#房事真心話 #公設比排擠你
#居住空間 #廢到哭公設
更多公設比資訊
https://54aming.com/articles/82e5b1
屋主自建佔地約30坪,
樓高六樓共有六戶,
地停另賣。
房子位於巷弄中,離捷運站約3~5分鐘。
含樓梯、逃生空間及機電設備等等,
公設比為35%,權狀約28坪多,
換算起來室內約18坪多一點點,
喊價1500萬,
兩房一廳。
阿明最近看到網友PO買房文分享,
公設比突破天際,心有戚戚焉。
長期以來,
台灣的大樓公設比呈現逐年增加的趨勢,
一直在逐步墊高。就阿明觀察,
房子的高公設成因概括有三點。
單一建案的建築面積逐漸縮小,
畢竟土地取得成本越來越高,
而且市區閒置用地變少,
所以小坪數建案湧現,
是拉高公設比的主因之一。
由於建築基地小、戶數不多,
但必要性的公設加休閒措施
不能缺少的狀況下,
讓每戶的公設坪數配比拉高。
後來的集合式大樓住宅普遍廣設
休閒設施,如游泳池、健身房、
卡啦OK室及交誼廳等等,
都快變成時下大樓的標準配置了。
最後是必要性設置,
因營建署在94年修正「建築技術規則」,
對設置逃生梯、室內梯、
戶外安全梯和防災中心都有嚴格規定,
建商在建造規劃必須完全按法規要求,
當然這些都會被涵蓋在公共設施當中。
攤開房屋公設歷史來看,公設比曲線
從最早7%~12%提升到19%~21%,
一直到現在已經膨脹到30%~45%,
天啊,這麼高的公設吃掉了民眾
「真正住和使用的空間」,
尤其房價越來越高,花這麼多錢,
卻有高達2/5的空間沒有實際用到,
這樣是否正常呢?
阿明覺得應該降低高公設現象。
這需要政府主管機關修改法規
才能遏止不良現象,
不過身為勤儉持家的平民老百姓,
我們在買房時也要好好掂量清楚才行。
前述提到建築面積過小的問題,
除非主管機關修改法規,
否則現行法規制度下,
這類情事會持續存在,
買房的人只能選擇不購買,
不然就得被迫接受高公設比。
但這類型的房子像蝸居,
居住空間小小的,
錢都花到公設去了,合理嗎?
第二點提到的集合式大樓設置豐富的休閒
設施算是一種普遍的現象,
或許這也是市場競爭的結果。
早期建商推出具休閒公設的房子,
新推出時受到新住戶歡迎,
我拉高公設比你覺得新公設新鮮有趣,
何樂不為呢?
所以之後各式休閒公設還不斷推陳出新。
不知道你對這些休閒公設的看法如何呢?
阿明是認為,休閒設施多的住宅會
增加維護費用與管理費用,
居住人的持有成本會連帶上升,
這對平常很少使用休閒公設的人並不划算。
但是如果你是會常用到休閒公設的朋友,
這對你會是如魚得水哦。
所以買到高休閒公設的人怎麼辦?
「盡量使用,物盡其用。」哈哈哈~~
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美國FDA快速通關卡、都更胡蘿蔔、金融科技也要有金融胡蘿蔔xd
都更胡蘿蔔
目前台北都市更新不順似乎是因為太多舊屋屋主惜售,打著房價會再漲的主意,不願和建商簽約改建。柯P說屋主不應該抱著「一坪換一坪」的幻想,如果屋主務實一點,在市府行政效能提升下,可以加快都更的腳步。我覺得柯P高估了公務員的能耐,而低估了屋主的待價而沽決心。
林宜敬林董提出的地震型都更,藉由民眾對地震樓塌的恐懼,對老房抽取地震稅,直接把樓倒風險的金錢價值量化。我認為這樣的主意不錯,把樓倒風險的計算攤在屋主面前,可以幫助都更加快腳步。這是棍棒式的改變人的行為誘因,應該可行,但除了威脅外,政府也可以利誘。給胡蘿蔔的利誘法,也許效果還比較好。
先看一個利誘的例子。
