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你們心裡有沒有在想「泰國人現在是怎麼過的嗎？」

開始閱讀之前，因為我寫這篇文章的時候，有太多事情想講，寫的時候需要休息靜下心，需要分開好幾次寫，因為寫不下去，所以如果文章跳來跳去，就請見諒

這篇文章還害我做了一晚惡夢...

好啦！我們就不要來比爛了，沒什麼好比的，但泰國現在就是很遭，根本沒有人知道現在正得疫情的人數是多少？每天看到七千九千你會覺得多嗎？我敢說已經超過一萬遠了，你們能接受「不查就沒有」這個說法嗎？

好的疫苗在哪裡？你們會好奇嗎？好啦！缺貨是能理解啦，不做好準備也是一個問題，我們就跳過這個話題，現在如果說缺貨哪裡也是差不多，只能希望有的國家分過來一點～

但如果你的國家也不想要跟別人拿？花錢買也不要，人家給能拒絕也拒絕，好的也不買，只要買一個最爛的牌子，又是最貴的…雖然很多國家也不認可，雖然其他國家打了人就像樹葉一樣死在地上，但我就是要買，你想用別的好的，請你自己去花錢，喔！可是我們也不會允許誰去買，要來申請許可，但我們也會擋到底啦，所以～好啊想買你們去買啊～

你病倒了，就算是醫生們護士們忙到忘記自己的名字，我也不去幫你啊，錢我是有啊，要醫院設備？要疫苗？要補助？要什麼？不給啊～我才不給你們呢～下次你們肯定不會選我們，那我把錢丟給那些忠心或什麼事情都不管的人，他們下次會選我啊～

病人床不夠怎麼樣？我管你怎麼樣？你問我我就說床夠啊～死了又怎麼樣？你們也拿我沒轍，就算死了半個國家，在緊急狀態下你們也搞告不了我啊～我愛怎麼封城就封～錢也不會給你，沒錢吃飯是你家的事啊，關我屁事？

人民再怎麼加油，再怎麼忍也就是那樣，不開心我跟你們道歉啊，有什麼了不起？？就道歉了啊，那我問你們有誰比我還愛國家嗎？我就在幫你們啊在靠北什麼？？你會不會覺得我為什麼要講的那麼離譜？我說過聽泰文不懂報名跟我上課，巴育他就是這麼說啊，也不只是他，整個政府都這麼說，不然你去問你泰國朋友，說我說的是不是真的…

你對於這幾件事情有什麼想法？
1. 孩子眼睜睜看著爸媽在家裡死
2. 爸媽眼睜睜看著孩子死
3. 然後太激動就從二樓掉下來跟著死
4. 孩子看到爸爸先死，過幾天媽媽也跟著死
5. 廟裡的人說有人已經來送走他家裡三四次了
6. 有些人家人一眼都沒看到就走了，因為家人都被隔離所以也看不到離開的人
7. 有媽媽因為沒錢想要把付給老師買平板的錢拿回來，去騙老師說孩子因為平板的錢的事情自殺了（因為要給孩子上網課，也是政府逼他們的）
8. 說到自殺「90分鐘會有一個人自殺」聽了如何？
9. 有歌手無路可加油了，從百貨上面跳下來
10. 有一大堆人知道自己得了疫情，找醫院找到最後一刻，當然沒什麼奇蹟
11. 醫生護士忙到倒在地上，甚至因為疫情死了（打完疫苗了）
12. 醫生護士口罩用完拿去洗在回來用一遍
13. 我又看到有護士的疫情死了…三百個「又」
14. 我看到朋友們寫動態告別他們的朋友，會不會下一個就輪到我寫？
15. 小朋友沒辦法好好上課，叫他們網課？多少人家裡沒網路政府知道嗎？多少人家裡沒電腦？多少人家裡沒平板？
16. 孩子和媽媽共用手機，孩子在上網課，媽媽要用手機賣東西回客人，借來借去
17. 有一個媽媽買一盒煎蛋蓋飯，寫著條子說「我們家有兩個孩子，錢只夠買一盒，可不可以多給一點點」店家直接給他們兩盒，還好店家是好人
18. 看到外賣司機在暴雨中站著等飯給客人
19. 我親眼看到Grab吊著飯盒在雨中送飯，不做就沒錢
20. 看到工廠爆炸，消防隊和設備都不是政府的！！薪水也沒有都是志工！！有薪水的消防隊一個人一萬泰幣！！「「「他們是這世界上真正的英雄」」」

