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【龔成問答信箱】（Q22041-Q22060）

Q22041：

Hello 龔sir 我係你股票班初班既舊生 最近睇緊12號恒基既年報 有d問題想問下

請問本年度盈利後面點解仲有一個本年度收益總額？唔係好睇得明 除稅及重新分類後之本年度其他全面收益淨額 即係點？

仲有佢既基礎盈利14899係點計出黎呢？我嘗試將公佈盈利10192 加 "投資物業及發展中投資物業之公允價值（減少） / 增加" 2413 都計唔到 14899

聯營同合營公司既盈利需要剔除嗎？

最後就係buffolio顯示既恒基 PE係用基礎盈利定公佈盈利計算呢？我需唔需要加減其他數字去計算正確既PE?

唔好意思 有好多問題

龔成老師︰

這頁"綜合損益及其他全面收益表"，係分析估值時，我都唔會特別去參考。因為佢主要係一些非營運性變動，無太大參考價值。

至於基礎盈利，主要係扣除左"物業公平值變動"，所造成之影響。

你可以參考翻2020年年報P.226，你用"本公司股東應佔盈利"，再加翻所以公平值數字(因為當年公平值，都是負數。若當年公平值係正數，你就要倒轉，扣除翻佢。)，就會計到14899個答案。

水牛網顯示，會係用用"本公司股東應佔盈利"作計算(即包含公平值之影響)。

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Q22042：

龔成老師你好！好想同你分享個好消息！我同丈夫成功買到第2層樓啦！難得睇中啱心水地區尺數既低水單位，所以決定賣哂所有股票同埋加按少少層樓俾首期

首先 我好想多謝老師你強調儲資產呢個概念，雖然我啲股票唔係大賺，不過起碼不經不覺已經儲到一筆可以靈活套現既資產，全靠呢筆錢 今次先有機會入市。

不過宜家手上已經冇哂股票 現金亦唔多，要供2層樓亦都令少左現金流去儲股票

再加上黎緊首要目標係可以儲到筆錢裝修新屋，想請問老師我應該如何分配長線同短線既投資方向？

現階段應該全部保留現金用黎裝修？還是繼續以月供方式儲貨？

謝謝老師建議

龔成老師︰

先恭喜你，又成為業主。

我地財富組合除左要有增長力和質素外，平衡性都好重要。你現時資產明顯係偏重於物業類，長線你應集中加回一些優質股，以免過於集中個別資產類別，而產生風險。

因此，你新資金建議優先投入股市，去令成個組合更平衡。

至於先裝修，定投資，你要從生活所需和財富增值，2者之間去取個平衡。

但我建議，點都要每月做番少少月供，唔好完全係零。因為你現時係零股票，而大市又只係合理水平，這個狀態唔理想。

另外，由於你要供2層樓，令每月可投資金額減少。你最好盡快將另一層樓放租，去提升自已可投資現金流，咁會較好。

當然，你現時現金太少，都要留一定的現金先。

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Q22043：

老師你好，我又有問題想問。看完"80後千萬富翁"後，有一個疑惑

假設我辭職後，以全職股票投資者創富，之後希望分散投資，買入一間物業，問題就來了：

1.沒有工作，全職股票投資者，可申請按揭嗎？

2.同時，過到壓力測試？

3.成立空殼公司，買入物業是否更好？

龔成老師︰

1) + 2)你可以利用「資產方式」申請按揭，而非一般有收入人士，所用的「壓力測試方式」。

或者你可以加入擔保人，都有機會可以提升你成功申請按揭機會。

但坦白講，無收入要做按揭，一般都會較難。

所以最好在你有穩定收入時，處理好物業這部分，之後先辭工。

3) 成立空殼公司買入物業，係可以節省不少稅項。但空殼公司本身，都有不少營運和買賣成本，例如要會計師每年核數、買賣時需要律師評估資產等。

加上公司買物業要支付「買家印花稅」15%，因此否則未必值得咁做。

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Q22044：

1:假設，本金10萬，每月再投入1萬。如果比自己目標係每年升15%,咁應該點計，因為以年計

1月資金可用12個月，但12月資金只用1個月。咁我應該用22萬乘15%,定應該點計好?

2：老師，想請問下，假設如果雙方同意，我冇任何牌照既情況下，可以幫人做投資嗎

3:老師想請問下，假設現在有1百萬資金，用了5年時間儲錢加投資得來，有買樓需求，可選擇用來買樓首期或繼續用股票滾下去，

但如果買左首期後就變左股票果邊滾落去既速度慢左，面對咁既情況應該點做好

4：老師，想問如果抽到居屋，又比左首期買左之後，可唔可以出租？

龔成老師︰

1) 唔好諗到太複雜，我地唔係要一個好精準架數字，因為投資中間會有好多變數，未必一切如你估算一樣。

但係你要知一個大概數字，係有意思，可以作參考架數字。

以你情況，可以簡單點，當你當年每月資金，係年尾一次過投入。咁樣計算，簡單之餘，出來結果都會相對保守。

第1年回報︰22萬 x (1 + 15%)
第2年回報︰(第一年回報 + 12萬) x (1 + 15%)....如此類推

2) 如果是《證券及期貨條例》規管範圍，基本上就要有牌照。如果你只係幫下屋企人手，當然另計。其實，當中好講有無「利益」在其中。

3) 如果你係有實際需要，去置業的話，你係可以動用這筆資金。其實物業都係一個資產，都算係一種投資。

但最好，係你置業之餘，都有一定資金，用投資優質股，令成個組合唔好偏左係物業個邊，咁就最理想。

4) 根據正常程序，係要補左地價，先至可以成間居屋放租。

而且，投資物業放租，在香港現時法例下，是不能以高成數按揭進行的，金管局定明，如果要投資物業收租，最高的按數不能高於5成，高於5成者，只能自住。

當然，這是政府的規定，但坊間的做法，往往是另一回事。但你要明白佢地的做法是犯法的，因此一定有風險，做與唔做，自行決定。

坊間不少投資者，就算高成數揭揭都會照放租，其實你照去地產經紀同你講你想這樣，佢地就明，會照同你做，當然，細節位不便在這裡講太多，有機會你上堂見到面，我分享坊間的做法。

記住，所有事情都會有風險的，這是一個值博率的問題，我只可以話，坊間不少人都會照做。

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Q22045：

龔sir，你好!多謝你一直耐心回覆讀者的提問。我都其中一個支持你的讀者，你的著作特別是年報勝經，寫得很好。我亦因此開始學習睇年報。

最近我投資左百度(9888)，現價大約210蚊左右。投資原因主要是看好雲業務同智能駕駛的前景。我相信這兩個範疇能配合中國未來的大方向。

配合本身網上廣告業務收益穩定，有利百度發展新增長點。

百度最大的擔心是競爭者多，在今日「全民製車」的時期，百度的賣點只是研發時間比同業長，比同業更早開始投入研究。講到這裡，就引伸出另一個憂慮，就是巨大的無人駕駛投資能否變現。

我明白股價反映公司價值，同時亦反映了市場的對於公司的期望值。但在這裡，我唔識判斷「市場期望值」這件事。

不知我的看法是否正確，百度目前的市盈率大約9倍左右，應該是屬於健康水平。 未知老師的看法如何? 現價應否再加注?謝謝!

龔成老師︰

多謝你的支持!

