【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
-
研究有價 月捐撐起土地研究工作:https://liber-research.com/support-us/
FPS ID:5390547
HSBC PayMe 捐款支持:https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼:匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募:https://bit.ly/2SbbyT3
同時也有90部Youtube影片,追蹤數超過2萬的網紅數學老師張旭,也在其Youtube影片中提到,嗨大家好,我是丈哥 這一回繼續處理重排群的後半段 要找齊 Zn 的所有子群是比較費功夫的 我們即將透過定理來講明 Zn 裡面不同元素生成的子群的特性 裡面需要最大公因數的概念 還有 ax+by=c 的解法 由於這些內容已經從高中數學刪除了 所以我花了一些篇幅處理 我將參照 John B. Fr...
「最大公因數」的推薦目錄:
- 關於最大公因數 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最讚貼文
- 關於最大公因數 在 數學老師張旭 Facebook 的最讚貼文
- 關於最大公因數 在 Facebook 的精選貼文
- 關於最大公因數 在 數學老師張旭 Youtube 的最佳解答
- 關於最大公因數 在 吳老師教學部落格 Youtube 的最讚貼文
- 關於最大公因數 在 吳老師教學部落格 Youtube 的精選貼文
- 關於最大公因數 在 用短除法求最大公因數 - YouTube 的評價
- 關於最大公因數 在 6-1-2 利用短除法找最大公因數 - YouTube 的評價
- 關於最大公因數 在 公因數與最大公因數 - YouTube 的評價
- 關於最大公因數 在 最大公因數- Explore 的評價
- 關於最大公因數 在 國小數學最大公因數最小公倍數 的評價
- 關於最大公因數 在 最大公因數、最小公倍數 - Elaine's Blog 的評價
- 關於最大公因數 在 [閒聊] 潮玩客SN850偷換硬體又掉速sn750緩內寫- PC_Shopping 的評價
最大公因數 在 數學老師張旭 Facebook 的最讚貼文
丈哥的抽象代數第 6 節已經上線了 🔡
循環群下半段著重於 Zn 的子群
這部份會依賴比較多數論的概念
尤其是最大公因數
一起來看看 (下) 篇吧
👉 https://youtu.be/FnaTokOC2XE
最大公因數 在 Facebook 的精選貼文
#當老師絕對是磨練身心的最高境界
一進到教室,小孩立馬嚕來一本本的作業😳😳😳,一打開瞬間定格(什麼是最大公因數、最小公倍數?😵💫)
緩過來之後換⋯老師我這題不會⋯
靠⋯這坑也太大,原來我要教數學,接著是國語習作,我都不知道原課本內容了,是要怎麼改???
說好寫作業三小時,全在半小時結束,變成要陪玩= =
就有一種人叫天然的邊緣人⋯
每個人自成圈圈⭕️,就一人烙單,一直喊好無聊、好熱⋯問他要不要看書,過左右而言他,問剛剛數學習作題目懂了嗎?好像有點懂⋯
那老師出題給你練習好嗎?
全錯❌
再次解釋,錯一半⋯
你真的懂嗎?(點頭)
那老師再出一次題給你練習⋯
又錯一半並一直喊腳痠等等不相干理由⋯
有想要再練習嗎?
好吧,你想練習再找老師。(你不想,我也無法幫你)
接著放學班登場⋯⋯
都寫完作業了?
那到操場活動?
:老師你幾歲?
:你猜啊
:老師你單身嗎
:是
:那老師你要快點結婚,不然你老了沒小孩養,走了也沒人可以祭拜你!
:誰說單身就沒人養?不能好好生活?
:我阿嬤說的⋯⋯
😑😑😑😑😑
老師最大的責任,不是要教學生成為多厲害的人,而是學生在你面前講543時,要拋開自己的喜惡與心情,探討學生為何問這種問題,以及引導往正確的方向思考⋯
已往生的霸丸阿嬤,以前看完八點檔就語重心長的跟我說:不結婚沒關係,重要的是有養活自己的本事,和過自己想過的生活,有家庭不見得是好事,有可能也是絆腳石。
很久沒有參與長輩聚會被問單身問題,今天卻被一個五年級小孩勸婚,內心真是無限三條線,但卻要笑笑的問學生為何不結婚不行?
