#第三家漢神百貨將進駐凹子底？
#北高雄商圈會重新洗牌嗎？
週末雨下個不停，市民如果出門，可能會選擇能一站搞定的大型百貨商場。在北高雄，百貨龍頭還是去年營業額達136.5億的漢神巨蛋，但這樣的狀況不久後就可能改變！
#富邦400億投資案目前高雄最大
陳菊市長任內規劃並成功招商的「捷運凹子底站旁商業區招標設定地上權案」去年3月由富邦人壽以78億餘元得標，預計投資400億，由三菱地所設計，規劃42層雙塔複合商業大樓，樓地板面積超過夢時代一期，達15萬坪。
前幾天傳出，富邦想找漢神集團聯手，引進漢神百貨、漢來飯店，再結合影城娛樂、水族館、商辦等複合機能，成為北高雄商業地標。
此案周邊還有經營類種類似，同樣有百貨、影城、飯店、商辦的義享天地AB兩館，其中萬豪酒店即將在今年底試營運。
此外，興富發集團的悅誠廣場、聯上投資的MLD影城商場（停35BOT案）都在方圓大約一公里內，稍遠處還有輕軌C22站的開發土地，以及後驛站的秀泰影城。五年內北高雄商場數目將直逼南高雄！
#商圈開發隨著城市規劃走
這麼多商場到底為何出現？ 誰又佔據優勢呢？ 除了經營特色外，我們可以從城市發展的脈絡說起。
1980年代末起，北高雄陸續進行土地重劃，讓農田變住商土地，引進大量居住人口，但在商業區設置，交通規劃上卻顯得混亂，北高雄曾出現的尖美百貨，或是大統新世紀，大致不脫社區百貨格局。而大約20年左右，龐大的北高雄居民，在消費上就得往南高雄移動。
另外在產業上，1990年代南高雄重工業沒落，北高雄電子業、金屬加工與化學工業仍有支撐，這些因子，都會影響住宅的分佈。
北住南商狀況的改變，當然大家知道，是2008年漢神巨蛋的開幕，巨蛋在三年內躍居高雄百貨龍頭，磁吸了北高雄的購物潛能。
漢神巨蛋的規劃，是從1999年謝長廷市長任內開始發想，2000年規劃為BOT案，除了提供全高雄多功能室內運動場地外，也有隨著捷運紅線通車打造北高雄商業核心的目標。唯一沒想到的是，市府還低估了此案的商業價值！
#凹子底站區位優勢更佳
漢神巨蛋在2008年開幕，剛好伴隨捷運紅線通車，也讓相當多的客源來自捷運挹注。根據統計，高雄市民大眾運輸使用率大致只有10%，但捷運旁的百貨商場客源卻可以達30%以上，有活動時更高。購物休憩旅次（和觀光客不同喔！）成了高捷假日相當重要的客群來源。
在鄰近區域方面，高雄巨蛋鄰近大樓林立的25期公辦重劃，又可以吃到農十六、美術館、河堤社區的中產階級客源，成了龐大的基本客群。
而富邦舊龍華國小案，商業面積更大，位於過去規劃為副都心的農十六，基礎建設較佳，且更接近美術館區域，周邊開發案更多，如果韓市府不要刻意搞砸，未來更是與輕軌交會站，優勢更為明顯。因此漢神乾脆自己吃下來，避免巨蛋萬一被取代的損失，做出市場分隔，也是相當合理。而且可以預測，富邦此案比義大更有競爭優勢。
#都市計畫和交通建設會決定城市格局
我們從漢神巨蛋、到富邦農十六案的例子都可以看到，城市的主要投資會隨著主政者的都計和交通建設走，也會影響市民的消費和生活方式。
陳菊市長在農十六引進了全市最大的400億投資案，義大300多億的投資也是在她任內確定，而同時陳菊也放棄了百億的土地開發利益，把農十六森林公園擴大為兩倍，並規劃興建輕軌替代私有載具，意圖保留城市的緩衝力，並疏運人群。
另外，我們也必須注意，城市不能無限擴張，永遠在「商圈轉移」，而是透過交通路網的確立，都市再開發的政策誘導，讓舊市區得以更新，避免無限的農地變建地，原有的建地放著衰敗的循環。
然而，後繼者沒有長遠規劃，只想為了自己的私利落跑，「反攻首都」去了（跟反攻大陸的過客心態一樣）。這就導致忽略了城市長遠發展，延宕破壞輕軌等交通建設，很可能會讓原先配套好的一連串開發計畫，變成一場混亂。這樣的結局，並非市民樂見，而且還會需要別人幫他收拾殘局，才能把城市導回正軌！
富邦人壽階級 在 Re: [困擾] 大家對於富邦保險業務的看法是？ - 看板Finance 的推薦與評價
※ 引述《es1392 (es1392)》之銘言：
: 大家好我現在是私立財金大三學生,目前一個魯蛇樣，有同學今天找我去通訊處聽說明會
: ，很積極的增員,但保險業好像也很多負評,不知道大家怎麼看的,老實難聽一點都沒關係,
: 順便問以及對於進入金融業未來要什麼推薦的出路嗎？什麼證照對於現在的我來說真的是
: 必要的呢？
小弟當兵前待過富邦人壽一陣子，我想應該可以跟你分享一些東西。
------------以下是一些制度面的東西-------------
基本上你要不要去賣保險，我覺得隨意。
因為你去了之後才知道自己適不適合。
其他人壽的制度我是不知道
但是富邦人壽就是0底薪，（1000塊是有成交才有的類似車馬費）
一個月至少做一萬C（就是一萬薪水，每種保險的%數不一樣，你賣年收5萬的壽險