百度(9888)為全球最大的中文搜索引擎，是內地用家搜尋資訊主要對口，2019年百度用户規模突破10億，而百度App日活潑用户2億，信息流位居中國第一。

當你坐擁不少資訊和客戶群，就可以利用佢地去發展很多不同業務。

雲和無人駕駛，都會係有業務當中較有潛力部份。百度的無人駕駛技術，其實唔錯。雖然越早研發，唔代表一定可以越早市場化。

但百度在無人駕駛技術，無論研發和運作，都累積左一定經驗，有助提升佢成功市場化機率。若無人駕駛技術成功市場化，相信會成為集團盈利的新增長點。

由於無人駕駛市場未算成熟，就算有較多競爭者進場，都未必會造成較大影響。加上集團有一定技術，係競爭上相信會有優勢。

這些部份發展雖有潛力，但都存在很多不確定性，我地好難完全掌握將來發展狀況。因此，係估值時，對這些不確定性較高的分部，要保守少少。

百度現時收入，主要來自在線營銷服務。這部份，集團有一定優勢，預期長線發展正面。

百度在規模和質素上係有，但你預佢中短期會較波動，不宜持有太多。若你資金好充裕，要價加小注係可以，否則等較大回調才加注，會比較好。

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Q22046：

龔sir你好，我對於股票買賣只是初哥，之前都是有少少人云亦云既心態作買賣。而我丈夫曾經上過你既堂，從他口中得知你的FB page，最近經常睇你既page增加投資概念。想問下你嘅意見。

本人37歲，已婚未有仔女。月入$58K，丈夫月入$20K多少少，收入算穩定，已購入一層自住物業，仲有17年需要供樓。

之前一路只保守地作儲蓄，大約有流動資金$100萬，扣除供樓，生活費同雜費，每月可儲蓄$24K，想可以好好分配同計劃點樣做好投資理財，為將來有小朋友及退休生活作計劃。

之前買入一些收息股票為主。如下：

0005 匯豐 70.5x1200股+46.2x2000股
1398 工商銀行 6.41x 15000股
2800 盈富基金 28.72 x2000股

1. 睇了你的FB page 後想嚐試月供股票，考慮緊每月用一萬蚊月供0002，2318，6823。這些組合適合嗎？

2. 現在持有既股票組合適合繼續長期持有？定放售？

3. 如果買潛力股，你會建議買邊隻？

期待老師的回覆，非常謝謝！

龔成老師︰

1) 我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你37歲，應以增值為主。平安(2318)係可以，但其餘2隻只係收息股，增長力較弱，唔係太適合。我建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

現在你每月先用5成儲蓄，即$12000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

或潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。

由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注(不多於3成)。最好是你先提高投資知識，等到你有一定知識和經驗，才慢慢增加潛力股比例(大約5成)。

現時大市只是合理區，你現有100萬資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

但我建議，在你實行以上計劃前，先儲起半年開支(若你預將會有小朋友，都要預留埋這部份開支)，作為應急之用，咁會較穏當。

2) 你持股雖然都有質素，但匯控(0005)和工行(1398)都係收息股，你年紀不宜持有太多。建議沽出部份，慢慢換至上述股票，會較好。

3) 我上述潛力股，都適合你，但你投資經驗較淺，要控制個比重，唔好佔多過組合3成。

另外，大部份潛力股現價都略貴。現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、比亞迪(1211)、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區頂部，可分注入貨，其餘想買就要等一等。

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Q22047：

龔成老師，你好，最近睇左幾本理財書，當中都有一個對沖概念，但睇返sir的書，或fb的對答，好似都好少呢方面既資訊，是否同你理念唔一樣？

另外我本人都買左d科技股，例如阿里巴巴和小米，都諗住有排都唔放，但又唔想繼續供落去，想供d其他行業的（你話同一產業不是多過30%)，

睇左眼科藥物公司兆科眼科，或者是德視佳，一個造藥一個行醫，你會點睇？

龔成老師︰

我主要係建議透過創建一個合適、平衡、有質素的財富組合，去做到在合理風險下，爭取最大回報。

跟一般對沖，去平衡風險有所不同。而且對沖唔易玩，唔適合一般投資者去操作。

兆科眼科（6622）係一間眼科製藥公司，致力於療法的研究、開發及商業化。通過自主開發或許可引進已建立起包含25種候選藥物的全面眼科藥物管線，涵蓋影響眼前節及眼後節的多數主要眼科適應症。

集團初步將策略重心放在中國五大眼科適應症上，包括乾眼症(DED)、濕性老年黃斑部病變(wAMD)、糖尿病黃斑水腫 (DME)、近視及青光眼。

佢已建立起由13種創新藥及12種仿製藥（按國家藥監局的《藥品註冊管理辦法》分類）組成的眼科藥物管線。創新藥管線包括8種候選藥物，若獲批准則有潛力成為中國市場領先產品。

仿製藥管線包括6種潛在中國首仿藥。集團擁有8項已頒發的中國專利及一項已頒發的歐盟專利，並提交6份中國專利申請。

佢已於廣州市南沙新區建造的生產設施，根據中國、美國 及歐盟cGMP標準設計及興建以用於生產眼科藥物，其生產能力完備並可用於商業化規模生產。

由於未有盈利，風險度會較高，加上企業規模不大，因此投資值博率未算高。

當然，由於規模不算好大，若果企業之後成功，可以好勁，但失敗對股價都有很大影響，因此是有潛力，有風險類。

只可以話，這類股，唔建議大注，當小注投資下好了，同時要明白當中的風險。但用作月供，就不建議了。

德視佳（1846）主要於德國、丹麥及中國以「德視佳」品牌提供視力矯正服務。

佢的服務可大致分為屈光性激光手術（包括全飛秒激光手術及飛秒激光聯合準分子激光角膜原位磨鑲術）、後房型人工晶體（ＩＣＬ）植入術；晶體置換手術（包括單焦點及三焦點晶體置換手術）及其他（包括用作矯正眼晴屈光不正的ＰＲＫ／ＬＡＳＥＫ及角膜基質環段ＩＣＲＳ植入手術）。

