190611淺談房仲的價值有哪些?◎文/陳泰源
【前言】
許多同業以為,客戶多半都希望「施捨一點點」佣金就可以享受到房仲的服務,最好是買家直接找上賣家,直接跳過仲介媒合這一關,服務費能省則省。
真是如此嗎?
《案例1》
某位地主要賣土地,剛好買家認識地主的朋友,便把聯絡方式交給這名友人請他協助聯繫地主,希望能直接洽談購地事宜。
這名地主,明明已經拿到買家的電話卻猶豫許久,最後決定找上我,並將買家的電話給我,請我代替他去跟買家洽談買賣事宜,而且地主還承諾,該給我的服務費不會少。
《案例2》
有個獨立產權車位,車主想把它賣掉,她竟然自己花錢印製傳單,並且自己去菜市場、捷運站出口派報,重點是,傳單上的聯繫方式竟然還秀上我的電話,而且她還願意給足我服務費!?
《案例3》
有位租客透過我租房子,發現某物件月租金廣告價5萬元,於是請我幫她去跟房東洽談。
沒想到這名租客竟豪爽表示:能殺多少盡量殺,她願意給足我「房東與房客雙方服務費加總起來等於『廣告價5萬元』的服務費」。
【買賣租屋,你該這麼做】
案例1與2,我都親自問過賣家為什麼願意對我這麼好?經詢問才知道……↓
以案例1而言,正因為地主與買家彼此有共同認識的朋友,地主認為直接對談若是價格沒交集,甚至氣氛僵,以後逛街巧遇時豈不尷尬?
而案例2,車主的想法跟案例1的地主一樣,但還多了一個需求,就是希望房仲公司作為公正第三方推派代書,接案處理買賣事宜,並作履約保證,為的就是求交易過程的安心。
至於案例3,這名租客非常聰明!
她知道,租賃市場的服務費收取通則來說是:1年1簽採房東與房客各收0.5個月租金=總共1個月作為房仲服務費。因此,站在房仲的立場,多數都是傾向幫房東租高,不願幫租客議低,因為談成5萬服務費就有5萬(雙方各付2.5萬),談成4萬服務費就是4萬(雙方各付2萬)。
而這名租客竟然用「房東支付多少服務費?租客願意補足至廣告價/開價月租金額」當作誘餌,讓房仲完全站在租客立場全力去跟房東殺價。
原本月租金5萬元1年就要60萬後來談成月租金4萬元1年只要48萬元,1年就省12萬的租屋成本,而服務費只不過是從原本付的2.5萬元變成3萬元,多付了5000元而已,是不是非常划算呢?
【房仲必學訣竅】
以案例1、2而言,很明顯,就是有人寧願付服務費換取「交易安全」、「避免直接對談價格產生尷尬」,這就是房仲價值所在。
至於案例3,忘記是從什麼時候開始?每當客戶問我「服務費怎麼收?」時,我都回答「幫您賣到多少價格會有4%服務費?」、「幫您用多少價格買到有2%服務費?」。用這樣的說法,不是要讓客戶覺得我們勢利,而是對客戶傳達:我可以「被利誘」,只要大器給足我服務費,我一定盡力達成您的目標價格。
尤其對買家而言更是如此,假設:某物件,價格區間落在900萬至1100萬都屬於合理範圍;對買家而言就是多花200萬或是多賺200萬的差別。
如果,能用「900萬買到,給我2%=18萬服務費;1100萬買到,給我1%=11萬服務費」的方式去斡旋,對房仲而言,是不是更有動力幫買家殺價?對買家的差別不過就是多付7萬元服務費而已,買家會不願意嗎?
