大家知道客變是什麼嘛！？
其實預售屋最大的優點，
就是可以利用客變期間省下很多裝修費用，
小編今天就來為大家解惑最常見的５大客變問題!!
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#客變 #預售屋 #新手裝修全攻略 #買房
( #你看J編 )
預售屋議價流程 在 幸福空間 Gorgeous Space Facebook 的最佳解答
同時也有4部Youtube影片，追蹤數超過17萬的網紅Ms.Selena，也在其Youtube影片中提到，☛ 讓法拍教父教你如何用市價4折買到房：https://reurl.cc/ynAaZM ☛ 精彩下集：https://youtu.be/QsIYrgpWs94 ☛ 你的一生要花多少錢？免費下載計算機：https://pse.is/38wga9 ☛ 你適合打造哪一種被動收入類型？免費測驗：https:...
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預售屋議價流程 在 The News Lens 關鍵評論網 Facebook 的最佳貼文
【預售屋議價性高還能「客變」，但怎樣可以最省錢？】
「客變」顧名思義就是「客戶變更」的意思，也就是在房屋完工前，請建商在不影響結構安全的前提下，調整內部格局。
但流程有哪些、為什麼能省錢、具體方式是什麼等諸多問題，這篇統整大家最常詢問的五大問題，解開腦中所有問號。
#預售屋 #客戶變更 幸福空間 Gorgeous Space
預售屋議價流程 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
191002進化的建商！其實已行之有年？◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
銷售房屋時，在總價不變的前提下，房仲有時會有意地把車位價格寫高一點點，如此一來，房屋單價看起來就會略低一些，一旦成交後，總價滿足賣家的期待，房屋單價則達到買家的目標，皆大歡喜。
有看過我的書《一眼看穿房仲賣屋手法》的讀者們應該有印象，書中裡有篇關於「車位訂價暗藏玄機」的章節，針對同樣的題目，我又再次寫了一篇文章，是想提醒消費者，不只房仲，建商也這樣玩，而且手法更進階！？
【案例】
2018年7月，有民眾買了新北市八里的一棟新建案，預計12月交屋，買完之後，建商卻2度與買家商議更改合約，調整房車價格比例，其中車位從125萬降價成73萬，而多出來的52萬則挪移到房價上，希望藉此提升房屋單坪價格，讓買家質疑車位本來就只值73萬元，根本就是被欺騙。
新聞報導→https://www.youtube.com/watch?v=DaS4gZnmyts
車位價格提高，房屋單價就變低，讓買家以為買到便宜，這是在「銷售時、簽約前」；簽約後，再與買家商議把車位總價壓低，藉此提高房屋單價，這是在「成交後、交屋前」。
通常95%已經簽約後的買家會答應，因為這時買家已經跟建商站在同一利益上，對建商而言，有助餘屋的銷售，對已簽約的買家而言，房屋單價變高了，鞏固社區房價，將來轉手賣屋時也同樣有利。
【買房，你該這樣做】
這類的行銷手法，在中古屋市場裡，房仲只能使用1次。一來是因為賣家不是建商，既沒有餘屋去化的壓力，事後調整房車價格比例，對賣方而言亦不具任何誘因。二來是簽約後，總價多少、房價多少、車價多少？皆已談定並寫入買賣合約裡，緊接著就要拿這份合約送貸款評估、過戶，流程已沒有足夠的時間可以商議。
但建商卻可以玩2輪，賣屋前先用1次，恭喜消費者單價買到便宜！簽約後，再用「您已經是準屋主了，把您的車位價格壓低不會有人注意，卻因此可以把房屋單價提高，這是為社區的共同利益著想，將來您要賣屋，也比較好守價，不是嗎？」這套話術說服已簽約的買家，成功調整房車價格比例。
天曉得，竟然會有買家以為只要跟媒體爆料，建商就會吐回車位價差給買家？合約都已簽定，買家若不願意配合調整房車比，大不了就總價維持不變而已。
只是，為何會有這個漏洞？關鍵在於預售屋市場的成交價，要拖到交屋後才會揭露（以這次的案例，消費者是7月購屋，12月交屋，有的甚至是今年購屋，2~3年後交屋，實價登錄才揭露呢！），這樣的空窗期，讓建商有機可乘，這也是為什麼大家之前討論「實價登錄2.0變調」的原因。
話說回來，這類的銷售手法，我認為不太算「欺騙」，頂多是種「隱瞞」，甚至是一種「服務」，畢竟，屋主要賣的價格就是這麼硬！房仲議不下來，總得想法子讓買家買得心裡舒服些。
因此，如果您已知道這個資訊，下次買房子時，可以根據車位的樓層（B1或B2）、位置（中間或側邊）、動線規劃是否得宜來議價。記得，車位絕對不是「死豬仔價」。
===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法定售價資訊揭露】
依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(民國108年5月2日內政部台內地字第1080262183號公告修正)應記載事項第七條契約總價之規定，建商的預售屋買賣契約除銷售總價外，應將土地價款、房屋價款(含主建物、附屬建物、共有部分)、車位價款等分項逐一註記，充分揭露預售屋的價格組成結構，保障消費者資訊獲取權利。
反觀房仲於銷售中古屋時，同樣地，須依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(民國92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告)應記載事項第三條委託銷售價格之規定，除銷售總價外，亦應將土地及建築改良物、車位等不同價款分項標示。
【買房，勤作功課消弭價格資訊不對稱】