見佢的財務數據都不差，生意與盈利都有穩定增長，現價算是合理，但不是高增長類，同時由於規模未算好大，可小注直接買入，但不宜月供。

另外，我地月供係一個長線計劃，最少供3年，並持有5年，才會有較佳效果。因為月供可以拉平均個買入價，減少買貴貨風險。

若你經常供一陣就轉，會影響到平均價格效果，令最終回報不確定性增加。

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Q22048：

我想請教一下，你覺得應該怎樣教育兒童理財？因為看過你的文章/書本，你都提及學校缺乏理財教育！謝謝！

（期待可以在澳門上課的澳門讀者）

我兒子8歲，有時會問我供樓借貸，公司借錢，點解麥當勞可以咁成功等等，我自己本身不是商科，所以都係google咁簡單講俾佢知

龔成老師︰

我建議你同佢玩「大富翁」、「現金流」這些遊戲。

如果佢8歲已經有這些問題，我相信佢對這方面好有興趣，好有潛質，日後可以好有成就，你可以找一些成功的名人、商人傳記之類的兒童書比佢睇。

書本和遊戲，都係教授小朋友理財的理想方法。好似大富翁遊戲，小朋友可以從享受遊戲同時，也會學到不少經濟理論和操作模式。

另外，書本可以令佢從前人身上，學到一些經驗。當然，佢年紀比較細，較難理解我們成年人睇架書籍。

最好先選擇佢年紀水平，和他有興趣的書籍入手。之後才慢慢加入一些，未必是他有興趣，但又對他理財知識有幫助的書籍。

家長在遊戲和閱讀時，要多加讚賞，對佢學習會有激勵作用。

如果你本身無太多理財知識，就係教授小朋友同時，自已都要增進一下，甚至一齊學習。可以作親子活動之餘，都可以提升雙方學習的樂趣。

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Q22049：

老師：我在重整現時持有的股票組合，由於未到8月上課時候，唯有再麻煩老師，唔好意思。想請教以下幾隻股票是否優質和他們的合理價範圍。謝謝！

405
939
2822

此外，以上三隻股票是否都屬於平穩增長股呢？謝謝！

龔成老師︰

這3隻股票，都係優質，同時現價都在合理區，可以分注入貨。

越秀房產（0405）和建行(0939)係收息股，增長力較弱，主要係收下息。以你年紀，收息不用佔太多，大約2成左右好了。

南方A50（2822）算係平穩增長股至潛力股之間，有一定波動性。此股適合你年紀，可以考慮。

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Q22050：

老師你好！我居住在澳門，今年45歲，自住房屋市值約900萬還欠貸款400萬，每月供17000。

另有一間市值約600萬已供滿收租約9000（澳門租金較低）

因疫情上年失業，現新工作每月薪金只有18000再加上9000租金，每月收入共27000，每月供樓保險加上生活開支剛好月月清，另有60萬積蓄想投資股票市場。

現時手頭沒有揸股票，想問應唔應該賣咗收租樓，還清400萬貸款，剩餘200萬用來買平穩收息股？還是只用60萬積極蓄投放股市？

另外想買老師你的書，我是股票初學者，適合先看那一本？

龔成老師︰

其實物業都係一種資產，除非你收租物業升值潛力真係好弱，或者質素好差，否則持有用作收租，咁會較好。

至於增值，你可以先用這60萬去做。由於你已經有2個物業，故你新資金應先集中係優質股類，以免出現過度集中風險。

以你45歲，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。

由於你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持1-2成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

到你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-4成，到時要視乎你投資經驗多寡，和了解這些股票程度而定。

大市現處於合理水平，那60萬資金，你可以先用20-30萬，以"分注"形式慢慢入貨。餘下資金，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

你可以先睇我架《80後百萬富翁》、《財務自由行》和《股票勝經》，都適合初學者。

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Q22051：

龔成老師你好，剛開始月供股票3個月，其中一隻月供2382 平均價179，佢今個月升左好多

我係想長線持有，但遇著咁大升幅，平均價就會拉高 變貴左。心態上係繼續月供 還是停供一個月先？

龔成老師︰

舜宇光學（2382）係有質素和潛力的潛力股，若你係年青至中年人士，月供這隻股票係可以。

現時此股已經偏貴，但由於未到好貴，我地係唔需要停左個月供。短期成本價，係會有被拉高情況，但係月供係一個長線計劃，長遠個價都會拉平衡。

除非佢再升到一個好貴水平，我地可能要減少股款，甚至停供。但大前題係，你有無定平貴的能力。若果無，我建議你不理價值升跌，一直去供。

因為你自行調整供款，如果時機不對，反而大大影響左你平均價格的效果。所以，若你投資經驗較一般，我建議你選好優質股後，唔好理個價，一直供，反而對你最有利。

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Q22052：

龔老師你好，我今年31歲，月入二萬五，月存二萬，手持8份儲蓄保險，有啲五年期，有啲十年期，有啲三十年期（大約150萬左右），

有七十萬流動資金，另外有三十萬買咗股票，但坐緊艇包括:

9988（200)$280買入
175 (2000)$31.5買入
1810 （1200）$29.5買入
0066（2000）$38.9買入
1801 （1000）$90.6買入

龔老師我二年後想買樓，想用呢70萬用二年時間滾到100萬，請問有咩建議。麻煩指點迷津

龔成老師︰

首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。

你持有股票，都係有質素，長線持有係無問題。但信達生物（1801）仍處於燒銀紙的狀態，不確定性好大，暫時唔建議加注。

我地投資股票，其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長，以達至財富增值的目的。所以，我地投資一定要較長時間。而2年只算係一個短時期，股價好易出現波動，增加回報的不確定性。

因此，你這70萬不宜作太高風險投資。我建議用盈富(2800)，再加收息股作為組合。

收息股︰港燈（2638）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、深高速（0548)。收息基金(3110)，都可以。

大市現處於合理水平，那70萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

但這個組合增長力，未必足以2年內由70萬滾到100萬。但佢勝在穏定性較高，在只能投資2年的情況下，這個配置會較為穏當。

另外，"保險"主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。

但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產(如優質股、物業等)，效果才會理想。

你現時持有儲蓄保險，實在係太多。如果佢了一定時間的，你可以保留。但你還很年青，我建議你長線計，應該取消部份，將資金轉至優質股去做增值，會較好。

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Q22053：

龔sir，你好！有幾個投資問題想問。

1. 投資黎講，係咪唔應該買保險，或者唔應該買有儲蓄成份保險？

2. 按回報計算，應該買50年樓齡二手樓，還是一手樓？

3. 未來咩房型或者尺數更適合投資？

龔成老師︰

1) 答案係不一定。

我地理財，要做到「攻守兼備」，保險、備用現金等是防守，但防守部分不用太多，餘下資金就應進攻。保險最大的作用是「保險部分」，反而投資作用一般不大，即是買保險，最大作用是醫療、人壽、財產等的風險轉移，將你不想承受的醫療費用等不可預測支出，轉嫁比保險公司。

儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。

但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產(如優質股、物業等)，效果才會理想。

2) 一手樓，好多時都會有一定溢價，變相令你買貴貨，影響長線回報，所以我一直都唔係好建議買一手樓。

至於50年樓齡二手樓，由於已有一定樓齡，除了本身保養成本會較高外。向銀行貨款也較困難，因此投資價值都較一般。

2個選擇，其實都唔係咁理想。除非50年樓係好平，租金回報率又高，而且係一些大型屋苑，才值得考慮。

3) 房型其實無特定，尺寸最好至少有300呎，可以附合到一個家庭的最低限度需要，投資價值會較好。

其實我地投資一間物業，最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。

另外，你再要審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論，咁會較好。

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Q22054：

你好 龔sir，Follow左你嘅post都有一段時間 我亦都睇左你嘅著作「財務自由行」「80後2百萬富翁」「股票聖經」「50隻潛力股」最近4月中更參加左你加「投資陪升股課程」剛剛都畢左業

其實我一直都想理財 覺得你講嘅理論好實用及貼地，好有循序漸進嘅思維。

老師你所教嘅方法都係由你經驗所堆積出黎嘅結論 炒股散戶10個有9個都輸 你教嘅長期持有優質股其實先係最快嘅捷徑！

我雖然開始理財或接觸真正理財只有半年多啲 但思維上我確實改變左 而我起碼已每日記帳已維持左大半年 而每月月尾也會檢討 (先發現原來自己成日駛好多無謂錢 !) 多謝阿SIR!