只是,要讓客戶主動找上你,關鍵還是口碑,要明白「君子愛財,取之有道」,房仲是長久事業,千萬別執著近利而把客戶做死掉,重承諾、培養信任關係,屋況瑕疵不隱瞞,被動客源自然滾滾而來。
筆者為美商ERA不動產資深經理
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190611.html
同時也有30部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,210422TVBS 詐騙集團鎖定中古屋 復刻賣家印鑑填高實價詐貸 TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/local/1497506 TVBS原影1→https://youtu.be/wJjB6rfrKlY TVBS原影2→https://youtu.be/lVRM4t8Z...
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210422TVBS 詐騙集團鎖定中古屋 復刻賣家印鑑填高實價詐貸
TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/local/1497506
TVBS原影1→https://youtu.be/wJjB6rfrKlY
TVBS原影2→https://youtu.be/lVRM4t8ZykU
持續追蹤這起詐貸案!這個詐騙集團的主嫌是43歲的金德儀,負責找目標,鎖定雙北地區的中古屋,只要找到賣家,旗下同夥就會開始分工行動,從人頭買家、代書以及履保帳戶公司通通自己人,交易成功後,復刻賣家印章、簽名,買賣雙方都同意,就能更改房屋的實價登入,翻倍價格申請貸款詐騙。
記者 吳欣晏 / 攝影 吳居諴 報導……↓
金德儀過去曾借牌,利用人頭進行不動產假交易,彰化銀行遭詐貸逾2億元,只是他沒學到教訓,這回又另起爐灶搞詐騙。
背著LV包包,被員警移送,這名留著一頭深褐色短髮的人,就是這次詐騙集團主嫌43歲的金德儀,就是他和蕭姓同夥共謀詐貸。當初簽的房屋買賣合約,成交價330萬元,等到向銀行申請貸款時,合約卻不一樣,兩張真假合約攤開來看,上頭包括了價格差了1倍之外,包括簽名和印章也全是復刻的。
警方調查,金德儀的詐騙集團層層分工,他自己負責找目標,專門鎖定雙北地區中古屋,一但找到賣家,蕭姓同夥開始找成員分頭進行,包括會計、人頭買家、代書等,由於房屋時價登入若要更改,需要買賣雙方都同意,詐騙集團就會等到買完房後,用假印章造假,讓代書重新填寫房價。
房仲業者陳泰源:「比較大品牌的房仲公司,包含像代書,也都是自己特約,有固定長期配合的代書,我們會建議消費者,千萬不要為了省所謂的仲介費,然後就想說跳過仲介這一關,買賣雙方就直接碰面。」
分工細膩,銀行鑑價機制也很難察覺,而金德儀犯案不只這一樁,2013年間向地政士借牌利用人頭進行不動產假交易,彰化銀行大台北地區3間分行遭詐貸2億多元,去年6月也曾運用類似房屋買手法,詐騙1600萬,只是他沒學會教訓,重操舊業還是被交保,抓了又放,放了又抓,難保下回不會又有人受害。
陳泰源youtube→https://youtu.be/A5AxMK3i4mw
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210422tvbs.html
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現代人對於關係的困擾,有很大的程度都源自於跟「家人」的關係,假如你也想要舒服的跟家人相處,就一定要鎖定今天的節目。
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歡迎來到「一天聽一點」,今天跟大家聊聊「家人關係」這個主題。
我想對大部份的人而言,我們都是從小在自己的原生家庭長大,小時候爸爸媽媽照顧我們,長大了想多跟爸媽親近,這是很自然的事~
家庭會傷人?
只是當家裡發生一些紛紛擾擾的時候,受到東方文化影響的台灣,大部份的人都希望以和為貴、息事寧人;畢竟同在屋簷下,能夠和諧相處是最重要的事!
