【智翔的議會質詢-經濟發展局、地方稅務局(9/28)】
#亞洲矽谷工程與招商
「亞洲·矽谷計畫」是執政黨當前的重大國家發展政策,也是鄭文燦市長每年都會向市民報告的政大市政主軸之一,但最基本的建設,位於青埔的創新研發中心統包工程卻七度流標,於是拆開重新招標,先招設計標,雖然案子以航空城公司負責,但面對工程進度延宕,遑論是招商進度?經發局亞洲矽谷計畫的未來有何想法?
局長說明,台灣的產業對於現代化的科技聚落是有需求的,但規劃、執行難度高,加上近年營建成本上升,都是延宕原因。經費部分,原預算40億的工程經費,在追加預算方面都要經議會審議。
招商方面,施政報告中列出有七百萬的經費,花在了國內與國外的招商業務,智翔也不希望這些預算花下去,卻只能一再以MOU打腫臉充胖子,今天聽到經發局長解釋這筆預算的招商不僅用於亞洲矽谷與航空城計畫,那就再請會後提出整理報告,詳細說明招商的狀況為何。
#高雄亞洲新灣區對桃園亞洲矽谷的影響
關心完亞洲矽谷當下的難題,其次是政策願景的大餅被分食的擔憂,身為桃園的代議士,看到近來中央層級屢次對高雄新灣區發展的宣示,決定挹注大筆預算協助發展,加上中華電信等廠商進駐欲發展5G產業,都不由得對進度緩慢,且產業發展重疊的亞洲矽谷捏把冷汗。
面對中央宣示挹注110億發展高雄亞洲新灣區,經發局長雖說雞蛋不會放在同一個籃子裡,但智翔擔憂的是產業的需求面、地域性、資源分配等考量,同一家企業若要投資5G產業,勢必會在亞洲新灣區與亞洲矽谷中去評估抉擇。
若亞洲矽谷與亞洲新灣區面臨不可避免的競爭,未來在發展上,有沒有轉型的可能?局長則重申,產業鏈的移轉不是一蹴可幾,仍對桃園亞洲矽谷的發展有信心,智翔只能再次提醒,國家資源有限,在國家重大發展的路徑上,面對產業發展相同的對手,亞洲矽谷的建設實在沒有本錢一拖再拖,即使一再延宕,也要及早準備轉型備案,否則亞洲矽谷終淪為南柯一夢。
#桃園囤房稅是否重啟提案修正
近來的熱門議題,為台南市政府終於願意提案修正房屋稅,採分級課徵,一改過去統一對非自用住宅以最低1.5%課徵,預計修正為持有5戶以下,每戶按2.4%課徵;6戶以上,每戶按3.6%課徵。
討論問題前,我們再檢視一項事實數據,根據經濟日報最新的六都空屋率排行,台南13.8%、桃園13.29%,分佔六都前兩名。過去地方稅務局也曾表態,以桃園非自住房屋多屋族(4戶以上)非自住僅有17,640戶(比率為1.68%)為由,稱囤房現象不明顯。
但智翔認為,多屋族的比例不應作為囤房現象的唯一依據,否則就跟空屋率兜不起來,數據並陳的結果顯示,多屋族比例不高,卻可能擁有大量的非自住空屋,針對真正的囤房大戶來修正分級稅率,也是智翔與時代力量一直以來的主張。
智翔在此除了建議地方稅務局,在檢視囤房問題時應在參考更多客觀資訊外,也能再次討論是否針對囤房大戶來修正房屋稅率,將現行的非自住2.4%改採分級課徵,當然戶數、%數要提高多少可以再討論;同時智翔也再次主張,對出租者課以輕稅,且積極售屋的建商可給予寬限期,希望能藉由這次台南市政府的積極作為,也帶動桃園再次省思居住正義的問題。
🎞完整質詢影片請看:
https://youtu.be/xSS-LEyY9bE
🎞youtube頻道請搜尋:桃園市議員簡智翔
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過134的網紅桃園市議員簡智翔,也在其Youtube影片中提到,【智翔的議會質詢-經濟發展局、地方稅務局(9/28)】 #亞洲矽谷工程與招商 「亞洲·矽谷計畫」是執政黨當前的重大國家發展政策,也是鄭文燦市長每年都會向市民報告的政大市政主軸之一,但最基本的建設,位於青埔的創新研發中心統包工程卻七度流標,於是拆開重新招標,先招設計標,雖然案子以航空城公司負責,但...
