都是豪舉,甚至會叫周圍酒樓外賣,霸王夜宴就比較豪。鏞記將摩登風月宴推到另一種食玩兼備的飲食體驗,除了食材講究外,餸名與賣相也別出心裁,大灑鹽花。唯一不同,舊時公子哥兒溜漣煙花地,吃飯由早食到晚,現代人事忙,吃幾小時已很奢侈。據在鏞記工作49年的營業部經理沈華透露,廿多年前開始某位律師熟客年年在鏞記舉辦風月宴慶生,只是食客帶來的「後土」不是鳳姐而是太座。「有時男賓反而坐了圓櫈服待女賓,始終是家中老闆嘛。」以前偶爾也有專業人士或內地豪客辦過風月宴,某已故傳奇商人也是座上客,但自老闆及風月宴菜餚總設計師甘健成2012年過身後,風月宴便停止了。風月宴擺設講究且蘊藏暗示,形容男女一滾就熟、火速掟煲的「單料銅煲」抵死出現,男的用象牙筷或紫檀木筷,女的用漆筷,前面放着噹噹毛巾,服侍大少抹身抹面或抹嘴,或用不求手替他搔癢。
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