然而在我的實務經驗上,「息事寧人」這樣的思維,卻是辛苦的開始,因為人都是有情緒的,而且情緒每天都在波動、變化;要是一昧的強調「家和萬事興」,反而容易壓抑過多的情緒。
導致家人關係太糾結,到最後養育的恩情、陳年往事、甚至於是生活、情緒、財務,全部糾纏在一起,剪不斷理還亂。
說到這裡,讓我想起一個學生的家庭困擾,他的情形是這樣子的~
我的學生是個剛出社會的新鮮人,畢業後有了工作,也曾想過搬離開家,不過考量到房價物價,掂掂自己有限的薪水,自己獨立生活實在太辛苦。
加上母親過幾年也會退休,怕媽媽一個人生活太寂寞,留在家裡跟母親作伴,還有人幫忙打理生活瑣事,想想也挺好的。於是她就選擇繼續住在家裡。
一開始還相安無事,可是隨著她工作越來越忙碌,母親對她的擔心就越來越多。怕她太忙沒時間吃飯、纖維質攝取不夠,每天都準備一大盆水果要她帶到公司去。
即使她表示整天的行程都在外頭,帶水果不方便,媽媽還是堅持。有的時候加班晚回家,媽媽也堅持一定要等門,不管她怎麼勸,要媽媽早點睡,都沒用。
她覺得兩個人住在一起很有壓力,想要搬出去,不願意自己變成媽媽的負擔,可是又放不下母親,怕媽媽一個人太寂寞,當然錢的問題也是一個考量。
這三方面的矛盾,一直在她心裡打架,讓她很糾結、為難,就跑來問我該怎麼辦?
媽媽講不聽,怎麼辦?
說實在的,我也不知道該怎麼解決,不過這倒讓我想起一位朋友,在對家人關係的衝突上面,他的面對和回應方式,非常經典,於是我跟我的學生說了一個諮商界前輩的例子~
這位前輩有兩個女兒,一個五歲,一個三歲,有天晚上,兩姊妹吵了架,妹妹先哭著跑到我朋友的房間告姊姊的狀;沒多久之後,姊姊也到朋友的房間,說妹妹的不是。
照常理來說,當父母親面對孩子吵架的時候,會很直覺的說「不要吵架!」或是會問「到底在吵什麼?」這一類想要介入排解,擔任調停者的角色。
不過我的前輩非常有智慧,他關注的焦點不是兩姊妹吵架的細節,而是跟兩姊妹說了一個「呵呵與癢癢」的故事~
「呵呵與癢癢」的故事
「森林裡啊有兩隻猴子,叫做『呵呵』和『癢癢』。呵呵和癢癢很喜歡一起 玩,玩得好開心的時候,都會哈哈哈一直笑,好開心好高興好興奮!
可是啊…有時候,呵呵和癢癢會吵架,一吵架,就會很難受,不舒服,不高興,很想要把對方推開,推得遠遠的…。
在一起的時候,會開心,會吵架,可是如果呵呵不在,只有癢癢一個,就會好無聊好無聊......」
這兩個小女孩在前輩的懷裡聽得很起勁,忘了哭,後來前輩接著說:
「森林裡啊,另一個角落,有一隻小河馬,牠有一個可愛的名字,叫小河馬波波,小河馬波波有一天遇到小鱷魚赫赫,小鱷魚赫赫有看起來好可怕的牙齒,牙齒好尖好尖看起來就好可怕…
小河馬波波看著小鱷魚赫赫,說:『我要來數一數你有幾隻尖尖的牙齒!嗯∼∼∼一,二,三,四,五......哎唷喂呀,怎麼那麼多啊......』
小鱷魚赫赫,看到小河馬波波沒有被牠尖尖的牙齒給嚇到,忽然也開心的想要數小河馬波波的牙齒。
小河馬波波也有很多很多牙齒,而且啊,小河馬波波的牙齒圓圓的,好可愛喔!『一二三四五,哇∼好多可愛的小牙齒喔!』。」
小河馬波波和小鱷魚赫赫,後來還會發生什麼故事呢?下次把拔再跟你們說喔!」
前輩刻意賣關子,可神奇的事情發生了,兩個小女孩聽完故事,不約而同的翻下床,走到客廳,然後姊姊就跟妹妹說:「來,姊姊說個故事給妳聽。」
五分鐘前還吵的不可開交的姊妹,一下子又變得相親相愛了。
故事說到這裡,那位坐在我面前的年輕朋友,原本皺得很緊的眉頭鬆開了,嘆了口氣,笑了笑跟我說:「老師謝謝,我懂了~」
聽到這裡,不曉得你的感受是什麼呢?
