沈寂了一陣子的地上權住宅案最近又出來了,這幾天又有粉絲來找我們討論,老實說一千多萬可以買到市中心新房子,應該讓很多立志想當蛋黃區女孩、蛋黃區男孩的人心動。
先提醒大家,地上權住宅跟一般建案不一樣,一定要先了解清楚差異再做決定。
「地上權住宅」顧名思義就是土地是政府的,買家買到的只有房子本身。只要是地上權住宅,每年都必須繳房屋稅跟地租給政府,地租金額是申報地價1%~5%,如果公告地價調漲,地租也會跟著漲。
給個參考,文山區地上權案「華固新天地」2014年43坪戶別年地租大約是6.5萬元,2018年漲到9萬,當時住戶覺得被詐欺還氣到上法院。
地上權住宅在房子所有權的部分又分成兩種型態,一種是房子所有權屬於住戶;另一種則是房子所有權屬於建商,而住戶買的只有房子使用權利的型態。
為什麼會有這兩種類型,是一個有點長的故事。盡量長話短說,政府一開始推的地上權住宅,是住戶有建物所有權的,不過後來發現這樣一戶一戶管理很麻煩,後來就變成統一對建設公司單一窗口,由建商擁有建物所有權,再分售「使用權」給住戶。
但是買只有使用權的建案,房貸很困難成數也不高,導致購買意願低,再導致建商開發意願低,所以最近政府又走回老路,推住戶擁有建物所有權的方案。
順帶一提,只有建物使用權的購屋客是沒辦法成立管委會的,只能成立管理小組,所以不適用公寓大廈管理條例,換句話說法律上的強制效力比較低。
總之一開始政府開始推地上權住宅的立意是要實現居住正義。大家都知道房價的定價是來自土地購價+工料成本+建商管銷來換算,但是地上權案其實就是建商跟政府租地,成本當然比買地低很多,房價當然也就降下來了。聽起來是不是很美好?
不過華人社會普遍還是覺得有土斯有財,地上權案其實比較像是長租的概念,所以很多人不推。不過我一個職場女強人同學就說她不在意,反正她不婚不生,地上權案花比較少錢可以在市中心住到往生,也是一種觀點。
附帶冷知識,前副總統連戰、知名藝人哈林都住過的「台北花園」就是台北早期的地上權住宅案。
#如果是你會考慮地上權案嗎?
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,130710東森財經 豪宅比高 天母推38樓北市最高摩天豪宅 影片網址→http://youtu.be/Gr9uUK7h3p4 感謝記者 陳文婕 的採訪,這是一則相當專業的新聞,關於華固建設的「天母聖道兒童之家」都更案這個案子, 第一:因為市場上傳出政府可能從7月份開始要限縮當初給建商的容積...
華固建設建案 在 溫國信的價值投資園地 Facebook 的精選貼文
華固建設(2548)
講到華固建設,大家對他的印象是什麼呢?營建股績優生?好房及豪宅的代名詞?營建股中的定存股?我們今天就來聊聊這間品牌知名度高、年年賺錢配息的上市建設公司,經營成績及未來推案情況。
產業地位及護城河分析
華固建設(2548)成立於民國78年、89年上市,股本27.68億元,算是中小型建商的規模,在上市建設公司中,與國建(2501)股本115.96億元、遠雄(5522)的78.16億元、興富發(2542)的128.33億元相較,差了數倍之多,雖然如此,華固憑藉著品牌的建立與高市場認同度,可說是營建股中的模範生,備受法人及壽險公司喜愛,甚至成為營建股股王,觀察其股價,近五年多在50元有支撐。
1.正確的推案選擇及分配至各年入帳
華固主要的推案地區以臺北市為主、新北市為次,知名個案例如華固松疆、華固碧連天、V-PARK企業園區及華固雙橡園等,受惠於資金寬鬆及低利率環境,房市一片大好,雙北價格穩建上揚,其住宅建案毛利多在25%以上,商辦毛利率則上看30%,算前段水準。建案入帳也安排得很好,最多僅單一年度因時程而較少案源入帳,每年EPS幾乎穩健保持在8元以上水準。(詳財報1)
2.良好銷售及獲利能力,低長期負債比率
由於華固建設蓋出來的房子品質好,市場口碑佳,雖然臺北市及新北市房價高,但推案銷售情況尚稱平順,且住宅及商辦產品兼具。去年(2019年)在總銷50億元「華固樂慕」、總銷80億元「華固名鑄」以及總銷42億元的「華固新代田」(銷售約70%)貢獻下,營收達198.19億元,稅後淨利31.4億元,EPS11.35元,營收、獲利、每股純益創歷史新高,並配發7.5元現金股利。其快速銷售回收資金的同時,也使其銀行借款及發行公司債等情況較其他同業為少,截至109年第三季,長期負債只佔13%。(詳財報2)
3.每年穩健配發現金股利
