關於 土地法 34 1 處分 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【和別人共有的房子，我能使用嗎？】

與其他繼承人一起共有繼承來的房子，我們到底能不能使用該房子呢？若我不想跟別人共有，該怎麼辦呢？這是白律時常被問到的問題，這就跟各位說分曉

💡共有房子的使用

1️⃣經過所有共有人協議使用、管理方式
若未經他共有人同意就使用共有房子的特定部分，是有可能被其他共有人訴請相當於租金的不當得利以及返還房屋予全體共有人，所以我們在使用共有房子時，應與所有共有人協議好才行。

2️⃣依據多數決決定使用、管理方式
若無法與他共有人協議，可以依據民法第820條第1項之規定，以多數決方式，決定共有房子的管理、使用方式。

💡共有房子的處分

1️⃣協議分割
所有共有人坐下來談好分割或處分方式，備齊文件就可以去登記了！

2️⃣依據多數決方式出賣
依據土地法第34-1條，共有人可以多數決方式，把共有房子賣給他人，但其他共有人有以同一價格購買之優先購買權。

3️⃣訴請法院裁判分割
若無法協議，也沒辦法以多數決處分，那就只能向法院提出分割共有物訴訟，判決可能是有人拿房子，其餘有人拿補償，也有可能將整間房子賣掉大家分錢。

共有的房子使用上常有層層阻礙，為使不動產便於使用收益，簡化或消滅共有關係可能是必要的程序，以上資訊希望對您有幫助！

⚖️ Clark Pai 白丞哲律師

【民事法最新大裁定：109年度台上大字第2169號！】

OMG這真的感覺世界無敵霹靂重要，涉及優先承買權、損害賠償的法律關係RRR，考生要注意了！

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⭐️109年度台上大字第2169號

🎯本案法律爭議
土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記，他共有人於移轉登記後知悉上情，得否依 ＃給付不能之法律關係，請求出賣土地之共有人賠償損害？

📍本件裁定主文：

土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記，他共有人於移轉登記後知悉上情，#不得依給付不能之法律關係，請求出賣土地之共有人賠償損害。

📍裁定理由摘要：

(一) 因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅具債權效力，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，#純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行該條所定通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。且土地法第34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限於共有人。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。縱為出售、處分者違反通知義務，#然未受通知者於土地所有權移轉登記後，#已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願，渠等間自未成立買賣契約，該未受通知者 #即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害。

(二) 惟出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自 #得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。從而，土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。

👉司法院新聞稿：https://www.judicial.gov.tw/tw/cp-1888-434214-9710d-1.html

另外，每次裁定或是大法官解釋出來，不同意見總是也很值得一看！這次也不例外！

👉林恩山法官的不同意見：
https://tps.judicial.gov.tw/tw/dl-59448-76112ea3d70b4a5bbc780e6ef698329e.html

👉鄭傑夫法官、盧彥如法官的不同意見：
https://tps.judicial.gov.tw/tw/dl-59449-ae40a7664c8147a4ac57432d5b0ab215.html

在台灣，幾乎沒有一個制度像是自辦重劃，多年來爭議不斷。#程序漏洞百出、#威脅恐嚇不斷、#人頭地主橫行、#主管機關冷眼旁觀、#被害人求助無門。
　
被迫納入重劃範圍的人民，遇到地方勢力結合開發公司主導的自辦重劃，幾乎是毫無生機。前台中市長胡志強放任的 #長億集團，鼎鼎有名的 #新竹林鄭炒地團，都是血淋淋的案例。
　
沒想到，面對如此重大的議題，從總質詢到今天內政委員會的質詢，徐部長接連拿出距離比較遠的政策當作回應，更不要說進入土地問題「居住權保障」的核心。
　
首先，徐部長在總質詢時表示，要用修正〈土地法〉第34條之1，來解決自辦重劃決議門檻過低的問題。
　
請問徐部長，「提高共有不動產處分門檻」和自辦重劃決議門檻關聯是什麼？
　
在計算市地重劃的同意時，依據平均地權條例第58條第3項和被準用的市地重劃實施辦法第15條規定，原則上是用各個共有人的人數和其應有部分計算之面積來算，根本沒有土地法第34條之1「多數決」的狀況。重劃會成立、決議門檻太低，是修〈土地法〉可以解決的嗎？
　
徐部長今天質詢時，「進一步說明」是要用土地法「提高處分門檻」的「修法精神」，來解決自辦重劃門檻過低的問題。
　
然而，自辦重劃的問題，並不止是在於「幾分之幾」的門檻，而是對於「不同意的少數」保障不周，以及用多數決侵害少數人權利的問題。
　
面對這些根本上的問題，還有實務上屢屢出現的悲劇，只在意「比例問題」，恐怕根本沒有面對土地問題真正的精神。
　
再來是一個涉及會議成本而比較技術性的問題：代理出席。
　
在比較早期的案例，例如台中市長春自辦市地重劃會的簽到表中，一個人可以代理超過十位會員。除了讓會議流於形式，更讓有心人可以用價購代理書的方式，掌握會員大會。
　
雖然獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法在2012年修正後，已經規定「受託人接受委託人數超過區內私有土地所有權人人數十分之一」時，人數、面積都不列入計算，但「十分之一」的標準仍相當寬鬆，充其量也只是需要多找幾個代理人（投票部隊），提高一些會議門檻。
　
此外，公開發行股票公司的股東大會都不能價購委託書了，涉及人民權益更大的重劃，竟然完全沒有規定？
　
最後，徐部長認為，自辦市地重劃中，屢屢出現諸如偽造文書、詐欺甚公務員貪污等問題，都是地方主管機關審核的問題。
　
然而，〈平均地權條例〉第58條第2項明文規定：「前項重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項之辦法，由中央主管機關定之。

中央主管機關應該訂定的法規命令，規定得一蹋糊塗、制度失靈。錯誤的政策造成的影響，恐怕比個案貪汙來得深遠。因為這樣的制度，正是這些問題一再發生的溫床。

下個禮拜，我會找內政部來開會研商，來「協助」內政部想起自己的職權，做好自己該做的事。