【買預售屋必了解這件事!客變到底是什麼?】
#預售屋族必看 #阿嬤也能看懂的懶人包
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近幾年買預售屋這個選擇越來越夯啊~
因為新房子耐震係數、消防等都比中古屋嚴格
再來重點是能夠分期付款!
從下訂、簽約、結構中、工程期到交屋之間
依照各個不同時期按工程進度付費
讓大多數手上沒有足額預售款的購屋族
可以將兩到三成頭期款分期繳納
減輕一次拿出鉅額款項的壓力!
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然而買預售屋有一些你一定要注意的事項
其中的「客變」就非常重要哦!
客變最大的好處是可以依需求客製化
包括格局、建材設備、天地壁、水電管線配置等
但因為客變對建商來說實在是太麻煩了
所以在買房前一定要問清楚是否能客變!!
(很重要哦!!)
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如果確定可以客變 你也要客變
那到底何時要準備好相關的資料?要準備什麼?
客變流程又怎麼走?其中的眉角是什麼?
這篇一次告訴你!
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若有客變需求的人
文章中也有提及咱們公司的費用、服務內容~
有興趣的人可以再參考看看😊
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PS.大家傾向買預售屋還是新成屋~~?
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今天來回答最多人問的如何面對虧損走出交易低潮保持開心?可能跟七月下旬大盤修正行情有關,讓我來好好回答.月底神單看多了,來看看另類分享文:
首先,如何面對虧損?我記得之前有分享過,也是超級績效裡面提到的:損失是獲利公式裡面的一個函數,是必然的存在.無法移除損失這個函數,只能控制他的大小優化獲利,答案是坦然面對.
虧損說沒感覺是騙人的,我砍損失也是有感,尤其是金額大到一個程度,但我就是把它當學費.下一堂課貴跟不貴取決於自己,但重複一次,這是資產成長必經之路,常常扛下的浮虧也是訓練交易心理素質的重要因素之一,前提是看懂大盤 守紀律.
再來是如何走出低潮保持開心,這是我一路走來不斷強調的主旨,我花長一點篇幅分享,[好好體會相信不只對你的交易 對人生也有幫助].
我主打從不報明牌,只教觀念,了解停損,帶你開心交易,這每天講吧?!老同學都知道也都可以體會,這可以在小朋友聊天室不管盤好盤壞大家都開心聊天略知一二,至於到底甚麼是開心或滿足?新同學或是還需要方向的我想用最簡單人的[身心靈]三構面來分享,你可以怎麼做?而我是怎麼做:
一. 身,也就是物質
這是最簡單開心的階段.資產少的人,沒有其他慾望,只求一頓溫飽或是照顧好家人,有錢付房租,水電網路,小孩學費,保險費房貸等等.所以對於物質生活相對不優渥的人,只要賺錢,就是開心,賠錢就是不開心.因為直接攸關他們能不能吃得飽穿得暖住的好,所以還在這階段的人:[先想辦法顧好自己穩定薪水的工作,行有餘力再拿沒壓力的錢進市場操作,因為市場的一個動盪,都可能使你難過,或是賠掉你辛苦從本薪上面賺的錢.進市場傷荷包,不開心,本末倒置.] 況且市場永遠都在,但你從市場畢業或是心態崩壞,很難再回來.
所以這階段怎麼開心,你有賺錢就帶你在乎的人去吃頓好的,買給自己禮物,看著你喜歡的東西,帶著它穿著它雍有它,你都會開心(不一定很久),是簡單的幸福.
以前看過我分享就知道剛退伍一個月薪水兩萬六吃麵捨不得點燙青菜只切海帶的時期,週五偶有一份嘴邊肉,我就會超級滿足!現在我可以五件tshirt短褲輪流穿就好,costco內褲襪子買30件一樣的,手錶要戴不戴,但我喜歡車,小男生時就愛,看到顏色鮮艷的車分不出來牌子一律叫它法拉利,現在慢慢有能力了 就是慢慢換上去,其實我週間不需要開車,但我看著她,我就是很開心,每個人每個階段喜歡的東西不同,可以試著去擁有,當個目標,達到就會很滿足.不然等到老了,或許這條項鍊你已經可以不用想就買,但那個開心程度是完全不一樣的.一定很多人跟我一樣,大學吃momo paradise就期待超久,現在要帶你去吃還在那邊歐唷現在無法吃吃到飽,或是以前看很久很想要的包包,現在要送你你還會考慮說這是大學生在背得這樣.(我去滑水是很常用紅白塑膠袋啦,防水再利用)
不要當守財奴,還是要存錢,不是叫你全花掉.我記得之前一個很強作劑量的學長跟我講過,有些錢你現在不花,以後你也不用花了.況且,錢只是一種人發明的介質.好,講到這邊,可以進到下一個層面.