老師 就我個人情況 我有幾大重點想請教 先講我背境

今年34歲 未婚沒有仔女 每年有年終雙糧及花紅 年薪為一百萬多啲

換左樓 樓價700萬多啲 做按揭9成 月供約24k 每月可儲到16k 左右 當中10K放左係月供股票

1. 現金約有450k 放左係買樓是「高息戶口 」約 1.4% PA – 都係聽阿SIR教導 留番D現金當做BACKUP 及緊急用錢 – 見戶口又有少少息 所以暫時放係度

2. 股票約有 450k 全部都係2-3月入
788 - 10000股
823 - 400股
1177 - 4000股
1448 - 2000股
1833 - 400股
1928 – 2800股
1972 - 5600股
3067 - 6000股
3918 – 2000股

3. 月供股票 每月10k – 由本年3月先開始供
00175 – 2k
00700 – 2k
01211 – 2k
02800 – 2k
09988 – 2k

4. 沒有其他兼職及副業

問題：

1. 目標 40歲前有1000萬 以上咁樣執完條數好似都未有咩FEEL 想請教阿SIR有咩建議可達到我目標?

2. 計過月複利息回報 上堂提到10-15% 已叫做好理想 但依個都係參考% 點可以令自己既增長穩定D？見住自己D投資上上落落 我連唔蝕都無信心 應該點好

3. 調整緊股票係6:4 水桶1 vs 水桶2 - 一直都賣咁D 1972 而放入D水桶1度 但見住D水桶1好似都無咩升 無咩信心做到阿SIR講既每年10-15%增長 想請問應該點調整好?

4. 因為我工作時間都叫自由 亦都放星期六, 日 但我問題係真係無咩特別興趣及嗜好 點樣先可以令自己多D興趣 從已令自己多個機會有個副業或兼職 我依家只有打工一份收入 好似好危險咁

5. 自己打算2022年結婚 係緊急用錢度預算300k黎用做結婚 都打算結完就生小朋友 如結左婚及生小朋友 應該點調整以上所有策略?

6. 年年交稅都10幾20萬 好肉赤 有咩方式可以減少 或更好處理方法

最後想問阿sir你係咪真係有開到糖水鋪？哈哈 我要去幫襯一下 ! 謝謝

龔成老師：

我不會公開你的名，不過問題會放上網，等更多人能學習。

1）你現時的理財不差，配置平衡，同時配合你的年齡情況。但如果要去到$1000萬，就要再加努力，因為你現時每月儲到$16000，一年約20萬，就算計及投資回報，以及你現時持有的資產去增值，要滾存到$1000萬都不易。

除非你之後用一些較進取的方法，例如集中投資潛力股，以及自己發掘潛力股，早市場一步找到，投資並得到數倍計的回報，就有機，但這要你付出較多，你要每星期花大量時間去尋找潛力股。

2）我地最重要睇長期回報，目標一年有10%-15%，但不用每年睇，而是睇長期的平均，你已經方向正確，保持進行就得。

只要你多做功課，全面了解企業，以及其增長力，就會好有信心。

3）你要睇長期，你的思維仍停在短期股價。其實你要睇「企業成長及價值」先得。

4）你要多了解自己。如果唔知自己想發展D乜，就「試」，有時試試下，你就會更了解，例如試下做小生意，找一些你平時不會想過做的兼職，唔好浪費左你的時間。

如果無野做，就花多D時間去研究企業，睇年報。

5）最重要是你預留$30萬以上的現金，餘下先投資，由於2022年與現時已接近，因此這$30萬不宜投資。

只要預算要結婚的資金，準備好。餘下資金就算進取少少，都無問題。

6）如果有需要，就開公司，當然你最好問翻會計師佢地的意見，現時公司頭$200萬的盈利，交約8%稅，比高薪打工仔交的稅仲少，你可以上網了解下。

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Q22055：

龔成老師你好，我想问下7522只股，当时听朋友介绍买下7522，平均价为3.75买入8万股，这股现在一直向下，我应该怎樣处理，是否应该溝貨，还是走货？请賜教。

这只股會否會跌倒变费纸的

我不憧买股，这段时间看了你的视频，知我买的股亂七八糟，有909、9888 全部虧損。我有一百万來投资，现在用了一半，我应怎樣重新组合，麻煩晒。

龔成老師︰

你先要緊記一個好重要的概念，我地買入一隻股票，一定要知道佢質素、行業前景、財務狀況等，才去投資。

唔好聽朋友講、或者聽消息，就去買貨。如果你連隻股票背後買什麼、公司如何賺錢、行內有什麼優勢、點解未來有發展和增長潛力，都答唔倒自已，咁就要停一停，唔好投資住。

ＦＩ二華夏納一百(7522)投資目標是提供在扣除費用及支出之前，盡量貼近納斯達克100指數每日兩倍反向表現（-2x）的每日投資業績。

如果納斯達克100指數跌1%，你就會獲利2%(另扣管理費)。但若然納斯達克100指數向上，你就會虧損。

我對這類產品有保留，納斯達克100指數在過去一直反覆向上，所以長遠計持有這股對你"不利"，一定多於"有利"。

建議你長遠就算不全數沽出，也最好沽出大部份，換碼至其他優質股較好。

其實，我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

因此，你在選擇應該投資那一類股票時，會係因應你人生階段、投資經驗和風險承受能力，去做決定。

假設你係年青至中年人士，你可以用「平穏增長股」 + 「潛力股」的組合。如果你係偏年青，比例大約可以去到各一半。

但由於「潛力股」有一定波動性，較適宜年青和有投資經驗人士。若你投資取態較保守、經驗較淺或者較接近中年，「潛力股」比重就要相對下調。

明源雲(0909)和百度(9888)都係偏向潛力股類型，都係有長線投資價值。若你係年青至中年人士，只要唔係持有過多，可以守。但若佔你佔合較多，最好沽出部份，去平衡一下風險。

若你對投資知識不多，我建議你先用月供去儲貨。現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

大市現處於合理水平，餘下50萬和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

若你現時組合，只係得1,2隻股票，我建議你都將部份股票，換碼至上述優質股，令組合風險可以更分散，整個組合也會較健康。

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Q22056：

老師，我近期抽到白居二，想購入沙田愉翠苑，為小孩的校網作準備。

問題1. 三房盤唔多，呢期成交量又高，價錢有的癲，三月至今升了12.3% 有的單位價亦企得好硬，心怕而家唔安排，睇定啲遲下連盤都冇！借問一聲，你有何看法？

問題2. 看新聞明年會加息，我究竟用H息口好，定用P息口好呢？

人生第一次 去選擇買樓 這麼重大的決定，真想跟老師分享

有睇中到盤, 但價錢不到位,預700-720萬, 睇中單位為740萬，在想要不要去馬, 怕錯過左, 之後就冇合心意的盤...

老師...求你指引我...