美國的FDA最近核准了一個基因療法,可以部份治癒先天的視網膜病變,一個療程85萬美金。費用雖然驚人,但就算藥廠可以收這麼高的費用,這藥照理講,還是沒有藥廠願意投資開發的,因為患有這樣基因缺陷的人,少之又少。但這「奇蹟」竟然發生了,這不是那個藥廠發笨而不小心做出來的,這是政府政策下所產生的人為奇蹟。
2007年,美國國會通過法案授權FDA發放 「快速通關卡priority review voucher」,只要藥廠開發並獲核准治療熱帶傳染病或是罕見小兒疾病的新藥,藥廠獲頒一張快速通關卡,讓它可以用在其它藥物的審核。一般藥物在FDA要18個月才能審核完成,但有快速通關卡的藥廠,付些費用,就可以在6個月內審核完畢。你也許認為,審核時間才減短一年,這快速通關卡有何價值? 那你就不了解新藥市場的競爭了,這價值可高了。
舉例來說,2015年時,Asklepion藥廠開發了治療小兒吸收脂溶性維他命障礙的罕見疾病藥物,而獲頒一張快速通關卡,但Asklepion並沒有用這卡,而是輾轉賣給了大廠Sanofi。沒錯,這卡不但沒有效期限制,還可以任意轉讓。Sanofi花了2億4千5百萬美元買這卡,而把這卡用在糖尿病的新藥上。Sanofi因為有快速通關卡,而讓它可以和Novo Nordiski這死敵同日獲准新藥。
這就是快速通關卡的價值了,只是官府的縮短時程,就產生價值出來。不只如此,這還是做善事了。FDA到目前為止,發了十八張voucher,包含前面提到的視網膜基因療法,十八張,那就是十八個本來都不會有的新藥! 這快速通關卡是杜克大學的經濟學家David Ridley設計出來的,設計的重點,完全是把人類將本求利的行為給制度化,而粹取出價值來。這設計,我覺得可以用在加速都更上。
現在屋主想要「一坪換一坪」,甚至更多,但建商算來算去不划算,所以雙方拖著。明明都更可以提高建物價值,但這價值就因為無法都更而鎖在那裡,那為什麼不讓建商有一張voucher,一張可以在都市計劃容許下,提高容積率的「通關卡」。比如說,如果建商完成A案的都更,市府就發予一張提高容積率30%的通關卡,只要不是内湖這種地區,建商可以使用這卡,用來提高任何一個都更案的容積率。這卡可以自由轉讓,最好這卡還附加好處,建商可付一定額費用給市府,加快建案審查。
如此一來,建商因為有通關卡的利益,會設法加快都更談判,讓步給屋主,甚至原始的A案賠錢都沒關係,因為後頭還有更大利益。而且這通關卡,會因為有更多的都更案完成而生產出來,最後會形成都更的滾雪球效應。不用市長大聲疾呼,不用他人道德指控,都更案就會快步進行。有錢能使鬼推磨,不是嗎?
這「憑空而生」的價值來自兩個地方,一當然是容積率的放寬,二是來自建商間價值轉移而產生的都更談判效率。第二點的價值是目前任何政策都無法提供的,而有關於容積率的放寬這點,會讓一些人擔心。但對經濟學家來說,房子也是物品,要物品價格下降,除了需求減少外,只能靠增加供給。現在台北住房的需求無法下降,不從供給面下手,價格下不來。土地沒法增加的大台北地區,不放寬容積率,哪裡來的樓面供給增加?
也許你會問,現行制度不就有獎勵容積率的方式嗎? 對,但這種個案處理的現行方式不但制度不透明,獎勵條件不清不楚,沒有加乘的效果,還給予官僚過多權力審核,不如這通關卡來得有效。柯P說要「讓權利變更的估價更透明、更合理化。我們也讓容積獎勵明文化、公式化,減少不可預測性,也減少都更過程可能產生的爭議。」這通關卡的提議,正符合柯P的精神,還免去了人治的色彩,減去了官員上下其手的空間,不做嗎?