二. 心,也就是大家常常講的空不空虛,空虛就不開心
你身邊有沒有很多你覺得她很有錢的人,明明一個月賺十幾二十萬,每天在那邊叫叫叫,你都很想扁她!我自己的會計師律師醫生朋友就有人很不開心,常常在講好想要離職一年,去打工換宿,住在山裡或是是海邊,體會人生.但是又不行 因為好不容易爬到那邊,一旦放棄怕回去之前物質不開心的階段,所以卡在那邊,怎麼解?
[心理狀態要滿足,要有活著開心的感覺就要學,要吸收] 從這邊開始已經跟錢無關了.在物質層面滿足之後,我鼓勵大家走出舒適圈,多[學]你不知道的東西,
你們有沒有很常學習了新的知識或習得新的技能後有種大腦吃飽的感覺,走路都覺得有信心?去成品坐一個下午看本你有興趣領域外的書,或是搞懂如何煎出好吃的牛排,正面幾秒多大火反面幾秒,或是第一次學會騎機車開車的悸動,或是搞懂衣服穿搭(不是講購物喔),或是一件不懂的事情,狀態,產業,把它搞懂,心情就會很好很久?這持續性比物質層面都還高!此外,還在工作的人,也可以這樣做:不管是不是自己職責內的事情,你都去學,去發現.比方去發現團隊效率不好的地方加以改善,或是後臺去學習前台在做甚麼,前台去學習後台的流程等等,我相信不只心理滿足,好結果也會一起來,升遷就是你因為你懂更多,更開朗,更適合帶團隊.最後帶回交易者,你有沒有覺得每次檢討發現問題,或是學完新技巧之後,就覺得沒這麼難過,而且信心也建立了?重點是要有成果,不然學的半途而廢,反而會沮喪加倍空虛.
我自己是學潛水後享受的水下美景,學用youtbue學著編輯影片(我是IT白癡),學習烤好吃的豬肉朋友邊吃邊稱讚,學打ps4 最快破主線(我一向不太打電動) ,學調酒同事喝到狂稱讚,學認識山路跟輪胎跑得更安全,學認識跑步正確姿勢後膝蓋腳踝更輕鬆,學腳踏車上卡不要跌倒騎完全程,學multichart程式交易語言,學有效優化自己的交易等等.活到老,學到老,才有活著感覺,不空虛.
三. 靈,也就是靈魂,活著的意義
靈魂是不用吃飯的,你放豪車豪宅山珍海宴在一個失落的靈魂前,我保證她也開心不起來.這也就簡單解釋了為什麼很多有錢人還是煩惱一堆或是臉上很少掛著笑容.靈魂如何得到滿足?除了一部我很喜歡的動畫電影:靈魂急轉彎主打的活在當下,用心體會,我認為還有[創造與認同].簡單的說就是無中生有,打造屬於你自己的東西:好比畫家畫了一幅畫,花藝家插了一盆花 (阿!難怪藝術家都屑金錢不用吃飯?!),或是內省寫了一篇文章,服設想出好作品,漫畫家想出新劇情,公司研發新產品等等.這點我很佩服馬斯克,不斷打造新的東西還影響了社會.再貼近你一點的例子,依照你的想法打造出夢想宅,或是跟你愛的人創造新生命,我相信這層級的滿足跟開心完全是金錢無法取得的! 這也解釋了臉書不管爸媽都喜歡曬嬰兒-它們珍貴的創造.或是幫助弱勢,因此受助的人生活因此變更好,原本不存在的感謝,也都是你創造出來的!這類型的滿足都會持續很久也充滿意義.