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#桃園市議會專案報告
#亞洲矽谷創新研發中心
今天是桃園市議會舉行市府專案報告的第一天
第一個案子就是亞洲·矽谷創新研發中心的進度案
從去年5月開始進行統包工程的發包,歷經今年的5月、6月、7月都流標,桃園市政府預計要將工程由統包工程改為傳統的規劃設計和工程分開的工程
我的意見~
1)好端端市府的土地、直接由市府經發局成立即可,卻堅持將土地作價轉給航空城公司,航空城公司既無規劃人員亦無工程人員,所有的規劃案件再由航空城公司委託桃園市政府工務局,這麼轉了一手的方式,實在令人費解。
2)過去這6、7年來桃園市政府在處理中重大的公共工程總是用統包工程發包,這次終於把它改成傳統方式將設計標和工程標分開招標,因此,我建議~
📍這次是以傳統方式招標,所以在規劃案當中,我們可以有充分的時間來做規劃檢討和研究,避免重蹈其他大型的覆轍,一邊做一邊改,浪費時間浪費錢!
📍重新評估原先的規劃是否需要這麼多的綜合商場和展覽會場,特別尤其是要設計一座空橋連接到馬路對面的會展中心,而會展中心裡就已經有很多的展覽空間,另外馬路的另一邊,有私人大企業所蓋的大商場,是否有必要再多蓋這麼多的樓層,來規劃這些設施嗎?
📍一個新冠肺炎的疫情改變了全世界,現在更多的在家辦公,更多的企業縮小企業總部的規模,同時台灣的疫情防疫措施是以封鎖境外管制作為主要的手段,其他國家的企業總部會設在台灣嗎?而我們原先以土地融資了46億的預算,卻還不夠支應,有必要改這麼多未來恐怕會成為蚊子館的辦公大樓嗎?
📍建議在工程標當中將土木標和機電標分開招標,保留機電標的彈性空間,特別是亞洲矽谷創新研發中心強調是最先進的科技自駕車、IOT、5G、AI⋯⋯工程若拖延1-2年,恐怕原來最新的歸劃等到要施作時已經在科技上被淘汰了
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今天在桃園市議會,就重大建設與政策擘劃,進行施政報告。
#部桃事件落幕,歷經40天,桃園守住國門第一線,讓國人見證了桃園的韌性、醫護人員的打拚。中央到地方以精準疫調、擴大隔離及採檢等方式讓部桃淨空,市府環保局及國軍33化兵群則進行全市大消毒工作,市府也與市議會及市民同心合作防疫,感謝所有醫護及防疫團隊的努力,使部桃事件圓滿落幕,讓市民安心、國人過好年。
#旅遊振興計畫,也隨著疫情趨緩,各活動措施解封,我們也開始著手推動。包括魅力金三角旅遊、團體旅遊、自由行、觀光工廠、休閒農場及學校戶外教學等,也感謝市議會支持各種紓困振興預算,讓旅遊人潮重現、經濟獲得支持。
#桃園軌道建設,捷運綠線主線系統預定2026年完工、綠線延伸中壢段正進行綜合規劃、綠線延伸大溪段可行性報告已送交通部審議、捷運三鶯線延伸八德進入綜合規劃階段、捷運棕線的綜合規劃報告已報請交通部審議、機場捷運延伸中壢段也預定明年由A22老街溪站優先通車;邁入第4年的機場捷運,也隨時因應活動推出優惠方案,提高運量、活絡周邊商圈。