實務上，建商或房仲會以銷售總價換算每坪單價的方式，藉由車位(通常5-10坪)坪數比例的調整，即可轉換出兩種高低不同的房屋單價，居於資訊不對稱的優勢地位，製作出引人購買的廣告，達到成功銷售的目的。
作為消費者如何保護自己? 其實不難，無論是購買預售屋或中古屋時，不要只單方面聽銷售人員說房屋單價有多物超所值，更要進一步明瞭土地、房屋、車位等價格結構，加上參考內政部的實價登錄資訊，最後還需到購買標的附近的建案或房仲公司多打聽銷售開價或成交行情，所謂貨比三家不吃虧，透過自己的勤作功課，消弭資訊不對稱的劣勢，保障自己權利由自身做起，定能購得價格實惠的好屋。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191002.html
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法拍教父黃正雄老師已經經手 2200 多間法拍屋，有 35 年的資歷。透過團隊 55-60 人，目前每年平均經手 150-180 間，從北中南到羅東都有在做法拍屋，真是太厲害了！
今天的內容主要分成三大重點，從最基礎的說明何謂法拍屋、買法拍屋需要注意的事項，到新手買法拍屋需要注意的事項，如果你想要便宜買到房，這集值得你好好看完！
0:00 歡迎法拍教父：黃正雄老師
0:47 怎麼接觸到法拍屋的？法拍屋的經歷？
2:17 這支影片主要會和你分享三大重點
2:32 Q：什麼是法拍屋？
2:53 Q：金拍屋&銀拍屋的不同？
3:21 Q：什麼是銀行承受的法拍屋？
3:48 Q：遇到難處理的法拍屋的比例高嗎？
4:31 Q：法拍屋適合投資或自住購買嗎？
5:38 Q：聽說法人要改規則？
6:09 Q：各類型法拍屋的優缺點？
6:38 Q：銀拍屋跟法拍屋的價格不同嗎？
7:09 Q：什麼情形下，法拍屋會遇到所謂的「海蟑螂」？
7:47 Q：一般會用什麼方式把海蟑螂請走？
8:11 Q：在法拍屋裡面，有所謂一拍、二拍、三拍，要在第幾拍的時候可買到相對便宜的價格？
9:47 Q：假如底價是 1000 萬，市價是 3000 萬，照老師的經驗來說，你會出多少？
11:39 Q：法拍屋貸款成數跟中古屋有差別嗎？
13:27 Q：想要開始買法拍屋，在哪裡可以找到法拍屋相關資訊？
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● 預售屋、新成屋、中古屋哪個好？新手買房注意事項！
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● 小資族要如何投資房地產？只有10萬也能投資房地產的方法！Feat. @Zuker租客：
https://youtu.be/FFrVZTVAFV8
● 如何投資房地產？小資也能投資房地產的方法：
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哈囉 我是Selena
我目前擁有許多斜槓的身份
是一位生活理財YouTuber / 房地產投資者 / S $chool 創辦人 / 作家 / 斜槓研究室音頻節目主持人
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我認為投資理財不是硬邦邦的致富工具
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預售屋議價流程 在 Introduction Youtube 的精選貼文
#投資理財#預售屋#買房教學#買房新手
蕾咪在三年前其實買了一間預售屋，當初是為了強迫自己儲蓄，最近剛驗完第一次屋
，這集想分享購買預售屋的流程，以及相關注意事項，包含了我為什麼買預售屋？議價過程？繳款方式？希望能為大家帶來啟發：）
在下一集蕾咪要帶大家一起去驗屋喔！敬請期待～
如果喜歡這個頻道別忘了訂閱喔❤️
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time code:
00:00大家好～這次要分享買預售屋的流程與注意事項呦～
01:02買房前該注意什麼呢？
02:56買預售屋的議價過程？
06:11蕾咪為何要買預售屋呢？
07:01繳工程款的方式？
08:16為何有預售屋？優缺點？
10:50購買預售屋後還有哪些事要做？
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可以看到更多的蕾咪~
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可以看到更多影片！
【理財教學】賺超過薪水？邁向財務自由！被動收入與主動收入差在哪？
❤ https://youtu.be/JeblgTqh_J0
【投資教學】買進就下跌、股票被套牢怎麼面對？基礎3種投資策略解密！
❤ https://youtu.be/XHQ52YkGcOo
【理財教學】保險原來這樣買？我適合哪種保險？基本保險觀念剖析！
❤ https://youtu.be/dDb2ROuaLB8
【理財教學】擺脫月光族！SOHO族、自由工作者必看3招理財術！穩定收入又能加薪！
❤ https://youtu.be/BOWf0hpBh7U
【投資教學】美股投資選股策略快速教學，4本經典好書入門推薦！
❤ https://youtu.be/JGT-jUj4cL4
歡迎有更多的理財問題，可以留言跟我說，
我會挑選適合的問題，錄製更多教學影片囉！
希望從這理財的小小習慣去改變我們彼此的生活啦！
歡迎訂閱蕾咪的頻道喔:)
※這不是商業影片！ ^^
※This is NOT a sponsored Video.
