【又一間家樂福要熄燈了 ...】
繼高醫家樂福熄燈,昨日傳出愛河家樂福店,也即將熄燈 …
愛河家樂福是我從大學時代,社團聚餐、登山採買的記憶,相信很多高雄人也在愛河家樂福有各種家庭、親友聚會、與另一半的生活回憶;
不過,家樂福的用地,是跟南和興產承租的,2年後租約即將到期,而在昨天,南和興產以以單坪119萬元,總價42億元售出給建商豐邑機構。
未來,家樂福預期將消失,取代的是河景第一排建案。
對我來說,這真的不是好消息;因為新建案我應該是買不起,但是,消費得起的家樂福,要消失了。
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最近高雄房市到了一個近似瘋狂的狀態,最近的問候語是:「台積電要來,附近房可以投資!」我昨日聽聞房仲描述的情況是,前一周900萬交易的房子,在隔一周交易轉手,1100萬成交;親友間互相提醒,有錢趕快買,某些地段原本待售的房屋,瞬間下架。
這樣瘋狂的房地產交易,對於崩世代的人類來說,真的不曉得世界怎麼跟想像的不一樣 … 房子變成投資商品,不會奇怪,但是對於僅是傳聞中的台GG,高雄產業轉型還沒發生,房產的轉手熱度已經炒上天。
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包含過去的高醫商圈家樂福、美奇萊,在近幾年陸續熄燈,也很多高雄人反映:高雄的 #夜生活好像逐漸消失中,晚上經過那一帶,原本閃亮的招牌,如今已下架,夜間一片寧靜,看著已逝去的高醫商圈風華,心中不免一陣難過,出售土地及投資在資本主義掛帥的社會中,不是新鮮事,但若牽扯到 #公共利益,就是我們需要關心的事了。
這些土地的持有者:高雄的最大地主「南和興產」,原本南和興土地在創辦人陳啟川堅持下 #只租不賣,但近年來,陳家子孫對於當初的祖訓,有了不同想法,開始將手上持有土地大量出售,光是曾經公開報導的資料,從2014年起,南和興產在高雄的土地交易總額,將近300億元。
其中的「眉角」在哪裡呢?
⚠南和興如何利用 #土地交易證券化 繞過土地法規範?
簡單說,透過土地交易證券化,表面上,土地所有權還是在南和興手上,但實際上,土地處分的決定權,已被外資股東介入
⚠土地資本證券化,用證券交易的方式,把南和興58%股權賣給香港 #亞太置地集團(APL)在台灣成立的公司 #德高置地。
德高置地共成立三家公司,再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司,用這六家子公司,取得南和興董事會及監察人過半席次,實質掌握南和興產的運作。
但,因為名義上還是南和興的地(本國法人),所以台灣 #土地法 中,對於外國人買賣台灣土地的規範,在這邊不適用*
亞太置地透過子公司代表,入主南和興之後,先是拋售大量股票,先拿回20億元;再來又一次減資,將減資股款都退回股東(最大的股東就是自己),又拿回20億現金,入主南和興第一年,就拿回40億元現金。
🔺會造成什麼後果呢?
在大筆交易中,應該繳的稅完全被豁免,有關土地交易的稅收如土地增值稅完全收不到,只能收點皮毛如證券交易稅。外資賣地賺贏,高雄商圈凋零,這就是高雄商圈式微的進行式。
*根據《土地法》第17、19、20條,外國人取得台灣土地,必須經過直轄市或縣市政府核准,並且在 #移轉、#設定負擔或租賃 上有限制,但,外資藉由取得台灣公司股權,操作被認定是本國法人的土地交易,而避開外國人在台買賣租賃土地之限制。
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偏門研究員 KUN 表示:「愛河環境隨著近代的整治下,沿岸的住宅大樓如雨後春筍般建起,無敵水景造就極高的房市價值。家樂福愛河店土地賣出後,未來應該也是以住宅大樓為主要發展,不過眾多高大量體的座落,是否會影響愛河的景觀品質仍需慎重思量,畢竟愛河是高雄重要的文化觀光資產,期待未來有更全面性的都市設計準則,針對愛河周遭的新建建築詳細規範其量體配置、材質顏色、開放空間等,把美好的城市河岸風景延續至下一世代。」
未來的愛河畔,在土地變賣之後,應該還是難免成為河畔高樓,除非,建商有讓我們跌破眼鏡的選擇,否則只能看著房價成為年輕人越來越不可及的夢幻數字,而大多數的高雄人,再一次失去逛賣場的小確幸,河景第一排,將成為少數人及投資客的專利。
面對愛河家樂福即將熄燈,你的感覺是:
高雄房價起飛👍
我最喜歡逛家樂福了🥲
可惡,以後要去哪裡尬推車😡
期待新屋落成❤️
#你的事就是阿凱的事
#愛河商圈式微進行式
同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過29萬的網紅35線上賞屋,也在其Youtube影片中提到,大樓與透天到底哪個好呢 相信大家都有自己的選擇 底下留言一起討論吧!!! #透天厝 #土地增值稅 #房屋稅 ---------- ↓↓🌟加入【VIP會員頻道】收看更多精彩內容吧🌟!↓↓ https://www.youtube.com/channel/UCnWB4yjKnm6AeW-pj4E3dQw...
