其實我都唔明點解翠華咁渣😓 執得就執,頂得就頂。一盤生意冇左個靈魂,就乜都無..... #希望有回魂的一日。
今日【信報】全文
翠華糖街分店63萬招頂租
代繳半月佣金 銅鑼灣等旅遊區多舖結業 2020年5月19日
受新冠肺炎疫情打擊,大型連鎖茶餐廳翠華(01314)過去數個月接連關舖及退租分店,其中銅鑼灣兩家分店原本已全數關閉,惟位於糖街一個建築面積約5000方呎的舖位,現重新推出放租,每月叫租約63萬元,與原租金相若,但將由翠華代業主向代理支付佣金。
呎租126元 租期三年
翠華上述原銅鑼灣分店位於糖街1至5號銅鑼灣商業大廈地下A1至A3號舖,建築面積共約5000方呎,翠華在2014年底以每月55萬元承租,呎租約110元。其後翠華續租兩次,租金亦增至63萬元,呎租約126元,租期至2023年11月底才屆滿。
由於今年初爆發新冠肺炎疫情,飲食業受重挫,翠華自2月起已先後把多家位於銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環旅遊區的分店暫時休業,實際上個別更提早終止租約離場。不過,由於糖街分店的租約要3年後才到期,若提早退租或需要向業主賠償一定數目金額,故改為在市場招「頂租」,希望有新租客接手承接餘下租期。
據代理透露,舖位除由翠華放「頂租」外,更會由翠華代替業主支付交易佣金。目前市場一般租賃交易,業主會向促成租賃的代理支付成交月租一半作為佣金。若以上址叫租價計,一旦租出,涉及佣金料最少達31.5萬元。
資深商舖投資者、盛滙商舖基金創辦人李根興表示,雖然現時舖位業主處於弱勢,但已簽署租約的舖位,業主有權不准租客提早離場或退租,除非租客作出賠償。對於市場上有部分租客願意代業主支付佣金,李根興相信是個別租戶「心急」想盡快遷出,才有此安排。然而,由於現時市場上吉舖增加,不少業主已將租賃佣金大增至相當於兩個月甚至三個月租金,以增加吸引力,若只支付半個月佣金會較難租出。
除糖街分店外,翠華位於同區駱克道485號地下至3樓的複式巨舖,總樓面面積約8000方呎,現時月租146.4萬元,租期至2023年底,該舖位暫無放租,料傾向疫情緩和後重開。
板長關尖東店 業主減16%放租
此外,原由連鎖壽司店板長壽司租用的尖沙咀東海商業中心地下G7至G9號舖,亦剛結業離場,現以38萬元放租,租金下跌近16%。資料顯示,該物業建築面積共2761方呎,由板長壽司創辦人之一鄭威濤等於2012年以1.65億元購入,其後將舖位拆細成5個舖位出租,大部分租戶為影音舖及參茸店,專攻內地客市場,高峰期月租共約62萬元。
不過,近年零售業表現轉弱,內地客市場萎縮,該舖位一度丟空接近一年,在2017年初終由鄭威濤旗下板長壽司以每月45萬元承租,租金已跌逾27%。鄭威濤等更於一年後連租約以2億元將舖位轉售,賬面獲利3500萬元離場,該租約近日到期,惟板長壽司不再續約,令舖位成為吉舖。
採訪、撰文:程俊華
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(01 原POST: http://bit.ly/2pAXzcX)
譚仔10億好貴? 點睇都唔算貴. 計比你睇
鳩威下先, 本專頁呢個 post 真係 分分鐘香港最早報導, 快過所有傳媒網媒. 不過我都係站在巨人肩膊上, 有朋友話我知.
結果好多人 share 好多人 like , 好過我平時寫 十萬字. N年苦讀 兼做到 仆街, 不及一碗譚仔.
丸龜買譚仔(定三哥?), 大家最關心既除左係 阿姐廣東話都未識就講日文, 同埋烏冬有冇大中小辣, 有冇譚仔豚肉烏冬 之類. 最關心梗係 10億(港紙, 下同)? 唔係下話?
潛台詞就係, 譚仔都值10億? 或者再簡單啲, 譚仔咁cheap咁濕鳩都值 10億?
先旨聲明, 本人食過譚仔唔超過5次, 明顯唔鍾意食. 但分析既野, 唔好感情用事. 你亦唔好用 "你好鍾意" 就 justify 個估值, 否則澳牛應該大過 騰訊
譚仔唔係上市公司, 唔會比晒數你睇. 咁但分析員既挑戰梗係 incomplete data. 有晒 盈利有成盤數使撚你計咩. 機械人都識啦.
咁我地首先睇下, 由報導我地有乜 線索. 報導話 收購目標, 同心, 一年做7億生意, EBITDA 1.5億.
EBITDA 者, Earning before interest, tax, depreciation and amortization, 利息稅項折舊及攤銷前 利潤. 頭三樣可能易啲明, 攤銷呢味野, 你當係"無形資產既折舊"啦下.