再來講認同:只要你的創造受到認同,是金錢無法購買的開心.你學習煮出來的菜餚跟你發明而大家說好吃的菜餚,滿足程度也是不一樣的,這就是受到認同.小到個人作品,大到國家.延續上面例子,你的畫大家說有深度,你插的花大家說漂亮,你的書暢銷,你的產品改變社會,你的裝潢朋友來頻頻稱讚,你的小孩青出於藍拿到市長獎,模範家庭,模範公司等等.國家認同:昨天小戴打贏印度 麒麟雙打拿冠軍,國旗歌一放下去我都流淚了,認同感十足阿!我相信你們也是依樣,真的超級開心跟滿足的.回過頭來講交易者,如果你模仿成功的人賺錢,你會獲得物質上的回報,但如果這套方法是你自己研發的,你就算中間賠錢,也還是處於不會因此不開心,有學到有創造新方法來對付這動態的市場的自信,繼續打下去,對吧?就不會不開心了.
我有個朋友偶爾損出就會自己買食材來發明大餐,或研發新酒種,或是看看屋子想像裝潢最後檢討對帳單,我也差不多.另外我創造了小朋友投資,主打不報明牌,只教觀念,保護你的錢,帶你開心交易.這得到大家的認同,感謝,這對我來講,就是最大的心靈滿足,幫助別人也幫助自己.
最後是我講到爛地的運動,健康,冥想,沒有健康的身體再多財富都沒用,開心不起來,這觀念老生常談,我就不贅述.
今天這篇比較不討論操作技術,主要走內省路線,我相信眾多社團的神單跟各種操作心得已經足以讓各位精進,各位記得去年我靠分享賺錢單推廣小朋友品牌 今年改為只分享虧損單,旨在強化各位同學認知停損的重要與操作的健康心理. 交易是很好玩,也是一輩子的事情,之前停損那篇第二點有分享,一旦陷入虧損負面循環,不但交易綁手綁腳,也會影響後續的操作,萬萬不可!
我相信今天這是一篇任何人在哪個階段都有幫助的心理輔助文,不知不覺打了三千字,覺得有幫助請分享給你在意的人.
此外,在”IG”這篇留言下面Tag兩位你的朋友,我將隨機選一位送出沒有在賣的小朋友Tshirt一件,白色版本,要是不魯願意多給我一件的話.
透過身心靈的物質學習創造,大家一起活得更有意義,穩一個!
買屋流程一次就看懂 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳解答
讓自己被自己騙在養套殺中,是很多購屋人的問題,你身邊很多朋友就是如此,打了購屋的卡,用了寬限期,媽媽給的自備款,並且還和爸媽一人付一半貸款(利息),讓你跟你的朋友以為,他輕鬆的買了一間房。
會使出利誘的建案,九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群,會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到:「寶咖咖其實也沒有不好,他讓我買得起房」,然後被他的朋友罵翻:「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。
你願意聽實話,還是願意被自己騙?
不少購屋人喜歡被自己騙,寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋,遍佈在全台,這些建商還沒倒,就代表一定還有市場,有人就甘於受騙。
我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房,他還客氣的邀請同事們去他家參觀,我是婉拒了這種場面,你想想,一定會發生:
同:我家很漂亮吧!這格局超方正的,你一定挑不出啥毛病,你看那採光多好!我還花了200萬裝潢咧!你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊!
S:我可以看一下那知名的超大雨遮嗎?你家的雨遮應該也有3坪大,天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
同:房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
S:3坪值150萬耶,你這雨傘也太大太貴。
同:我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來,等我多存點錢就來改造。
S:你確定你違建不會被拆?不會被鄰居檢舉?
同:現在鄰居很少,多爽,公設等於我專用。
S:啊有人在繳管理費嗎?
S:你看(指窗外)你鄰居正在換衣服,嘖嘖嘖景觀真好。
同:所以起床第一件事是拉緊窗簾,哎呀開冷氣就不怕悶熱。
S:這樑好粗喔,你該買個厚一點的床頭櫃。
同:可是房間就沒走道了,沒關係我可以釘上六帝錢,掛隻蕭撐住。
S:咁有效……?
S:你房間有魚味??