「隱喻」是什麼?
會不會有種模糊的感覺,好像懂了一點點,又好像沒全懂呢?
事實上,從理性的角度來看,我並沒有提供我的學生,任何實質上的解決方案,而是跟學生講了一個故事,就能讓他主觀感受上的挫折、痛苦等等情緒,減輕了很多,那麼到底為什麼「說故事」會有用呢?
其實答案很簡單,這是因為故事裡有「隱喻」!
而所謂的「隱喻」,它是一種繞過表意識,直接跟潛意識溝通的語言。要是你對心理學有點概念,你就會知道,在心理學裡,人的意識層面分為表意識跟潛意識。
表意識的理智思維無法控制潛意識,不過潛意識卻無時不刻,都在影響著表意識的行為和選擇。
這就是我的諮商前輩~哈克,在面對女兒糾紛時的策略!
他不是直接調解女兒們吵架的「表面事情」,而是說了「呵呵與癢癢」的故事,就能繞過表意識,讓兩個女兒領悟到更重要的事情是「彼此的陪伴」,於是女兒們不吵了。
這就像是《孫子兵法》,很多人以為《孫子兵法》是教人打仗,用武力解決問題。但其實《孫子兵法》開宗明義,就請大家要多想想如何「不戰而勝」?不用流血、殺傷就能弭平衝突,才是更高境界~
如何啟動「潛意識」?
那你會不會很好奇,為什麼「隱喻」這麼神奇?
其實這個答案也不難,因為凡是有「隱喻」出現的時刻,它就意謂著在人們的心裡打開了「新的空間」,於是表面上過不去的事情,也就有了轉圜的餘地~
打個比方來說,就像前面提到的哈克兩個女兒,她們在聽「呵呵與癢癢」的故事同時,她們的表意識就跳脫出吵架的情緒,全心全意置身在森林裡,跟呵呵與癢癢在一起。
跟呵呵癢癢一起笑、一起開心、一起森77、一起失去呵呵,然後發現了會好無聊、好無聊!
透過這樣的過程,兩個小女孩的潛意識,不知不覺吸收了「呵呵跟癢癢」的故事結局;知道失去彼此會很無聊。
於是哈克不必為兩個女兒調停和仲裁,兩個女兒的紛爭也就自然而然的解決了,這就是隱喻的妙用所在!
同樣的,回到我的學生身上,雖然我沒有直接處理她和媽媽的關係,也沒有花時間協助學生細數她母親的好。
但透過隱喻和故事,她卻重新發現和媽媽的關係,不只有爭吵,其實還有滿滿的愛,他們都是相互在意的,誰缺了誰都不開心。
只是有時候,我們的心思會被一些小細節給佔據,覺得對方好討厭,好想討一個公道,證明自己是對的。
卻忘了,只要有任何一方願意先釋出善意,不被表象兇惡或憤怒的模樣給限制住,主動靠近,就能看到對方身上還有很多優點。
也正是因為這份善意,幫助自己長出更多心裡空間,看見美好。
事情不一定都能解決,可是心情很快有了出口~
那麼要是你也跟我一樣,很佩服哈克的智慧,很想跟他學習潛意識的語言,我會很鼓勵你,加入我們最新的線上課程【與人連結的三個秘密】。
【與人連結的三個秘密】是哈克~黃士鈞博士,精心打磨一整年,在華人地區推出他個人的第一個有聲課程。
在【與人連結的三個秘密】裡,我們會隨著哈克的聲音,進入潛意識的世界,遇見全新的自己!
