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名稱:樂菁專業驗屋師團隊
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富豪偏好新加坡 吉隆坡前景吸睛
摘自富比士地產王月刊014期
文/林蘭芬
台灣高房價與政府打房迫使熱錢紛紛出走,承接2013年的海外置產熱潮,亞太地區呼聲最高的城市,除了申奧成功的日本東京,另一個便是快速發展中、位於東南亞的馬來西亞首都吉隆坡,在房價基期低、預期投報率高等多重誘因吸引下,在台灣掀起一波赴馬購屋的熱潮,就連鄰近的新加坡,也加入這波馬國置產熱。
2014年的海外置產熱火絲毫沒有冷卻,反而有愈演愈烈的傾向。2014年恰逢馬來西亞的觀光年,近來大馬政府積極推動觀光旅遊奏效,旅遊業帶來的商機也是馬國GDP逐年提升的一大支撐,加上擁有石油、橡膠、棕櫚油、錫礦等天然資源,皆為馬國外匯收入的主要來源。
在國家帶頭作多下,馬國政府在首都圈推動的「大吉隆坡計劃」,讓這個在東協快速崛起的重點城市,訂下了2020年躋身全球前20大最佳城市的目標,也為當地房產帶來無窮願景。璽朵國際執行董事呂安淇表示,現在的吉隆坡宛如20年前的台灣,正大張旗鼓地興建開發中,並以交通建設為首,奠定經濟發展的根基。
除了吉隆坡市中心原有的輕軌,現在更加強推動縝密的捷運網絡計劃,預估將在2018年完工。當地最受矚目的重大交通建設,當屬泛亞鐵路的興建,將串連土耳其、伊朗、巴基斯坦、印度、孟加拉、緬甸、泰國等國,北抵中國雲南,南至新加坡,完工後將成為東南亞、中東與中國大陸之間的重要交通幹線。
1.7兆建設經費 打造大吉隆坡計劃
除了泛亞鐵路,另有直接串連吉隆坡與新加坡的馬新高鐵,或稱隆新高鐵。
該交通建設已於2011動工、預計2020年完工通車,在馬國境內分別在麻六甲及葇佛(新山)設置有停靠站,因此近期也受到海外投資人的關注,並逐漸接觸、接受吉隆坡市中心以外的房產。
馬國政府還撥出1.7兆新台幣的資金積極建設吉隆坡,目的在以國際大城市的姿態,吸引全球前100大的外商進駐,並釋出170萬個工作機會,以最原始、最單純的居住需求,帶動房地產市場蓬勃發展。
然而,馬國政府為保護本國人的權益,設有外國人購買當地房產的最低總價門檻,外人在檳城置產,總價門檻為100萬令吉,約合新台幣1000萬元,其他州則為50萬令吉(約新台幣500萬元)。
此外,跨境投資人還須支付不少稅費,除了購屋須繳納印花稅、門牌稅、地價稅、分層地契印花稅,將房屋出租與出售時,則須再分別支付租賃所得稅與售屋利得稅。
呂安淇表示,跨境置產前應該先考量幾個層面:若是以移民、工作、退休生活、為子女未來留學居住為前提,做為自住使用的投資人,建議優先考量物件的環境、購物與交通機能,也可考慮利用馬來西亞政府推出的第二家園計劃辦理移民,10年可享有等同於馬國人民的福利,可享受購屋優惠與貸款利率折扣。
若是以投資置產為出發點,呂安淇則建議選擇位在市中心,或緊鄰市中心的物件,且無論是精裝修的套房產品、SOHO族類型的辦公室,最好都要選擇附有物業管理的物件,從承租到管理、收益都有透明、簡便的流程,才能輕輕鬆鬆當個國際包租公、包租婆。
新加坡政經情勢穩定 強吸外資
相較於近2年才迅速竄紅的吉隆坡,與馬來西亞僅「一橋之隔」的新加坡,則早在亞太地區的房地產市場佔有一席之地,甚至成為區域房市指標,先進的城市規劃、生活環境與居民素質,加上對境外投資人基本上沒有特殊限制,多年來對於高端的境外置產者,擁有強大磁吸力。
新加坡氣候溫暖,地理位置與交通位居樞紐,是亞洲重要的經濟重鎮,境內人口密度高,有許多外來的讀書、就業人口,住宅的剛性需求穩定。
根據統計,新加坡2013人口總數已達540萬人,年成長率1.6%。新加坡貿易部門公布的2013年第4季國內生產毛額(GDP)季增率則高達6.1%,經濟與人口的長期穩定增長,替新加坡帶來可觀的房地產物業增值回報。
21世紀不動產亞太區總部董事長王福漲表示,東協經濟發展快速、人民消費力道強勁,加上新加坡政府對外國人置產沒有特殊的限制,無論在購買房屋價格、稅收、貸款利息,皆與本國人相當,因此,具領頭羊地位的新加坡房產,已成富豪們海外置產的亮點。