這只是我現在寫的時候想得起來的事件

這是我每天看到的東西！！！每天每時每秒！！！

我現在滑臉書五個動態三個是罵政府兩個是有人死，不久之前我還會看到有人還活得很開心，拍照漂亮，現在誰不罵政府？

然後又會看到政府的買賣，疫苗就不再說，什麼政治家要先打好疫苗，連高爾夫球場小姐也想要她們先打（是怕打不到高爾夫球？），軍人警察要先打，軍人飛去美國打好的疫苗，同時有政府的人說「不想給醫生們打好的疫苗，因為怕沒面子給他們打了沒用的疫苗」，然後看到政府想買飛機，潛水艇，還花錢去森林裡找什麼文化路燈，森林裡？河邊？

插隊一下

泰國藝人現在也不能只靠臉吃飯，連靠能力都不夠生存去了，以前藝人不能加入政治話題，因為泰國的資源都是黃邊，都是這個政府的贊助商，電視台、電台也都是軍人的，大公司都有軍人坐在裡面，藝人誰敢？抵抗了下場是什麼？前幾天才有一位主持人被踢出電視台，因為她靠不對邊….

我要說的是什麼？兩年了音樂行業的人都沒工作，他們也受夠了，藝人也被影響到不行，現在藝人歌手誰不罵政府？有啦有一些還是很智障～還替政府加油，還有一些還是怕影響之後的工作，但已經少了，大家也都受不了要出來了，不是有一句「今天你不喊，明天就輪到你」現在那些住在快頂級的人物，已經被政治敲門了「下一個輪到你們了」。現在他們不怕以後沒工作、以後沒贊助商了，因為現在已經兩年沒工作了，還要等什麼？不要跟我說疫情怎麼有活動，活動沒有、幫助也沒有，現在好幾個國家已經開始辦活動了，但泰國只有越來越嚴重…

我寫到哪裡我都忘了…

喔！我想說的就是現在對於粉絲來說藝人也要出來說什麼了，不能再賴皮等下面的人爭取，得到了我們就繼續賺錢，現在你不喊你就準備失去對你抱著希望、想要依靠你們的粉絲，就算你是天團，也會離你而去，我也是，我最愛的團，一句話不說，活得浮誇，我也很失望，當然每個人有權利說還是不說什麼，但我也有權利去支持誰不支持誰，我也聽不了他們的歌了，不只是因為排擠誰，但我就已經沒辦法相信歌詞裡面說的話了，因為我沒看到你有在做你所說過的話了，要當別人的偶像，就是要背負著別人的期待，這是藝人的代價吧？會紅的藝人就是因為人家相信你說的話不是嗎？你卻讓粉絲失望，但我還是希望有一天他們會出來，希望不要太遲，我也不想對他們失望…

其實我沒有要在這篇說這件事情啦，但一講很多想說的話就都滿出來了

回到原本的重點

那泰國人到底怎麼活的？你好奇嗎？

我之前看到一篇文章我才發現「他說的沒錯！」這就是泰國人怎麼活下來的！

泰國人的生存力很強，其實就和在你們常聽到的兩句話「ใจเย็น ๆ 災奄奄」和「ไม่เป็นไร 賣奔來」，「慢慢來」和「沒關係」的詞來的。

我在說什麼，就是泰國人無論是遇到什麼難關，都可以隨著那個問題，想出辦法生存下去，你可以想想看玩音樂的人，他們失業兩年了，他們到底怎麼活得下來？？我也很好奇，雖然說很辛苦，但是你們到底有什麼辦法還能活到兩年？

那些店家，巴育想封城就封城，而且不是那種中午出來說「如果情況越來越不好，下個禮拜我們會封城，請大家準備好封城的可能性」，不是喔，他是早上說我絕對不封城，然後晚上（凌晨 1點）說後天封城，早上說絕對不封，店家就趕快買菜買食材，準備開開心心的開工，有錢賺了～結果呢，東西放冰箱都還沒冰就封城了....你要他們怎麼活？？

所以說到底他們怎麼活下來的，我不知道，但我知道說這就是泰國人的強項（也是弱點），泰國人遇到問題，他們就能解決，至於方式是對錯？不知道，合不合法？不知道，應不應該？不知道，但我得活下去，法律有什麼漏洞就利用那個漏洞，他們就能生存下來，所以說是強項也可以，但是當他們遇到這麼爛的政府，他們也還是可以忍，也不是忍，可以沒事我想辦法的感覺，當然在某個程度是很好，但趕快出來趕走這政府吧！！

然後他國人的心態真的很好，我不是要過那個國家比較，我個人就覺得泰國人就是心態很好，很有愛心，哪個貧民窟沒錢沒飯吃，說出來明天就有飯吃，哪所醫院設備不夠，一個晚上醫院戶頭就爆炸了，泰國人隨時都能伸手去幫別人，很長時候泰國人就會牽著手大家一起去捐款，我朋友跟我聊天一直說什麼好辛苦、好辛苦，是個好辛苦，隔天還是出去捐款...