龔成老師︰

1) 本身三房這類大單位，供應係較少，故價格較敏感都係正常。雖然佢近期升左唔少，但由於白居二始終跟市價，有一定拆讓，故有一定吸引力。

加上這個是你自住房，考慮重要主要係是否配合「你長線生活需要」和能否做到「供得起」。如果係無問題，你都可以考慮入市。

2) 明年是否加息，暫時都係一個問號。以現時狀況計，H息會較好。但政府規定，居屋只能用P按，故你其實無得選擇。

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Q22057：

老師你好！我係你股票學生，完最後一課，感受到老師的愛心同努力，一星期兩晚3-4小時站立不停講課，課程內容非常豐富，非常感激, 辛苦你了。

另外，想請問之前不懂股票，自己又想穩健及有利息，買了：

恒生銀行 。3500
匯豐銀行。4400。
領展。$2000。（月供）
盈富基金。$3000 （月供）
小米。200
瞬宇光學。300

其實之前買匯豐恒生作收息，其他是認識你後才購入。我知道要減持銀行股，請指教應該怎樣保留。謝謝

龔成老師：

你現時較大的問題，是銀行股較多，你不要再增持這類，你應該溫翻第2堂的筆記，慢慢調整翻一個適合你年齡及風險承受程度的組合。

我會建議你過1年後，經濟好翻D，匯豐（0005）上翻D，減持部分，餘下就慢慢減，直至去到適合你配合配置的比例。

至於恆生（0011），質素比匯豐好，因此留低的比例不較匯豐多。

至於其他選股，其實無問題的，都是一些有質素的股票，你持有無問題。至於月供部分，你可以長期進行。

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Q22058：

老師 我抽中白居二 但而家二手樓市都好貴

但唔利用今次機會又怕再抽唔到
你覺得其實買公屋（eg 華貴邨）有你升值潛力？

樓齡29年 - 但好似有地鐵2026年華富有地鐵。

另外一係買私樓 要承擔有機會租唔出時 要俾供費 ，心目中係天水圍wetland seasons bay.

主要都想升值 搵到錢 可以財務自由！

你點睇呢兩個選擇，我知都幾大分別.....

龔成老師：

從自住的角度，你好好運用白居二會較好，公屋在投資角度的價值不及私樓，但從自住角度，其實可以考慮，因為你能以較少的現金流支出，解決了自住方面的問題，你就可以有較大的餘下現金流，去進行其他方面的投資。

華貴邨在地點不差的，港島區始終近中環，但地鐵相信有排先起好。因為佢要拆左華富邨，安頓好原本的居民，之後先用地鐵一整發展，相信要10年時間先落成。

華貴邨在公屋裡，算是有質素的，但不是大升類，只是平穩增長。如果你從自住的角度考慮，不是不可。

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Q22059：

龔 Sir，現時持有：

1000 股 9988 @$213
4000 股 1928 @$36.9
120,000 股 728 @$2.58
2000 股 941 @$48.7
30,000 股 3033 @$7.9

請問對此組合有何意見?建議加入金股，車股到組合?

現時買 7299 定2840 會較好?

龔成老師：

你現時持有的股票，基本上都是有質素的，其實問題不大，你持有就得，部分股雖然略有回落，但長線有得守的。

但你長遠，最好建立一個更平衡的組合，同一股票，最好佔組合比例15%以下。

你可以加入ＳＰＤＲ金ＥＴＦ（2840），這是一隻追蹤黃金價格的交易所買賣基金，當金價上升，佢都會上升，當金價跌，佢都會跌。

睇翻佢過往的價格表現，基本上都追蹤到黃金的價值，因此都可以成為投資黃金的工具。

只要佔組合比例不過多就得。

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Q22060：

想問，其實如果我長揸6666，唔會會可以上番去呢？

好驚佢會爆煲啊，到時渣都冇

龔成老師︰

若母公司出事，的確有機會出現，母公司要沽出恒大物業(6666)股權套現還債的情況。如果真係出現，的確會令股價受壓。

但你要記住，我地投資係睇長線，和企業本質。恒大物業(6666)負債情況，無母企咁差，加上物管行業，預期未來會發展得唔錯，因此有投資價值。

不過，集團大部份物業，都係來自母公司。故母公司出問題，令發展減慢，有機會會影響到集團發展。

當然，這些都是未知之數。以現時狀況計，恒大物業(6666)都有投資價值。如果你真係較擔心佢前景，你可以沽出部份，去平衡風險。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

兩房產品的定位及崛起

遇過很多首購族，第一次買房就認為至少一定要有三房。如果情況允許能一次衝到三房，那當然是再好不過了。但隨著房價居高不下，通常不得不面臨"蛋黃(或新屋)兩房"及"蛋白(或舊屋)三房"的煎熬抉擇。

以下來淺談兩房產品：

1.空間
兩房跟套房相比，舒適度絕對有感提升。固然空間規劃上不會比三房有餘裕，但該有的東西不會少。

2.借貸能力
有很多置產客買兩房，就是看中了它是最低能貸款的產品(有不少銀行因套房坪數不足不願承作房貸，或貸款成數低)。兩房能用最少的資金，去創造最高的槓桿操作。

3.租金投報
雖然兩房及三房都有相對應的房客欲承租，但兩房的需求又相對三房來得多。畢竟很多租屋族都抱持著租屋只是短暫的心態，一存到買房的自備款就想趕緊買房子、脫離租屋族的行列。如果租到三房(又沒有公司租屋補助)，一年的租金少說30~40萬就噴掉了。

對於三房房東來說，除非自己願意降租金，不然租金投報率不容易比同社區兩房漂亮。

4.總價優勢
現在竹北若要買好一點、新一點的三房，總價水位已升到2000~2200萬，下一階段將朝向2500萬邁進。

有些人覺得兩房不保值，其實並不會，當同社區三房達到2500萬的水位時，兩房價格勢必跟著水漲船高。你總不可能社區三房2000萬兩房1500萬，當三房漲到2500萬的時候兩房還在1500萬吧...

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總結：

一直以來，三房在消費者心中的嚮往程度都比兩房來得高，這可以理解，畢竟空間屬於硬需求。但隨著高房價的來臨，將迫使我們不得不對空間作妥協，否則即將迎來的就是較偏的地點或較舊的屋齡。

我們觀察現在市面上很多新案雖標榜三房，但室內實坪縮小不少，導致空間使用卻比兩房還顯得侷促壅擠。比起以"房數"來探討空間，以"主建物幾坪"來探討空間，可能才顯得較有意義性。

另，現在很多建商觀察到了"少子化"及"頂客族"的社會現象，兩房開始出現兩衛浴(或1.5衛浴)的配置。這對於家庭人口不多的客層來說，簡直是一大福音。消費者就不必為了兩個衛浴(或兩顆馬桶)而去買三房，可以把錢省下來，多餘的資金可拿來提高生活品質或作其他資產配置的規劃。

本週星相

6月20日木星開始逆行，被膨脹、渲染、誇大的事物逐漸恢復原形。

6月21日太陽進入巨蟹座，有關家庭關係、房地產、土地、家園、回憶……相關的事務會攤在陽光下檢視。

6月23日水星結束逆行，本週依然要注意電子、電器、通訊設備、網路、電腦設備故障，以及電能源短缺的現象。

6月25日為摩羯座滿月，有關大型國際組織、官員、領導階層......引發的問題在此時塵埃落定，或是因為滿月的能量，引發軒然大波。

6月26日海王星開始逆行，有關傳染病、心理疾病、謊言、虛幻……相關的事務會面臨回溯與檢討。

6月27日金星進入獅子座，有關娛樂圈、時尚、親子、寵物……相關的事務會更為繽紛。

土星、火星、天王星呈現Ｔ三角狀態，注意「電」與「火」方面的災害，核能相關的議題受到關注。

冥王星與金星呈現對分相位，經濟環境面臨緊縮，因情感而引發的刑事案件較多。

重要環境影響

6月20日在雙魚座的木星開始逆行，然後同在雙魚座的海王星也會在6月26日開始逆行，木星與海王星皆是雙魚座的守護星，傳染病蔓延的問題會在此時獲得趨緩，有關疫苗、藥物相關的議題會開始浮上台面，並且追根溯源，病毒如何製造出來？起源自何處？如何散播…等的問題。