#桃園鐵路地下化 是桃園百年建設,去年9月行政院核定綜合規劃報告,由中央負擔75%、地方負擔25%經費方式推動,有效降低市府未來財政負擔。全長約18公里,增設鳳鳴、中路、桃園醫院(永豐)、中原及平鎮5個通勤站,其中平鎮站預計今年動工、中壢站則設置中壢臨時後站及跨站天橋的方式先行啟用,預計明年4月桃園鐵路地下化全面動工,目前包括中壢站、桃園站等先導工程搭配捷運工程施工,進度相當順利。
#桃園航空城 已完成都市計畫審定、區段徵收核定,進入實質開發階段,其中2,598公頃的區段徵收面積約96%地主選擇配地,代表對航空城計畫有信心;優先區則約有85%地主同意地上物協議價購,市府推出的十大優惠措施也獲得航空城範圍內地主及居民的認同。目前航空城計畫正進行安置及拆遷準備作業,未來也將引進更多的產業及大學進駐。
#亞洲矽谷計畫 在桃園推動兩大亮點建設,桃園會展中心已經開工,展覽館及會議中心將分別在2022年及2023年完工,成為桃園首座指標性國際會議中心;亞洲.矽谷創新研發中心則預定今年4月重新上網招標,發展為5G及AIoT智慧應用的創新園區。
#交通建設方面,國3增設高原交流道預定7月完工;國1桃園增設中正北路匝道預定年底完工;國3接台66增設系統交流道也已動工;國3增設大鶯豐德交流道、國1增設中壢中豐交流道也已獲行政院核定。此外,全市重要道路拓寬工程、重要轉運站以及停車場計畫如期進行中。
#防災親水環境 包含水資中心及河川整治,而污水下水道接管率超過25%,成長率六都第一;目前已有7座水資源回收中心,挹注水資源,此外另有8處興建推動中,其中中壢及埔頂水資源回收中心已交地並即將開工;桃園的河岸自行車道、親水公園,也逐步完善,讓大家有更多休憩場所。
#投資金額全台第一 經濟部「投資台灣三大方案」,超過2,429億元金額選擇投資桃園,全台佔20%廠商選擇桃園,投資金額及創造就業數都是全國第一,代表企業看好桃園未來的發展願景。
#桃園社會住宅 規劃興建25處、共約1.2萬戶。中路二號、八德一號已完工入住、八德二號完工也即將入住;全國首創的社宅冷氣及家具以租代買模式,也希望減輕大家負擔,希望住戶住得好、住得安心。
桃園市政府持續推動各項建設與政策,包括公托中心與親子館、發行超過166萬張市民卡、裝設16萬盞智能路燈、5,000間智慧教室及科技執法等;同時,推動智慧城市、低碳永續城市、運動城市、族群多元、社福長照、公幼準公共化及觀光休閒農業區等,在各方面都獲得很大成果。
桃園是六都中發展最快的城市,總人口已突破227萬人,是全台人口成長最快、進步最迅速的城市。感謝府會共同合作打造幸福桃園,市府會把握建設黃金期,持續推動大小建設,讓各位市民擁有美好生活。
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【智翔的議會質詢-經濟發展局、地方稅務局(9/28)】
#亞洲矽谷工程與招商
「亞洲·矽谷計畫」是執政黨當前的重大國家發展政策,也是鄭文燦市長每年都會向市民報告的政大市政主軸之一,但最基本的建設,位於青埔的創新研發中心統包工程卻七度流標,於是拆開重新招標,先招設計標,雖然案子以航空城公司負責,但面對工程進度延宕,遑論是招商進度?經發局亞洲矽谷計畫的未來有何想法?