此外,完善規範的市場,以及透明的法律、稅制、無貨幣管制等條件,也是新加坡房產能吸引跨境置產族群的重要誘因;新加坡貸款額度高達70%,利率卻僅1.2%,同時,在新加坡置產免遺產稅、免課徵海外所得,且匯率穩定,對於投資人而言,是相當良好、健全的環境。
不過,新加坡與香港同為亞太地區首屈一指的國際級城市,房價也遠非吉隆坡或台灣所能比擬。
2008年金融海嘯之前,新加坡房價便已超過每坪200萬元新台幣,金融海嘯過後又快速翻漲,因此,大多數前往新加坡買房的台灣人,多是因做生意時常往來,或考慮讓小孩在地就學的高端置產族群,而新加坡政府鼓勵海外資金投資,只要在新加坡擁有不動產、存款4700萬元,就可申請入籍。
外人置產無身分限制 惟不得買組屋
然而,為了保障新加坡人的權益,新加坡政府規定,外國人不可購買「組屋」,且除了聖淘沙以外,外國人在其它27個區皆不能持有土地;新加坡的組屋就如同台灣的國宅,且這樣類型的住宅約佔新加坡房市8成左右,此外的一般住宅或房產則可供境外人士自由買賣。
王福漲指出,目前新加坡的推案型態也有預售、新成屋之分,但房市交易仍以中古屋為主。預售屋的交屋日有2種,先有完工交屋日,約1~3年後為法訂交屋日,期間等同房屋保固期,開發商須負責所有修繕問題。
值得住意的是,因新加坡無代書制度,買賣房屋流程須委由律師處理,律師費約新加坡幣3000~8000元(約新台幣7~18萬元),多數人會透過房屋經紀買賣房屋,服務費為房屋總價的1~2%,普遍由賣方吸收,除非買方有特別指定的房屋經紀才須負擔服務費。
另在房屋貸款的部份,外國人可在當地任何銀行申貸,一般貸款成數可達6~7成,房貸利率1.2~1.7%,但自今年6月底起,新加坡政府將推出「總償債率」,即限制貸款,買房買車的貸款金額不可超過薪資6成。
王福漲提醒投資人,須注意新加坡政府雖然並未限制境外人士的置產資格,但近年推出的賣家印花稅,即類似台灣的奢侈稅;該政策當地人與外國人皆適用,課稅持有年限為4年,持有1~12個月內售出,課稅16%,持有12~25個月售出,課稅12%,持有25~36個月售出,課稅8%,持有37~48個月售出,稅率為4%,以避免房市的投機炒作。
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0:00 上集回顧
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今天的內容主要分成三大重點,從最基礎的說明何謂法拍屋、買法拍屋需要注意的事項,到新手買法拍屋需要注意的事項,如果你想要便宜買到房,這集值得你好好看完!
0:00 歡迎法拍教父:黃正雄老師
0:47 怎麼接觸到法拍屋的?法拍屋的經歷?
2:17 這支影片主要會和你分享三大重點
2:32 Q:什麼是法拍屋?
2:53 Q:金拍屋&銀拍屋的不同?
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02:49 2. 為什麼要花這麼多錢在租房子?
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03:54 4. 每個月花兩萬塊租房子,薪水是不是要很高?
04:44 5. 薪水不高為什麼可以花這麼多錢在租房子?
05:20 6. 每個月繳房租,錢都被房東賺走了,不覺得很可惜嗎?
06:20 7. 到底該不該買房子?
(備註:「全空屋」除了沒有傢俱之外,連冷氣洗衣機等其他設備都是沒有的)
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各位購屋大神好
小弟最近想要買一間屬於自己的房子
但是不太清楚購買中古屋的撇步與該注意的事項
因為屋主是自售的緣故
中局沒有房仲介入幫忙撮合與代辦
所以想請問除了我們要自行找代書代辦
還需要在什麼階段請水電檢查是否有問題
還有哪些該注意的部分需要請屋主提出文件
再麻煩各位大神幫忙指點
謝謝
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