醫療、藥物、疫苗相關的事務也會受到許多人檢視。木星與海王星同時在雙魚座逆行，人心會更為浮動，對於未知更為不安，同時因為經過了一段時間生活緊縮的日子，許多人在精神層面上會更渴求安定。許多謊言以及膨脹的消息、言語，此時也會被打回原形。

6月23日水星終於結束逆行，不過本週還是要注意電子產品、電器設備、通訊app、電腦故障的問題，交通、物流阻滯，電商、網購商品無法如期交貨，銀行連線、支付系統也然要當心出現癱瘓的問題。此時不要更新任何app或作業系統，會造成許多文件損毀。同時不要購買新的電器產品，容易買到瑕疵品。各種事務不斷來回修正或是停滯，進行不順利，不過許多事情經過修正之後，將會慢慢回到正軌，不便的生活將會在6月23日之後逐漸好轉。

6月25日為摩羯座滿月，同時，在摩羯座的冥王星與金星呈現對分相位。這一天關係著政府機構、大型組織、官員、執行的政策是否能圓滿落幕。若是能做出正確的決定，摩羯座滿月會讓整個國家的問題獲得解決，然而，若是執行不理想，滿月期間會是人們情緒特別高漲的時期此時會是充滿考驗的時期。不要忽略任何的細節，或是存在任何私慾，這段時間尚未完全脫離日月食的能量影響，任何事情一旦控管不當，引發的後續效應，會持續半年以上，因此做任何決策都要十分謹慎。

經濟環境方面，由於在金牛座的天王星會受到土星與火星的影響，同時金星受到冥王星對分相位的影響，會是經濟環境波動最劇烈的時期，期貨交易、貴金屬市場、貨幣匯率影響層面最大，許多區域經濟環境蕭條，再加上6月21日太陽進入巨蟹座，房地產、土地……等相關的問題被攤在陽光下檢視，但物流卻因為各種因素，無法正常供應，可能會導致許多商店面臨倒閉關門的命運。

6月27日金星進入獅子座，娛樂圈、時尚圈，慶典相關的事務成為焦點，然而金星與冥王星呈現對分相，娛樂圈會有震撼人們的消息發生，或是有名人殞落。風花雪月的情事會使人們感到霧裡看花，明星、名人的感情世界受到許多人關注，同時也會有一些國家與區域，對於娛樂產業有更多限制。重要的慶典也會在此時停擺。親子關係與寵物相關議題成為焦點，孩子們的權益會受到許多人重視。

土星、火星、天王星呈現Ｔ三角狀態，注意「火」方面的災害，除了各種火災與爆炸事件，還要當心火山爆發與地震的災害，人心也較為浮躁，許多事都會引發許多人的不滿，容易會有流血事件發生。除了「火」方面的災害，也要當心「電」能源相關的問題，特別是核能相關議題會被聚焦，同時也要注意核能源使用的安全性。



總結

經過水星逆行與日月食的影響之後，許多事物百廢待舉，在重建生活的過程中，我們應該回到初心，踏實地過日子。曾經發生的災難與不便，是人們需要記住的教訓。

白羊座



整體運勢

工作運方面，滿月發生在志業宮，某個任務圓滿達成，卸下一個重擔，甚至會暫時離開職務，休息一陣子。某些白羊座則會在此時離職，工作陸續移交給接手的人員。

家宅運方面，太陽進入家宅宮位，之前與家人關係之間的不愉快，現在可以得到緩解，許多心結盡可消彌。需要搬家的白羊座，此時會找到理想的物件，不過簽約時要看清楚一些條文，否則上當吃虧。

本週須注意的部分

感情運方面，在戀愛宮位的火星受到土星與天王星的影響，與交往對象感情淡了，雙方甚至會試著協議開放式關係的形式交往，比較沒壓力。某些白羊座則可能不小心介入他人戀情之中，或是有第三者介入兩人之間。

金錢運方面，在金錢宮位的天王星受到火星與土星影響，開銷增加，會花很多錢打點人際關係。某些白羊座迷偶像不惜砸下成本購買周邊，傾家蕩產也不後悔。或是對在家中的小孩、寵物身上的支出增加許多。

金牛座

整體運勢

學業運方面，滿月發生在學業宮位，報告或作業雖然一波三折，終究是完成了，這段時間會收到期末成績單，或是檢定的結果。正要升學、申請學位的金牛座，考試結果出爐，會進入預期中的科系與學校。

人際關係方面，在人際關係宮位的海王星與木星雙雙脫離不良相位的影響，很久沒到學校了，最近有機會與許久不見的同學見面，特別愉快。某些金牛座有機會與來自海外的人士交流，受到文化交流的洗禮。

本週須注意的部分

工作運方面，在志業宮位的土星受到家宅宮位的火星以及命宮的天王星影響，目前正承擔著吃力不討好的工作，每天在外疲於奔命，無法回家，在家工作的金牛座常受到噪音影響，無法安靜思考，會是十分勞累的時期。

感情運方面，在溝通宮位的金星受到遠行宮位的冥王星影響，與喜歡的人分隔兩地，只能靠通訊app見個面，無法觸碰對方，感到十分寂寞。單身的金牛座，會在網上認識新對象，但實際見面時會令你頗為失望。

雙子座

整體運勢

金錢運方面，滿月發生在財務宮位，某筆分期付款的債務清償，經濟負擔輕鬆許多。太陽進入金錢宮位，同時金星本週尚停留在金錢宮位，手頭有餘裕的金錢，會想買些好東西犒賞自己。

工作運方面，在志業宮位的海王星、木星雙雙脫離不良相位的影響，路遙知馬力、日久見人心，維持著初衷兢兢業業經營，終究會受到上司或是重要的人士肯定。尋求新工作的雙子座，此時會進入理想的領域工作，或是自己創業。

本週須注意的部分

學業運方面，在學業宮位的土星受到火星與天王星影響，學業受到一些因素耽誤，使你無法在期末趕出報告或作業，有被當的危機。某些雙子座考試時過於大意，成績不理想，感覺沮喪。

健康運方面，滿月發生在疾厄宮位，飲食要特別留意，這段時間容易吃壞肚子。水星在命宮結束逆行，仍然要當心病毒感染，或是呼吸系統發炎的問題，出門請戴口罩，並注意消毒與清潔。

巨蟹座

整體運勢

學業運佳，在學業宮位的木星與海王星脫離不良相位的影響，報告與作業獲得指導者極高的評價，甚至有機會參與重要的學術會議。正要升學的巨蟹座，考試成績優良，會錄取自己理想的科系與學校。

本週須注意的部分

感情運方面，滿月發生在感情宮位，與喜歡的人容易鬧情緒，請不要與對方冷戰，可能因此導致分手。還在曖昧關係中的巨蟹座，太過於被動，會與戀愛擦身而過。

金錢運方面，在財務宮位的土星受到天王星、火星影響，收益減少、預期外的支出增加，經濟壓力變大。有投資習慣的巨蟹座，切勿聽信小道消息，炒短線投資，會造成嚴重的虧損，甚至負債累累。