局長說明,台灣的產業對於現代化的科技聚落是有需求的,但規劃、執行難度高,加上近年營建成本上升,都是延宕原因。經費部分,原預算40億的工程經費,在追加預算方面都要經議會審議。
招商方面,施政報告中列出有七百萬的經費,花在了國內與國外的招商業務,智翔也不希望這些預算花下去,卻只能一再以MOU打腫臉充胖子,今天聽到經發局長解釋這筆預算的招商不僅用於亞洲矽谷與航空城計畫,那就再請會後提出整理報告,詳細說明招商的狀況為何。
#高雄亞洲新灣區對桃園亞洲矽谷的影響
關心完亞洲矽谷當下的難題,其次是政策願景的大餅被分食的擔憂,身為桃園的代議士,看到近來中央層級屢次對高雄新灣區發展的宣示,決定挹注大筆預算協助發展,加上中華電信等廠商進駐欲發展5G產業,都不由得對進度緩慢,且產業發展重疊的亞洲矽谷捏把冷汗。
面對中央宣示挹注110億發展高雄亞洲新灣區,經發局長雖說雞蛋不會放在同一個籃子裡,但智翔擔憂的是產業的需求面、地域性、資源分配等考量,同一家企業若要投資5G產業,勢必會在亞洲新灣區與亞洲矽谷中去評估抉擇。
若亞洲矽谷與亞洲新灣區面臨不可避免的競爭,未來在發展上,有沒有轉型的可能?局長則重申,產業鏈的移轉不是一蹴可幾,仍對桃園亞洲矽谷的發展有信心,智翔只能再次提醒,國家資源有限,在國家重大發展的路徑上,面對產業發展相同的對手,亞洲矽谷的建設實在沒有本錢一拖再拖,即使一再延宕,也要及早準備轉型備案,否則亞洲矽谷終淪為南柯一夢。
#桃園囤房稅是否重啟提案修正
近來的熱門議題,為台南市政府終於願意提案修正房屋稅,採分級課徵,一改過去統一對非自用住宅以最低1.5%課徵,預計修正為持有5戶以下,每戶按2.4%課徵;6戶以上,每戶按3.6%課徵。
討論問題前,我們再檢視一項事實數據,根據經濟日報最新的六都空屋率排行,台南13.8%、桃園13.29%,分佔六都前兩名。過去地方稅務局也曾表態,以桃園非自住房屋多屋族(4戶以上)非自住僅有17,640戶(比率為1.68%)為由,稱囤房現象不明顯。
但智翔認為,多屋族的比例不應作為囤房現象的唯一依據,否則就跟空屋率兜不起來,數據並陳的結果顯示,多屋族比例不高,卻可能擁有大量的非自住空屋,針對真正的囤房大戶來修正分級稅率,也是智翔與時代力量一直以來的主張。
智翔在此除了建議地方稅務局,在檢視囤房問題時應在參考更多客觀資訊外,也能再次討論是否針對囤房大戶來修正房屋稅率,將現行的非自住2.4%改採分級課徵,當然戶數、%數要提高多少可以再討論;同時智翔也再次主張,對出租者課以輕稅,且積極售屋的建商可給予寬限期,希望能藉由這次台南市政府的積極作為,也帶動桃園再次省思居住正義的問題。
🎞完整質詢影片請看:
https://youtu.be/xSS-LEyY9bE
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#桃園會展中心#桃園#青埔
桃園會展中心又稱桃園航空城世貿中心,已於2020年10月26日舉行開工典禮,整體規劃了國際會議中心及展覽館兩個部分。所以我們在影片所見的建地,未來會分成兩個建築單元,左側有綠色屋頂的工地事務所,即是未來7樓高的國際會議中心,右側則為可容納600個攤位空間的展覽館。至於施工進度,目前仍屬於在興建地下室樓板的狀態。
桃園會展中心工程是桃園推動航空城及亞洲‧矽谷計畫的重要里程碑,整體設計特別融入在地特色,以桃花源記中的文人意境,發想出林、山、桑等元素意念。
基地位於中壢青埔機場捷運A19站旁,領航北路一段與文康路交叉處,桃園棒球場旁,佔地面積約2萬8672平方公尺,興建地上7層、地下1層建築物,總樓地板面積約7萬6208平方公尺,工程總經費約41億1000萬元,預計2022年10月優先完成展覽館空間,全案以2023年5月完工為目標。
規劃以會議為主,展覽為輔的場館。全區包含國際會議中心、國際展覽館及相關附屬服務設施等。會議中心內部空間規劃設置2000人與800人會議室各1間,250人會議室2間,100人會議室5間及多功能集會空間1間。
展覽館部分則配合桃竹電子高科技產業聚落,規劃約600個攤位空間,提供約700位汽車和600位機車停放空間及相關卸貨平台,並設置商場區,以利工商業發展所需空間,藉此活絡桃園產業活動。
此外桃捷A19站的空橋將連結冠德環球購物中心、桃園棒球場、亞洲矽谷創新中心、國際會議中心和世貿展覽館等,以方便搭乘捷運人士移動於各館場。而冠德環球購物中心也預計2021年10月開幕,想必未來機捷A19站將是青埔特區聚集人潮最多的區域。
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【梁震明簡歷】