每年賺錢的同時,華固的股利也很大方,近五年皆分配5元以上現金股利,分別為5.5元(發放率57%)、5.6元(發放率64%)、5.2元(發放率66%)、5元(發放率160%)及7.5元(發放率66%),現金殖利率約在6%~9%之間,考量2020年前三季EPS達8.02元,明年現金股利也可期待一下。
目前推案及未來推案情況
截至2020年第三季,華固帳上存貨達新臺幣259.09億元,其中待售房地38.05億元有32.68億元為「華固天鑄」,這是因為豪宅較難快速出售的緣故,有待時間慢慢去化,但需注意因想快速售出變現而犧牲毛利;在建房地及待建房地分別有160.06億元及60.43億元,合約負債30.04億元及已簽約合約金額有190.24億元,顯示華固未來3年的業績無虞。
各建案及認列時間點整理,請各位讀者朋友詳「建案完工一覽表」。
結論與風險
近來華固對房地產景氣的看法轉趨保守,推案往雙北集中,且開始往毛利較高的商用不動產前進,2020年總銷76億元的「國票金控大樓」入帳順利,未來除住宅案外,尚有「新莊廠辦案」、「創富二期」及「中和廠辦案」等商/廠辦,依據排程及銷售情況,未來三年算是穩健,另2020年9月公告在新北市泰山斥資9.91億元及新北市中和14.7億元各取得逾千坪土地。2024年及2025年還久,還沒看到太多規劃。
隨著大盤指數一路挺進,華固股價也來到高檔區約90元的位置,風險比較高,大家還是要多觀察謹慎為宜。另外,公司預計三年後推出的正大新店案,由於總銷金額龐大,預計投入的資金及資源也會相當可觀(報載:預計投入138億元),將是華固下一個重要發展的關鍵。
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華固建設建案 在 Anue鉅亨網財經新聞 Facebook 的最佳貼文
從2019年至今,中美貿易戰和新冠肺炎打亂全球的生活、工作步調,同時也加快台商回流、國內、外擴大投資台灣的速度,直到今年6月,根據經濟部資料統計,已達有480家廠商回流,其中台商回台投資金額已高達7,609億元,許多專家都在說將對「營建股」產生利多,今天就由亨小編來幫各位整理,今年以來各家 #股價 跟 #營收表現重點吧!
🎯 興富發(2542)
3月股災來到最低點32.90元,全年股價穩定介於40元~46元區間,最高點則是6月4日 47.25元,也可以算是表現相對穩定的建設概念股之一,近日也成登上投信投顧買超個股名單。
今年目前為止,單月營收表現最突出,分別在4月與9月,分別為58.39、45.1億元。前11個月總營收被遠雄超車,但明年即將進入爆發期,有可能重新拿回最高營收王。
🎯 冠德(2520)
剛進行完北市首座公辦都更上梁儀式的冠德建設,今年股價表現穩定維持在30~40元區間,3月股災一度下跌到17.65元,今年最高點來到42元。
從3月到10月,單月營收平均落在17.47億元,受惠房市第四季回溫,11月單月營收創新高39.89億元,前11個月總計營收已達200.45億元,年增約59.74%,同時也是近六年的最高紀錄。上個月開完法說會的冠德,也預計2021年還有三個建案(敦北玉山銀行總部、冠德天晴、台中捷運G8)完工,將為冠德建設增添約86.88億元的營收。
🎯 華固(2548)
年初股價就徘徊在86~90元之間,直到6月除權息前,高點一度來到98.9元,半年過去尚未填息成功。
營收的部分從3月的198.77億元,成長到6月最高為240.05億元,之後節節敗退,到今年10月最低為107.81億元。上個月為114.87億元。法人分析明年度將有台北市士林北投科技園區以及內湖五期兩案完工,將有機會為華固帶來80億元的營收。
🎯 長虹(5534)
年初股價在82左右,3月股災股價一度掉到61.7元,直到9月除權息前最高點來到91.4元,至今一樣仍未填息成功。
全年度營收部分,都在10億元以下,9月時單月營收僅2.34億元,10月、11月大幅成長,分別達到24.41億元和19.53億元。
🎯 遠雄(5522)
除了3月股災,遠雄的股價一度掉到29.1元之外,全年股價均維持在40~50區間,直到近期創新高來到56.70元。
營收部分,1月、2月平均單月約9億元,5月之後逐月上升,受惠完工交屋,營收進入高峰期,從12.6億成長到11月單月營收來到43.84億元,全年累計營收到了238.1億元,奪下今年度營建類股的營收排行冠軍,超車華固。
#營建業稱為景氣循環股可不是浪得虛名
#小編也想買房也想交屋😭
#大家怎麼看這類景氣循環股呢?
