【想趕走惡鄰?你可以這樣做】
抽菸、亂丟垃圾、噪音汙染…惡鄰的行徑層出不窮。但你知道,你有機會依法趕走惡鄰,讓他搬離社區嗎?
🎸依照「惡鄰條款」,你可以訴請法院強制遷離社區住戶
公寓大廈管理條例第22條規定,如社區住戶有積欠過多社區費用、違法使用住宅範圍或是違反規約情節重大,經管委會促請改善後3個月,社區就可以依照區權人決議,訴請法院將該住戶強制遷離。
🎸哪些情形,可以訴請強制遷離?
根據22條,可以強制遷離有3種情況:
1⃣積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
這裡的費用,包含社區訂定的公基金、共用部分的管理修繕費用等。
要注意的是,積欠費用必須「經強制執行」,且「再度積欠達其總價百分之一」,才可以強制驅離。意味著惡鄰雖然欠管理費、公積金費用,但要欠的夠多,才能訴請驅離。
2⃣妨害建物正常使用,經罰鍰後仍不改善
正常使用的情況,包含規約對於專有、共用部分的使用規定,或是在逃生通道堆置雜物,妨礙出入等。
妨害建物正常使用,依照公寓大廈管理條例第49條,各地政府是可以裁罰的。如果政府裁罰後,惡鄰仍未改善,就有權訴請驅離。
3⃣違反法令、規約情節重大
規約就是你的「社區規約」,例如社區規約禁止營業、禁止養寵物等等。
但,怎樣叫做「情節重大」?法律並沒有寫清楚。不過,我們可以從幾個實際案件來感覺一下法院的標準。
🎸曾經判准遷離的案件
第一個案例是「喧囂」。
某惡鄰自102年起,不分晝夜的大聲敲打金屬,發出巨大聲響、尖銳刺耳,偶爾亦有木棒敲擊、撞地板、大聲唱歌或鋸東西的聲音,每日至少三、四次,每次約15秒至1分鐘。102年11月,區權會曾決議請警方介入處理,但惡鄰仍未改善;而管委會在106年5月時更寄存證信函給惡鄰,要求改善,但惡鄰仍置若罔顧,因此在106年11月時召開區權人會議,決議管委會訴請法院強制遷離。
在這個案件中,管委會提出了多位住戶證詞、錄影檔案,以證惡行惡狀,法官最後採信,判決惡鄰應遷離該房屋。
(參考高等法院臺南分院107年度上字178號民事判決)
第二個案件是「髒亂」。
某惡鄰在105年4月起,被住戶檢舉有亂丟垃圾、屋內臭味飄出的環境問題,而飼養寵物又未清理排泄物,導致該樓層的公共空間髒亂,又有大量蟑螂出沒。管委會分別於4、5月間開出三張勸導單,但惡鄰都沒有改善,於是在10月時召開區權人會議,決議訴請法院遷離。
在這個案件中,管委會提出住戶證詞、住戶連署書以及管委會勸導單,還有新竹市政府、動保防疫所的會勘紀錄和勸導函令作為證據,最終使法院相信情節重大,判決惡鄰應該遷離該屋。
(參考高等法院106年度上字904號民事判決)
🎸想要訴請惡鄰遷離,可以,但請記得兩個重要的條件。
第一,「時間」。
依法要3個月未改善,才能訴請遷離,而時間越久,或許也越能讓法院相信「情節重大」;
第二,「區權人決議」。
訴請遷離,必須由管委會來實行,並不能透過你自己告。
而且,必須經過「區權人決議」才能達成。意味著這個問題要是整個社區多數人都認同的,而不是少數住戶之間的紛爭。
千金難買好鄰居,好不容易找到房子,卻必須跟惡鄰相伴,真的很可惜。
如果你身邊也有惡鄰,除了忍氣吞聲以外,不妨試試看惡鄰條款,找回屬於你的居住安寧!
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準監委高涌誠本月初代理北市某大樓的頂樓住戶,祭出存證信函要求管委會限期施工、修繕屋頂改善漏水,但期限前該住戶又直接雇工刨掉樓頂水泥重鋪,管委會不滿投訴,認為原本只需要1、2萬元塗防水漆,對方卻刨除水泥重鋪,花費估計爆增為1、20萬元。
想法:
1.投訴沒關係,但干律師屁事?
特別強調律師身分要幹什麼?