國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。
曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。
個展12次,國內外聯展30餘次。
作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。
著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。
現為羲之堂代理之專職水墨畫家。
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【智翔的議會質詢-消防局、研考會、資訊科技局(9/1)】
#桃園搜救犬權益在哪裡
上個會期總質詢時,智翔指出搜救犬的照護與訓練環境需要更好的待遇,今天詢問相關進度為何? 消防局長也坦言地方不好找,目前也有計畫在航空城的消防大隊成立後來擴建周邊的搜救犬場所。
但智翔必須提醒消防局,目前桃園搜救犬的待遇與新北、台北、台中、高雄相比差距甚大,且日前新北犬隊才有新聞露出,在三峽區啟用新基地,設備可說是應有盡有,讓人羨慕不已,搜救犬應是消防隊的工作同仁,讓辛勞付出的犬隻獲得相應的待遇,才是城市進步的象徵,也請消防局再努力了。
#濫用救護車告發件數少
根據近三年桃園市救護出勤次數、告發件數與成功收取金額件數的統計,救護出勤次數每年攀升,但告發濫用救護車的件數卻不升反降,甚至開罰金額也鮮少收取,究竟告發件數是否反映了真實的濫用情形,今天想請教消防局的看法。
但今天消防局長說,救護車的濫用的次數真的有比較少,這與基層反應的聲音似乎有些出入,也實在不符合比例,另根據桃園市的消防救護車執行勤務收費須知,未至急診室就醫的民眾,逕自離開了要如何開單,智翔也抱持疑慮,所以今天也要求,若有濫用情況,請消防局務必祭出鐵碗開罰。
#市政信箱智能客服
去年智翔有建議1999專線的題目重複性高,是否引進聊天機器人或語音搜尋系統,減少人力的負擔,而法務局目前消費者服務中心採用「智能客服」,那以文字負擔的減輕為前提,研考會是否考慮「市政信箱」也導入「智能客服」,雖研考會去年以成本為最大的阻礙,但今年的預算應可再討論看看。
#智慧區里不智慧
有里長反應,智慧區里APP的實用性不高,里長通報的功能和市政信箱重疊,跟局處往來的公務訊息也因為公文還是要發,反而是多此一舉,所以想請教資科局,此APP的營運成本為何,日後有無針對目前缺失改進,或升級的計畫?
資科局則回答每年的維護上為兩百萬,但目前以通訊軟體的發達程度,很多都可以取代,所以也有考慮將它下架。
最後的電子公文系統來不及提問,也請資科局再將目前的進度提供一份報告,希望能儘速完成公文的電子化。
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政府是莊家阿.
台中炒七期,市政府直接搬過去.
台南當初要炒安平,市政府也搬過去.
(但卡在安平交通太爛(台南太容易塞車),所以炒得很吃力...
安平的地主現在土地很多也壓著不動.
在等北外環和西濱以及未來可能的台南捷運交通建設後才要大炒)
台北信義計畫區和當年天母怎麼炒的,大直水岸和南港怎樣炒的.
高雄美術館和農16怎樣炒的.
每個政府都玩一樣的遊戲...XD
主要是舊區域規劃太爛,並且產權太散於一般人手上.
所以對舊區域做改造太辛苦太困難,要弄幾百年..喔,我嗆你一百年弄不起來..XD
所以直接到新區域去開闢最簡單之外.
政府可以透過重劃然後販售抵費地賺一大筆錢.
通常一個都市會舊區域動不了的狀況大多都是已經有所綁定.
例如紐約你就綁訂了曼哈頓.地形關係所以不變動.
上海其實有移動,以前在黃埔區現在陸家嘴比較強.
(不過人家威權國家說重劃就重劃,我們民主國家無法這樣幹)
台北盆地已經蓋滿,中心就在那邊,所以除非你松山機場搬遷.
不然信義計畫區就最後一個王者...目前要新區域取代他很困難.
高雄,北高還有東西三民區工業地重劃,之後大概也沒了,南北雙蛋黃區注定.
台北高雄蛋黃區很難再做大距離移動,因為被地形,高雄還外加港口給綁定.
但是像台中就反過來台中想動都很簡單.
要是過了50年,台中市府想要動,他只要再往外擴就好.
因為台中沒有所謂的綁定或是被地形限制的狀況.
甚至桃園更嚴重,桃園市區的蛋黃區不像台中那麼明顯.
台中七期和非七期是有很明顯的不同,尤其價格.
但桃園藝文特區和其他區域差異並沒很大之外.
桃園目前重劃區東一個西一個.
