建商倒閉的事件越來越多,之前在中和有數十名苦主,繳了百萬頭期款買預售屋,把錢全都信託到銀行,總計3622萬元,但沒想到建商無預警倒閉,原本信託在銀行資金卻只剩下624萬,錢拿不回來。
前陣子有跟大家分享,我去參加了中山區某個與日商百年營造廠合作的建案記者會,每坪一度喊價130萬元,在當年市場不景氣創下熱銷,但建商卻在完工前夕申請破產,坑殺住戶與地主,不幸淪為爛尾樓。
內政部的預售屋履約保證機制,總共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」,以及「不動產開發信託」這五種,其中以「不動產開發信託」最常見。
以「不動產開發信託」來說,建商將興建資金信託給建經公司或是銀行,建商再依工程進度提用資金。
但大家知道嗎?
信託只是在確保興建資金「不會被挪做他用」,也就是「專款專用」,並無保證錢一定拿的回來。
舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用,都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。
一旦信託資金被支用,建商營運岀問題、建案無法蓋下去,信託及債權銀行居中協調,卻沒有其他建商願意繼續承接此建案,因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權,所以民眾因此拿不回購屋款。
最近疫情的衝擊,工人避免群聚、施工期拉長,看房人來少,建案的銷售期拉長,槓桿大、風險高的公司可能就承擔不了,可能會淘汰許多不良小型建商,大家買房要特別留意。
可以點開下方連結聽聽我們的podcast,邀請游嵥彥律師 聊關於建商倒閉錢拿不回來?搞懂預售屋「履約保證」,「專款專用」有用嗎?
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圖說:疫情期間翻翻之前去荷蘭一個人旅遊的照片,好想念曾經的美好。
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#阿明小教室 #一圖秒懂 #建商履約保證評鑑
預售屋履約擔保機制是政府為了
保護買方而訂定,除了確保消費者
預付費用不被挪用到不正當用途,
更能降低民眾承擔"爛尾樓"的風險,
也就是建商在完工之前不幸倒閉或跑路,
銀行能夠透過擔保機制的條款
讓建案依舊能夠施做的保證。
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基本上有五大機制
1.不動產開發信託
2.價金信託
3.價金返回之保證
4.同業連帶擔保
5.公會辦理連帶保證協定
阿明觀點
對消費者而言最有保障的排序(由高至低):
價金返還之保證★★★★★
建案完工前,建商倒閉,
買方投入的全數金額由第三方金融機構退回,
因此保障最高,
相對地較少建商願意選用此項。
價金信託★★★★
依據內政部版本「預售屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」中明載,
價金信託之受益人為賣方(即建方),
也就是權益最有保障的人是賣方(建方),
而非買方,受託單位或銀行是受託
為建商控管資金。建案完工前,
建商倒閉,受益人轉為買方,
但這時資金可能已經運用在建構過程,
買方可能拿不回原先投入的金額。
不動產開發信託★★★
建案完工前,建商倒閉,
資金可能已經運用在建構過程,
買方可能拿不回原先投入的金額,
但依契約內容有續建機制。
同業連帶擔保★★
建案完工前,建商倒閉,
可要求擔保建商負責將件按完工交屋,
隱藏風險是擔保的建商也有同時倒閉的可能。
另外,不肖建商可能會利用自家員工的名義,
另開建設公司,藉此做履約保證的"同業擔保",
讓買家誤信另有保證機制,
但其實是同一家公司的分身。
公會辦理連帶保證協定★
建案完工前,建商倒閉,
可要求加入協定的其他公司協助完成建案,
但有賠償金上限等限制,
保證不明確,所以是最後一名。
以上說明希望幫助大家更了解履約擔保
的意思和優缺點,切記在買預售屋時不要急,
可以向建商索取相關履約保證證明文件、
相關金融機構驗證、網路信託專戶查詢,
多一些步驟更能為駔身權益喔!
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各位好
最近在雙北看預售屋,
其中遇到一個物件他的履約擔保方式為同業連帶擔保
因為比較少看到這種的擔保方式,故想請問也有人買屋時也是用此方式為擔保方式嗎?
因為該建案的建設公司雖不是有很名氣,但也成立了三四十年
也GOOGLE查詢過該公司雙北地區過去也有不少建案,也是沒查到有什麼爭議。
但是這種擔保方式看起來風險是相對較高的,買房也是幾千萬的錢下去
所以想請問各位此擔保方式常見嗎? 有遇過爭議嗎?
或是說乾脆直接不考慮呢?
謝謝大家
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