可能就有2.5萬C，但是賣年收5萬的儲蓄險可能只有5000C）
三個月總合不到4.5或沒有每個月都至少一萬就掰掰惹。
(以上考核制度大概是入行了才會跟你講）
再來就是富邦人壽要的就是增員。（簡單講就是你要拉人來跟你一起賣保險）
當然還是有很會賣保險的，就一直賣保險。
但是主流的升遷管道就是增員。
你行銷和增員懂一個，可以活命。懂兩個，可以吃喝享受不盡。兩個都不懂，那就掰掰。
-----------講講優缺點-----------------------------
我個人待了一年，後來就跑去當兵了。
目前計畫是當完兵是不會回去。
先講富邦人壽的優點。
1.培訓制度很不錯。有專門的大樓、教室幫你補習去考證照。
講義和考卷都免費，很適合一張證照都沒有的人踏進金融圈。
我在這邊至少考了壽險、產險、外幣非投資型和投資型保單四張證照
其他可以上的課程還包括信託、遺產稅、各種產險進階型拉哩拉雜一大堆
去上課還附便當、冷氣、講義、考古題，這些都免費。
2.薪水制度不錯（當然不是頂尖啦）
如果你有能力在保險界活下來
那你的薪水真的會不錯
因為第一年拿了薪水，第二年會有續期佣金。通常會有五年可以領。
像我現在當兵窮到快被鬼抓走的月底，有時候會莫名其妙領到一筆救命錢
這就是當年有 稍微努力 的成果。
就算你每個月都只做一萬，第一年年薪12萬，第二年至少會有15或16吧
加上如果你口碑傳開，會越做越輕鬆
3.玩樂活動很多
為了增員，單位會辦很多活動，會拚命要你去找人來玩
除了單位裡很強大的學長的演講，各種活動看單位的創意。
比如我們單位辦過開春趴
甚至如果客戶夠重量級，我們那年尾牙辦在菲律賓宿霧島，你可以帶你的朋友去
（自己付錢別想太多，頂多就是團體價有優惠）
然後你業績夠高的話（就是非常好的話）達到公司標準，公司就招待你出國玩
這些是你能力夠就可以拿到的東西。
--------------講完優點了，現在講講缺點-----------------
1.請稱過前面的努力期。
如果你有一些人情保單可做的話，努力期大概是三個月到兩年吧。
我是因為沒有賣家人，頂多是賣同學，所以我覺得蠻辛苦的。
那時候是剛好碰到美元儲蓄險的停賣潮，業績量還算不錯。
不過可以學到很多東西是真的。
2.唯業績是問
基本上你業績好，一切都好講。
業績不好，一切都沒得講。
業績好，你可以不來開早會，不理主管，同事對你也會比較客氣。
業績不好，你主管可不會對你客氣。（當然啦看主管。）
而且每個月業績都從零開始計算，你如果有好習慣當然好
不過通常都是月底才拚命生出來，這時候往往不顧一切
很多爛保單或是大家對保險業務印象很爛
都是這時候發生的事情。
這行需要經營人脈
你不懂得經營，不僅活不下去，連以前的人脈都會打壞
得不償失。
-------------------------以下是給你的建議------------------
1.慎選通訊處，更重要的是慎選你的主管
我那時候挑通訊處，主要看他們的教育培訓
那時候剛好兩三個給我挑，我最後挑了一個在南京東路的TP915
那時候除了因為這單位拿了富邦年度第一名之外
更重要的是它培育新人的制度是我看過最好的
因為單位上一堆MDRT（美國百萬圓桌）
所以很多課程都找這些MDRT學長姊來上，常常可以一講就講到重點
這裡對我幫助真的很大
此外更重要的是慎選你的主管
因為你的主管會帶你，而你的行銷模式會跟你主管很像
當然行銷模式不是每個人都適合，像我的主管一直要我做問卷，我做了一百多張
一個case都沒成交。相反跟朋友聊天聊一聊就有成交的（我大部分業績都是這樣來的）
而且我主管是比較強勢的女生，30出頭，身材不錯，未婚，所以她行銷比較強勢
不過我是男生啦....我是沒辦法學她那一套。
當然我主管很好，能力很強，業績不錯，也很認真帶我。
不過有時候在單位上看到其他學長，會想到如果是這學長是我主管
那我應該就會不一樣了....。
（當然你主管願意放人，讓其他學長帶你，而且其他學長也願意帶你，那也OK，
這要看單位的氣氛，像我們單位就很流行這種師徒制）
2.如果沒有強大的親友團支援，請做好心理準備。
要有拚命最後卻還是陣亡的打算。
當然你能力強的話，保險業真的可以讓你吃香喝辣。
但是我在這邊一年，看到很多明日之星最後還是離職。
在這一行有時候不是最強的可以活下來，
而是最適合的人可以活到最後。
---------------------我個人的打算--------------
當初會進保險業是誤打誤撞，其實我最一開始的興趣是在期貨和證券業。
退伍之後應該會找期貨或是證券業。
不知道版上有沒有相關的從業大大？
小弟有很多問題想請教
小弟非常有誠意
跪求大大
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