讓自己被自己騙在養套殺中,是很多購屋人的問題,你身邊很多朋友就是如此,打了購屋的卡,用了寬限期,媽媽給的自備款,並且還和爸媽一人付一半貸款(利息),讓你跟你的朋友以為,他輕鬆的買了一間房。
會使出利誘的建案,九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群,會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到:「寶咖咖其實也沒有不好,他讓我買得起房」,然後被他的朋友罵翻:「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。
你願意聽實話,還是願意被自己騙?
不少購屋人喜歡被自己騙,寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋,遍佈在全台,這些建商還沒倒,就代表一定還有市場,有人就甘於受騙。
我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房,他還客氣的邀請同事們去他家參觀,我是婉拒了這種場面,你想想,一定會發生:
同:我家很漂亮吧!這格局超方正的,你一定挑不出啥毛病,你看那採光多好!我還花了200萬裝潢咧!你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊!
S:我可以看一下那知名的超大雨遮嗎?你家的雨遮應該也有3坪大,天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
同:房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
S:3坪值150萬耶,你這雨傘也太大太貴。
同:我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來,等我多存點錢就來改造。
S:你確定你違建不會被拆?不會被鄰居檢舉?
同:現在鄰居很少,多爽,公設等於我專用。
S:啊有人在繳管理費嗎?
S:你看(指窗外)你鄰居正在換衣服,嘖嘖嘖景觀真好。
同:所以起床第一件事是拉緊窗簾,哎呀開冷氣就不怕悶熱。
S:這樑好粗喔,你該買個厚一點的床頭櫃。
同:可是房間就沒走道了,沒關係我可以釘上六帝錢,掛隻蕭撐住。
S:咁有效……?
S:你房間有魚味??
同:喔,昨晚我老婆煎魚。
然後我就被趕出去了。
下為原文:
「自備30萬起,月付輕鬆」、「低自備10萬交屋」,房市不景氣,建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人,但小心落入「養套殺」陷阱!台中一名上班族,被88萬低自備方案吸引,購入預售小宅,原本銷售人員承諾,可向建商貸款並結合信貸,填補頭期款不足的缺口,豈料交屋前才發現信貸核不過,不只淪為斷頭戶,可能還要將已付款全賠進這間房,他只好委託仲介低價轉單急售,最終只拿回一半自備款,人生第一次買房,落下財房兩失的遺憾。
32歲的張姓上班族,月入4.5萬元,他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引,心想自己年過三十、存簿也有近百萬元,心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。
差34萬,買房夢一場空
總價780萬元的預售屋,至少要二成頭期款、156萬元,可想而知88萬元根本不夠,這時候銷售人員告訴張男,可以一半向建商貸款、一半用信用貸款,補足剩餘68萬元缺口,張男心動答應,但沒想到的是,直到交屋前半年,他才發現在自身還有車貸的情況下,34萬元信核過不了,在家人也無法支援的情況下,面臨違約風險,依照合約,建商最高可收最高總價15%的違約金,換句話說,不只88萬元拿不回來,房屋也面臨斷頭危機,他只好為託仲介以低於市價轉單急售,最終只拿回一半自備款元,一場購屋夢,讓他賠掉44萬元血本。
按照一般購屋流程,簽下預售屋合約後,要陸續付出定金、簽約金;建案開工時,繳交8%至10%不等的開工款;之後依建案進度,每期繳交工程款,到交屋前付出的總金額,大約就是屋價的二、三成,也就是所謂的購屋頭期款。
但張男的低自備方案,從下定到開工,建商只收88萬元,直到交屋前才需繳足頭期款餘款,而張男直到交屋前半年才發現信貸不過,房屋根本過不了戶,這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。
第一步養,誘你衝動下定
建商除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上,真的遇到斷頭屋主,沒收已繳價金之餘,還能再將房屋重新出售,實際上穩賺不賠。
資深的代銷業者就透露,建商第一步曲「養」,先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等,讓年輕人衝動下訂,尤其第一次購屋的年輕人,在銷售人員糖衣包裝之下,毫無抵抗力,儘管有《預售屋定型化契約》規範,但在頭期款付款項目,也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款,差額顧客需自行補足。」等約定。
第二步套,哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客,擠滿案場後,建商的第二步「套」就展開了,不具名的建設公司老闆就表示,在低自備的條件下,當然不足以應付頭期款,此時滿手鈔票的建設公司,就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交,也就是說至少兩成的自備款,屋主僅自備一成,「其他的,建商幫你想辦法」,讓民眾無後顧之憂的簽約,反正建商、代銷賺到業績,銷售一路長紅,誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
歡喜簽約做足成家夢之後,一路到了交屋前半年,就是建商第三部曲「殺」的收割期,最容易引爆斷頭危機的,是自備款關卡,繳不出來就會面臨建商不交屋,被沒收已繳價金,或是急於降價轉售求現等窘境。
第三步殺,繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示,今年已進入第一波低自備交屋潮,只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外,在交屋前半年的時間,進入貸款對保程序時,都出現貸款不能過,約5%的資金斷頭屋主,急售需求,看似比例很低,但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶,數量也不容小覷。
不過更多人選擇撐過頭期款門檻,先用盡全力補足差額咬牙拚交屋,但別忘了「低首付」不等於「低房價」,入手後才是惡夢的開始,舉例來說780萬的預售案,頭期款屋主自備80萬,加上建商無息借貸80萬分三年償還,共支付兩成160萬;用現在房貸1.7%試算,620萬房貸分30年,一個月須支付約2.2萬,再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。
加總起來交屋後,一個月房貸竟高達4.4萬,資深的代銷業者表示,大多數被「低自備」建案吸引來的消費者,財力本就不雄厚,即便使用「寬限期」也只能多生存兩年,當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。
看懂合約,自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,預售屋就是賣一個夢,建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成,但其中有部分可能是信用貸款,在購屋前建議消費者先了解貸款組合,並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約,還是消費者必須用現金補齊。
現在市況的確是買方市場,適合入手,不過最穩妥的做法,江龍名建議,在購屋前至少備足總價的三成,甚至更多一些,以備不時之需;另外銀行在審核貸款時,會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數,自身評估十分重要。
最後他提醒,預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長,工程款一但結束,在交屋前還是須備齊所有款項,斷頭危機一旦出現,一場成家美夢立刻變惡夢。(陳筱惠/台中報導)
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版友們好,諮詢請益一下買預售屋實際的經驗,
在預售屋審閱期,發現合約有一些對賣方傾斜或不合理的地方,聯絡代銷以後具體
要如何進行條款更動:
1. 請代銷跑單人員聯絡建商代表來調整條款 (相當於和建商代表談條款,修改條款後簽
約?)
2. 和代銷跑單人員溝通更改條款,等實際簽約時又再和建商代表談最後版本()
3. 有聽代銷跑單人員說合約只有簽或不簽的情況,不接受具體條款更動(疑問:這個情境
是業界普遍現象嗎? 可以要求直接找建商談吧?)
請教版友實際經驗和比較建議的做法,謝謝大家
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