房屋買賣增值稅 在 蘇家宏律師 Facebook 的最讚貼文
賣屋繳的稅增加了,房地傳承想清楚!
財政部昨天2/24日公布『個人出售房屋財產交易所得標準』,稅率較之前高了一些,主要影響的族群是在2015年12月31日之前所購買的房地產(不適用房地合一稅的課稅案件),在去年賣高價住宅(台北市7000萬元↑新北市6000萬元↑其他縣市4000萬元↑),今年5月要報個人綜合所得稅時,比起預期的稅金還要高。
自房地合一稅新制上路後,普遍說來,房屋交易需要繳的所得稅,比起之前房屋交易要課所得稅(俗稱『舊制』)要來的多,本次財政部調高稅率標準,就是影響在適用『舊制』的房屋交易所得稅案件。
依照『舊制』在土地交易部分只課徵土地增值稅,但是不課徵土地交易『所得稅』,『舊制』房屋部分可以運用公告價或公式計算,得出來的數字比較小,在出售房地次年,要繳交個人綜合所得稅時課徵。
『舊制』房屋則可以依照:
1. 實際交易的價差(要舉證出售與成本的證明)計算所得額
2. 只有買賣價,提不出成本,就要以買賣總價乘上房屋評定現值(分子)/房屋評定現值+公告土地現值(分母),算出此次房地買賣的『房屋收入』,在乘上稅率17%(原本是15%)計算所得額
3. 除了以上計算以外的案件(例如什麼資料都沒有),例如:台北市認定為高級住宅者:依房屋評定現值之47%(原本46%)計算所得額。
對於財富傳承規劃想要『省稅』又要留『祖厝』給子女的人,記得,沒有買賣房屋就不會被課徵『所得稅』。政府針對『豪宅』出售所得稅的增加,就跟你沒關係了。
換句話說,我們所持有的房產如果是以『繼承』的方式傳給下一代,不但不會有『土地增值稅』的問題,也不會有房地出售後所需課徵的『所得稅』。
規劃好『傳家宅』讓子女能夠享受好宅,有單一房子的人可以運用『以房養老』方式取得現金,未必賣房,有多間房屋與子女時,運用遺囑指定各房屋歸屬於不同子女,是現在傳承不動產的好策略。
#高價住宅
#所得稅
#出售房屋
#繼承
#遺囑
#不動產
#房屋
#土地
PS
房地合一所得稅的基礎在於房屋與土地『實際』交易的價格減去成本、費用…後,依照不同狀況,乘上稅率45%、35%、20%、15%、10%來計算。
房屋買賣增值稅 在 我是崴爺 Facebook 的最讚貼文
■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
/
「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
/
汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
/
有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
/
崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
/
那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
/
很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
/
這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
/
「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
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房屋買賣增值稅 在 黃馨慧 Youtube 的精選貼文
地價稅真的調降了!!!
105年林佳龍不顧百姓民生壓力堅持暴漲地價稅38%、六都第一,
西屯調幅更高達101%,八成以上自住民眾擁屋成本增加。
當時民眾合法抗爭還被龍團隊抹黑為「財團」、「地主」,
製造社會對立。
馨慧表示,其實民眾買賣房屋需要繳納「增值稅」、「契稅」等,加上每年還要繳納房屋稅、地價稅,一頭牛剝好幾層皮。未來進入國會,將主張取消地價稅,還稅於民!
#撥亂反正
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