EBITDA 當然唔係 真利潤, 蔡東豪定龔耀輝既名句係 :你試下 下個月拎 EBITDA 去交租. 咁但, 冇更好資料下, 唯有用呢個
10億 買 7億生意 1.5億 EBITDA, 即係 1.4倍 price to sales, 或者 7倍 price to EBITDA 左右
貴唔貴? 聽落都唔貴
咁但, 我地唔可以"聽落" 咁唔科學嘛, 比啲實證. 就用上市公司做例
可惜香港上市既飲食公司, 十居其九都濕鳩 (間公司濕鳩, 但餐廳唔一定濕鳩, 之後再解)
比較正常既, 只有 大家樂 341 大快活 52 之類. 翠華原本都OK, 但近期太多複雜野, 費事慢慢拆條數
睇番 舊年年報 (其實今年半年報都得, 但費事慢慢同你 X 2 ), 大家樂, 稅前盈利, 6億多啲.
咁未計稅, 所以加番 利息 折舊 攤銷上去就係.
睇番大家樂, 攤銷冇乜, 利息開支都冇乜 (其實係冇負債的), 收入就有, 但小小唔計. 折舊就一年 3億幾.
咁埋單, 大家樂 EBITDA, 一年 10億港紙左右
大家樂幾錢市值? 講緊 150億. 即係 15倍 price to EBITDA. 譚仔而家只係賣 7倍, 好難話貴
用sales 去睇仲簡單. 大家樂一年 75億生意, 150億市值. 剛好 2倍 price to sales, 譚仔賣 1.4億, 一樣, 好難話貴.
當然你可以拗好多野, 幾肯定既係 大家樂既 net profit margin 應該高過 譚仔.
規模經濟呀 中央廚房呀 之類, 100蚊生意 大家樂應該賺得多啲. 咁所以似乎用 price to EBITDA 睇會準啲.
同樣, 你可以用分店數目, 一間分店值幾錢, 一樣計到. 但我唔主張用呢個方法
一來, 其實而家都唔肯定 買果間 "同心" 係 譚仔, 定三哥, 定BOTH. 分店爭一倍喎! (但表面資料睇黎應該係 譚仔, 非三哥. ). 我用 price to EBITDA 或 price to sales 就冇呢啲問題.
二來, 最煩既係, 你啲鋪面大細係咪一樣? 大家樂一間值咁多, 譚仔一間值咁多, 其實難比. 鋪頭SIZE呢? 地段呢?
三來, 鋪面還鋪面, 做外賣既能力亦好唔同
所以講到尾, 我寧願用 price to EBITDA 或 price to sales.
你絶撚對可以質疑 兩者都係不能比較, 我知, 咁你世上冇兩間公司可以直接比較添, 大家樂同大快活都唔同.
所有呢啲估算都有局限, 可能10億個數係假既, 可能啲EBITDA 同 銷售係老吹既. 可能譚仔 利息好重呢. 你要拗既聽日都未完, 除非你係三哥拎盤數出黎睇
咁但, 不完全既估法, 有得參考下, 就好過攤直坐低乜都話 "冇得比較". 教埋你打工既道理啦
又即係, 翡翠拉麵小籠包 都賣 10億啦.....
(舊文: http://bit.ly/2pAPhlu)
結論: 10億買譚仔點都唔算貴, 因為家下10億真係唔係咩錢.
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翠華的原罪!
拜讀史兄《翠華嘅小股東,多謝晒》一文,剛巧翠華剛出業績,管理層係晒度,自然要求證一下,雖則未能釋疑,卻學懂了一個新名詞:「無營運的新營運模式」。
先提供一下背景資料,翠華早前出通告,指提前今年9月,把尖沙咀赫德道舖位退租,不涉及賠償。該舖由翠華大股東李遠康太太陳彩鳳持有,現時月租20.3萬元。公司解釋,退租基於零售市道不景及內地旅客數目下跌等因素,但史兄踢爆,該舖已停業一年,但仍有交租予陳彩鳳,變相納空租長達10個月,涉及租金超過200萬元。
被質疑「納空租」,做法不尋常,主席李遠康今日以自己屬關連人士為由,稱不便回應。公司財務總監康安妮承認分店由去年8月已無營運,是因為牌照續期,兼測試新的優化營運模式。問題嚟了,一間沒有做生意的舖頭,如何測試新的優化營運模式,CFO解話,「新模式有別於一般分店硬件裝修優化,是模式改變,故需時觀察」。
200萬元試新嘢,試新營運模式,絕不出奇,但在沒有打開門做生意的情況下、用股東兩球錢測試十個月,然後得出「無營運的新營運模式」是失敗的,這個在飲食界算是空前絕後。
翠華刻下最需要的,不是尋求新營運模式,而是找回上市前「香港茶記」的模式。由2012年以編號1314(國語諧音,一生一世) 上市後,一切以內地客為馬首是瞻,食品越來越難食、但價錢卻媲美高級餐廳。最新餐牌,十大名菜的奶油豬每個19蚊、一杯普通到極的奶茶盛惠廿蚊,昔日排隊的人龍已經消失,仍然幫襯的,只剩低未嚟過香港、未食過地道茶記的自由行客。
翠華股價2013年尾曾見$5.75,最新是$1.2,累跌近八成,市值由80餘億跌至17億。翠華要反底,首先要變革搵番本地客。如果只想搵小股東着數,以為大陸客大晒,結果同樣是1314(一生一死)。
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