✅本人單身但活很好的人推薦以下好物
消毒必備:https://meim.ai/6805a6
隨身攜帶滅毒:https://nurseilife.cc/airvida/
肉肉和茶葉:https://bit.ly/3c63bSI
健康醋:https://bit.ly/3h7pbiC
烤盤:https://bit.ly/3t8rfeO
清酒:https://bit.ly/3vZDE5n
#我的骨灰打算用撒的
#每週有三天內心需要翻白眼🙄️
最大公因數 在 數學老師張旭 Youtube 的最佳解答
嗨大家好,我是丈哥
這一回繼續處理重排群的後半段
要找齊 Zn 的所有子群是比較費功夫的
我們即將透過定理來講明
Zn 裡面不同元素生成的子群的特性
裡面需要最大公因數的概念
還有 ax+by=c 的解法
由於這些內容已經從高中數學刪除了
所以我花了一些篇幅處理
我將參照 John B. Fraleigh 的第 7 版《A First course in Abstract Algebra》
拍攝我自己的講解版本
如果你覺得我的課程對你有幫助
也歡迎分享給對數學有興趣或是要學抽象代數的朋友
【上一部】循環群 (上) 👉 https://youtu.be/4-_LLMQ7FeQ
【下一部】重排群 👉 https://youtu.be/tJ9bH3B_yA4
丈哥的 YT 頻道
👉 https://reurl.cc/83EKm4
丈哥的 FB 粉專
👉 https://reurl.cc/rgym7Z
丈哥的 IG
👉 https://reurl.cc/O0ZlO7
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/FnaTokOC2XE/hqdefault.jpg)
最大公因數 在 吳老師教學部落格 Youtube 的最讚貼文
Python基礎程式語言應用證照班第10次上課
01_重點回顧與證照508最大公因數
02_證照508最大公因數解答
03_證照510費氏數列題目說明
04_證照510費氏數列無函式解答
05_證照510費氏數列加上函式解答
06_證照602撲克牌總和解答一
07_證照602撲克牌總和解答二改用串列
08_證照604眾數建立串列與新增
09_證照604眾數用COUNT計算次數
完整教學
http://goo.gl/aQTMFS
吳老師教學論壇
http://www.tqc.idv.tw/
教學論壇(之後課程會放論壇上課學員請自行加入):
https://groups.google.com/g/tcfst_python_2021_2
證照基礎程式語言 (Python 3)證照
Python 第1類:基本程式設計
技能內容:變數與常數、指定敘述、標準輸入輸出、運算式、算術運算子、數學函式的應用、格式化的輸出Python 第2類:選擇敘述
技能內容:if、if...else、if…elifPython 第3類:迴圈敘述
技能內容:while、for…inPython 第4類:進階控制流程
技能內容:常用的控制結構、條件判斷、迴圈Python 第5類:函式(Function)
技能內容:函式使用、傳遞參數、回傳資料、內建函式、區域變數與全域變數
上課用書:
Python 3.x 程式語言特訓教材(第二版)
作者: 蔡明志, 財團法人中華民國電腦技能基金會
出版社:全華
出版日期:2018/12/20
定價:490元
吳老師 110/9/14
EXCEL,VBA,Python,自強工業基金會,EXCEL,VBA,函數,程式設計,線上教學,PYTHON安裝環境
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/1PwWOWGbE9I/hqdefault.jpg)
最大公因數 在 吳老師教學部落格 Youtube 的精選貼文
Python基礎程式語言應用證照班第10次上課
01_重點回顧與證照508最大公因數
02_證照508最大公因數解答
03_證照510費氏數列題目說明
04_證照510費氏數列無函式解答
05_證照510費氏數列加上函式解答
06_證照602撲克牌總和解答一
07_證照602撲克牌總和解答二改用串列
08_證照604眾數建立串列與新增
09_證照604眾數用COUNT計算次數
完整教學
http://goo.gl/aQTMFS
吳老師教學論壇
http://www.tqc.idv.tw/
教學論壇(之後課程會放論壇上課學員請自行加入):
https://groups.google.com/g/tcfst_python_2021_2
證照基礎程式語言 (Python 3)證照
Python 第1類:基本程式設計
技能內容:變數與常數、指定敘述、標準輸入輸出、運算式、算術運算子、數學函式的應用、格式化的輸出Python 第2類:選擇敘述
技能內容:if、if...else、if…elifPython 第3類:迴圈敘述
技能內容:while、for…inPython 第4類:進階控制流程
技能內容:常用的控制結構、條件判斷、迴圈Python 第5類:函式(Function)
技能內容:函式使用、傳遞參數、回傳資料、內建函式、區域變數與全域變數
上課用書:
Python 3.x 程式語言特訓教材(第二版)
作者: 蔡明志, 財團法人中華民國電腦技能基金會
出版社:全華
出版日期:2018/12/20
定價:490元
吳老師 110/9/14
EXCEL,VBA,Python,自強工業基金會,EXCEL,VBA,函數,程式設計,線上教學,PYTHON安裝環境
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/hkM8GbuPO5A/hqdefault.jpg)
最大公因數 在 6-1-2 利用短除法找最大公因數 - YouTube 的推薦與評價
![影片讀取中](/images/youtube.png)
Next: · 🆕最新課綱~七上數學:最大公因數與最小公倍數(1)🆕 · 國小進階-輾轉相除法 · Law of ... ... <看更多>
最大公因數 在 公因數與最大公因數 - YouTube 的推薦與評價
![影片讀取中](/images/youtube.png)
108課綱#素養#數學#因數分解#分數運算【觀念】公因數與最大公因數想看更多教學影片? 歡迎進入「均一教 ... ... <看更多>
最大公因數 在 用短除法求最大公因數 - YouTube 的推薦與評價
108課綱#素養#數學#因數分解#分數運算【解題】用短除法求最大公因數想看更多教學影片? 歡迎進入「均一 ... ... <看更多>