這就是泰國人，就是這麼有愛心，唯一一組殺人兇手就是泰國政府和巴育，和巴育的老大，泰國這麼嚴重上班還要休六日...這麼怕累可以到棺材裡休息，然後不用出來...

這或許也是為什麼外國人喜歡泰國人，泰國人看起來很快樂，沒有什麼煩惱，煩惱是有的，但總是有辦法的吧，這就是泰國人的想法

有時候我也是....船到橋頭自然直，可是現在船要掉下瀑布了.....

政府派的人說我們在同一艘船（就一起死）這我加的～

#ออกไปอีสัส

農地違章工廠就是「把違法的工廠，蓋在不對的地方(農地)」，就地合法分為讓工廠本身合法的「特登」，以及讓用地合法的「特目」，這其中有哪些問題呢？快跟我一起看下去！
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🏭「特登」——「特定工廠登記」，透過改善工廠設備等措施，讓沒有許可就蓋起來的工廠，加強消防及建築結構，減少排放污染以及公安風險，簡單來說就是改善工廠本身後，發給工廠「暫時合法登記」。
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🌾「特目」——「特定目的事業用地」，透過用地變更，讓原本不能作為工業用途的農地變更成為可以工業用的土地，使得這塊土地可以合法蓋工廠。
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也就是說，如果兩個條件只取得其中一個，都不能算是合法工廠，那麼問題在哪裡呢？
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取得特登的工廠，雖然有進行改善措施，但事後補強的狀況，還是會比先經過申請才合法興建的廠房要來得不好。更重要的是，農地違章工廠的風險，也並不只存在於工廠本身而已，附近都是農田，狹小的道路是否適合貨車及消防車進出、農地缺乏消防設施水源、排放的廢水廢氣還是有污染風險...這些都不是只要工廠自己好就可以解決的問題，更別說農地變更為「可以工業用的土地」後，如果沒有配套措施，將來這塊地就可以繼續蓋新的工廠，並且以「可以工業用的土地」被買賣炒作。
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所以，解決農地違章工廠的問題，並不是開出一些條件，就可以讓落在農地上的零星工廠，不考慮環境承受力、不考慮公共安全、不考慮食安風險，通●通●就●地●合●法！而是應該考慮整體國土規劃保持農地的完整，優先輔導廠商遷離農地進度工業區，並且將遷廠配套的強制力，明文寫到法規之中。

「實價登錄2.0應揭露篩選標準，強化公設標示規定，杜絕車道灌水公設虛坪」
　
實價登錄2.0草案審查中，抽空跟大家報告上午質詢的重點。
　
今天內政委員會排審實價登錄2.0草案，除了大家都很在意的 #門牌揭露、 #預售屋全面納管及時申報，還有幾件重要的事情，也應該一併處理。
　
#異於市場正常交易價格的篩選標準應揭露
　
實價登錄到底剔除了多少案件？標準是什麼？各縣市剔除標準一致嗎？
　
答案是，大概剔除了8%的交易案，標準從未接露，且各縣市標準不一。這些疑問，長年影響實價登錄的可信度。有人認為高價案件被剃除，有人認為低價案件被剃除，從來沒有一個確定的答案。
　
我具體要求，公布篩選標準與特殊交易類型，並定期公布六都、各縣市的的實價登錄揭露率，讓大家看得清清楚楚。
　
#公設應標示大公小公
#名列法定必要公設與其他公設面積
　
再來，實價登錄對於公設，通通標示為「共同使用部分」，沒有區分大公（全體共用）、小公（部分共用），也沒有標示因應消防、避難等法規的必要公設，與其他休閒性公設的面積大小。
　
公設標示如此不清，難怪消費者會覺得公設灌水，買到一大堆不知道在哪裡的神祕坪數。
　
我要求內政部，實價登錄修法應一併檢討《不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法》，對於 #公設標示，給予明確規範。
　
#杜絕車道面積灌入公設虛坪
　
近來引起討論的實坪制，我認為其中一個最重要的弊端，就是 #車道面積灌入公設，讓沒買車位消費者多花好幾百萬買公設的伎倆。
　
過去有好幾個建商，因為虛灌車道面積到公設，沒有在買賣契約揭露，而被公平會罰鍰的案例。但是，我們仍然沒有任何規定，禁止車道面積計入大公的灌水行為。
　
儘管有法定防空避難設備面積的規定，但是，把車道面積灌給沒買車位的消費者，仍然是不合理的。
　
我必須難得肯定花敬群次長，針對上述議題，都給予會積極檢討的正面承諾，就看內政部什麼時候拿出具體方案了。

質詢影片看這裡：
https://youtu.be/ArUBwIZ6EjQ

【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

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