國內經濟已連7月出現衰退的藍燈，6月房市成交量更萎縮2成，許多對經濟無感的屋主仍高掛賣房價格，房地產學者和房仲認為，房市將出現向下拐點，未來1、2年內，北市下修幅度可能介於1~1.5成，其他地區房價則恐有2~3成的跌幅，第3季房市不理想，房價一定會掉，有4成6民眾認為未來1年房價會續漲，但房仲業對下半年的推案量以及房市看法已趨勢保守。
《住展》雜誌統計，北台灣6月預售新屋市場，平均看屋人潮較5月下滑3成，換屋型產品全面重挫，許多建案1周只有2~3組人看屋，約有2成市中心建案6月成交掛蛋。
永慶代銷協理何彥煒指出，市中心看屋人數從5月比4月跌5成，6月又再跌3成，上周末又因為適逢指考、暑假，使看屋人數跌到谷底，許多建案1周只有2~3組民眾看屋，成交量至少跌了5~6成。
永慶房屋首席房產顧問葉國華預估7月雙北市的交易量恐怕會再比6月再萎縮至少1~2成，民眾對第3季房價看漲比重43％，看跌比重47％，近期成交量萎縮，因為買賣雙方對「房價」看法差距過大，未來1、2年內，房價會持續下修，因此想買房者不但要貨比3家，還要貨比10家，等房價先打個7折再說，建議未來半年至1年可以先不斷的看房，但等到出現合理價位再下手，雖然目前房市價穩量縮，但量一旦縮久了，房價就會開始下跌，目前公寓價格已明顯下滑，預計明年起，除豪宅產品外，其他產品價格都會向下修正。
實價登錄的實施，可使房價透明化，交易時間會縮短，衝擊最大的應該是代銷業者，預估未來預售屋議價空間將縮小在10％以內，另外央行要求各家銀行降低貸款成數，讓一些口袋不夠深的投資客態度轉為觀望，豪宅的買氣也急速降溫，預售屋來客量、房市成交量及報紙媒體量通通都大減，房地產交易量持續衰退，未來半年恐怕也會不樂觀
戴德梁行總經理顏炳立表示，台北巿郊區已有豪宅物件願降價殺出，原本每坪105萬元買的，現在願意在交屋前，以每坪100萬賣出！，他預期下半年將會有更多豪宅物件釋出，昔日政府以財稅手段打房，多僅是暫時壓抑需求，房市受影響程度不大，但近來央行轉採金融手段，包括降低土地建築融資、豪宅房貸成數到5、6成，顏炳立說，如此直接抽掉市場資金動能，開發商只能淡定觀望，高資產族則會出現獲利了結風潮。
「以前是一物件釋出，多有3組以上買家詢價，現在3物件釋出，可能只有1組買家探詢，巿場買氣掉了一半！」顏炳立指出，下半年許多假豪宅、巿郊與外縣巿住宅巿場都將受到波及，預估台北巿房價降價幅度約5％，新北巿約10％，近年來反彈一陣子的中南部巿場也會受到影響，漲幅有限。
受文林苑都更事件影響，內政部修正都更條例，老公寓都更美夢破碎房價重挫，中信房屋調查，六月份台北巿公寓較上月重摔逾一成，與電梯產品的價差，由過去幾年7％至14％，驟增至六月的26.8％，創史上最大價差。
http://tinyurl.com/85vdfbe
http://tinyurl.com/8xonjad
http://tinyurl.com/86cj7wa
http://www.appledaily.com.tw/…/a…/property/20120706/34348680
http://tinyurl.com/83h8a79
預售屋議價空間史上最大 在 Re: [請益] 預售屋議價與出價請教- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
首先我是覺得你可以直接說出建案名
板規好像也沒不允許這樣做
也不會真的有人那麼無聊跟你搶
不然到底要怎麼評估..