預售屋議價流程 在 邱愛莉House123 Youtube 的最讚貼文
Hello大家好 我是邱愛莉
許多首購族，對於買房的交易流程很陌生
今天來幫大家解析！
00:00 開場
01:00 看屋：設定想找的房子的區域、類型、預算、坪數等條件
01:21 斡旋/要約：看到適合的物件有興趣出價的話，可以選擇「要約」或「斡旋」
01:39 議價：仲介可能約屋主們出來「見面談」
01:49 簽約：正式簽立買賣契約
03:29 用印：通常代書會在簽約時一起作業
03:40 完稅：契稅、印花稅
04:01 如果直接跟屋主買，沒有透過仲介，流程有所不同
04:19 過戶：權狀上會更改為新的屋主的名字
04:32 貸款：貸款銀行撥款，設定新屋主的抵押權
05:01 交屋：準備驗屋、交屋
05:30 頭期款該在什麼階段付?
05:57 結尾
*有cc字幕唷！可以自行開啟！
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分享會大綱：
1.購買預售屋的注意事項
2.自住等增值案例
3.合法隔套注意事項
4.介紹課程：購屋實戰班
報名連結：https://house123online.com/1021/yt20201005
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house123開始經營官方 Telegram ！
我們會在上面發布最新的房地產訊息，以及活動通知！
不想錯過最新消息的你，趕快來訂閱喔！
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(*Telegram 可於 手機的商店下載)
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小小改造：
☆5個最後悔的自住裝潢設計！！
https://youtu.be/FE0hupPSstM
☆ 自住裝潢:10個不後悔的設計
https://youtu.be/lKBSj9cOCuQ
☆ 親愛的，我把坪數變大了
https://youtu.be/48zcdjo4EOo
☆ IKEA 好物推薦清單：收納櫃、抽屜櫃、沙發、椅凳、書櫃
https://youtu.be/jlxTB6hTyjM
買房系列：
☆到底要不要買房？居住成本、儲蓄、理財
https://youtu.be/Orn27dI7qVE
☆這3種地雷屋，你一定要知道 ！！！
https://youtu.be/8AI7h64w-gM
☆首購族必看 買小宅的注意事項
https://youtu.be/BpK9kjr1-wo
☆初學者必問-頭期款準備多少?這個建案好嗎? 預售屋?新成屋 ?中古屋?
https://youtu.be/PjkbRpxG3i0
☆蝦咪！這些嫌惡設施，影響貸款？電塔？變電所？電箱？機場？宮廟？
https://youtu.be/Gz6AvUW0iqA
☆首購族必看！！快問快答
https://youtu.be/Zvm86WKeIBs
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預售屋議價流程 在 預售屋有即時價格了教你聰明殺價｜都會傳說破解者 - YouTube 的推薦與評價
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預售屋議價流程 在 Re: [請益] 預售屋議價與出價請教- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
首先我是覺得你可以直接說出建案名
板規好像也沒不允許這樣做
也不會真的有人那麼無聊跟你搶
不然到底要怎麼評估..