今年年初蔓延開的新冠疫情,對我們的世界造成許多經濟、交通、關係的破壞,而從更大的層面來看,這次疫情或許也在警惕我們。
當我們一昧追求成長、追求改變的時候,很可能是在傷害身邊的資源;就像人類之於環境的過度開墾、對生態的掠奪,這些都需要休生養息,才能恢復環境的健康!
同樣的道理,回到你身上,「表意識」為了生存而不斷擴張的人際關係,可能讓你感到疲憊或受傷,這也需要「潛意識」來幫你找回內在平衡。
我們在這個時刻,推出哈克的線上課程,是因為這個世界需要重新建立人與人的信任網絡,而【與人連結的三個秘密】就是能為世界、為家人重新找回愛與溫暖的課程,歡迎你的加入。
希望今天的分享,能帶給你啟發與幫助,我是凱宇。
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跳 過 房 仲 直接找 屋 主 在 路RuSiRu Youtube 的最讚貼文
為了要強化我們堡壘的防禦,了解殭屍的動向是一件重要的事情。
遊戲名稱:7 Days to Die 七日殺
版本:A17
七日殺播放清單Ωhttps://www.youtube.com/watch?v=PKzivoAGOK0&list=PLq0LLEuv4OohEUgS81ROP2Va5aw9TL5GJ
──配備──(能否跑動遊戲請直接詢問原價屋或巴哈討論板)
直播程式:OBS / 剪輯軟體:Aviutl
CPU:i7 6700 / RAM:DDR4-2400 32G
主機板:技嘉GA-H170-D3HP
顯示卡: GeForce RTX 2070 ARMOR 8G
擷取卡: 圓剛AVerMedia LGP2 GC510(爛)
鍵盤:Tt eSports Knucker(耐用)
螢幕:Acer KG271(CP值高)
滑鼠:FOXXRAY 熾星獵狐 FXR-BMP-06(便宜好用)
滑鼠墊:海獸迅雷防潑水電競鼠墊(不錯)
耳機:Audio-Technica ATH-M20x
麥克風:Audio-Technica AT4040
電腦桌:野餐桌 / 椅子:休閒椅
──簡介──
直播主:路、魚仔
年紀:6歲、16歲
感情狀況:放閃中
寵物(貓):點點、琪琪、燈燈
居住地:暫居地球
台龜馴養員:楊廣、南瓜、楓語、小小貓、奈特、萌萌
Discord管理員:奈特、萌萌、楊廣、南瓜、楓語、小小貓
──Discord頻道長住規則──
頻道裡面ID必須和Youtube的ID相同,請找管理員更改名稱。
白牌只能在試麥房說話,開啟語音功能需要升成黃牌或藍牌。
如果你是白牌或黃牌,請盡快找紅牌的管理員申請更改名稱及藍色身份證,七天沒有完成手續會被丢出星球,多謝合作。
──常見問題集──
Q:我是男生還是女生 A:系統錯亂,無法判別。
Q:帥不帥 A:有自信就帥,而我很有自信。
Q:要不要露臉 A:臉書專頁有照片,視訊不開,你是看顏藝還看遊戲?如果真的想看,請自行在螢幕右上角貼一張宋仲基的照片。
Q:有沒有女朋友 A:請往上拉,答案在上面。
Q:圖像是誰畫的 A:魚仔。
Q:魚仔是誰 A:是笨蛋。
Q:魚仔是我的誰 A:把這幾題綜合一下就可以得到答案了。
Q:年紀多大 A:請往上拉,答案在上面,比較小那個。
Q:你有用變聲器嗎 A:小朋友可能會當真,我只好說沒有了,真可惜。
Q:要怎麼樣才能當管理員 A:可以倒過來默寫台龜的內容請再聯絡我。
Q:哪裡人 A:外星人。
Q:住哪裡 A:你心裡。
Q:有沒有玩手機遊戲 A:沒有。
Q:為什麼不玩手機遊戲 A:加拿大惡魔很可怕的!