最近比較熱的風禾公園,你說他強,也遠不如台中水楠那種王者之姿.
因此桃園市府有意願,她要是三四十年後想要打造一個新的蛋黃區.
也是很簡單的事情.單看他要不要這樣幹.
so....政府會去搞新區域.
就是因為有可支配的空地+可以賺錢...XD
因此不是誰造成的.
而是政府一直都是這樣幹,從古早到今天都一樣.
除非那個地方會有所綁定,無論是港口還是地形或是其他原因.
威權國家可能可以打破這種限制,因為他可以強制都更重畫一個老區域.
但大多數政府不太喜歡去動既有的成熟區.
因為人民太容易機機歪歪.
所以他有辦法的時候,都會選擇另外找一個地方來打造.
外加新的區域可以有新的建設(上海明珠塔,台北101,台中歌劇院,高雄彎區五寶)
整個市容都是新的,馬路規劃更好,並且都市規劃會更跟得上新時代.
so....結論就是.
你問得一切,都是政府幹的....
政府才是莊家..
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.18 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1696921952.A.A0E.html
莊家表示:我就是國家
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:15:19
地方政府的話.
他的舉債上限跟他的收入也有關係.
台北為啥都沒債務問題.
就是因為他的收入很高.
而你要知道,非雙北例如高雄市府.
他的收入一半跟不動產有關.
無論是不動產的各種稅金,還是他的土地出租或BOT等權利金.
或是土地開發或是賣土地收益.
而地方政府這種財政狀況,自然她超愛炒地皮很正常...XD
房價越高,市府越有錢...或是說市府可以欠越多錢.
市府收入越高可以欠越多錢,那他的各種建設就越多.
這是一個正像滾雪球效應.
也是當年阿扁因應2000年崩潰+資金大量外逃的時候,要"單極"搞台北的主因.
(單極這個詞以前還真的很少聽到...XD)
先把台北搞起來,穩定大量外移得資金和進入通縮的市場.
所以台北房價漲,台北丟建設,台北房價漲,台北丟建設.
你看這樣搞一圈下來結果台北一大堆建設,但市府卻沒啥債務壓力.
反而那些甚麼都不做的苗栗阿雲林阿,都快破產了...
你市府越不炒地皮,你的市府財政就會緊繃.
苗栗債務問題還不是靠竹南大浦解的....顆顆....
so...大概就是這樣一回事.
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:29:10
你覺得雙子星下去.
萬華和大同區就可以超越大安區甚至叫戰信義計畫區嗎??
充其量不過拉抬一點減少一點距離而已.
你沒重劃,你萬華和大同那種老屋蓋滿滿的狀況.
很難產生足夠挑戰蛋黃區的能力.
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:31:19
對政府而言他要的是"價格上漲".
不一定需要絕對高價.
所以如果外擴,可以把本來農地的地方變成蛋黃區的土地.
這種最肥.
但是如果像台北那種你很難外擴.
才會反過來考慮把既有的價格弄高為主.
當然有人講到雙子星.
阿請問你要把信義計畫區的價格弄更高比較容易.
還是把火車站那邊的價格弄高比較容易.
這...你知道就好..XD
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:37:14
青埔真正要大噴,要靠航空城.
其他的就是小幅度加持或是維持.
青埔是一個很有趣的地方.
玩不動產的都要研究.
那是一個非典型範例區域!!
林口定位是外圍.
外圍你要幹掉市區很難吧.
天母可以做成那樣已經是極限了.
台北西區門戶那個會對落後區有價格補漲和位階上升效應.
但是這不代表它可以叫版蛋黃區.
因為基礎問題,大同區和萬華區老屋太多並且都住滿.
外加房價早就把台北區域給階級化.
你要把那些老屋主換成有錢屋主...
光靠雙子星是不行的.
更不用說,老屋主又不是大家都把房子拿出來賣.
因此你靠中古屋換手,就算有錢人要換過來,那要換幾十年?
(中古屋交易其實量不會很多)
重劃區才有辦法快速進住大量的有錢人.
so..門戶計畫可以追捕漲和一些位階上升.
但是不要把夢畫得太美好無止盡無上限的期待.
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 18:03:23
青埔本來是為了航空城而誕生的.
但是誕生之後開始炒,而航空城牽扯到服貿沒過以及徵地困難而卡關.