大坪數小坪數談法不一樣
兩房三房也不一樣
建商不一樣..有的不二價、有的可殺很大
是不是邊間..視野..等等都差很多
若你真的不想提供這些資料
我就講個比較籠統的流程供你參考：
1.查該建案附近的新建案實價登錄
若你能找到跟你的建案房型構成類似、且建商品質差不多的建案
那直接拿該建案做出價參考即可
2.拿到開價數字
開價有兩種
"牌價(A)"是你外面廣告、雜誌、591新屋看到的那種
"優惠價(B)"是你到銷售中心坐下來之後，你還沒殺，代銷就給你的
3.第一次出價：試探
若你拿的到優惠價B，依照過去經驗，
不管甚麼坪數格局直接88折談
//例如B=35，直接出跟代銷說30.8的對應總價我馬上簽
//當然前提是你要已經喜歡並同意這個價格
代銷若說得出B，這個價已經把該房的缺點算進去了
若你拿不到B，代銷在那邊拉勒：
那就說明兩件事
一、代銷很賊，想利用資訊不對稱多賺一些
二、A離底價並沒有那麼遠
像有些A開80賣60的，他一定不會只給你牌價，保證會跟你說現在談的話優惠價多少
也就是說通常，若牌價離底價很遠的時候，代銷通常都會給你優惠價
不然消費者又不是都白癡，誰要買。
這時候你可以出 (A的78折) 和 (步驟一得到的價92折) 比較大的那一個。
我們把它叫做C好了。
為什麼要比較大的那個，因為有些建案並沒有開天價，
你78折殺下去，誠意就不見了。
因為我們做個假設，A=60，明明旁邊0年品質差不多新成屋賣55，
你出C=60*0.78=46.8，你覺得人家還會想談嗎，而且最重要的是，
你若真的喜歡，後續怎麼加價？
談價有一個法則是，後一次加價不超過上次加價
若你出48 49 49.5....看代銷不白眼死你...
所以C要出55*0.92=50.6。
接著，你就會被代銷消遣，說這個價他自己買10間。
這很正常，你要的也不是真的這個價。
4.修正價格
等代銷消遣完你之後，你說：
"我覺得這價很合理，因為xxxxx"（你要先想好理由，這個要多看屋累積經驗）
然後代銷就會有幾種反駁方式
一、反駁法：xxxxx不成立，因為yyyyy
二、懶的理你法：這個價公司不會賣啦，你可以去其他建案比較一下
三、撇開話題法：我們是在賣坪效。
然後"測底價"時刻到了
你："不然這樣，你說個底價啦，可以買我就買。
我是真的覺得這建案不錯，這樣來來回回也不是辦法。"
這是代銷通常就會說一個價(D)出來，
你這時要裝考慮破頭的樣子，然後上個廁所，回來說：
"不然這樣，我們折衷一下，我出 E = C+(D-C)/3 ！"
E的物理意義就是，把C和D中間分三等份，取比較靠近C的第一份。
談到這裡，雖然通常也不會成，但一個訊息透露給代銷了
那就是你會加價，你就算不是A級也是B級客戶。
但同時你就會發現，你已經有能力鎖定代銷的底價了。
為什麼？
看一下這個圖(新增E和D中間點F)
C------E------F------D------------B-------------A
不管代銷怎麼回價，你都很好回。
- 若代銷回你的價在E和F中間，最簡單，你直接回我就是要E，或是最多加個零頭
這代表你已經精準抓到他底價，他只是想辦法多敲你一點而已。
- 若代銷回你的價在F和D之間，代表代銷沒甚麼空間可以降了，
這時候要看你的時間緊迫性。
若你很急著要買，那你就砍他尾數成交。
若你不急，你可以說
"這樣吧，我出F，你看有沒有機會，沒機會我就留個資料，能成交的話你通知我。"
然後你會發現過幾天代銷可能會降個尾數給你
你當然可以再議個幾萬十萬，看你自己決定，但成不成交看天。
5.事後
不管有沒有成交，記得加代銷的Line。
要接著談或售後服務都方便。
而且建議大家，禮貌很重要，不要擺出消費者是大爺，
越有本錢越要謙虛，代銷也有奇檬子，奇檬子好，透露接近底價數字的機率高很多。
另外也不用過度去嫌房子，那是上一代的做法了，開價已經包含房子的缺點。
最後要說明的是，
每個縣市的談價方式多多少少有差異
購買熱度、建商開價策略也不會一樣
其實整體來說就是你要找出參考基準點
這個基準點可以是附近實價登錄
也可以是從代銷的口中得知
另外，
就算可以買到該建案的低點
也不代表未來穩賺
假設幾年前新莊AMAX小坪數買在53好了
你可能會覺得超爽
實價登錄一出來，破盤耶
這下穩賺了吧
不好意思，成屋當天就是面對現實的開始。
因此選擇大環境與購買時機，遠比議價更重要。
說的很零碎
打字中途也沒仔細檢查...XD
但整個概念希望有幫助到你
※ 引述《rdonabc (阿東)》之銘言：
: 大家好
: 小弟新手菜鳥買房
: 最近看了7-8間預售屋
: 終於有看到一間還蠻喜歡的房型及格局
: 通常代銷都會有開價
: 請問如果我想要進一步談的話
: 通常一開始出價都會怎樣子出?
: 以一坪的價錢的8折出價算是OK的嗎?
: 或是有其他比較妥當的方式及折數
: 還請大家多多指教
: 深怕開太低被白眼 不想當奧客
: 謝謝大家!
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