大坪數小坪數談法不一樣
兩房三房也不一樣
建商不一樣..有的不二價、有的可殺很大
是不是邊間..視野..等等都差很多
若你真的不想提供這些資料
我就講個比較籠統的流程供你參考：
1.查該建案附近的新建案實價登錄
若你能找到跟你的建案房型構成類似、且建商品質差不多的建案
那直接拿該建案做出價參考即可
2.拿到開價數字
開價有兩種
"牌價(A)"是你外面廣告、雜誌、591新屋看到的那種
"優惠價(B)"是你到銷售中心坐下來之後，你還沒殺，代銷就給你的
3.第一次出價：試探
若你拿的到優惠價B，依照過去經驗，
不管甚麼坪數格局直接88折談
//例如B=35，直接出跟代銷說30.8的對應總價我馬上簽
//當然前提是你要已經喜歡並同意這個價格
代銷若說得出B，這個價已經把該房的缺點算進去了
若你拿不到B，代銷在那邊拉勒：
那就說明兩件事
一、代銷很賊，想利用資訊不對稱多賺一些
二、A離底價並沒有那麼遠
像有些A開80賣60的，他一定不會只給你牌價，保證會跟你說現在談的話優惠價多少
也就是說通常，若牌價離底價很遠的時候，代銷通常都會給你優惠價
不然消費者又不是都白癡，誰要買。
這時候你可以出 (A的78折) 和 (步驟一得到的價92折) 比較大的那一個。
我們把它叫做C好了。
為什麼要比較大的那個，因為有些建案並沒有開天價，
你78折殺下去，誠意就不見了。
因為我們做個假設，A=60，明明旁邊0年品質差不多新成屋賣55，
你出C=60*0.78=46.8，你覺得人家還會想談嗎，而且最重要的是，
你若真的喜歡，後續怎麼加價？
談價有一個法則是，後一次加價不超過上次加價
若你出48 49 49.5....看代銷不白眼死你...
所以C要出55*0.92=50.6。
接著，你就會被代銷消遣，說這個價他自己買10間。
這很正常，你要的也不是真的這個價。
4.修正價格
等代銷消遣完你之後，你說：
"我覺得這價很合理，因為xxxxx"（你要先想好理由，這個要多看屋累積經驗）
然後代銷就會有幾種反駁方式
一、反駁法：xxxxx不成立，因為yyyyy
二、懶的理你法：這個價公司不會賣啦，你可以去其他建案比較一下
三、撇開話題法：我們是在賣坪效。
然後"測底價"時刻到了
你："不然這樣，你說個底價啦，可以買我就買。
我是真的覺得這建案不錯，這樣來來回回也不是辦法。"
這是代銷通常就會說一個價(D)出來，
你這時要裝考慮破頭的樣子，然後上個廁所，回來說：
"不然這樣，我們折衷一下，我出 E = C+(D-C)/3 ！"
E的物理意義就是，把C和D中間分三等份，取比較靠近C的第一份。
談到這裡，雖然通常也不會成，但一個訊息透露給代銷了
那就是你會加價，你就算不是A級也是B級客戶。
但同時你就會發現，你已經有能力鎖定代銷的底價了。
為什麼？
看一下這個圖(新增E和D中間點F)
C------E------F------D------------B-------------A
不管代銷怎麼回價，你都很好回。
- 若代銷回你的價在E和F中間，最簡單，你直接回我就是要E，或是最多加個零頭
這代表你已經精準抓到他底價，他只是想辦法多敲你一點而已。
- 若代銷回你的價在F和D之間，代表代銷沒甚麼空間可以降了，
這時候要看你的時間緊迫性。
若你很急著要買，那你就砍他尾數成交。
若你不急，你可以說
"這樣吧，我出F，你看有沒有機會，沒機會我就留個資料，能成交的話你通知我。"
然後你會發現過幾天代銷可能會降個尾數給你
你當然可以再議個幾萬十萬，看你自己決定，但成不成交看天。
5.事後
不管有沒有成交，記得加代銷的Line。
要接著談或售後服務都方便。
而且建議大家，禮貌很重要，不要擺出消費者是大爺，
越有本錢越要謙虛，代銷也有奇檬子，奇檬子好，透露接近底價數字的機率高很多。
另外也不用過度去嫌房子，那是上一代的做法了，開價已經包含房子的缺點。
最後要說明的是，
每個縣市的談價方式多多少少有差異
購買熱度、建商開價策略也不會一樣
其實整體來說就是你要找出參考基準點
這個基準點可以是附近實價登錄
也可以是從代銷的口中得知
另外，
就算可以買到該建案的低點
也不代表未來穩賺
假設幾年前新莊AMAX小坪數買在53好了
你可能會覺得超爽
實價登錄一出來，破盤耶
這下穩賺了吧
不好意思，成屋當天就是面對現實的開始。
因此選擇大環境與購買時機，遠比議價更重要。
說的很零碎
打字中途也沒仔細檢查...XD
但整個概念希望有幫助到你
※ 引述《rdonabc (阿東)》之銘言：
: 大家好
: 小弟新手菜鳥買房
: 最近看了7-8間預售屋
: 終於有看到一間還蠻喜歡的房型及格局
: 通常代銷都會有開價
: 請問如果我想要進一步談的話
: 通常一開始出價都會怎樣子出?
: 以一坪的價錢的8折出價算是OK的嗎?
: 或是有其他比較妥當的方式及折數
: 還請大家多多指教
: 深怕開太低被白眼 不想當奧客
: 謝謝大家!
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※ 編輯: Nubybee (36.231.100.15 臺灣), 11/24/2019 22:44:10
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