2.頂樓漏水,最根本的處理方式,
就是刨掉重新鋪防水布重新處理,
塗防水漆是治標不治本,問題還是存在~
3.如果是我是頂樓屋主,
碰到管委會這種態度,
我大概也是自己弄好弄滿,再來跟管委會算錢
不然以管委會這種處理法,弄10年他還是漏~
4.頂樓是公共區域,管委會要負責修繕,
這筆錢可以「不當得利」、「無因管理」向管委會要,
至於管委會靠腰
住戶修繕方式(刨掉重弄)費用太貴,
是修繕方式必要性問題,
雙方有爭執,就讓法院判,
不過我認爲
刨掉重鋪並非「過度修繕」而是「必要修繕」,
管委會是應該要負擔費用的~
5.這個「管委會應該負擔費用」
是沒辦法用社區規約規定
10萬元以上要住戶大會同意(假如有的話)之類的說詞免除的!
規約那種動支規定是規範管委會動支金錢權力的,
並沒辦法消除「管委會」必須負責頂樓維修義務的。
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<突圍黑心房市之主委日記>
主委日記7-2 談判的意義
如果對手是大建商、手上有案子正在銷售,我可能會每周六日去新案的接待中心坐坐,順便大聲嚷嚷,借路過之名行談判之實,以前我還在建商服務時,最怕這類客戶,如果他又得理,那我只好速速饒人,不然影響到銷售業績還得了。可惜此建商下一個案子的土地還在整合,連去路過一下的機會也沒有。
於是我心一橫、管委會一開,取得全數委員的同意後,找了個國內地產界中最大牌的李永然律師來協助,以他的名氣與能力,要告贏建商實在是太容易了,聽說他告贏不少上市櫃建商,更妙的是,友人轉述,李律師曾在某建商的授課過程中,對著台下聽講的老闆說:你們要看《黑心建商的告白》,現在消費者都很懂,你們再亂搞下去,我業績多到作不完。
要告不怕,不告最好,我打算來個以戰逼和,不然打起官司來沒完沒了,煩死人。
了解來龍去脈後,李律師說:「你要告我當然願意接,但我覺得可以先談判協調,再決定要不要上法院,這類型案件我看多了,通常經過協調後,事情比較園滿,也比較快速。」我想了一下,打官司到一審大約要花十萬元以上,這個錢雖然花得起,但時間也許要花個三年以上,而期間百廢待舉,有很多尚未點交的地方容易造成混淆,縱使我們想要改善公設的設計或增設某些功能,理論上在點交完成前也無法進行,不然建商就有理由說:你們動過了,我可不管。
當李律師的旗下律師打給建商業務代表,約了個談判時間,馬上就有人傳話給我說:算你狠,居然找李永然。我想,他曾幫板橋某社區跟建商爭取到四百萬元的公設點交費用,必定是傳遍整個業界,這點知名度對我自然是有利,要不我也能找到半價費用的新手律師,但效果就會差很多。
就在三次談判,一年多的緩慢、沒有效率的協調後,雙方定出一個各退一步的辦法,畢竟還沒點交完之前,建商依然要繼續作修繕工作,一年多來真的多花超過五十萬元,也真不划算,而我們只想要得到廣告及合約內應有的權利,並不是獅子大開口,所以,該付的那台巴士建商要給足二百五十萬元(有附估價單)、窗簾要弄上消防核可證明(怎麼弄來的我不管,反正要給我證明以及在窗簾塗上防火漆),漏水要幫我修好,點交後的問題,我們自己來 。
能夠談出結果的重點在於,身為主委必須不怕上法院。我知道有些建商會欺負怕事的管理委員,畢竟大家當委員只有多做事、沒有多領錢、更沒好康,為了義務職上法院太不划算,所以建商自然是能凹就凹。
而我,哼,又不是沒出過庭、沒贏過官司,去法院還可以順便跑新聞。
建商業務多數人是欺下怕上,傳回公司高層的內容,有時會與事實不符,我利用律師來回寫存證信函,公司高層非看到不可,也不容易扭曲事實,不經一事不長一智,談判時的所有往來內容,請以存證信函寄到建商,收信人一定要是公司以及負責人,這樣能夠做決定的高階主管才會看得到。
就這樣,歷經三年,終於跟建商簽好點交條款,依法點交後要撥給管委會的管理基金及相關費用。辛苦至此突然覺得,連我這種算是半個業界的人都遇到此種狀況,何況是毫無經驗的一般素人。
圖說 : 這是窗簾的防焰證明 所有公設的窗簾都要這一塊 不然 就會不合格 (有了真能防燒一小時?我是真的懷疑)
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可以向大樓管委會提出要求,先從頂樓切斷該戶的水源止住漏水, ... 若該住戶還是不願理會,便只能尋求法律途徑,寄發存證信函令其改善、 委請律師寄發 ... ... <看更多>
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