人際關係方面，在人際關係宮位的天王星受到火星與土星的影響，與人容易發生金錢糾紛，盡量不要跟團購，或是與人有借貸關係。參加某些群組時會覺得價值觀與這些人格格不入，選擇退出。

獅子座

整體運勢

金錢運方面，在財務宮位的海王星與木星雙雙脫離不良相位的影響，會在稅務、租金、貸款方面獲得大筆補償，經濟狀況不虞匱乏。有投資習慣的獅子座，投資標的大幅看漲，可選良好時機獲利了結。

人際關係方面，在人際關係宮位的水星結束逆行，並擺脫不良相位的影響，受到委屈、遭到困難時，曾經付出關心的人會站出來力挺你，有許多貴人願意伸出援手幫忙，感到暖心。

本週須注意的部分

感情運方面，在感情宮位的土星受到天王星與火星影響，在戀愛關係中感到卑微，常感到不受重視，感覺喜歡的人對你越來越冷淡，關係出現危機，卻又離不開對方。

工作運方面，在志業宮位的天王星受到夥伴宮位的土星與命宮的火星影響，無法信任周遭的夥伴，感覺只有自己孤軍奮戰中。某些獅子座工作有過勞的傾向，身體狀況不佳，還得每天上班硬撐。

處女座

整體運勢

感情運方面，在感情宮位的木星與海王星雙雙脫離不良相位的影響，與喜歡的對象有結婚的共識，目前正在籌備相關事宜。單身的處女座會被某個人的關心打動，兩人墜入愛河。

工作運方面，水星結束逆行狀態，職場逐漸恢復正常的營運，收拾掉先前累積的爛攤子，工作順利多了，許多事務修正完成，開始有進展。某些處女座暫時代理主管的職務，終於可以卸下重擔，感覺輕鬆許多。

本週須注意的部分

人際關係方面，太陽進入人際關係宮位，受到滿月的能量影響，容易把不如意的問題出氣在他人身上，對朋友們做出不理性的行為，長久累積下來，會把大家的脾氣都磨掉了。

健康運方面，在健康宮位的土星受到天王星與火星影響，身體一直有些不舒服的問題，卻無法獲得妥善治療，容易久病厭世。某些處女座生活壓力過重，會是心理疾病好發的時期。

天秤座

整體運勢

工作運方面，在工作宮位的海王星與木星脫離不良相位的影響，會承接一件光鮮亮麗的任務，受到許多人羨慕。某些天秤座會獲得龐大的資源，使得職場地位水漲船高。

學業運方面，在學業宮位的水星結束逆行狀態，相位良好，原本停擺的課程終於恢復正常，報告與作業修正完成，在期限內交付。某些天秤座會到海外當交換學生，目前正在準備辦理許多需要的文件。

本週須注意的部分

感情運方面，在感情宮位的土星受到天王星與火星影響，與喜歡的人在親密關係中不夠協調，某方甚至有肉體關係出軌的狀況，關係受到考驗。單身的天秤座，容易尋求一夜情解決情慾需求，會因此招來爛桃花。

金錢運方面，在財務宮位的天王星受到在人際關係宮位與子女宮位的土星影響，打點人際關係宮位的開銷增多，影響到自己的經濟狀況。小孩或寵物的身體狀況不佳，會投入大量金錢在他們的醫療費用上。某些天秤座則是沈迷偶像，不惜傾家蕩產購買周邊，負債累累。

天蠍座

整體運勢

感情運方面，在戀愛宮位的木星與海王星脫離不良相位的影響，桃花開得旺盛，會有許多人對你表示好感。感情穩定的天蠍座懷孕機率大，或是會與喜歡的人一起收養寵物。

金錢運方面，在財務宮位的水星結束逆行，家人在經濟面上會幫忙你清理負債，財務漏洞可望獲得解決。被虧欠的金錢終於討了回來，多了一筆可運用的資金。有投資習慣的天蠍座，投資標的轉虧為盈，等待回本。

本週須注意的部分

學習運方面，滿月發生在學習宮位，此時會接到期末成績單，確定可以升級，或是進入理想的科系、學校就讀。已經出社會的天蠍座，會在此時完成一些線上課程，學到新的技能。

工作運方面，在志業宮位的火星受到夥伴宮位的天王星與家宅宮位的土星影響，受到家人或是合作夥伴的拖累，有許多爛攤子需要收拾，工作量增加，忙的都是一些沒有意義的事務。

射手座

整體運勢

感情運方面，在感情宮位的水星結束逆行，經過一段過渡時期，對方還願意與你相守，這必然是一個值得珍惜的人。最近有許多時間可以與對方好好相處，甚至一起旅行一趟，雙方會有許多說不完的話題。

家宅運方面，在家宅宮位的木星與海王星雙雙脫離不良相位的影響，家中會購買新的家電與傢具，生活也煥然一新，有搬家與購屋打算的射手座，這段時間會找到理想的物件，並很快搬家，購買到新屋。

本週須注意的部分

工作運方面，在工作宮位的天王星受到土星與火星的影響，與客戶或職場同事溝通不良，對方甚至有意欺負你，突發狀況不斷，就算努力維持樂觀的心情，也無法忍受被人惡意對待。

金錢運方面，滿月發生在金錢宮位，會在這段時間清償掉許多帳單與負債，不過現金也所剩無幾，某些射手座容易靠血拼發洩心中的不愉快，雖然花錢的當下很爽快，但事後會感到罪惡感與後悔。

摩羯座

整體運勢

學習運佳，在學習宮位的木星與海王星雙雙脫離不良相位的影響，期末報告與作業順利產出，並獲得很高的評價，考試成績也特別優異。正要升學的摩羯座，會如願進入自己理想的學校與科系就讀。

工作運方面，在工作宮位的水星結束逆行狀態，終於恢復正常上下班的狀態，因為太多因素影響而擱置的事務，也開始有進展了，這也意味著，生活又要開始忙碌了。

本週須注意的部分

感情運方面，滿月發生在命宮，在情感關係上感到有不公平的問題，並有分手的心理準備。某些摩羯座這段時間心情不太美麗，很容易對喜歡的人耍些小任性，當心踩爆對方的地雷，把你給封鎖了。

金錢運方面，在財務宮位的火星受到天王星與土星影響，為了追星、迷偶像、談戀愛、養寵物這類事物，開銷龐大，荷包捉襟見肘。有投資習慣的摩羯座，切勿融資炒短線，容易會瞬間負債累累。

水瓶座

整體運勢

金錢運佳，在金錢宮位的木星與海王星雙雙脫離不良相位的影響，在逆境中一支獨秀，除了正職的收入外，還多了許多副業收益。某些水瓶座會因為辛勤工作而領到額外的獎金，甚至被加薪。

工作運方面，在工作宮位的太陽相位良好，受惠於滿月的能量影響，許多耽擱已久的事務終於完成，心情輕鬆不少。某些水瓶座的職務在此時會有所調整，薪資也跟著水漲船高。

本週須注意的部分

感情運方面，在感情宮位的火星受到土星與天王星影響，與喜歡的人會為了居住環境或是生活習慣的問題鬧得不太愉快，但由於你會是較為弱勢的一方，只能忍氣吞聲，委屈在不太好的氣氛下與對方共處一室。

