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又到了鳳凰花開的畢業季🌸
社會新鮮人往往必經「金融小白」之路
「金融小白」指無完整薪資證明、沒申請過貸款、信用卡
在銀行無任何信用記錄者👶
「金融小白」在過去難以申貸或辦卡
如今金融業看好「500萬小白大軍」的商機和影響力⚡
身為「金融小白」如何培養出好信用呢?
🤝與銀行有帳戶往來
辦卡或申貸講求「信用」🤜🤛
與銀行有穩定的現金流紀錄較容易建立信任
🤝不當月光族或保人
若存款總是淨空或是有登記做保
對銀行貸款的風險是非常高不容易申貸
🤝辦卡年紀越早越好
越早建立良好的現金流、還款紀錄越好
最好每個月都繳清欠款紀錄💸
🤝提供有力財力證明
辦卡/貸款時提供產物作為擔保,成功機會高
遵守以上信用法則🖊
即使是「金融小白」也能當小金雞🐣
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銀行財力證明申請 在 Facebook 的最佳貼文
210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html
買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
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銀行財力證明申請 在 邱愛莉House123 Youtube 的最佳解答
Hello 大家好,我是邱愛莉
今天的來賓可是在銀行走跳多年,非常熟悉貸款的遊戲規則
同時,也是我們包租專班的學長-喬王!
那我們一起來看行員怎麼說!
00:00 開場&來賓介紹
01:34 喬王案例分享:一知半解,比不懂,更可怕
02:18 聯徵是什麼
02:47 通常什麼樣情況會產生卡循的利息?
03:03 帳單分期(有利息)/電商平台分期0利率,會影響房貸申請嗎?
04:46 預借現金對於申請貸款,有什麼樣的影響?
05:21 真的不小心用了預借現金,這個紀錄,會在聯徵存在多久?
05:46 信用小白:乾脆不要辦卡,不會預借現金,不可能遲繳,對銀行來說是…?
06:28 信用貸款會影響到房貸的條件
07:51 收入證明,容易忽略的情況,而影響貸款?
09:33 沒有報稅收入證明/領現金收入,申請房貸時,需要注意什麼?
11:20 收入起伏很大,銀行如何認定?
12:29 股票、基金,銀行如何認定?
13:53 信用卡附卡卡循 也會影響貸款
14:22 結尾
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銀行財力證明申請 在 [心得] 銀行辦財力證明(那一張叫做存款餘額證明) - 精華區VISA 的推薦與評價
為了辦美簽
這幾天跟朋友跑銀行辦他和我的存款餘額證明
如果也想辦這項證明的也可以參考一下我的經驗
1.
存款餘額證明都是申請前一天的餘額
今天申請的是昨天的餘額
如果今天才把錢存進去
那就要明天才能辦今天的餘額證明
2.
要先詢問銀行需要攜帶什麼相關證件
大部分都是說身分證和原留印鑑就可以了
但是朋友辦華南的
申請書上面需要填寫帳號
如果沒有簿子也沒有提款卡的話就不知道帳號了
所以最好是存款簿、原留印鑑、身分證都帶著
3.
申請的分行
華南要到原開戶行
之前有板友說國泰世華也是
中國信託是各分行都可以
所以要去申請之前最好打電話問一下
免得白跑一趟
如果不方便自己去
也要問一下代辦需要哪些證件
4.
申請費用的問題
華南一份是50元
中國信託很扯,一份300元
小姐的手比三的時候我還以為是30元
等到她說出300的時候,我頭晃了三下,嚇到
不過算她有良心
先跟我說了價錢才問我要不要辦
然後她說如果是打客服專線申請(傳真或郵寄)一份是100
但是我打了之後,又說我的戶頭沒有申請語音扣款
要到窗口辦理語音扣款之後才能線上申請
麻煩死了
後來我去板信商銀問
三份以下免費
我當場就去中國信託把錢都領出來存到板信
比較一下
板信三份=0元 中國信託3份=900元
要申請3份的人在這兩間銀行就是900的差距了
扯!!
5.
華南有問我朋友是要中文版還英文版的
我們想如果要辦美簽的話
應該還是英文版的比較適合
價錢都一樣
英文版也不是全英文
就是每一行中文字下面有加一行英文
最後還會把餘額的台幣依當日匯率換算成美金
每一家銀行應該都有中英文版
如果行員沒有問,最好也自己主動問一下
在這板上獲得不少的資訊和幫助
所以也來提供一點我自己的經驗和心得
以上是我這次辦存款餘額證明的一些心得
給大家參考看看
希望我的美簽也能順利通過
^^
--
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◆ From: 61.229.223.68
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作者: AniDiFranco (在 草 地 上 ) 看板: VISA
標題: Re: [心得] 銀行辦財力證明(那一張叫做存款餘額證明)
時間: Thu May 12 00:19:09 2005
我看到作者 說中國信託的證明要300元
真是眼睛沒掉下來
就像是申請學校成績單 一張300元的感覺
但我又懶得提款去別家辦證明
今天就直接殺去了
警衛問我要幹麻
我說辦存款證明 他說我們家要300元喔 別家不用這麻貴
我跟他說 太不合理了 錢存你們家ㄝ
結果小姐在弄時 我真害怕她跟我要300元 我會跟她理論
心中默默祈禱 不要阿!
竟然 小姐說好了時 沒附帶說要300元
我疑惑卻也不敢問 怕她是不是忘記 經我一提醒 又要收費
所以 說完謝謝後 我快速溜走~~~~~~~~~~~~~~~
到底在中信辦 真的要300元嗎????
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◆ From: 218.162.67.10
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作者: pasmoi (不是我) 看板: VISA
標題: Re: [心得] 銀行辦財力證明(那一張叫做存款餘額證明)
時間: Fri May 13 18:17:39 2005
真的要三百元
太過份,一張爛紙而已
去年我辦法簽的時候
就在中信辦存款證明
小姐還說,如果你存款有五十萬元以上
就可以不必三百元手續費
相較於第一,台灣等銀行
只要五十元(或一百?)而已
※ 引述《AniDiFranco (在 草 地 上 )》之銘言:
: 我看到作者 說中國信託的證明要300元
: 真是眼睛沒掉下來
: 就像是申請學校成績單 一張300元的感覺
: 但我又懶得提款去別家辦證明
: 今天就直接殺去了
: 警衛問我要幹麻
: 我說辦存款證明 他說我們家要300元喔 別家不用這麻貴
: 我跟他說 太不合理了 錢存你們家ㄝ
: 結果小姐在弄時 我真害怕她跟我要300元 我會跟她理論
: 心中默默祈禱 不要阿!
: 竟然 小姐說好了時 沒附帶說要300元
: 我疑惑卻也不敢問 怕她是不是忘記 經我一提醒 又要收費
: 所以 說完謝謝後 我快速溜走~~~~~~~~~~~~~~~
: 到底在中信辦 真的要300元嗎????
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發信人: [email protected] (小豆子), 看板: VISA
標 題: Re: [心得] 銀行辦財力證明(那一張叫做存款餘額證明)
發信站: 批踢踢參 (Sat May 14 05:00:26 2005)
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※ 引述《[email protected] (不是我)》之銘言:
: 真的要三百元
: 太過份,一張爛紙而已
: 去年我辦法簽的時候
: 就在中信辦存款證明
: 小姐還說,如果你存款有五十萬元以上
: 就可以不必三百元手續費
: 相較於第一,台灣等銀行
: 只要五十元(或一百?)而已
我記得國際商銀第一張不用錢
之後要50
不過我那時候申請學校就索性給他影印好像也沒事
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