#結果其實台商回流第一線衝高的是台灣的房價與地價
華固建設建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
130710東森財經 豪宅比高 天母推38樓北市最高摩天豪宅
影片網址→http://youtu.be/Gr9uUK7h3p4
感謝記者 陳文婕 的採訪,這是一則相當專業的新聞,關於華固建設的「天母聖道兒童之家」都更案這個案子,
第一:因為市場上傳出政府可能從7月份開始要限縮當初給建商的容積獎勵約1成,所以,與其買"素地"適用「新法」,倒不如買"舊大樓"原地拆掉重建,適用當時容積獎勵2成的「舊法」,當然比較划算!簡單講,買素地,賺1成容積獎勵,單純,可是如果原地重建,牽扯到都更、整合住戶意見、人多嘴雜,政府獎勵容積給2成,就看建商願不願意多賺1成,跟地主戶耗嚕!
第二:這是一個相當成功的案例,
基地面積約1729坪,30%超低建蔽率=518坪的面積(建物的長x寬),
原本只能蓋30層樓高=15716坪。
政府獎勵容積2成約4000坪,改成38層樓高=19716坪的「總樓地板面積」。
換言之,這是一個政府、建商、地主3贏的局面。
1政府提供政策工具,放寬容積獎勵,不僅讓建商有更多籌碼可以跟地主談,也意外成了「超越信義區,北市最高摩天輪住(豪)宅」的美名。
2而建商多了4000坪、多了8層樓的房子可以賣,獲利初估約40億,再辛苦也願意整合都更成功。
3相對的,地主分到的坪數,"主觀認知"感受到公平、甚至分得更多的利益,因此當然願意配合建商的規劃。
第三:此建案蓋好之後,有4個確定賣點。
1「超越信義區,北市最高摩天輪豪宅」。
2華固建設品質保證。(誰說後文林苑時代,都更已死?)
3基地超大,建蔽率30%超低,庭院造景、水池、花園步道、挑高會客大廳等氣派公設規劃。
4高樓層棟距無限、景觀無敵!
以下是新聞報導......↓
記者陳文婕:位在天母東路上,我旁邊的這塊將近2千坪基地計畫推出38層樓高的豪宅,將是台北市住宅產品中最高。
拆掉育兒園,建商規劃的新都更案,樓高146.4公尺,約38樓,擠下信義區30樓135公尺高的摩天住宅。
房仲業者 陳泰源 表示:38層樓高,又是新房子,無敵景觀,比旁邊一般住宅貴個2~3成以上。
建商看準摩天宅可賣高價,加上天母案是買舊屋都更,讓原本1729坪的基地,再加市府給的容積獎勵將近4000坪,如果一坪以150萬成交,總銷金額等於增加40億。
房仲業者 陳泰源 表示:多贈送了這4仟坪,變成它可以蓋到38層樓高,換言之,建商多了8層樓的籌碼,增加了4000坪的籌碼可以來跟地主戶談。
建商拼突圍,轉攻買舊樓,像是華票大樓、亞洲信託、全祿大樓,紛紛被建商買下,意圖都更蓋豪宅。
房仲業者 陳泰源 表示:政府可能從7月份開始,會限縮原本的容積獎勵,聽說會限縮一成,但是你如果用現在,你買舊大樓的話,直接拆掉原地重建,你容積獎勵還多了2成。
政府推容積獎勵,連金管會也鬆綁,開放壽險業投入都更,讓相關業者摩拳擦掌,期待從都更中,賺到財富。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65977369
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華固建設建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
120920大直租屋 溫馨典雅 華固明水御
影片網址→http://youtu.be/4zEXBJt0Zxc
建案名稱─華固明水御
建設公司─華固建設
使用分區─住宅區(住商混合使用);用途─住家用
格局─3房/2+1廳/2衛/1廚/1陽台
租金─14.8萬/月,現況出租,含車位,稅&管理費外加
房屋權狀─75.94坪;不含車位─65.94坪
主建物─39.97坪......↓
附屬建物─5.02坪
公設─20.95坪/31.7%
座向─坐北朝南
邊間─是;採光─3面
戶數─1層2戶;電梯─2部
瓦斯─天然;管理員─有,24hr
建物完工日期─96年/11月/8日;屋齡─5.3年
所在樓層─4樓;總樓層─地上11樓/地下2層
建物管理費150元/坪+車位管理費500元/月=共約10400元/月
構造─SRC,鋼骨鋼筋混凝土;外飾建材─山型磚、天然石材
車位說明
10坪/坡道平面/B1/70號/限高2米
公設說明
B1─垃圾處理室、廚餘冰箱、韻律室
1F─貴賓和室、氣派大廳、會客廳、健身房、綠意庭院、造景水池
生活機能
學區─永安/濱江國小、濱江/大直國中
公園─中428公園、美堤河濱公園
商圈─美麗華
市場─大直市場、頂好、愛買、家樂福
交通─捷運大直站
特色說明
位處大直最菁華豪宅特區!與名人為鄰!住戶素質之高!預約看屋便知曉!
邊間3採光,1層2戶可使用2部電梯!坐北朝南帝王坐向,華固品牌口碑超優!
台灣房屋大直特許加盟店
副店長─陳泰源─0920-120-504
經紀人─廖來萬;證號─(91)00464
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/59554125
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