Q:怎麼認識阿神的 A:加拿大北方墜機時認識的。
Q:為什麼多人影片的時候都不太講話 A:怕搶到話。
Q:為什麼想開實況 A:這要從三百年前說起,是個可歌可泣的勵志故事,不過我怕字太多你會不想看,所以簡單縮成三個字。因為,我開心。
Q:為什麼不和誰誰誰一起玩 A:管那麼多,你住海邊喔?
Q:為什麼不玩什麼什麼遊戲 A:唉唷,海龍王喔?
Q:這款遊戲不是玩過了嗎? A:這家爌肉飯不是吃過了嗎?
Q:為什麼一直說早安 A:等我想到再告訴你。
Q:幾點關台 A:直播就跟愛情一樣,什麼時候結束不重要,重要的是享受當下。
Q:畫質怎麼這麼差 A:剛上傳都是360P,可以晚點再看,至於直播畫面差,可能是網路問題。
Q:怎麼這麼LAG A:機房有人打翻泡麵了。
Q:這款遊戲好玩嗎 A:就跟人生的意義一樣,只有你自己才知道。
Q:這款遊戲多少錢在哪裡下載 A:請自己找,小時不Google,長大豬隊友。
Q:遊戲漢化在哪邊找 A:真的真的找不到再問我。
Q:沒有信用卡要怎麼買Steam的遊戲 A:請搜尋"VISA金融卡"。
Q:有沒有養寵物 A:請搜尋"路的小虎爺記事"。
Q:我是學生嗎 A:已經不在學校念書了,但是人生的課題永遠沒有學完的一天。
Q:是不是全職Youtuber A:不是,我的正職是守護宇宙和平。
Q:喜歡看電影嗎 A:喜歡。
Q:喜歡看動畫嗎 A:喜歡。
Q:喜歡看漫畫嗎 A:喜歡。
Q:喜歡吃美食嗎 A:喜歡。
Q:喜歡看書嗎 A:喜歡。
Q:喜歡長澤雅美嗎 A:喜歡,我也喜歡戶田惠梨香、真野惠里菜和新垣結衣。
Q:如果我媽和魚仔同時掉到水裡要救誰 A:救魚仔,因為我媽會游泳,笨蛋魚仔不會。
Q:為什麼想開實況 A:......給我往上拉喔。
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我想請問一下各位,如果有買家先前有被仲介帶去看屋後,然後跟鄰居勾搭上, 要跳過仲介直接跟我買, ... 可是在這兩次的交易中,房仲讓我減少很多不必要的擔心和煩惱. ... <看更多>
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16樓 推s26492755: 買賣方直接交手很容易因為認知差異大直接掰掰。但是有 07/20 19:19 ... 49樓 → zeroyaking: 那如果能抱屋主大腿到願意便宜歡迎加入房仲業強爆! ... <看更多>
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在下新手韭菜,還請各位大大多手下留情
先聲明,不仇視房仲 因為大家都是為了生活賺錢
單純想請教資深老手,有沒有什麼方法能直接找到屋主交易不靠房仲
看房經驗2年,很多因素考量+本身金源不夠
(家人無法支援+薪資不如板上眾多前輩年薪數目)
又很想要有自己的房子
因上述原由對於每分花費都需斤斤計較
做了不少功課,也花很多心思了解
所以盡量想不透過仲介買房
畢竟仲介費都可以等於一筆裝潢或是買家具的錢
房屋買賣的流程文件,除了需要代書要做的事
很多都可以自己花時間跑
既省了仲介費用,藉此也能知道過程有參予感
若是房屋的問題,在合約上請代書註記即可
沒有一定需要靠房仲處理的事,都能自己解決
要花很多心力就是了,但能省下不少費用就覺得值得
在現今這世代擁有一間屬於自己的窩,難壓....
還望各位前輩不吝賜教!!在這先說聲謝謝了!
若發言上有甚麼不當OR有錯的地方,還請多多包涵
在下會依照提出的部分再修飾及更正
補充:頭期還是有的,就是想在某些地方能節流故而提問
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