同:喔,昨晚我老婆煎魚。
然後我就被趕出去了。
下為原文:
「自備30萬起,月付輕鬆」、「低自備10萬交屋」,房市不景氣,建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人,但小心落入「養套殺」陷阱!台中一名上班族,被88萬低自備方案吸引,購入預售小宅,原本銷售人員承諾,可向建商貸款並結合信貸,填補頭期款不足的缺口,豈料交屋前才發現信貸核不過,不只淪為斷頭戶,可能還要將已付款全賠進這間房,他只好委託仲介低價轉單急售,最終只拿回一半自備款,人生第一次買房,落下財房兩失的遺憾。
32歲的張姓上班族,月入4.5萬元,他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引,心想自己年過三十、存簿也有近百萬元,心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。
差34萬,買房夢一場空
總價780萬元的預售屋,至少要二成頭期款、156萬元,可想而知88萬元根本不夠,這時候銷售人員告訴張男,可以一半向建商貸款、一半用信用貸款,補足剩餘68萬元缺口,張男心動答應,但沒想到的是,直到交屋前半年,他才發現在自身還有車貸的情況下,34萬元信核過不了,在家人也無法支援的情況下,面臨違約風險,依照合約,建商最高可收最高總價15%的違約金,換句話說,不只88萬元拿不回來,房屋也面臨斷頭危機,他只好為託仲介以低於市價轉單急售,最終只拿回一半自備款元,一場購屋夢,讓他賠掉44萬元血本。
按照一般購屋流程,簽下預售屋合約後,要陸續付出定金、簽約金;建案開工時,繳交8%至10%不等的開工款;之後依建案進度,每期繳交工程款,到交屋前付出的總金額,大約就是屋價的二、三成,也就是所謂的購屋頭期款。
但張男的低自備方案,從下定到開工,建商只收88萬元,直到交屋前才需繳足頭期款餘款,而張男直到交屋前半年才發現信貸不過,房屋根本過不了戶,這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。
第一步養,誘你衝動下定
建商除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上,真的遇到斷頭屋主,沒收已繳價金之餘,還能再將房屋重新出售,實際上穩賺不賠。
資深的代銷業者就透露,建商第一步曲「養」,先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等,讓年輕人衝動下訂,尤其第一次購屋的年輕人,在銷售人員糖衣包裝之下,毫無抵抗力,儘管有《預售屋定型化契約》規範,但在頭期款付款項目,也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款,差額顧客需自行補足。」等約定。
第二步套,哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客,擠滿案場後,建商的第二步「套」就展開了,不具名的建設公司老闆就表示,在低自備的條件下,當然不足以應付頭期款,此時滿手鈔票的建設公司,就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交,也就是說至少兩成的自備款,屋主僅自備一成,「其他的,建商幫你想辦法」,讓民眾無後顧之憂的簽約,反正建商、代銷賺到業績,銷售一路長紅,誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
歡喜簽約做足成家夢之後,一路到了交屋前半年,就是建商第三部曲「殺」的收割期,最容易引爆斷頭危機的,是自備款關卡,繳不出來就會面臨建商不交屋,被沒收已繳價金,或是急於降價轉售求現等窘境。
第三步殺,繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示,今年已進入第一波低自備交屋潮,只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外,在交屋前半年的時間,進入貸款對保程序時,都出現貸款不能過,約5%的資金斷頭屋主,急售需求,看似比例很低,但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶,數量也不容小覷。
不過更多人選擇撐過頭期款門檻,先用盡全力補足差額咬牙拚交屋,但別忘了「低首付」不等於「低房價」,入手後才是惡夢的開始,舉例來說780萬的預售案,頭期款屋主自備80萬,加上建商無息借貸80萬分三年償還,共支付兩成160萬;用現在房貸1.7%試算,620萬房貸分30年,一個月須支付約2.2萬,再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。
加總起來交屋後,一個月房貸竟高達4.4萬,資深的代銷業者表示,大多數被「低自備」建案吸引來的消費者,財力本就不雄厚,即便使用「寬限期」也只能多生存兩年,當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。
看懂合約,自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,預售屋就是賣一個夢,建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成,但其中有部分可能是信用貸款,在購屋前建議消費者先了解貸款組合,並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約,還是消費者必須用現金補齊。
現在市況的確是買方市場,適合入手,不過最穩妥的做法,江龍名建議,在購屋前至少備足總價的三成,甚至更多一些,以備不時之需;另外銀行在審核貸款時,會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數,自身評估十分重要。
最後他提醒,預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長,工程款一但結束,在交屋前還是須備齊所有款項,斷頭危機一旦出現,一場成家美夢立刻變惡夢。(陳筱惠/台中報導)
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