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※ 引述《brucelan19 (brucelan)》之銘言:
: 最近親戚開所謂的''債權公司''在擴店,
: 找我進去幫忙經營,
: 但據我所了解,
: 房價下跌導致負債比變高,
: 利潤變小風險升高,
: 而且未來房市應該只會更差,
: 這樣還能嘗試嗎?
: 當然他們行情看起來都蠻好的,
: 請問板上前輩有沒有人從事相關行業或有所了解的呢?
好啦~! 上鉤拉(咬 ~~~~~~~>0)}}}}}}}}}}}}}}<
大家好我是在板上創業的證券分析師wahaha,來飲水思源一下~!
土地、房屋二胎這個玩意兒我想很多鄉民都聽過,也想了解吧,那就讓我們客觀來討論
我們簡單來將單元分類為 :
1.二胎是什麼 2.參與過程人物 3.行業的眉角 4.我該參加嗎?
===============1.二胎是什麼================
先有一胎才有二胎對吧!!那一胎是什麼呢 ? 簡單來說就是抵押房屋貸款
小明當初民國5566年買進當時價值1000萬的房子(新成屋~!剛蓋好!)
(這樣比較好記算公式,不用算折舊年限、貸款成數等等的毛病)
在20年後需要用錢將房子抵押給[銀行] (各大銀行都有得辦理,利率約為2.7+-1%)
銀行會派人估算價值、地政事務所估算、第三方估算、土地實價登入等等估價
難聽點就是[法拍]這棟房子最少最爛可以拿回多少錢~!
通常房屋年限越久可以拿到的錢就越少,而本例中是新屋,那我們就估個6成吧
銀行決定對小明的房屋抵押貸款放貸600萬元(可以當做估價的最底標)
之後小明覺得貸的有點少,因此想要再把此棟物件拿去做二次抵押[殘值]
近而找上了專門經營二胎的公司[精妙殘值估算有限公司](簡稱妙殘)
[妙殘]也如銀行般徵信與估算完後覺得此物件法拍價值最少也有800萬
因此決定再貸予小明100萬元,但利率~!可就是介於 10~20%之間囉~!
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~故事的關鍵來囉~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
假設小明5年後因為種種原因,房屋被法拍了~!
1.賣了850萬,銀行為第一債權得600萬,[妙殘]為第二債權得100萬,小明得50萬
2.賣了650萬,銀行為第一債權得600萬,[妙殘]為第二債權得50萬,小明仍欠[妙殘]50萬
3.賣了550萬,銀行得550萬,小明欠款第一優先償還銀行50萬,其次才是[妙殘]100萬
以上還要考慮每年支付給銀行及妙殘的利息錢喔~!當法拍完仍有欠款~!每年利息照算喔!
因此二胎可以賺的利息固然誘人,但需承受更大的[倒帳風險]喔!利潤與風險成正比~!
==============2.參與的人事物=====================
1.第一次放款的銀行(一胎)
乾....客戶滿滿的定存,每年要付這麼多鄉親1%的年利率,本分行放款比率這麼低
每月月會都被上面的釘的滿頭包,有這種好客戶當然趕快海薛他個年利率2~3%
反正只要以房屋年限老舊,把殘值值估的低低的,這筆交易就立於不敗之地了!
大家趕快來申請以房養老喔!!百年以後房子讓我來賣囉~~啾咪^_<~*
2.二胎銀行(這還比較會照規矩走)
踏馬的一胎估算殘值有夠不要臉的,簡直比頭文字D還要低,還有肉拉~!
本分行的放款比率也太低了,小額貸款給他個1.2成就好,利率要海薛他個4~8%
3.民間二胎公司(這個比較危險一些)
這位鄉親~~你看看你~~信用不太行、顏值又不高、氣色又不好!銀行都不願意當你二胎了
你這樣風險比較好高喔,好在本公司[精妙殘值估算有限公司]是良心企業,不會像
那些銀行都晴天借傘雨天收傘,本公司就借你拉~~~利率從優喔~! 10~20%間就好
4.房仲業者營業員(大宗催化劑)
小明先生~~你看看!!10年前你聽我的花現金1000萬買A物件後,5年前抵押A物件600萬去買
B物件,現在A物件漲到1500萬,B物件漲到800萬,現在要不要再把A物件去做二胎呀
依照我的專業估算出來還可以再貸個300萬,我現在手上正有個好物件C後勢看漲阿~!