買地自建划算嗎 在 普通人的自由主義 Facebook 的最佳解答
都更胡蘿蔔
目前台北都市更新不順似乎是因為太多舊屋屋主惜售,打著房價會再漲的主意,不願和建商簽約改建。柯P說屋主不應該抱著「一坪換一坪」的幻想,如果屋主務實一點,在市府行政效能提升下,可以加快都更的腳步。我覺得柯P高估了公務員的能耐,而低估了屋主的待價而沽決心。
林宜敬林董提出的地震型都更,藉由民眾對地震樓塌的恐懼,對老房抽取地震稅,直接把樓倒風險的金錢價值量化。我認為這樣的主意不錯,把樓倒風險的計算攤在屋主面前,可以幫助都更加快腳步。這是棍棒式的改變人的行為誘因,應該可行,但除了威脅外,政府也可以利誘。給胡蘿蔔的利誘法,也許效果還比較好。
先看一個利誘的例子。
美國的FDA最近核准了一個基因療法,可以部份治癒先天的視網膜病變,一個療程85萬美金。費用雖然驚人,但就算藥廠可以收這麼高的費用,這藥照理講,還是沒有藥廠願意投資開發的,因為患有這樣基因缺陷的人,少之又少。但這「奇蹟」竟然發生了,這不是那個藥廠發笨而不小心做出來的,這是政府政策下所產生的人為奇蹟。
2007年,美國國會通過法案授權FDA發放 「快速通關卡priority review voucher」,只要藥廠開發並獲核准治療熱帶傳染病或是罕見小兒疾病的新藥,藥廠獲頒一張快速通關卡,讓它可以用在其它藥物的審核。一般藥物在FDA要18個月才能審核完成,但有快速通關卡的藥廠,付些費用,就可以在6個月內審核完畢。你也許認為,審核時間才減短一年,這快速通關卡有何價值? 那你就不了解新藥市場的競爭了,這價值可高了。
舉例來說,2015年時,Asklepion藥廠開發了治療小兒吸收脂溶性維他命障礙的罕見疾病藥物,而獲頒一張快速通關卡,但Asklepion並沒有用這卡,而是輾轉賣給了大廠Sanofi。沒錯,這卡不但沒有效期限制,還可以任意轉讓。Sanofi花了2億4千5百萬美元買這卡,而把這卡用在糖尿病的新藥上。Sanofi因為有快速通關卡,而讓它可以和Novo Nordiski這死敵同日獲准新藥。
這就是快速通關卡的價值了,只是官府的縮短時程,就產生價值出來。不只如此,這還是做善事了。FDA到目前為止,發了十八張voucher,包含前面提到的視網膜基因療法,十八張,那就是十八個本來都不會有的新藥! 這快速通關卡是杜克大學的經濟學家David Ridley設計出來的,設計的重點,完全是把人類將本求利的行為給制度化,而粹取出價值來。這設計,我覺得可以用在加速都更上。
現在屋主想要「一坪換一坪」,甚至更多,但建商算來算去不划算,所以雙方拖著。明明都更可以提高建物價值,但這價值就因為無法都更而鎖在那裡,那為什麼不讓建商有一張voucher,一張可以在都市計劃容許下,提高容積率的「通關卡」。比如說,如果建商完成A案的都更,市府就發予一張提高容積率30%的通關卡,只要不是内湖這種地區,建商可以使用這卡,用來提高任何一個都更案的容積率。這卡可以自由轉讓,最好這卡還附加好處,建商可付一定額費用給市府,加快建案審查。
如此一來,建商因為有通關卡的利益,會設法加快都更談判,讓步給屋主,甚至原始的A案賠錢都沒關係,因為後頭還有更大利益。而且這通關卡,會因為有更多的都更案完成而生產出來,最後會形成都更的滾雪球效應。不用市長大聲疾呼,不用他人道德指控,都更案就會快步進行。有錢能使鬼推磨,不是嗎?
這「憑空而生」的價值來自兩個地方,一當然是容積率的放寬,二是來自建商間價值轉移而產生的都更談判效率。第二點的價值是目前任何政策都無法提供的,而有關於容積率的放寬這點,會讓一些人擔心。但對經濟學家來說,房子也是物品,要物品價格下降,除了需求減少外,只能靠增加供給。現在台北住房的需求無法下降,不從供給面下手,價格下不來。土地沒法增加的大台北地區,不放寬容積率,哪裡來的樓面供給增加?
也許你會問,現行制度不就有獎勵容積率的方式嗎? 對,但這種個案處理的現行方式不但制度不透明,獎勵條件不清不楚,沒有加乘的效果,還給予官僚過多權力審核,不如這通關卡來得有效。柯P說要「讓權利變更的估價更透明、更合理化。我們也讓容積獎勵明文化、公式化,減少不可預測性,也減少都更過程可能產生的爭議。」這通關卡的提議,正符合柯P的精神,還免去了人治的色彩,減去了官員上下其手的空間,不做嗎?
買地自建划算嗎 在 Re: [閒聊] 沒人考慮買地自建- home-sale | PTT職涯區 的推薦與評價
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