但是青埔已經誠然成為桃園的蛋黃區...之前一度是桃園最貴的地方(現在不確定)
但是你說航空城現在依然還在徵收階段,那青埔沒支撐怎麼撐得住.
但問題是他就是撐住在那邊給你看..XD
你最多說他最近漲幅很疲弱,但是你沒看到她崩潰,甚至明顯被其他地方超越或是掩蓋掉.
(有些地方會這樣慢慢地消失在話題當中,被大家遺忘)
因此這邊牽扯到很多青埔這邊的打造+行銷+炒作.
市府也有對青埔出了不少力量...
這是一個"技術性"維持的區域.
你用基本面是看不懂的.
而畢竟航空城也還在進度中.
雖然服貿卡關,那航空城的效應其實變很差.
但是這邊也在賭哪一天服貿通過了+航空城也徵地完成開始發展建設的未來大噴發.
所以你也可以說靠一定比例的"夢"在支撐.
青埔的苦命兄弟就是高雄新彎區.
但牽扯到高雄新灣區在市區,他就算自經區和服貿都烙賽,讓他發展遲緩.
但他畢竟是市中心,所以他還是會有很多延伸的發展,緩慢的成長.
甚至市府在旁邊弄了高軟,高軟滿了又弄了高軟二期等等等..連產業都丟給她.
差別就是,現在彎曲還是比較弱勢,像現在完全被北高台積電的光環給蓋住.
但青埔可是一個完全獨立區域,他跟桃園本來的市區關係很遠.
所以青埔比新灣區更特殊..
so...你可以觀察這個區域,在這種大逆風狀況下怎樣撐住甚至炒做.
市府對青埔怎樣作家持.
直到未來航空城真的開始投資發展.
甚至如果哪天你看到服貿通過了,整個金融貿易格局大改變的新環境.
青埔又是怎樣再度成為全台焦點.
這都是很有趣的狀況....並且就此一家別無分號.
這牽扯到一個賣夢,沒基本面的地方.
怎樣炒作,市府怎樣支撐,延伸到炒上去怎樣維持和怎樣長期撐住.
到後來發展的變化哪天夢真的要實現後這一區的價格變化等等..
這對你以後在另一個新區域要誕生炒作,做自己投資的進場時間點評估.
會有很多的幫助.
你靠幻想的投資切入點,很可能不是很好的切入點.
但是當你看過案例後,你就會更清楚你切入點怎樣抓才會更有投資效應.
到底是一開始就要進去,還是他漲多回檔的時候進去,還是後面航空城運轉才進去.
或是服貿一通過就搶進.
這種你用想的一定誤差很大,但如果你看過,你未來的選擇在怎樣誤差,也不會誤差太大.
本來以為西三民工業地會提早重劃跟中都掛在一起變一大塊.
那這一大塊有機率威脅到美術館.
結果政府轉彎跑去搞東三民工業地.
這樣可好,中都和東三民工業地的腹地都還不夠大到足以威脅美術館.
因此很可能只會形成蛋黃區擴大效應.
也就是這些區域串成一片都是蛋黃區...
直到更久以後,房屋更老化以後,在看新的重劃和規劃,才知道有沒有人可以威脅.
我是不知道政府是不是故意先開發東三民工業地的..XD
因為之前是先傳西三民工業地要重劃,那邊賣工廠的都直接廣告這邊要重劃.
突然一個髮夾彎先搞西邊...
這樣突然中都變成腹地不夠,從可能威脅美術館變成只能跟著美術館共榮.
恩...政府很厲害的...顆顆....
這邊問題在交通.
但是因為西濱的路徑有紛爭.
所以時間拉扯到不知道哪時候.
光靠北外環,因為北外環的路徑修正過,他已經不是直接切入安平裡面.
所以北外環確實會給安平帶來大利多.
但是畢竟沒有直通安平裡面.
因此利多還是有限,不足以讓他噴飛.
所以後面還是要關注西濱的發展.
台南的市區非常吃交通建設.(快速道路)
因為台南真的太塞了.
這是台南的一個大特性....專屬於台南.
其他縣市不適用,不要亂套用...
國道七號對大寮和林園的加持,可能都沒有西濱對安平的加持來的大..
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/11/2023 00:11:09
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