家宅運方面，在家宅宮位的天王星受到土星與火星影響，家庭正值多事之秋，某個成員的身體狀況令你擔憂，居住環境不太安寧，容易受到鄰居的噪音干擾，或發生不愉快的問題。

雙魚座

整體運勢

家宅運方面，在家宅宮位的水星結束逆行，與家人溝通不良的問題獲得解決，有些話被聽進去，你會覺得很欣慰。某些雙魚座家中的電器或傢具終於汰舊換新，家中的氣氛也煥然一新。

工作運方面，在命宮的木星與海王星脫離不良相位的影響，同時火星與金星在工作宮位行進，在職場上脫穎而出，受人矚目，會接到許多光鮮亮麗的業務，生活也會跟著忙碌起來。

本週須注意的部分

人際關係方面，滿月發生在人際關係宮位，與某些朋友發生不愉快，會有一些朋友退出目前的群組，你也跟著與這些人劃清界線。某些雙魚座莫名其妙被封鎖，或是被某個朋友斷了聯絡方式，心中感到有些鬱悶。

感情運方面，在感情宮位的太陽受到滿月的能量影響，會被某個已經有固定對象的人告白，雖然你也很喜歡對方，但背不起當小三的罪名。感情穩定的雙魚座，常在自己的社群網站撒狗糧，容易被人嫉妒或討厭。

【✍🏻資料補充】
1.房子賣掉、轉貸、提前繳完貸款保單不會失效，就變成一般壽險的概念繼續繳費，第一順位從銀行變成受益人。
2.被保險人必須和貸款人同一人。


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內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或建設方，
感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！

180611東森財經 揭銀行不說的秘密 六都房貸竟分四級
影片網址→https://youtu.be/8TTClK_qnf8

不少人購屋都為了貸款傷腦筋，其實銀行貸款成數有粗略算法，一共分為ＡＢＣＤ四個等級，Ａ級區域最高可貸款到８成，其實除了選對地段，貸款人年齡、收入都會影響評估條件，也讓小資族怨嘆，能貸到六成就很了不起了。

記者 陳郃頻、黃福祥 採訪報導……↓

房市觸底回溫了嗎，從建商推案量，可見端倪。

興富發董事長鄭志隆：「去年差不多300億，大概400億左右，對我們推案的數字，一直都有呈現比較，穩定的成長，所以我們對這個，未來還是比較樂觀的。」

剛性需求旺，建商不再大方讓利。

興富發董事長鄭志隆：「我們已經有500多億了，從高雄然後台南，首購產品，就是剛講的這個，剛性需求的，兩房三房為主要。」

民眾想買房，多數人不想靠爸，只能往銀行搬現金。不過其實銀行沒說的秘密，是六都房貸，粗略可分成四級，依地區劃分A級可貸8成，依序往下降5個百分點。

房仲陳泰源：「它離捷運站是不是夠近，第二個再來你要看，它的屋況夠不夠新，屋齡夠不夠新，因為如果屋齡太老舊，也會影響他的貸款成數，如果屋況是有精裝潢的話，當然也會有加分。」

銀行鑑價暗藏玄機，細看A咖區域，台北市12個行政區全部包含在內，新北市、板橋、三重等區也算，還有台中市、台南市、高雄市等部分區域也是A級。

高樓大廈一棟接一棟，看在銀行眼中，有園區新貴撐住的新竹房市，只分A級和B級，不動產看來比其他縣市更值錢。

房仲陳泰源：「年紀越輕，前百大的這個企業裡面，如果有的話也有加分，或者是說你自己本身具有軍公教的身分。」

地段、貸款人條件都是評估關鍵之一，其實民眾也不用煩惱，銀行網站也有捷徑，輸入地址、屋齡坪數等，就可以先了解房子價值，購屋預算也能先有底。

新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/40695

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/06/180611.html

160111中天+東森 柯P一句「買車自備車位」北市車位漲2成
影片網址→https://youtu.be/ayXuDc411c8

東森記者 蔣心玫、卓經國 採訪報導……↓

台北市找車位難，柯市長上任後更難，但市長或許沒想到，他的一句「買車得自備車位」發掘新商機，小小一個現在車位奇貨可居，吸引投資客低調掃貨。......↓

以大直明水路為例，2014年一整年有105筆房地產交易成交，其中19筆是車位，大約占了18%，2015年前11月，交易量萎縮剩下65筆，但車位成交量依舊有17筆，占比提高為26%。

房仲業者 陳泰源 表示：2~3個月或是久久頂多才1~2筆紀錄，現在車位成交的比率幾乎是快要每一個月都有，甚至成交的比例比房子還來得多，我們就會發現說好像有人針對停車位來做投資。

買賣需求增加，直接牽動的就是價格，平平都是車位，機械的、平面的差很大，以去年平均價格來看，台北市平面停車位，一個從191.7萬漲了2.9%變成197.2萬，機械車位因為會折舊，保值性低，反倒跌了3.1%。

保全嚴密，出入都是名車，這棟信義區豪宅，不只一度位居台灣豪宅王寶座，裡頭有一個車位，根據實價登錄資料成交價高達820萬，是全台北最貴車位。

房仲業者 陳泰源 表示：如果以平面車位來講，大直在過去行情200~220萬，那現在可能250萬~300萬。

不只大直漲幅很有感，2015年北市漲最兇的就是內湖，一個車位要153.5萬，漲幅高達26.9%，至於平均價格最貴的則是大安區，一個車位平均要302.5萬，士林區和中山區同樣漲幅也都超過兩成，更加凸顯了，冷清的房市當中，車位成為投資客新鎖定標的。
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中天記者 洪襲禹、李雯珂 採訪報導......↓

週末假日房仲不是忙著帶看新屋，而是忙著帶看車位，原來是台北市長柯文哲對停車位問題頻頻出招，去年初先是取消免費停車格，又拋出買車自備車位的議題，讓小小一格的住家停車位變得越來越搶手。

房仲業者 陳泰源 表示：過往久久才一筆，但現在可能幾乎每一個月都會有車位的成交紀錄，甚至有時候車位的成交頻率竟然比房子還要多。

從實價登錄就可以清楚看出，光是北市明水路去年10月4筆交易中，就有2筆是車位買賣，到了11月不見有最新房屋的成交紀錄，但唯一的一筆竟然是車位買賣，車位的成交量就佔了一半以上。

房仲業者 陳泰源 表示：基本上就是買了先租，租金投報率可能也比房子高，可能都至少個3~5%。

記者 李雯珂：北市車位身價水漲船高，在大直區原本一個車位行情約250萬元，不過根據房仲表示，現在有賣方直接喊價到300萬元，也就是短短半年間價格漲了兩成。

看到去年內湖車位均價約153.5萬元，一年大漲26.9%，士林的漲幅也有23.2%，中山區也超過20%，大安區的車位平均一個更高達302.5萬元，漲了16.8%。

不過車位買賣糾紛層出不窮，因為車位難以貸款通常只能現金買賣，甚至有的社區禁止外賣、外租車位，就連管理費還會分成住戶和非住戶兩種價格，價差有可能會差到一倍以上。

不管是投資還是自用停車位，民眾買賣前可得仔細問清楚，免得成了冤大頭。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/122899446