C物件好便宜的~!300萬剛好可以辦到好~~這麼好的機會不要說我沒通知你
以上來自抽傭抽到手抽筋的鑽石級房仲大明星的夢境
4.抵押貸款方 (好啦....苦主來了
A.有需求者 : 孩子考上了哈佛,註冊費4年要150萬,生活費也要200萬
投資在孩子身上不後悔,這350萬就拿房子抵押吧,等孩子歸國年薪百萬再叫他還
哎呀~~~~房子就抵押了350萬~!我都忘了我還要飛過去探望個幾次呢~! 二胎貸個50萬好了
B.精明投資者 : 買一棟房子現金1000萬套在那邊,資產活化一下錢滾錢比較快,買一棟
收租等增值或買股票;EX今年股票隨便買都賺15%以上,二胎利息是10%,我可以套利5%呀~
C.惡意出貨者 : 先控制個人頭,把房子記到他名下養幾年信用,一胎二胎能貸多少算多少
而這種惡意出貨的人也會先惡意美化商品價值(報高價),再利用權勢滿額貸甚至是超貸
==================3.行業的眉角============================
好囉~了解了遊戲規則跟參與人的簡單分類~!那我們來經營二胎吧!我們要先準備好
A.巨大的資金
畢竟我們是2-3的單位,不是2-1與2-2那種正規金融業,通常估算殘值能力精準
法拍後虧到的錢的機會是可以控制的~!因此整長期期望值可為正(例如一年10件8成2敗)
只是法拍與催帳入帳過程繁瑣,1個出包的案件可能會卡死你局部資金1~2年喔
二胎的資金動則50~幾百萬,上千萬的我是還沒見識過拉@@
B.精準估算殘值的能力
而這種靠眼光吃飯的行業,通常也都是房仲本身資金雄厚後自己出去開或者與金主合開
的民間公司,自己在某個大城市跑久了,才會對自己的判斷有把握吧
C.徵信能力
客人我們分為4-A、4-B、4-C類,4-A與4-B你也要有把握分辨出來他們不是4-C
4-A的當然就是讓你賺錢的天使是吧
4-B的你就要有把握他這樣開財務槓桿不會爆,因此自己對房地產趨勢也要有把握
在"收款年限內"物件的趨勢不會反轉,畢竟自己在法律上求償順位很不樂觀
4-C的最可怕....通常會是你的大客戶,他在對你"養套殺",養的你沒查覺而已
又或者是4-B在房產反轉時想來個金蟬脫殼,坐桶子跑到對岸等等的再浴火重生.....
D.催收帳款能力或者"人脈"
銀行抓你帳的能力就像你爸媽小時候總能抓到你說謊,它可以把你全家翻過來找找看
還有沒有藏錢,進而進行催收與法律訴訟,而我們這種小公司當然不比專業的利害
但我們....會將這個"優良債權"轉賣出去貼現....逼客戶端的親朋好友履行清償債務
[紫衣人]將債權賣給[黑衣人],[黑衣人]再去無止盡的催收,催收到[白髮人送黑髮人]
這個流程套用在實例中,我想依照大家的智慧是懂der ^_<~*
====================4.我該參加嗎?===========================
如果你想安安穩穩做合法的工作,怕死又怕風險,那當然就不要參加啦
可是............你更怕窮的話就繼續看下去吧...............
1.市面上民間的二胎公司都是滿可怕的......法律漏洞問題就算不完了
而會來做二胎的客人,往往也都是信用達到一定的緊繃後不得以才來找二胎
因此會產生[逆向選擇和道德危險]問題(可以自己估狗名詞)
2.房價正在價量背離也是事實,因此在上述中4-B與4-C的人會慢慢增加
而你親戚找你進去經營,你負責那間營業所的責任有多大呢?會不會倒帳以後你要扛?
3.我個人是比較討厭炒作房地產拉,間接去幫住房價炒作我個人認為不是很道德
但不諱言~!二胎的利率真的很好賺,你親戚第三論述中的ABCD四點都很強的話
這根本就是爽缺........反觀....你也可以檢視你親戚這四點的能力如何
資金來源是何處來?這樣就能反推能不能長期經營!?進而要不要投入你的青春歲月了
=========================結束============================
未上市櫃公司司下承銷的工作都有人在做了,二胎我想也是有錢能使鬼推磨
簡單將我所聞所知分享給各位囉,有小瑕疵還請多多見諒,過程如有雷同純屬巧合!
也祝大家晚一天的中秋節快樂XD~~~ 以及接下來的國慶連假快樂~~!
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